De gouden standaard voor taxaties Prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS

Transcriptie

1 Vastgoed 6 FISCAAL P L AT F O R M V O O R F I S C A L E E N J U R I D I S C H E VA S T G O E D Z A K E N INHOUD De gouden standaard voor taxaties Prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS 1 Taxaties voor banken meer dan waarde alleen Ing. M.C. De Ruiter MRE MRICS RT en drs. R.A.M. Van de Bilt RBA 8 Aansprakelijkheid van de taxateur: de waarde van de waardering Mr. B. Ten Doesschate mr. B.J. Essink 12 IFRS 13 voor vastgoed Drs. H.D. Grönloh 17 Vastgoednieuws Mw. Mr.drs. A. van Dijk MRE en Mr. T.S. de Lange 22

2 6 Vastgoed FISCAAL PLATFORM VOOR FISCALE EN JURIDISCHE VASTGOEDZAKEN COLOFON VAN DE REDACTIE Verschijnt 6 x per jaar REDACTIE Drs. W.J.A. Ambergen Prof.dr.T.M. Berkhout MRE MRICS Mw. mr. K. Bodamèr-den Reijer Mr. D.A.W. van Dijk MRE MRICS Mr. R. van Ekeren Mr. J.W.A. Hockx Mr. A.A. van Velten Prof.dr. H. Vermeulen Mr.dr. R.A. Wolf REDACTIESECRETARIS Mw. mr. K. Bodamèr-den Reijer info@bdr-juridischadvies.nl VASTE MEDEWERKERS Mw. mr.drs. A. van Dijk MRE, Mr. D.J.L. van EE, E.H. van den Elsen, Drs. M.J.A.M. van Gijlswijk, Mr. J.G. van Ingen, Mr. A. Kamphuis, Mr. A.M.A. Koks, Mw. mr. H.M. Kolster, Mr.T. S. de Lange, Mr. P.W. Lenos, Mw. mr. J.J. van Loenende Wild, Mr.drs. W.A.P. Nieuwenhuizen, Mw. drs. Chr.J.M. Noordermeer van Loo, Mr. A.J. Oostenrijk, Mr. P.W. Pleijsant, Mr. J. Rakhan, W.A. Rouwenhorst FB, Mw. mr. J.A. van Strijen, Drs. M. Wörsdörfer BUREAUREDACTIE Sdu Uitgevers Margo de Groot Postbus 20025, 2500 EA Den Haag Telefoon: Fax: m.d.groot@sdu.nl ONTWERP Henri van Santen, Studio Imago, Amersfoort PREPRESS GrafiData BV DRUKWERK Drukkerij Wilco, Amersfoort ABONNEMENTEN Sdu Klantenservice Binckhorstlaan 403 Postbus EA Den Haag Telefoon (070) Abonnementsprijs: 127,50 per jaar excl. btw, excl. jaarband Vanwege de aard van de uitgave, gaat Sdu uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Persoonlijke meningen, die in deze uitgave worden gegeven, zijn geheel voor rekening van de betreffende auteur. De uitgever aanvaardt deswege geen enkele aansprakelijkheid. Het verlenen van toestemming tot publicatie in deze uitgave houdt in, dat de uitgever met uitsluiting van ieder ander onherroepelijk door de auteurs gemachtigd is de door derden verschuldigde vergoedingen voor kopiëren, als bedoeld in artikel 17 lid 2 der Auteurswet en in het K.B. van (Stb. 351) ex artikel 16b der Auteurswet, te doen innen door en overeenkomstig de reglementen van de Stichting Reprorecht te Hoofddorp, een en ander behoudens uitdrukkelijk voorbehoud van de kant van de auteur. Hoewel bij deze uitgave de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor de afwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid. De auteur verklaart zich ermee bekend dat door aanbieding van een artikel de exploitatierechten ten behoeve van dit tijdschrift worden overgedragen aan de uitgever. ISSN Dit tijdschrift maakt integraal deel uit van de Fiscale Encyclopedie Nederlandse Documentatie Fiscaal Recht. Abonnees op NDFR kunnen zich voor een zeer voordelige prijs abonneren op de Fiscale Bibliotheek en zo de digitale versies van Vastgoed Fiscaal & Civiel en andere Sdu tijdschriften raadplegen. Citeerwijze: Vastgoed Fiscaal & Civiel 2012, nr. 6 Door de vastgoedcrisis krijgen taxaties en taxateurs eindelijk de aandacht die ze verdienen. Ook om te laten zien uit welk hout ze zijn gesneden. Leek enkele jaren terug met een gestaag stijgende markt taxeren een fluitje van een cent, nu praten we over een totaal ander marktbeeld waarin referenties schaars zijn en taxaties een heel ander gewicht hebben gekregen in de communicatie met allerlei belanghouders en hun adviseurs. Taxeren is niet meer alleen een spel tussen opdrachtgever en opdrachtnemer: de markt moet erop kunnen vertrouwen dat taxaties goed en frequent worden uitgevoerd en dat een goed gefundeerde taxatierapportage een hoge informatieve waarde heeft. Geflatteerde balanswaarderingen in kwetsbare markten kunnen immers leiden tot ontwrichting van de sterkst geachte economieën: er zijn lessen te over uit het verleden. De financiële toezichthouders DNB en AFM zitten nu als