Taxatierapport. Commercieel Vastgoed. Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: door: NVM

Transcriptie

1 Taxatierapport Commercieel Vastgoed Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC Nieuwegein Opgesteld op datum: door: NVM

2 A Opdracht / opname Naam opdrachtgever NVM Adres opdrachtgever Fakkelstede 1, Nieuwegein Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door Menna Kruiswijk Taxateur NVM Naam kantoor NVM Adres kantoor Fakkelstede 1, 3431 HZ Nieuwegein Kwalificatie van de taxateur Lid van / aangesloten bij NVM Ingeschreven in register onder nummer(s) RMT Specialisatie / deskundigheid Datum opname en inspectie 26 okt 2011 Waarde peildatum 07 mrt 2011 NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 2

3 B Doel van de taxatie / te taxeren belang B.1 Onderwerp van de taxatie Korte objectomschrijving: Kantoorgebouw met bijbehorende parkeerplaatsen, plaatselijk bekend te 3430 DC Nieuwegein als Fakkelstede 1 Adres: Fakkelstede 1, Fakkelstede 1, 3430 DC, Nieuwegein B.2 Doel van de taxatie Het vaststellen van de marktwaarde te behoeve van: Verkrijgen van inzicht in de waarde ten behoeve van het nieuwe taxatiemodel B.3 Waardering Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke trasactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: Marktwaarde: Zegge: vier miljoen vierhonderdvijfennegentig duizend euro Bijzondere uitgangspunten & bepalingen: Ten aanzien van de waardering is aangenomen dat de eigenaar zijnde de NVM zijn gebruik doet plaatsvinden als ware het huur NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 3

4 C Verklaringen taxateur 1. Verklaringen taxateur intern / extern De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap 2. Verklaring eerdere betrokkenheid bij het object De taxateur heeft het object eerder getaxeerd in 1992 ten behoeve van een examen 3. Verklaring geen zakelijk belang bij opdrachtgever of object De taxateur verklaart middelijk noch onmiddelijk enig eigen financieel belang te hebben bij het object of de opdrachtgever. 4. Conformering taxateur aan norm PVT of andere: De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig norm PVT. Dit moet denk ik zijn conformering aan de norm. De taxateur verklaart dat op deze taxatie van toepassing is de Praktijkstandaard Vastgoed Taxaties uiitgave Van toepassing zijnde tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor leden alsmede het tuchtrecht van VastgoedCert. 6. Gehanteerde valuta Alle bedragen zijn in euro's 7. Verklaring beperkte geldigheid taxatie De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en de financiële instelling, die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd. NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 4

5 D Juridische status van het object D.1 Privaatrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Kadaster en titel van aankomst onder nummer T Kadaster Utrecht Kadastrale omschrijving object Gemeente Sectie Grootte Nummer Index Nieuwegein C , 2249, 2417 niet van toepassi Bijzondere private bepalingen: Kwalitatieve verplichting van de eigenaar ten behoeve van de gemeente Nieuwegein Recht van erfpacht / huurgebonden opstalrecht Grondprijs Kadastraal oppervlak Grondoppervlak voor grondwaarde Grondprijs per m2 grondoppervlak Aantal m2 BVO voor grondwaarde Grondprijs per m2 BVO 200 Totale grondwaarde Waarvan ongebonden grond m2 Ongebonden grond waarde per m2 Ongebonden grond waarde Groeifactor grondwaarde per jaar 2,00% Is er sprake van erfpacht? JA Erfpachtcanon Erfpacht canon Index datum erfpacht canon Erfpacht canon index periode niet Herzieningsdatum erfpacht (Let op erfpacht in bruto netto traject is reëel gemiddelde van 15 jaar) Herziene waarde erfpachtcanon als % van de grondwaarde (default 4,6%) 4,60% Herziening erfpacht canon Verschil huidige en toekomstige erfpacht canon Netto contante waarde verschil in erfpachtcanon over de beschouwingsperiode Is er sprake van vooruitbetaalde of afgekochte canon? NEE Vooruitbetaalde of afgekochte erfpacht canon Expiratiedatum afgekochte canon Correctie % bebouwd bij herziening (% grondwaarde nieuwe afkoop, default 60%) 60% Grondwaarde voor afkoop of vooruitbetaling erfpachtcanon Aantal jaren dat de erfpachtcanon wordt afgekocht (default 50 jaar) Disconteringsvoet erfpacht (default rekenrente 4%) 4,00% Netto contante waarde erfpachtcorrectie (over beschouwingsperiode plus 50 jaar) Netto contante waarde lopende afgekochte erfpachtcanon (grondprijs - ncw erfpachtcorrectie NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 5

