1.1. Deze richtlijn biedt aanwijzingen en bespreekt richtlijnen voor leden met betrekking tot de begrippen Executiewaarde en Gedwongen verkoopwaarde.

Transcriptie

1 RL Executiewaarde en Gedwongen verkoop verkoopwaarde 1. Inleiding 1.1. Deze richtlijn biedt aanwijzingen en bespreekt richtlijnen voor leden met betrekking tot de begrippen Executiewaarde en Gedwongen verkoopwaarde In de Nederlandse taxatiepraktijk hebben zich sinds jaar en dag een aantal waardebegrippen ontwikkeld die zijn gebaseerd op een gedwongen verkoop; hetzij via openbare verkoop (zoals veiling) of via rechtens goedgekeurde onderhandse verkoop. Het begrip Executiewaarde maakt daarmee onderdeel uit van lokale gebruiken en gewoonten in Nederland. De Executiewaarde wordt vaak gebruikt wanneer een financiering wordt verstrekt en is daarmee onder andere een onderdeel van het financieringsbeleid van banken In andere landen binnen Europa maar ook daar buiten is het begrip Executiewaarde echter niet bekend. Ook is er geen eenduidige definitie voor Executiewaarde. Op het Internet zijn verschillende betekenissen en uitleggen te vinden. Dit schept onduidelijkheid. Ook is er onduidelijkheid over de exacte vaststelling van de Executiewaarde of Gedwongen verkoopwaarde. De (bijzondere) uitgangspunten en aannames die de taxateur heeft gedaan omtrent verkoopomstandigheden worden vaak niet of onvoldoende beschreven. Deze onduidelijkheid kan leiden tot een mismatch tussen de verwachtingen van de opdrachtgever en de bedoelingen van de taxateur. Dit kan ongewenste juridische gevolgen hebben voor de taxateur Bovenal is het gebruik van de term Executiewaarde niet toegestaan. Een taxatie ten behoeve van zekerheidstelling van leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de IVCS (Valuation Application 2 (IVA2)). Volgens deze Standaarden mag de Executiewaarde niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het Marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaardebasis ontzegt De definitie van Marktwaarde is: Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld Bij Executiewaarde is er géén sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Daarentegen is vaak wèl sprake van enige vorm van dwang.

2 2. Hang naar een alternatief 2.1. Om de markt goed van dienst te kunnen zijn, dient door de taxateur een goed alternatief op Executiewaarde te worden geboden. Een alternatief dat voldoet aan de (internationale) waarderingsstandaarden Het alternatief moet bruikbaar zijn voor de opdrachtgever. Daarmee moet het aansluiten op het doel van de opdracht en op de verwachtingen van de opdrachtgever. Het moet voor de opdrachtgever duidelijk zijn welke aannames de taxateur heeft gedaan en welke (bijzondere) uitgangspunten zijn genomen. Hierbij moet onder andere onderscheid worden gemaakt tussen het verkoopproces van een executie- dan wel gedwongen verkoop, en de mate van dwang die van toepassing is op de verkoper Het alternatief moet toepasbaar zijn door de taxateur. Wanneer de taxateur een alternatief hanteert waarvan de aannames en (bijzondere) uitgangspunten afwijken van het markwaarde begrip, dient hij/zij zich te vergewissen van de relevante wet- en regelgeving. Waar deze wet- en regelgeving afwijkt van het Marktwaarde begrip, dient dit door de taxateur duidelijk uitgelegd te worden in het taxatierapport. Ook dienen de redenen voor het toepassen van het afwijkende waardebegrip te worden toegelicht (IVS). Het alternatief moet passen binnen de theoretische mogelijkheden en de ethische kaders die van toepassing zijn op de (RICS) taxateur. In geen geval mag het alternatief leiden tot blootstelling van de taxateur aan (onbedoelde) bedrijfsrisico s die kunnen leiden tot bijvoorbeeld schadeclaims Het alternatief moet eenduidig zijn. Voor een willekeurige lezer moet het duidelijk zijn welke (bijzondere) uitgangspunten en aannames door de taxateur zijn gehanteerd om tot zijn opinie te komen. 3. Het verkoopproces en de mate van dwang 3.1. Een onderscheid dient gemaakt te worden tussen het verkoopproces dat ten grondslag ligt aan een gedwongen verkoop en een executoriale verkoop Een executoriale verkoop is gebaseerd op een gedwongen verkoop ex art. 3:268 van het Burgerlijk Wetboek.