een bok op de haverkist en voeren de druk merkbaar op. Er moet een kwaliteitssprong worden gemaakt, er moet frequenter worden getaxeerd en beter worden gerapporteerd. Conclusies en aanbevelingen moeten niet alleen goed zijn gemotiveerd, maar de informatie moet ook relevant zijn voor de gebruiker. DNB en AFM spraken begin oktober met vertegenwoordigers van de vastgoedsector en accountants (NBA) over transparantie en reële waarderingen van vastgoedbeleggingen. Tijdens dit rondetafelgesprek stonden de aanbevelingen centraal van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) voor meer transparantie en eenduidige taxaties van kantoren en winkelpanden. Besloten is de aanbevelingen concreet te maken en de haalbaarheid van een centraal taxatieregister te onderzoeken. Heel wat lijnen komen hier samen. Enkele jaren geleden besloten de Waarderingskamer en de grootste brancheverenigingen van makelaars en taxateurs de marktwaardestandaard van de International Valuation Standards (IVS) in Nederland in te voeren, waardoor allerlei overbodige en verwarrende marktwaarde-achtige begrippen zijn vervangen. In de IVS is ook een rapportagestandaard opgenomen. RICS, EPRA, INREV, IFRS en het PTA bouwen voort op deze IVS-fundamenten. Juristen en fiscalisten kunnen op veel verschillende manieren in aanraking komen met vastgoedtaxaties. Juist in dit kwestbare marktgewricht is het belangrijk te weten welk soortelijk gewicht taxateurs en taxatierapporten (moeten) hebben. Daarom besteden wij in een aantal artikelen aandacht aan deze problematiek. Ik trap af met een overzichtsartikel over de IVS-standaard en zijn toepassingsbereik. Chris de Ruiter en Roel van de Bilt, beiden van FGH, leggen het verband tussen taxeren en financieren. Om de controle te houden over de financieringsrisico s is het voor banken van levensbelang om permanent zicht te houden op de waarde van de gefinancierde portefeuille. Barent ten Doesschate en Bart Essink, beiden van CMS Derks Star Busmann, behandelen de aansprakelijkheid van de taxateurs voor hun taxaties. Hans Grönloh (KPMG, Nyenrode Real Estate Center) behandelt de nieuwe IFRS-standaard Fair Value Measurements in relatie tot vastgoed. Wij sluiten gewoontegetrouw af met het vastgoednieuws. Vastgoed FISCAAL Tom Berkhout

3 De gouden standaard voor taxaties Prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS 1. INLEIDING Tot voor kort liet de waardering van vastgoed zich het best vergelijken met een Babylonische spraakverwarring. Tal van definities, al dan niet voorzien van uiteenlopende toelichtingen, waren in omloop om het begrip marktwaarde en daaraan verwante termen van een fundering te voorzien. Dat dit, gelijk de torenbouw van Babel, nogal wat problemen opleverde laat zich raden. 1 De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) smeekte welhaast in haar publieke managementletter Zeg waar het op staat taxateurs, om eenduidige en internationale richtlijnen te hanteren voor de waardering van commercieel vastgoed. 2 Het lag dan ook in de lijn der verwachtingen dat er orde in de chaos zou worden aangebracht en dat waarderingsdefinities zouden worden gestandaardiseerd. De handschoen is opgepakt door de Waarderingskamer en de grootste brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs. 3 Na een studie van het Nyenrode Real Estate Center en een consultatieronde in de sector is in 2010 besloten de marktwaardedefinities van de International Valuation Standards (IVS) in Nederland in te voeren ter vervanging van de verschillende marktwaardebegrippen. De Waarderingskamer gebruikt de standaard in de Waarderingsinstructie 2011 om de WOZ-waarde (WOZ-WEV) van WOZ-objecten nader te definiëren. De Royal Institution of Chartered Surveyors heeft de IVS geïncorporeerd in haar RICS Valuation Standards. De European Public Real Estate Association (EPRA), de koepel voor vastgoedbeleggers, beveelt aan om conform de marktwaardedefinitie van de IVS te waarderen. De European Association for investors in non-listed real estate vehicles (INREV) beschouwt de overeenstemming met de IVS als good practice. De Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) gebruikt het IVS-marktwaardebegrip voor de waardering