6 Beschrijving In voornoemde titel van aankomst wordt melding gemaakt van een recht van onderstroom voor de plaatselijke watergang de Diesse D.2 Publiekrechtelijke aspecten Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen Gemeente Nieuwegein afdeling Stedenbouw en ruimtelijke ordening de heer Niewkamp. Bestemmingsplan Centrum Nieuwegein, vastgesteld door de Raad op 12 mei 2007 en goedgekeurd door GS op 14 fevbrari Omhouding goedkeuring financiele paragaraaf RvS 14 jul 2010 Gebruik is overeenkomstig het bestemmingsplan ja Vestigingseisen In het bestemmingsplan opgenomen als knatoorgebouw met parkeren. De voorgeschreven norm is 1: 50. Deze wordt op eigen terrein niet meer gehaald als gevolg bouw nieuw Stadskantoor Bijzondere publieke bepalingen D.3 Fiscale aspecten Het object is buiten de herzieningstermijn. Indien het voor onderwijsdoeleinden wordt aangewend kan verhuur buitende BTW plaatsvinden NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 6

7 E Omschrijving gebruik en omgeving E.1 Object Ruimtes IPD Type BVO VVO huur/m2 % huur Waarde VEX Type kantoor ,65% kt05ak-midden,60-80,gv metsel,alum kozijn parkeerplaatsen buiten ,35% gt07-parkeergarage bovengronds Totaal % Installaties Naam VEX Type Aantal Kantoor Gevelonderhoudinstallatie 2 Huidig gebruik Kantoor, vergaderruimten, lesruimten, archief en parkeerplaatsen open op eigen terrein Voorgenomen gebruik Gelijk als het huidige gebruik Gebruiksmogelijkheden Het object is niet makkelijk alternatief aan te wenden voor bijvoorbeeld punliek onderwijs of wonen. De architectuur is daarvoor te specifiek en lever te veel beperkingen op E.2 Locatie Wijk, stand, voorzieningen, aard van de belendingen De omgeving bestaat uit een winklecentrum, woonbebouwing en enige kleinschalige kantoorgebouwen. Iets verder weg staan grootschaliger kantoorgebouwen. Bereikbaarheid Het object is goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. De sneltram naar Utrecht cs maakt ook de trein tot een hanteerbaar alternatief Voorzieningen In de nabijheid van het gebouw is een winkelcentrum, het Stadskantoor een bioscoop en ruim voldoende openbaar streekvervoer. Parkeermogelijkheden Op eigen terrein ca. 25 plaatsen. Daarnaast in de garage (betaald) van het nieuwe stadscentrum NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 7

8 De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de (toekomstige) waarde ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, woonwijken, planologische ontwikkelingen) ER wordt momenteel een nieuw stadskantoor gebouw tegen over het gewaardeerde.dat zal het aanzien an de locatie doen verbeteren. E.3 Huur situatie Huidige huur situatie Huurovereenkomsten Kerngegevens van de huurovereenkomsten (zie gedetailleerde huurlijst in bijlage 1) Huurwaarde Meer en minder huur Huurinkomsten inclusief leeg Huurvij Aanvangsleegstand Huurinkomsten exclusief leeg Netto huurwaarde Netto huuropbrengst Oninbaar Toelichting In de huurovereenkomst met NVM SOM is een regeling getroffen dat men twee jaar van te voren dient op te zeggen Verhuurbaarheid (gemiddelde ongewogen aannames per object) Leegstand kans 0,35% Contract termijn Wederverhuurtijd Mutatie kosten per m2 25 Promotiekosten als % huurwaarde Toelichting De verhuurmogelijkheden van gedeelten van het object zijn moeizaam. Het gebouw ademt te veel de sfeer van een gebruiker vuit om ook maar enigzinas multitenant te zijn ,05% NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 8

