Welkom De crisis voorbij

Transcriptie

1 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Welkom De crisis voorbij

2 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland uur Introductie door dagvoorzitter Drs. Ing. N.J.T. Bol (Norbert), Managing Director, Grontmij Capital Consultants B.V uur Crisis voorbij? Drs. J.H.L.H. Niemans (Jeroen), programmamanager Economie en Ruimte bij Platform uur In nieuwe marktomstandigheden succesvol ondernemen Drs. D.J. Bodewes RICS (Duco), Duco Bodewes Advies uur Uitreiking VOGON award Prof.dr. E. (Erwin) van der Krabben, Radboud Universiteit Nijmegen uur Pauze uur Groei en krimp na de crisis Dr. R.H.F. Ponds (Roderik), onderzoeker bij Atlas voor Gemeente uur Vergroot professionaliteit en stop met voodoo Prof. mr. W.C.T.F. de Zeeuw (Friso), Bouwfonds Ontwikkeling en TU Delft 16:30 17:00 uur Discussie en afsluiting door dagvoorzitter 17:00 18:00 uur Borrel

3 .voorbij de crisis Jeroen Niemans, programmamanager Platform31 Amsterdam, 14 november 2014

4 Kennis maken, duiden en verspreiden

5 Uw reisgids van vandaag Jeroen Niemans

6

7 Al jarenlang de crisis voorbij 2010/

8 Back to the future

9 Waarom is de wereld veranderd Van oude structuren naar postmoderne chaos - Sociale media - Nieuwe netwerken - Glokalisering - Individualisering - Steeds complexere wereld - Veranderende verhouding burger/overheid

10 Veranderende samenleving: 1985

11 Versnelling

12 Bron: PBL & UUD, Vormgeven aan de spontane stad, 2012

13 Rode draad - Aansluiten op energie in de samenleving - Ruimte voor improvisatie - Uitgaan van kracht van het bestaande - Overal maatwerk

14 Ingrediënten Belangrijke verschuivingen: 1. Van project naar proces 2. Ruimte voor nieuwe partijen 3. Faciliterende rol overheid 4. Van groot- naar kleinschalig Gevolgen voor: 1. Plannen en ambities 2. Procesvoering 3. Financieringsconstructies 4. Wet- en regelgeving; omgaan met bestaande regels

15 Andere rollen: nieuwe spelers, initiatiefnemers, faciliterende overheid Andere plannen: flexibele plannen Andere manier van samenwerken: bouwen aan vertrouwen en samenwerken

16 Spelers komen en gaan

17 De stille evolutie van gebiedsontwikkeling Jurgen Hoogendoorn op Ruimtevolk Aantal: projectontwikkelaars gedecimeerd, explosie van spelers Schaalverkleining; van dozen schuiven naar maatwerk Tijd; nu is de toekomst en daarmee het perspectief Nieuwe ruimtelijke professional; minder testosteron en meer klooien..permanent Bèta

18 van tijdelijk naar permanent?

19 van tijdelijk naar permanent?

20 van tijdelijk naar permanent?

21 Rotsoord, Utrecht

22 Blog Hoograven11 Eigenlijk had ik twee jaar geleden toen ik mijn eerste blog over Rotsoord schreef, niet verwacht dat er nu nog steeds geen paal geslagen zou zijn

23 Grote ontwikkelingen gaan minder snel dan gedacht Pastoefabriek, Watertoren, Citroengarage

24 Kleine ontwikkelingen kun snel plaatsvinden Restaurant Le:en, Rotslab, kinderboerderij

25 Nieuwe vormen De Trip, Rotsoordbrug

26 Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland voorbij de crisis Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Welkom Vragen? De crisis voorbij In ieder geval interessante tijden

27 In nieuwe marktomstandigheden succesvol ondernemen professionalisering tactische vastgoedbeslissingen woningcorporaties VOGON-symposium 14 november 2014 Duco Bodewes sparring partner/adviseur/coach portefeuillestrategie en asset management

28

29 Asset management bij een corporatie 1. Waarom? 2. Wat is het? 3. Hoe krijg je het voor elkaar? Niet interessant: Hoe is het zo gekomen? Wel interessant: Hoe concreet verbeteringen realiseren?

