Taxeren in crisistijd P.C. van Arnhem FRICS

Transcriptie

1 VVOR 12 september 2013 Taxeren in crisistijd P.C. van Arnhem FRICS 1

2 Taxeren in crisistijd Crises, de vastgoedval Impact professie Respons branche, wetgever, toezichthouders Mark-to-market beginsel Paar problemen bij toepassing (methoden) 2

3 Crises Vastgoedcrisis Subprimecrisis Creditcrunch Eurocrisis Kredietcrisis, Vastgoedcrisis Bear Stearns Lehman Brothers Fortis kopersstaking 3

4 Vastgoed-val Kantoren IPD index (nominaal) -31% Kan erger: leegstaande kantoren: tot - 70% afgeboekt Woningen Landelijk -17% Utrecht/vrijstaand - 22% Kan erger: regio/typen 35% woningmarkt halveert: van naar ca / jr woningaanbod verdubbelt: van naar ca (Funda) kantooropname van 1,5 mlnnaar 0,85 mlnm2 kantooraanbod van 5 mlnnaar 8 mlnm2 beleggingen van 6-8 mrdnaar 1 mrd 4 En bouwgrond? Stilgevallen grondmarkt.

5 Boodschappers Impact kopersstaking Accountants Taxateurs UK/US: afboeken, mark-to-market NL: ontkenning kritiek paniek bezinning Turmoil in taxatieland in branche bij toezichthouders bij wetgever 5

6 Een greep Platform Taxateurs en Accountants (PTA, NBA) DNB, AFM ( ronde tafeloverleg ) Wet financieel toezicht Wft (4.37k lid 6: AMvB) Minister van Financiën: Kamernota waardering 10 mei 2012 International Accounting Standards Board (IASB): IFRS13 Vastgoedcert: register Taxatiemanagement-instituut (TMI) De brancheorganisaties ( ovale tafeloverleg ): beroepsorganisatie 6

7 Se répète meer beweging dan in afgelopen 25 jaar Appraisal Institute Appraisal Journal moderne taxatieleer (1932) The First Real Estate Appraisal Class, August 2 to August 30, 1935,University of Chicago Market value Boosdoener? 7

8 Mark-to-market Rigide waardebegrip 2009: marktwaarde geadopteerd door NVM, VBO, RICS, NVR prijs als uitkomst van een theoretische transactie onder 8 aannames 8

9 Marktwaarde ( market value ) het geschatte bedrag waartegen het object door een bereidwillige verkoper aan een -op afstand van hem staande -bereidwillige koper zou worden verkocht op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, waarbij partijen verondersteld worden met kennis van zaken, geïnformeerd, prudent en niet onder dwang te handelen onlosmakelijk verbonden met: Optimale aanwending ( highest and best use ) de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object 9

10 Kritiek de verkoper wordt geacht bereid te zijn het object te laten voor de prijs haalbaar in de markt op de peildatum, wat deze prijs ook moge zijn rigide, snapshot, pijnlijk, volatiel sustainable value 10

11 waar de (de ~ (v.)) 1 betekenis die iets heeft als bezit of ruilobject gaat terug op Adam Smith s The Wealth of Nations (1779): Value vs Worth * WOZ (1995): art (WEV) vsart (GVW) * IFRS (2005): bedrijfswaarde vs opbrengstwaarde (Limperg, 1937) * EC Communication Impaired Assets Banking Sector (2010): real economic value vs marktwaarde (ref SNS) * 40b Ow: niet de denkbeeldige die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft (ref Den Uyl, 1977) Mogelijkheid niet te verkopen is waardevol (ref onteigening: bij vervanging-bestaand is op dit punt schadeloos gesteld. Bij reconstructie of liquidatie niet?) 11

12 Methoden in crisistijd Herbezinning Schatting onzekerheid benaderingen methoden - indicaties - verzoening benaderingen: vergelijkings-, inkomsten-, kostenbenadering Keuzevrijheid taxateur 12

13 Vergelijking Probleem 1: Verdwijnen van referentietransacties Vergroten zoekgebied: regio, zaak, tijd Correctie 8 assumpties Probleem 2: Toegenomen taxatiemarge Marktonzekerheid Taxatieonzekerheid Prof. M. Francke (ASRE, 2010): de markteigen afwijking (σ) bij herhaalde verkopen: 7-9%. Jaarlijkse IPD-onderzoek (RICS, 2012): 80% (65%) van de transactieprijzen +/- 20% (10%) getaxeerde waarde 13

14 Inkomsten (residuele methode) Probleem 1 Gevoeligheid GREX Plangebied m Dichtheid (won/ha) 35 Aantal woningen Gem. VON-prijs Gem. grondquote 25% Kavelopbrengst ex btw / woning % Kavelopbrengst ex btw / m 2 uitgeefbaar Af: grondgebonden kosten % Af: financieringskosten % af: W&R Residuele waarde idem per m % 14

15 VEX/GREX: Plangebied m Dichtheid (won/ha) Aantal woningen Gem. VON-prijs % Af: btw Af: bouwkosten c.a % Af: grondgebonden kosten % Af: financieringskosten % af: W&R Residuele waarde per woning Residuele grondwaarde totaal idem per m % 15

16 Probleem 2 Risicoweging Schaal, tijd, voorinvestering, risico, rente, onvoorzien, programma Onderzoek M. Georges (ASRE, 2013): Risico-analyse grondexploitatie ( risk mapping ) 1/3e tot 1/2e deel van het residu is gewoon onzeker AG Huydecoper bij Hungarian Intertrade / Schiedam (HR ) Amersfoort (HR 7 juni 2013, LJN BZ5353) 16

17 Crisis Grote invloed op taxatieprofessie: * Wetgeving, regulering kwaliteit en onafhankelijkheid * Bezinning op martktomarkt, onderliggende zekerheid * Invloed op dagelijkse praktijk Waar vergelijken bewerkelijk is, en wiskunde schijnzeker, wordt schatten teruggeworpen op het ambacht dat het is: een persoonlijke schatting van een onbekende grootheid onder assumpties en onder aanzienlijke marktonzekerheid door aanwending van methoden die indicaties verschaffen inzake de waarde welke door de taxateur gemotiveerd moeten worden verzoend obv zijn op zijn marktkennis en ervaring gestoeld intuïtief inzicht tot de finale waarde. Dat dit besef landt, is een positief neveneffect van de crises. 17

18 Dank voor uw aandacht Vragen? 18