9 F Technische omschrijving F.1 Onderhoudstoestand Bouwjaar 1993 Onderhoudstoestand De onderhoudstoestand is goed. In 2009 is het gebouw geheel gerenoveerd en zijn de installaties vervieuwd. Bouwaard materialen en constructie Samengesteld gebouw gebouwd in 1979 uitgebreid in Onder architectuur gebouw. Metsewerk gevels met lmage smalle ramen. Door zijn vormgeving gevoelig voor schade Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen In 1992 uitgebreid. Meer uitbreidingsmogeljkheden zijn er niet F.2 Onderhoudstkosten, achterstallig onderhoud en renovatie Onderhoud // VEX kt24-mod villa,mod archit, gevel metaal Onderhoud ruimtes Onderhoud installaties Onderhoud basis installatie Onderhoud airco 55 Onderhoud mech ventilatie 894 Onderhoud topkoeling Onderhoud sprinkler Onderhoud zonwering VEX Locatietoeslag 0,05% Objecttoeslag - VEX totaal Onderhoud gemiddeld Afwijking VEX AfwijkingVEX per BVO -2 VEX uitleg locatietoeslag Toelichting De volgende van belang zijnde gebreken zijn door de taxateur waargenomen Er zijn geen bijzondere gebreken geconstateerd Vernieuwen / verbeteren van de bestaande situatie (renovatie) Belangrijkste werkzaamheden en stand van de werkzaamheden Er is geen renovatie voorgenomen Bouwkundige aanpassingen / uitbreidingen (renovatie) NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 9

10 Belangrijkste werkzaamheden en stand van de werkzaamheden Er is geen renovatie voorgenomen F.3 Milieuaspecten en vergunningen Geraadpleegde informatie In het kadaster is geen aantekening gveonden in het kader van de wet bodembescherming. Het object komt niet voor po de gemeentelijke lijst van bodemverontreiniging of bekendheid met asbest Omschrijving De activiteit van de gebruikers/eigenaar vereisen slechts een gebruiksvergunning en geen bijzondere mileuvergunningen F.4 Duurzaamheid Het object wordt verwarm en gekoeld middels een WKO installatie. NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 10

11 G Onderbouwing van de waarde Onderbouwing van de parameters Er zijn geen afwijkingen te benoemen ten opzichte van de in het model opgenomen parameters. Gehanteerde methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op een NAR waardering in bijlage 1 De onderhavige waardering is mede gebaseerd op een DCF waardering in bijlage 1 Marktomstandigheden De marktsituatie voor een kantoor als het NVM bureau is slecht. Nieuwegein is een complementaire markt voor knantoorvraag vanuit Utrecht. Die vraga is geheel opgedroogd omdat de Stad Utrecht momenteel zelf kampt met een overschot aan kantoorruimte. Referenties Kooptransacties Datum Plaats VVO Markthuur Contracthuur Waarde Opmerking Nieuwegein Toelichting referenties Referentie A wijkt af ten opzichte van referentie B ten opzichte van het gewaardeerde omdat het als gevolg van het tijdsverloop tussen de waardering van de twee referenties en daarnaast de gehanteerde bouwtechniek. Correcties Er zijn geen bijzondere correctie opgevoerd. Bijzondere waardecomponenten Meegenomen is een bedrijfswoning voor de concierge. Deze is als onzelfstandige woning gewaardeerd. Scenario analyse (Highest and best use IVS 2011) Bij de waardering is in afwijking van het huidige gebruik gekeken naar de mogelijkheid van herontwikkeling tot woningen. Risico's Door zijn architectuur is er een slechte verhouding bruto vloeroppervlakte staat tot verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit maakt het object minder cpourant ten opzichte van de concurrentie. Hierdoor onstaat een afzetrisico. H Overige mededelingen Deze taxatie is een voorbeeld en dient alleen voor expositiedoeleinden NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 11

12 I Datering en ondertekening Plaats Nieuwegein Handtekening Datum Handtekening J Bijlagen Toelichting norm en waardebegrippen Huurcontract(en) Kadastraal uitrekstel Plattegrond omgeving Eigendomsbewijs Referenties foto's Presentatie foto's NVM Taxatierapport Commercieel Vastgoed 12