3 Artikel 3:268 BW: Lid 1: Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen. Lid 2: Op verzoek van de hypotheekhouder of de hypotheekgever kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd. Indien door de hypotheekgever of door een hypotheekhouder, beslaglegger of beperkt gerechtigde, die bij een hogere opbrengst van het goed belang heeft, voor de afloop van de behandeling van het verzoek aan de voorzieningenrechter een gunstiger aanbod wordt voorgelegd, kan deze bepalen dat de verkoop overeenkomstig dit aanbod zal geschieden. Lid 3: Het in Lid 2 bedoelde verzoek wordt ingediend binnen de in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering daarvoor bepaalde termijn. Tegen een beschikking krachtens Lid 2 is geen hogere voorziening toegelaten. Lid 4: Een executie als in de vorige leden bedoeld, geschiedt met inachtneming van de daarvoor in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voorgeschreven formaliteiten. Lid 5: De hypotheekhouder kan niet op andere wijze zijn verhaal op het verbonden goed uitoefenen. Een daartoe strekkend beding is nietig. Conform Artikel 3:250 van het Burgerlijk Wetboek geschiedt de verkoop in het openbaar naar de plaatselijke gewoonten en op de gebruikelijke voorwaarden. In geval van een executieverkoop wordt ten minste dertig dagen voor de veiling (i) een advertentie geplaatst, (ii) een aanplakking aan gebracht en (iii) het object aangemeld bij een veiling. De veiling vindt plaats in het openbaar ten overstaan van een notaris en geschiedt eerst per opbod en vervolgens bij afmijning. Tot twee weken voor de veiling kan bij de notaris onderhands worden geboden op het registergoed. Ieder van hen kan tot een week voor de veiling aan de Voorzieningenrechter verzoeken dat de koop onderhands ex. Art 3:268 lid 2 BW zal geschieden. De Voorzieningenrechter zal de hoogte van de koopsom toetsen. Doorgaans zal de Voorzieningenrechter zich ter zake de koopsom in dit geval laten adviseren door een onafhankelijke taxateur. Alle met het verkoopproces gepaarde kosten komen doorgaans voor rekening van de koper. Een koper op een veiling krijgt doorgaans geen garanties en heeft tevens geen mogelijkheid ontbindende voorwaarden voor de koop op te nemen. De verkoper heeft in de regel het recht op niet-gunning Een gedwongen verkoop (Practice Statement 2.3 lid 4) doet zich voor wanneer een bepaalde verkoper onder druk staat om te verkopen op een specifiek tijdstip. Bijvoorbeeld vanwege de noodzaak geld op te halen of een schuld tegen een bepaalde datum af te lossen. Het feit dat een verkoop gedwongen is, betekent dat de verkoper is onderworpen aan externe juridische of commerciële factoren en de tijdsbeperking is derhalve niet slechts een voorkeur van de verkoper. De aard van deze externe factoren en de gevolgen van het niet tot stand brengen van een verkoop zijn even belangrijk bij het vaststellen van de opbrengst die kan worden gerealiseerd, als de hoeveelheid beschikbare tijd. Hoewel een taxateur de verkoper kan helpen

4 een prijs vast te stellen die aanvaardbaar zou moeten zijn onder de omstandigheden van een gedwongen verkoop, blijft dit een commerciële beoordeling en een uitdrukking van de waarde voor die bepaalde verkoper De twee hierboven vermelde begrippen worden vaak door elkaar gebruikt, maar zijn niet hetzelfde. Een gedwongen verkoop is niet per definitie een executoriale verkoop. De gedwongen verkoopwaarde kan de waarde in het stadium voorafgaand aan een executieveiling zijn, maar kan ook het resultaat zijn van andere oorzaken (uitgangspunten en aannames), bijvoorbeeld vanwege fiscale gronden.een gedwongen verkoop kan onderhands plaatsvinden. 4. Kiezen van het alternatief 4.1. Het gebruik van de term Executiewaarde is conform de internationale standaarden niet toegestaan Het bepalen van een Marktwaarde met bijzondere uitgangspunten (zoals een beperkte verkoopperiode of beperkte beschikbaarheid van informatie) is uiteraard wel mogelijk. Een verkoopbeperking moet niet worden verward met een gedwongen verkoop. Een beperking kan leiden tot een gedwongen verkoop, maar een beperking kan ook bestaan zonder dat zich ooit de omstandigheden zullen voordoen waaronder de eigenaar gedwongen moet verkopen. Bijzondere uitgangspunten moeten daarom zorgvuldig worden benoemd en verwoord. De taxateur dient per casus een omschrijving over de omvang van de beperking, ofwel het aantal beschikbare maanden voor marketing- en verkoopperiode, toe te voegen Ook kan een taxateur zijn opinie geven (doch nadat hij de Marktwaarde heeft bepaald (IVA2 1 ) over de door hem verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop. Er wordt in dit geval uitdrukkelijk géén waarde bepaald. De taxateur kan hierbij (eventueel op verzoek) een keuze maken om: 1) zijn opinie geven over de te verwachte opbrengst bij executoriale verkoop 2) zijn opinie geven over de te verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop 4.4. Anders dan bij de Marktwaarde met bijzondere omstandigheden (zie 4.2.) is een gedwongen verkoop van een object in vrije eigendom alleen waarschijnlijk wanneer de betreffende verkoper een financiële sanctie te wachten staat indien het object niet wordt verkocht binnen een termijn die te kort is om het object behoorlijk op de markt aan te bieden. De taxateur moet volledig inzicht hebben in de aard van de sanctie of andere commerciële beperkingen van de verkoper om een opinie te kunnen geven over de waarschijnlijke invloed daarvan op de te realiseren opbrengst. 1 IVA2 wordt gepubliceerd door de IVSC als deel van de International Valuation Standards. Daarin zijn taxatievereisten vastgelegd en worden de bepalingen van IVA2 met betrekking to verschillende soorten objecten toegelicht.