van vastgoed van institutionele beleggingen. De Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed van het Taxatie Management Instituut stelt IVS-proof te zijn. Het Platform Taxateurs en Accountants heeft aanbevelingen geformuleerd voor vastgoedtaxaties en heeft daarvoor de IVS als startpunt genomen, aangezien dit de hoogste internationale standaarden zijn waaraan taxatiedefinities en principes worden getoetst. Het is nu tijd om in Vastgoed Fiscaal & Civiel een tussenbalans op te maken. In paragraaf 2 introduceer ik de definitie van de IVS-marktwaarde, waarna ik in paragraaf 3 de elementen van de definitie toelicht waarvan taxateurs zich rekenschap moeten geven. In paragraaf 4 bespreek ik het belangrijke HABU-concept en in paragraaf 5 de te hanteren waarderingsmethodieken. In paragraaf 6, 7 en 8 vergelijk ik respectievelijk drie fiscale waardebegrippen met de IVS-marktwaarde, te weten: de waarde in het economisch verkeer (WEV), de WOZ-waarde (WOZ-WEV) en de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB). In paragraaf 9 komen de jaarverslaggeving en het Besluit actuele waarde (BAW) aan bod. Ik sluit af met conclusies in paragraaf DEFINITIE IVS-MARKTWAARDE Als gezegd waren er voor de invoering van de IVS-marktwaardedefinities tal van marktwaardebegrippen in omloop, die min of meer dezelfde situaties beoogden te bestrijken, en dan laat ik de vele specifieke toevoegingen ( verhuurde staat, aanknopen bij de lopende huurovereenkomst ) nog onbesproken. Het systeem van de IVS daarentegen houdt in dat er één marktwaardebegrip is gedefinieerd met toelichtingen op de elementen van deze definitie, waarbij taxateurs in hun rapportage afwijkingen van de feitelijke en juridische situatie moeten toelichten in aannames ( assumpties en bijzondere assumpties ). De International Valuation Standards (IVS) zijn in juli 2011 aangepast. Het marktwaardebegrip is echter nagenoeg ongewijzigd gebleven ten opzichte van eerdere versies. Laten we de definitie eens nader beschouwen. Market Value the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. Voor Nederland vertaal ik deze definitie voor vastgoed 4 in: Marktwaarde het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. De gouden standaard voor taxaties Vastgoed FISCAAL 1

4 Met de term zakelijke transactie wordt invulling gegeven aan het begrip an arm s length. De vertaling van an arm s length blijkt wat weerbarstig te zijn. Het wordt ook wel vertaald als marktconform. In de fiscaliteit is het een veelgebruikte term met een eigen (internationale) interpretatie. Marktwaarde is de geschatte prijs van een vastgoed zonder rekening te houden met aan- of verkoopkosten en zonder tegemoetkoming voor enige met koop of verkoop samenhangende belastingen die samenhangen met de transactie. 3. BESPREKING ELEMENTEN MARKTWAARDEDEFINITIE De definitie van marktwaarde moet worden toegepast in overeenstemming met het volgende conceptuele raamwerk: Het geschatte bedrag verwijst naar een in geld uitgedrukte prijs die voor het vastgoed betaald moet worden in een zakelijke markttransactie, waarbij partijen een passende afstand tot elkaar houden. Marktwaarde is de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de waardepeildatum in de markt kan worden verkregen in overeenstemming met de marktwaardedefinitie. Het is de gunstigste prijs die koper en verkoper redelijkerwijs kunnen verwachten. Deze schatting sluit met name een geschatte prijs uit die is beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden, zoals een ongewone financiering, sale-and- leaseback-regelingen, speciale vergoedingen of kortingen die zijn toegekend door een ieder die bij de verkooptransactie betrokken is, of door enig element uit het begrip bijzondere waarde. Zou worden overgedragen verwijst naar het feit dat de waarde van vastgoed een geschat bedrag is en niet een vooraf vastgesteld bedrag of een werkelijk tot stand gekomen verkoopprijs. Het is de prijs in een transactie die aan alle elementen van de definitie van marktwaarde voldoet op de waardepeildatum. Op de waardepeildatum verlangt dat de waarde voor dat bepaalde tijdstip geldt. Doordat markten en marktomstandigheden kunnen veranderen, kan de eerder