30 Noodzaak professionalisering tactische vastgoedbeslissingen de markt is veranderd verhuurderheffing publieke opinie nieuwe wet- en regelgeving toezichthouders professionaliseren inzicht in rendement / MWVS groeit beste jongetjes van de klas gaan bij corpo werken eerste succesvolle voorbeelden (ook genoeg foute )

31 Waarom asset management bij een corporatie? heldere kaders, niet zoveel adhoc integrale afwegingen, geen eilandjes niet meer dan noodzakelijke kosten niet onnodig opbrengsten laten liggen risicobeheersing transparant voor buitenwacht realisatie koers / portefeuillestrategie

32 Asset management bij een corporatie 1. Waarom? 2. Wat is het? 3. Hoe krijg je het voor elkaar?

33 Portefeuille, asset en property management portefeuillemanagement strategisch asset management tactisch property management operationeel `

34 Professionele besluiten vastgoedsturing realiseren koers/portefeuillestrategie toets aan heldere kaders: wanneer wel/niet? Op grond waarvan? efficiënt: niet onnodig rendement laten liggen integraal: maatschappelijk en financieel in balans, geen eilandjes betrouwbare informatie en solide financiële kaders de verschillende rollen in balans

35 Kern rendementssturing: denken als een belegger, handelen als een corporatie 1. uitgaan van marktwaarde 2. sturen op direct en indirect rendement, als een belegger 3. maatschappelijke rol via afzonderlijke bekostigingslijn (budget, criteria) 4. sturing binnen vastgestelde strategische kaders en binnen spelregels financieel huishoudboekje 5. opdrachtgever voor operationele afdelingen

36 Eerst kijken als een belegger: voorbeelden leereffecten 1.afwerkingsverschil of 900 aftoppen 3.mutatieleegstand 4.geen visie op markthuur 5.underperforming vrije sector huur 6.renovatie i.p.v. sloop/nieuwbouw

37 Hold/sell-analyse 1. toets portefeuillestrategie 2. rendement/risico 3. afzetbaarheid (globaal) > hold/sell dekt de lading niet

38 Asset management: alles naar rechts duwen

39 Wat willen we verkopen? P o r t e f e u i l l e + R e n d e m e n t - ingrijpen afbouwen houden uitbreiden 0 + -

40 Hold/sell-analyse (vervolg) rendementsverbetering? beklemmingen timing markt verkoopklaar maken veel bijvangst veel relevante issues, bijv. relatie desinvesteren investeren professionalisering verkoopproces broodnodig

41 Asset management bij een corporatie 1. Waarom? 2. Wat is het? 3. Hoe krijg je het voor elkaar?

42 Succesfactoren asset management bij een corporatie 1. sterke directeur-bestuurder 2. begrip en enthousiasme in de organisatie 3. rollen goed belegd 4. ook maatschappelijk rendement verhogen 5. sterke asset managers 6. in de eigenaarsrol, met een mandaat 7. quick wins 8. sterke cijfers 9. heldere kaders 10.stapsgewijze, planmatige invoering

43 Vragen? Duco Bodewes

44 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Uitreiking van de VOGON award In ieder geval interessante tijden

45 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Pauze In ieder geval interessante tijden

46 Gebiedsontwikkeling in de nieuwe werkelijkheid: Vergroot professionaliteit en stop met voodoo VOGON-Symposium 14 november 2014 prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

47 Analysekader: van buiten naar binnen maatschappelijke & economische dynamiek verandert opgaven gebiedsontwikkeling verandert aanpak gebiedsontwikkeling? Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 47

48 energie-transitie polarisatie groei en krimp opgaven paradigma gebiedsontwikkeling schaarste risicodragend kapitaal veranderingen in koopgedrag consumenten 48

49 Maatschappelijke en economische veranderingen veranderingen in koopgedrag van consumenten revolutie in retail ruimtelijk-economische dynamiek divergentie van groei- en krimp-gebieden minder verzorgingsstaat: meer zelf doen energie-transitie verduurzaming van de bestaande (woning)voorraad verdriedubbeling wind op land Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 49