5 4.5. In ieder geval dient de taxateur bij zijn opinie een beschrijving van het aangenomen verkoopproces op te nemen. Is sprake van een openbare (veiling) of onderhandse verkoop? Hierbij hoort een indicatie van de beperking van de marketing- en verkoopperiode, een indicatie van de op de verkoop van toepassing zijnde kosten, de beschikbaarheid van objectinformatie etc. (een en ander met referte aan de eerder beschreven wettelijke bepaling) Daarnaast is het belangrijk om een beschrijving van de specifieke omstandigheden en redenen van de verkoop aan de opinie toe te voegen. Deze redenen en omstandigheden bepalen in grote mate de druk waaronder de verkoper zich bevindt. De gerealiseerde opbrengst bij een gedwongen verkoop is namelijk niet noodzakelijk gebaseerd op de kwaliteit van het object maar kan geheel te relateren zijn aan de externe verkoopomstandigheden Zowel de redenen, omstandigheden als het proces kunnen gebaseerd zijn op aannames. Deze aannames dienen duidelijk als zodanig te worden geformuleerd en beschreven. Deze aannames kunnen ook gaan over bijvoorbeeld de verhuursituatie van het object ten tijde van de gedwongen verkoop De taxateur dient ten slotte de opdrachtgever er op te attenderen dat de gegeven opinie slechts van toepassing is op de taxatiedatum. In het geval van een mogelijke gedwongen verkoop in de toekomst, kan in geen geval door de opdrachtgever aanspraak worden gemaakt op de gegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld op de taxatiedatum. Het is (wellicht ten overvloede) aan te raden dat de opdrachtgever er ook op wordt gewezen dat de verhouding tussen de getaxeerde marktwaarde en de opinieinzake de mogelijk opbrengst bij gedwongen verkoop en/of executie, zeker geen constante in de tijd is Een dergelijke opinie is tot slot geen taxatie in de zin van het Red Book. Het gebruik van het begrip Executiewaarde (met hoofdletter) insinueert dat het begrip een vast gedefinieerde grootheid is, terwijl hier geen sprake van is. Bij het communiceren van de opinie met de opdrachtgever, dient het begrip Executiewaarde vermeden te worden. Een beschrijving als de opinie van de taxateur over de verwachte opbrengst bij een (hierna te omschrijven) executoriale verkoop/gedwongen verkoop vormt hierbij een beter alternatief. De uitkomst (het bedrag) dient dan ook niet als waardebegrip (met het bedrag in letters zegge:.. ) te worden vermeld. 5. Hoe kom ik tot mijn opinie 5.1. Ter bepaling van de Marktwaarde met bijzondere uitgangspunten (zoals een beperkte verkoopperiode of beperkte beschikbaarheid van informatie) resulteert de mate van de beperkingen in de getaxeerde Marktwaarde Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een

6 risico-opslag. De kosten en de risico-opslag worden veelal in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren Ter bepaling van verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop kunnen wellicht de risico- opslagen die van toepassing zijn bij executieverkoop (gedeeltelijk) buiten beschouwing worden gelaten. Dit hangt echter af van de gehanteerde (bijzondere) uitgangspunten en aannames Een duidelijke systematiek of rekenkundig onderbouwde bepaling van verwachte opbrengst bij executoriale verkoop of gedwongen verkoop is vaak niet beschikbaar, omdat deze van zeer veel verschillende factoren afhankelijk is die niet op voorhand vast te stellen zijn. Voorts zijn er maar beperkt goed vergelijkbare transacties bij veiling beschikbaar die als geschikte referentie kunnen dienen en ontbreekt er een relatie met de marktwaarde. Iedere relatie tussen de te verwachte opbrengst bij een gedwongen verkoop en de Marktwaarde is dan ook een toevallige.