geschatte waarde op een ander tijdstip onjuist of misplaatst geworden zijn. De prijs waartegen vastgoed wordt gewaardeerd, zal de werkelijke toestand en omstandigheden van de markt tot uitdrukking brengen, zoals die op de waardepeildatum golden, niet eerder of later. Tussen een bereidwillige koper betekent dat de koper gemotiveerd is om te kopen, maar dat hij daartoe niet verplicht is. Hij is noch al te gretig, noch vastbesloten om het vastgoed tegen elke prijs te kopen. Hij laat zich evenmin leiden door de waan van de dag, noch door irreële verwachtingen in de markt. Hij gaat niet uit van een denkbeeldige of veronderstelde markt waarvan niet kan worden aangetoond of voorzien dat die bestaat. Hij zal geen hogere prijs betalen dan de markt verlangt. De verkoper behoort tot de groep die de markt vormt. Een bereidwillige verkoper betekent een verkopende partij die noch al te gretig is, noch gedwongen om tegen elke prijs te verkopen. Hij is evenmin bereid aan te dringen op een prijs die in de huidige markt niet redelijk kan worden geacht. De verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de (vrije) markt na een behoorlijke marketing, wat die prijs ook zal worden. De feitelijke omstandigheden beïnvloeden zijn overwegingen niet, omdat de verkoper in kwestie een hypothetische eigenaar is. In een zakelijke transactie betekent dat de partijen niet in een bijzondere of speciale relatie tot elkaar staan (zoals moeder- en dochtermaatschappijen, of verhuurder en huurder) die ertoe kan leiden dat het niveau van de prijs niet marktconform is, of afwijkt vanwege een element van bijzondere waarde (special value). De transactie tegen marktwaarde wordt verondersteld gesloten te zijn tussen partijen die onafhankelijk van elkaar zijn en ieder zelfstandig (zonder last) handelen. Na een behoorlijke marketing betekent dat het vastgoed op de meest geëigende wijze op de markt gepresenteerd zou zijn; en wel zodanig dat het verkocht wordt tegen een in redelijkheid haalbare prijs, in overeenstemming met de marktwaardedefinitie. De verkoopmethode moet het meest toepasselijk worden geacht om de beste prijs te krijgen op de markt waartoe de verkoper toegang heeft. Waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent veronderstelt dat de koper en verkoper redelijk ter zake kundig zijn met betrekking tot de aard en kenmerken van het vastgoed en zijn feitelijke en potentiële gebruiksmogelijkheden en dat zij op de hoogte waren van de marktsituatie op de waardepeildatum. Van elke partij wordt verder verondersteld dat zij die kennis in haar eigen belang gebruikt en met overleg streeft naar de beste prijs gezien haar positie als koper of verkoper in de transactie. houdt in dat elke partij gemotiveerd is de transactie aan te gaan en niet door fysiek of mentaal geweld of door onevenredige dwangmaatregelen wordt genoodzaakt de transactie te sluiten. 4. MEEST DOELMATIGE EN MEEST DOELTREFFENDE GEBRUIK (HABU) 5 In het marktwaardeconcept moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is (HABU: Highest And Best Use ). Dit is het gebruik van het vastgoed dat zijn productiviteit maximaliseert, dat mogelijk, wettelijk toelaatbaar en financieel haalbaar is. Het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik zou het voortgezette huidige gebruik kunnen zijn of een alternatief gebruik. Dit wordt bepaald door het gebruik dat een marktpartij in gedachten zou hebben voor het vastgoed wanneer hij de prijs bepaalt die hij zou willen bieden. 5. WAARDERINGSMETHODIEKEN In de IVS 2011 worden gangbare waarderingsmethodieken (markt-, inkomsten- of kostenbenadering) weliswaar beschreven, maar er worden geen methodieken of vaste berekeningswijzen voorgeschreven. De taxateur zal één of meerdere methodieken moeten gebruiken om de prijs te schatten en telkenmale moeten aansluiten op de relevante vastgoedmarkt (omstandigheden, actoren, prijzen). In de toekomst zal de IVSC Professional Board zogeheten Technical Information Papers publiceren over de toepassing van de methodieken. 6. WEV EN IVS- MARKTWAARDE In de paragrafen 6 t/m 8 bespreek ik hoe de IVS-marktwaarde zich verhoudt tot de fiscale waardebegrippen WEV, WOZ- WEV en WEVAB. Volgens art. 5:19, lid 1, Wet IB 2001 worden bezittingen en schulden in aanmerking genomen voor de waarde in het 2 Vastgoed FISCAAL