50 Maar er is meer. corporaties: focus op kerntaak & reductie investeringen waardevermindering vastgoed vervallen subsidies schaarste risicodragend kapitaal (voorlopig); meer eigen vermogen nodig veranderingen in productieprocessen als gevolg van ICT, robotisering en 3d gewijzigde focus van gemeenten (onder invloed van de drie mega-decentralisaties) Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 50

51 Discours over dynamiek, vernieuwing en relevantie wat is de dynamiek? onzekerheid is groter dan ooit wat zijn de innovaties die er echt toe doen? innovaties in systeem, proces en product wat is conjunctureel en wat structureel? wat is wensdenken en wat is reëel? relevantie voor gebiedsontwikkeling? Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 51

52 Het vak gebiedsontwikkeling in verandering én verwarring continuïteit innovaties (retro en echte) niches dwaalwegen Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 52

53 Continuïteit: robuuste leerstukken van het vak (her)ontwikkeling van een gebied met investeringen publieke- /markt-/ particuliere investeringen combinatie van functies multidisciplinair fusie van belangen ruimtelijke kwaliteit sluitende business-case met risico-attributie en financieringsmodel Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 53

54 PROCES GEBIEDSONTWIKKELING The big picture STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISATIE OPLEVERING Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 54

55 PROCES GEBIEDSONTWIKKELING Geen lineair, geordend proces maar ook: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 55

56 PROCES GEBIEDSONTWIKKELING Voortdurende interactie met de omgeving en onverwachte gebeurtenissen Met kansen en bedreigingen STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISATIE OPLEVERING Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 56

57 VISIE OP WAARDECREATIE EN MASTERPLAN STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Visie op waardecreatie gebaseerd op (te creëren) onderscheidende kwaliteiten van de locatie. G E B I E D het verleidelijke verhaal fysieke structuurelementen procesaanpak binnen globaal & flexibel masterplan Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 57

58 DE VIER INGREDIËNTEN VAN GEBIEDSONTWIKKELING STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Financiën grondexploitatie kosten / baten risico s cash-flow financiering Programma marktvraag G E B I E D Samenwerking & communicatie samenwerkings- publieke eisen fasering sturing arrangement [sok] gebiedscommunicatie stakeholdermanagement Ontwerp concept strategisch ontwerp engineering Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 58

59 STURINGSAMBITIE STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Financiën grondexploitatie kosten / baten risico s cash-flow financiering Programma marktvraag publieke eisen fasering G E B IE D sturing ondernemerschap inhoudelijke kennis organisatievermogen Samenwerking & communicatie samenwerkingsarrangement [sok] gebiedscommunicatie stakeholdermanagement Ontwerp concept strategisch ontwerp engineering Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 59

60 STURING GEBIEDSONTWIKKELING: 1. Vakinhoudelijke activiteiten STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 60

61 STURING GEBIEDSONTWIKKELING: 2. Ondernemerschap & organisatievermogen wethouderswisseling wegvallen marktsegment STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Benut de doorwaadbare plaats eigen initiatief & actie interactie met partners & omgeving je moet iets met elkaar willen inspelen op onverwachte gebeurtenissen en toeval staatssteun corporatie stopt Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 61

62 STURING GEBIEDSONTWIKKELING 2. Ondernemerschap & organisatievermogen wethouderswisseling wegvallen marktsegment STAD & REGIO GEBIED PROJECT OF KAVELS REALISAT IE Benut de doorwaadbare plaats eigen initiatief & actie interactie met partners & omgeving je moet iets met elkaar willen nieuw marktsegment aangeboord (met planaanpassing) inspelen op onverwachte gebeurtenissen en toeval belegger ingeschakeld van bedreiging een kans maken staatssteun corporatie stopt staatssteun omzeild Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 62

63 Leidschendam, Damplein 63

64 Beemster, De Nieuwe Tuinderij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 64

65 STURING GEBIEDSONTWIKKELING Kunst van adequate beinvloeding de kern van de opgave om een probleem op te lossen, moet je het soms groter en soms kleiner maken geen tijd spenderen aan de niet-relevante omgeving Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 65

66 Innovaties (retro en echte) continuïteit innovaties (retro en echte) Financiën niches dwaalwegen Programma Samenwerking & communicatie ontslakken: sneller, flexibeler en goedkoper acteren Ontwerp nieuwe opdrachtgevers zoals locale partijen met eigen geld publiek-private contractering niet meer in beton gegoten Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 66

67 Innovaties (retro en echte) Financiën Programma uitmuntende inzicht in & realiseren van wensen eindgebruikers Samenwerking & communicatie her-ontwikkeling als volwaardige tak van sport Ontwerp tijdelijk gebruik nieuwe functie- en programmacombinaties Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 67

68 Breda, Havenkwartier 68

69 Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 69

70 Innovaties (retro en echte) Financiën Programma Samenwerking & communicatie Ontwerp masterplan-nieuwe-stijl volwaardige kleine korrel technologische vernieuwing van ontwerp- en bouwproces gebiedsgerichte benadering duurzaamheid Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 70

71 Nijmegen, Waalfront Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 71

72 Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 72

73 Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 73

74 Innovaties (retro en echte) Financiën sturing op cash flow meer eigen vermogen meer inbreng particulier kapitaal kosten-reductie Programma Samenwerking & communicatie Ontwerp Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 74

75 Waardecreatieketen Uitvoeringsproces Grondexploitant Projectontwikkelaar Belegger Grond Ontwikkelen Beleggen Budget Marge Rendement Restwaarde Verkoop Verkoop Tijd Aankoop Aankoop Aankoop Waardecreatie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling

76 Relatie grond- en vastgoedexploitatie Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling Naam presentatie, Datum 76

77 Aangepaste investeringsstrategie vermindert financieringsbehoefte geld tijd Badkuip: forse voorinvesteringen Wasbak: geringere voorinvesteringen met eerdere opbrengsten Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 77

78 Niches voorbeelden continuïteit versmelting (her-)ontwikkeling met exploitatie alleen in bepaalde winkelcentra, campussen en recreatieparken alternatieve financieringsvormen zoals crowdfunding innovaties (retro en echte) niches dwaalwegen Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 78

79 Schiedam, Sodafabriek 79

80 Dwaalwegen nieuwe verdienmodellen in gebiedsontwikkeling continuïteit Innovaties (retro en echte) niches dwaalwegen verabsoluteren duurzame omwenteling de Kantelkerk predikt verandering van tijdperk publieke baten stelselmatig monetariseren dus voor elke gebiedsontwikkeling een mkba? doorgeslagen risicobeheersing met bijbehorende bureaucratisering; teistert (ook) marktpartijen complexiteit omarmen (in plaats van reduceren) Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 80

81 Internationale context is onderbelicht relativeert onze veronderstelde unieke positie kijk ook naar gebiedsontwikkelingen in bijvoorbeeld GB, D en F onze expertise moeten we beter verkopen: - vernuftige functie- en programma- combinaties - samenhang op groter schaalniveau - variëteit publiek-private samenwerkingsvormen wij kunnen van het buitenland leren - Engeland: private sector met bredere taakopvatting - Duitsland: adaptieve planning (Hamburg); stedelijke herverkaveling - Frankrijk: inrichting openbare ruimte Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 81

82 Discours is niet vrijblijvend als we alles serieus nemen, erodeert het vakgebied en verliest het betekenis als 80% van energie gaat zitten in 20% van veranderingen die er toe doen: maatschappelijke verspilling Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling 82

83 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Vragen? In ieder geval interessante tijden

84 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Discussie In ieder geval interessante tijden

85 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Bedankt! In ieder geval interessante tijden

86 voorbij de crisis Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland Transitie, permanent bèta, of niets nieuws onder de zon: Borrel In ieder geval interessante tijden