5 economische verkeer. Tijdens de parlementaire behandeling van de Wet VB 1964 stelde men dat de WEV van onroerende goederen in vrijwel alle gevallen gelijk is aan de verkoopwaarde als er een markt (vraag en aanbod) voor bestaat. Met waarde in het economische verkeer beoogde men tot uitdrukking te brengen dat slechts de waarde in aanmerking komt die ook anderen dan de belastingplichtige aan eenzelfde vermogensbestanddeel zouden toekennen, waarbij aandacht dient te worden geschonken aan alle relevante economische factoren. De Hoge Raad hanteerde in BNB 1969/63, een procedure voor de Wet VB 1964, de volgende omschrijving voor de WEV: dat, ingeval het gaat om de waardering van zaken waarin geregeld handel wordt gedreven, als de waarde welke daaraan in het economische verkeer kan worden toegekend in het algemeen dient te worden aangenomen de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. Een vergelijking van de elementen van de WEV en de marktwaardedefinitie levert het volgende beeld op (tabel 1). IVS-marktwaarde Vastgoed Na behoorlijke marketing Waarde in het economische verkeer (WEV) Prijs Zaak Meestbiedende gegadigde Aanbieding ten verkoop Tabel 1: vergelijking elementen definitie IVS-marktwaarde en WEV De elementen van de WEV sluiten op definitieniveau niet aan op de elementen van de IVS-marktwaardedefinitie. Maar op conceptmatig niveau, wanneer wij de doctrine en de rechtspraak erbij betrekken, sluiten het fiscale WEV-concept voor enerzijds de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting en Wet BRV en anderzijds het IVS-marktwaardeconcept naar mijn mening goed op elkaar aan. In de WEV wil men aansluiten bij een objectieve prijs die in het economische verkeer (de markt) tot stand komt, subjectieve elementen worden uitgeschakeld. In BNB 1969/63 refereert de Hoge Raad aan een markt waarin geregeld handel wordt gedreven. Het college spreekt van aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding en van de meestbiedende gegadigde. Hieruit komt een optimaliseringsgedachte naar voren: men dient de verkoop van de zaak zo voor te bereiden dat de hoogst mogelijke prijs wordt behaald. Het gaat om een veronderstelde bereidwillige verkoper. Dat is iemand die bereid is om tegen de beste prijs datgene te doen wat zijn eigenaarschap mogelijk maakt. Voor de verkoopwaarde moet men rekening houden met alle omstandigheden die van invloed zijn op de prijsbepaling in de vastgoedmarkt, zoals overheidsvoorschriften; zakelijke rechten of daarmee gelijk te stellen lasten of verplichtingen, zoals erfdienstbaarheden, huurcontracten, de gekraakte toestand van een pand. De WEV wordt niet beïnvloed door persoonlijke verplichtingen, zoals de verplichting tot de levering van zaken tegen een bepaalde prijs. Deze elementen zien we in het marktwaardeconcept terug. De zinsnede in een zakelijk transactie wijst erop dat de partijen onafhankelijk van elkaar zijn en elk zelfstandig (zonder last) handelen. De marktwaardedefinitie gaat uit van een behoorlijke marketing, een bereidwillige koper en verkoper. De taxateur moet rekening houden met alle factoren die de prijsvorming op de markt beïnvloeden. Hij moet op zoek gaan naar de hoogste prijs die na een goede voorbereiding in de relevante markt tot stand komt tussen bereidwillige kopers en verkopers. Afgezien van de gevallen waarvoor specifieke fiscale (waarderings)regels gelden (zoals bijvoorbeeld voor de btw), kan men daarom in de praktijk voor WEVtaxaties aansluiten bij IVS-marktwaardetaxaties WOZ-WEV EN IVS- MARKTWAARDE Hoe verhoudt de marktwaarde als waarderingsgrondslag zich tot de WOZ-waarde? De waarde van art. 17, lid 2, Wet WOZ geldt voor: 1. woningen en rijksmonumenten en 2. voor niet-woningen (niet zijnde rijksmonumenten), wanneer de waarde hoger is dan de vervangingswaarde. In de Wet WOZ wordt over de waarde gesproken en de wijze waarop men deze moet bepalen. De wet en de uitvoeringsregels kennen geen verwijzing naar de begrippen marktwaarde of waarde in het economische verkeer. Art. 17 Wet WOZ stelt regels voor de bepaling van de waarde van het op basis van art. 16 Wet WOZ afgebakende WOZobject. Art. 17, lid 1, Wet WOZ bepaalt kortweg: aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend. Art. 17, lid 2, Wet WOZ regelt vervolgens de waarderingsvoorschriften van de waarde : De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In de Kamerbehandeling van de Wet WOZ werd opgemerkt dat de waarde die met inachtneming van het waarderingsvoorschrift in art. 17, lid 2, Wet WOZ werd bepaald, leidt tot: het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Hierdoor wordt een link gelegd met het WEV-begrip volgens fiscale maatstaven en met de standaarddefinitie in BNB 1969/63. Uit de wettelijke regelingen moet men afleiden dat de waarde een marktgerelateerde waarde is. Art. 3 Uitv.reg. iw WOZ wil dat het college van burgemeester en wethouders voortdurend marktgegevens verzamelt van handelingen in het economische verkeer: verkooptransacties van woningen en niet-woningen, verhuurtransacties van niet-woningen, stichtingskosten van niet-woningen, gronduitgifteprijzen. Art. 4 Uitv.reg. iw WOZ schrijft voor dat de waarde van woningen wordt bepaald door middel van syste- De gouden standaard voor taxaties Vastgoed FISCAAL 3

6 matische vergelijking met woningen waarvan de marktgegevens beschikbaar zijn; voor niet-woningen door middel van kapitalisatie van de brutohuur, door vergelijking of door middel van de discounted cashflow-methode. Daarmee is het begrip waarde in de WOZ-regelgeving direct gekoppeld aan het begrip markt. Maar hoe zit het nu met de aansluiting op de waarde die voor de WOZ wordt bepaald, de WOZ-waarde of WOZ- WEV? De WOZ-waarde op grond van art. 17, lid 2, Wet WOZ wordt in de praktijk wel aangeduid als waarde in het economische verkeer (en marktwaarde ) om deze WOZ-waarde te kunnen onderscheiden van de gecorrigeerde vervangingswaarde op grond van art. 17, lid 3, Wet WOZ. In art. 17, lid 2, Wet WOZ worden enkele ficties gehanteerd die kunnen afwijken van de juridische en feitelijke situatie waarin het object zich bevindt. Zij worden ook aangeduid met de verzamelnaam ficties of waarderingsvoorschriften. Het gaat in art. 17, lid 2, Wet WOZ om de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Door de toepassing van de ficties worden de uitgangspunten van de waardebepaling gelijkgesteld voor alle te waarderen objecten. De WOZ-ficties kunnen aanmerkelijke verschillen opleveren met de WEV volgens de koepeldefinitie of de marktwaarde, zoals ondernemingen en burgers die percipiëren. De WOZ-waarde sluit op definitieniveau niet aan op de IVS-marktwaardedefinitie, eenvoudigweg omdat er geen waardebegrip is gedefinieerd. Doordat in de Kamerbehandeling en de rechtspraak wordt verwezen naar de WEV, sluiten meer elementen aan (tabel 2). Tabel 2 IVS-marktwaarde Vastgoed Na behoorlijke marketing WOZ-waarde, WOZ-WEV art. 17, lid 2, Wet WOZ ( + toelichting) Waarde Onroerende zaak Meest geschikte wijze Meest biedende koper Aanbieding ten verkoop Meest geschikte wijze Tabel 2: vergelijking definitie IVS-marktwaarde en WOZ-WEV Optisch gezien oogt dit overzicht fraai, zij het dat de overdrachts- en verkrijgingsficties in tal van gevallen roet in het eten gooien, waardoor de waarde van een onroerende zaak op de vrije, open markt kan afwijken van de WOZ-waarde. Opmerkzaamheid is daarom geboden. De taxateur moet afwijkingen van de feitelijke en juridische situatie melden in zijn taxatierapport. 8. WEVAB EN IVS- MARKTWAARDE In de Taxatierichtlijn voor Agrarisch Vastgoed (TAV) van juni 2012 geeft de vakgroep Agrarisch en Landelijk Vastgoed van de NVM een minimumstandaard voor de opdrachtverlening, uitvoering en verslaglegging van taxaties van agrarisch vastgoed. In de richtlijn definieert men marktwaarde als volgt: Marktwaarde wordt verondersteld gelijk te zijn aan de Waarde in het economisch verkeer (WEV) en is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. In de definitie sluit men aan bij de IVS-marktwaarde. Betekent dit nu ook dat men voor de WEVAB deze marktwaardedefinitie als uitgangspunt kan nemen? De TAV definieert WEVAB als: De prijs die de meestbiedende agrarisch gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, ervan uitgaande dat de grond in het kader