87 Groei en krimp na de crisis? Roderik Ponds 14 november 2014 Groei en krimp na de crisis 2

88 Smart people, strong cities (Cpb) aandeel hoogopgeleiden 50,9% tot 79,2% 46,5% tot 50,9% 39,8% tot 46,5% 37,7% tot 39,8% 35,5% tot 37,7% 32,2% tot 35,5% 31,8% tot 32,2% 29,2% tot 31,8% 27,5% tot 29,2% 26,7% tot 27,5% 24,9% tot 26,7% 23,8% tot 24,9% 21,8% tot 23,8% 19,6% tot 21,8% 17,4% tot 19,6% 0,0% tot 17,4% Bron: Atlas voor Gemeenten Groei hoogopgeleiden in %-punt % 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Eindhoven Rotterdam Den Haag Amsterdam Utrecht 10% 20% 30% 40% 50% Aandeel hoogopgeleiden Aantal inwoners in Amsterdam: 1899-nu Bron: Atlas voor Gemeenten, VU 4

89 The paradox of urban triumph (E. Glaeser) bereikbaarheid banen tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot tot 180 Bereikbaarheid werk Bereikbaarheid voorzieningen Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers) 5 Agglomeratie en attractiewaarde (amenities) Hoge attractiewaarde hoge attractiewaarde Telt zwaar mee lage attractiewaarde Lage attractiewaarde Veel banen Weinig banen veel banen bereikbaar weinig banen bereikbaar Bron: Atlas voor gemeenten 6

90 Tegenkrachten..? 7 Krimp?! G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC) 8

91 Groei of krimp? jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners 0,7% of meer 0,6% tot 0,7% 0,5% tot 0,6% 0,4% tot 0,5% 0,3% tot 0,4% 0,2% tot 0,3% 0,1% tot 0,2% 0,0% tot 0,1% -0,1% tot 0,0% -0,2% tot -0,1% -0,3% tot -0,2% -0,4% tot -0,3% -0,5% tot -0,4% -0,6% tot -0,5% -0,7% tot -0,6% -0,7% of minder jaarlijkse toe- en afname van het aantal inwoners 0,7% of meer 0,6% tot 0,7% 0,5% tot 0,6% 0,4% tot 0,5% 0,3% tot 0,4% 0,2% tot 0,3% 0,1% tot 0,2% 0,0% tot 0,1% -0,1% tot 0,0% -0,2% tot -0,1% -0,3% tot -0,2% -0,4% tot -0,3% -0,5% tot -0,4% -0,6% tot -0,5% -0,7% tot -0,6% -0,7% of minder G. Marlet, C. van Woerkens, Krimp!?, in: Atlas voor gemeenten 2010 (VOC) 9 Migratiesaldo 2013 Migratiesaldo 2013 ( % van inwoners) 3,0% 2,5% Diemen 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% Haarlem Utrecht Leiden Amsterdam De Bilt Arnhem Den Bosch Rotterdam Den Haag Emmen Almere Delfzijl Houten Haarlemmermeer Voerendaal 10

92 Krimp en leegstand Percentuele ontwikkeling van het aantal inwoners per gemeente tussen 2003 en ,4% tot 34,1% 4,6% tot 8,4% 1,7% tot 4,6% 0,0% tot 1,7% -0, 8% tot 0,0% -1, 6% tot -0, 8% -3, 0% tot -1, 6% -10,2% tot -3,0% Aantal leegstaande winkels als percentage van het totaal aantal winkels (2012) 8,9% tot 14,5% 8,1% tot 8,9% 6,8% tot 8,1% 5,9% tot 6,8% 5,2% tot 5,9% 4,3% tot 5,2% 3,7% tot 4,3% 0,0% tot 3,7% Bron: G. Marlet, e.a., 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers, Nijmegen) 11 Verschillen in leegstand verklaard 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% Winkelleegstand bevolkingsontwikkeling bevolking belevingswaarde groei aanbod samenstelling aanbod G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad 12 residu

93 Consumer city Restaurants en bistro's per inwoners 6,5 6,0 Tiel Arnhem Harderwijk 5,5 5,0 4,5 4,0 Doetinchem Nijmegen Zutphen Steden ex G4 Nederland Apeldoorn 3,5 Ede 3, Toerisme: hotel-bedden per 1000 inwoners G. Marlet, R. Ponds, C. van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad 13 De aantrekkingskracht van steden en regio s Roderik Ponds 14 november 2014