van een landbouwbedrijf blijft aangewend, de overige niet-agrarische bestemmingen weggedacht. In de fiscaliteit wordt het WEVAB-begrip gebruikt om de omvang van de zogenoemde landbouwvrijstelling te kunnen bepalen. De landbouwvrijstelling is geregeld in de Wet op de inkomstenbelasting 2001 (art. 3:12 Wet IB 2001) en geldt ook voor de vennootschapsbelasting. De WEVAB is de prijs die de meestbiedende agrarische gegadigde na de beste voorbereiding zou betalen, ervan uitgaande dat de grond in het kader van een landbouwbedrijf blijft aangewend, waarbij geen rekening wordt gehouden met eventuele niet-agrarische bestemmingen. De WEVAB wordt objectief vastgesteld. Het gaat er dus om wie de hiervoor bedoelde meestbiedende agrarisch gegadigde voor die grond zou kunnen zijn. 8 In tabel 3 vergelijken wij de elementen van de marktwaardedefinitie met de elementen van de WEVAB. IVS-marktwaarde Vastgoed Na behoorlijke marketing Waarde in het economische verkeer agrarische bestemming (WEVAB) Prijs Zaak Meestbiedende agrarisch gegadigde Aanbieding ten verkoop Tabel 3: vergelijking definitie IVS-marktwaarde en WEVAB Nu zou agrarische grond die voor niet-agrarische doeleinden kan worden gebruikt, van waarde kunnen veranderen. Die omstandigheid in de waardering moet men echter buiten beschouwing laten als de grond agrarische doeleinden 4 Vastgoed FISCAAL

7 blijft dienen. Normaal gesproken zou het HABU-beginsel er immers voor zorgen dat de alternatieve bestemming in de waarde tot uitdrukking wordt gebracht. Het gebruik buiten de landbouw zou dan wel eens tot de hoogste waarde voor het geheel kunnen leiden. De fictie van de WEVAB houdt dat nu tegen. Zowel in het WEVAB-begrip als in de TAV wordt de groep potentiële gegadigden (bereidwillige kopers) beperkt tot bereidwillige agrarische kopers. De taxateur moet deze beperking in de groep potentiële gegadigden wel toelichten in zijn taxatierapport. 9. JAARVERSLAGGEVING EN IVS- MARKTWAARDE Verschillende verslaggevingsrichtlijnen staan toe vastgoed te waarderen tegen marktwaarde, een begrip met veel namen, zoals: reële waarde, fair value, waarde in het economische verkeer en opbrengstwaarde. Het Besluit actuele waarde (BAW) regelt welke categorieën activa en passiva tegen actuele waarde mogen worden gewaardeerd en hoe men de actuele waarde daarvoor bepaalt. In het BAW worden de begrippen marktwaarde, fair value, reële waarde en waarde in het economische verkeer als synoniemen aangemerkt. De reële waarde wordt door het BAW aangeduid als marktwaarde; een synoniem dus. Men hanteert het begrip marktwaarde om aan te sluiten op het toenemende gebruik, zowel nationaal als internationaal, van het begrip reële waarde ( fair value ). Als activa, niet-zijnde financiële instrumenten, die opbrengsten kunnen opleveren als belegging, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daar de marktwaarde voor in aanmerking; dit geldt ook voor vastgoedbeleggingen. Onder de actuele waarde van activa of passiva verstaat men de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering relevant kunnen zijn voor de waarde. Het BAW verstaat onder marktwaarde: het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. De begrippen marktwaarde, fair value, opbrengstwaarde en waarde in het economische verkeer zijn gebaseerd op de prijs die in de verkoopmarkt geldt. Het BAW bevat weinig inhoudelijke toelichting op het marktwaardebegrip. Tabel 4 laat zien dat niet alle elementen van de IVS-marktwaarde worden bestreken door de BAW-marktwaarde. Voor meer toelichting wordt verwezen naar de Richtlijn 213 over vastgoedbeleggingen. IVS Marktwaarde Vastgoed (actief) Na behoorlijke marketing Marktwaarde (BAW) (synoniem: reële waarde) Bedrag Actief Balansdatum Onafhankelijk van elkaar Tot een transactie bereid Tot een transactie bereid Goed geïnformeerde partijen Tabel 4: vergelijking definitie IVS-marktwaarde en BAW-marktwaarde Richtlijn 213 vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren. Zij genereert geldstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van een rechtspersoon. Volgens Richtlijn 213 (alinea ) wordt de reële waarde van vastgoedbeleggingen bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt is te verkrijgen op de balansdatum. Verder neemt de richtlijn de definitie van reële waarde in acht. Het is de beste prijs die een verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de meest voordelige prijs die een koper redelijkerwijs kan behalen. Deze schatting sluit specifiek een geschatte prijs uit die is verhoogd of verlaagd wegens bijzondere condities of omstandigheden, zoals een financiering die afwijkt van normale voorwaarden, sale-and-leaseback-constructies, bijzondere prestaties of concessies die worden verleend door een betrokken partij. De reële waarde wordt vastgesteld zonder enige aftrek voor transactiekosten die de rechtspersoon zou moeten maken als hij het goed op een andere wijze zou vervreemden. Tabel 5 laat zien dat de elementen van reële waarde grotendeels overeenkomen met die van de IVS-marktwaarde. IVS-marktwaarde Vastgoed (actief) Na behoorlijke marketing Reële waarde vastgoedbelegging (Richtlijn 213) Meest waarschijnlijke prijs Vastgoedbelegging Balansdatum Onafhankelijk van elkaar (uit definitie reële waarde) Tot een transactie bereid (definitie reële waarde) Meest voordelige prijs koper Redelijkerwijs te verkrijgen/ behalen Tot een transactie bereid (definitie reële waarde) Beste prijs verkoper Redelijkerwijs te verkrijgen/ behalen Goed geïnformeerde partijen (definitie reële waarde) Tabel 4: vergelijking definitie IVS-marktwaarde en reële waarde (Richtlijn 213) CONCLUSIE De gezaghebbende IVS-marktwaardestandaard verovert snel terrein in Nederland en houdt grote schoonmaak onder de waardebegrippen. De standaard kan goed als fundament dienen voor allerlei waarderingsdoeleinden, zij het dat de taxateur (bijzondere) aannames goed moet verklaren in zijn rapport. De gouden standaard voor taxaties Vastgoed FISCAAL 5

8 Bronnen T.M. Berkhout, Met alleen taxatiecijfers nemen IFRS en IVS geen genoegen: Nieuwe International Valuation Standards (IVS) 2011 van kracht, Vastgoedmarkt, 2011 (november), p T.M. Berkhout, Nieuwe borden in het waarderingsverkeer, Weekblad fiscaal recht, 2011/6890, p T.M. Berkhout, Schatten voor de schatkist in internationale context, Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, 2011/1182, p International Valuation Standards Council, International Valuation Standards 2011, London, T.M. Berkhout en A.C. Hordijk, International Valuation Standards en Nederlandse waarderingsstandaarden: definities, vergelijkingen en implementaties, Versie 0.9, Nyenrode Real Estate Center: Breukelen, Onder vastgoed versta ik onroerende zaken en de daarop betrekking hebbende zakelijke rechten. 2 NBA, Publieke managementletter, Zeg waar het op staat. Hoofdpunten uit de publieke managementletter over het commercieel vastgoed, juni NVM, Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO), Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), Vastgoedpro. 4 Daarmee wordt de Engelse definitie verengd tot vastgoed. De Engelse equivalent hiervan is real property. 5 Vergelijk: International Valuation Standards Council, International Valuation Standards 2011, London, 2011, p. 22, paragrafen 33, 34, Er zijn specifieke fiscale waarderingsvraagstukken en wettelijke waarderingsregels die ik in het bestek van dit artikel niet kan bespreken. Ik verwijs daarvoor naar mijn artikel: T.M. Berkhout, Nieuwe borden in het waarderingsverkeer, Weekblad fiscaal recht, 2011/6890, p Het verdient naar mijn mening de voorkeur dat een taxateur per definitie in zijn taxatierapport motiveert hoe hij met de btw rekening houdt. 8 Kamerstukken II 2000/01, , nr. 6, p ; Besluit minister van Financiën van 13 oktober 2010, nr. DGB2010/1981M. 9 Binnen het bestek van dit artikel past het niet nader in te gaan op de IFRS-standaard 13 Fair Value Measurements. In deze standaard hanteert men de definitie: reële waarde is de prijs die zou worden ontvangen bij verkoop van een actief of de overdracht van een verplichting in een ordentelijke transactie tussen marktpartijen op de peildatum. Wanneer wij deze elementen naast de elementen van de marktwaarde houden, constateren we dat de dekking vrijwel compleet is, wat overigens ook in de IVS standaard 300 Valuations for Financial Reporting wordt opgemerkt. 6 Vastgoed FISCAAL