Leidraad Taxeren Bijzonder Beheer Bedrijfsmatig Vastgoed

Transcriptie

1 Inleiding Gezien de huidige markt en te verwachten ontwikkelingen is het een toegevoegde waarde als de taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed in staat is om in zijn rapportage naast de Marktwaarde bijzondere uitgangspunten te hanteren om eventuele effecten van een bijzonder beheer situatie te duiden. Het doel van deze leidraad is taxaties beter aan te laten sluiten op waardering vraagstukken van de klant die in Bijzonder Beheerdossiers actief is. Deze vraag is mede ontstaan doordat in de internationale taxatiewereld het begrip executiewaarde niet meer is opgenomen in de taxatiestandaarden IVS en EVS. Los van de kwaliteits-discussie om dit waardebegrip, is daardoor een hiaat ontstaan, welke niet eenduidig door de markt wordt ingevuld. Vanuit de zijde van taxateurs is er de behoefte om een eenduidige werkwijze te formuleren. Het is in belang van de eigenaar en de hypotheekhouder om in een situatie van een gedwongen verkoop een optimaal mogelijke opbrengst te realiseren, zie ook artikel 28 lid 5 van de richtlijn 2014/17/EU van het Europees Parlement en de Raad van 14 februari In de EVS (EVS1, paragraaf ) wordt gesteld dat de Gedwongen Verkoopwaarde geen taxatiegrondslag is, maar dat als alle relevante beperkingen zijn vastgesteld, dit wel een Marktwaarde beoordeling onder het bijzonder uitgangspunt van een vastgestelde maar beperkte verkoopperiode oplevert. Bij een (gedwongen) onderhandse verkoop kan de optimale opbrengst mede afhankelijk zijn van een verandering(en) van de huidige situatie van het getaxeerde. Om deze veranderingen zo goed mogelijk te kunnen weergeven zijn een viertal bijzondere uitgangspunten geformuleerd en de beperkingen vastgesteld. De opdrachtgever kan aangeven of één of meerdere van deze situaties gewaardeerd moeten worden. 1

2 Gedwongen verkoop versus executie Leidraad In het Nederlands rechtssysteem kan gekozen worden voor een executoriale verkoop conform 3:268 indien de eigenaar in gebreke is. In de praktijk blijkt dat in dit traject niet altijd de maximaal mogelijke opbrengst wordt gerealiseerd, terwijl de wetgeving gericht is op het behalen van de maximaal mogelijke opbrengst. Een gedwongen verkoop doet zich voor wanneer een bepaalde verkoper onder druk staat om te verkopen op een specifiek tijdstip. Bijvoorbeeld vanwege de noodzaak geld op te halen of een schuld tegen een bepaalde datum af te lossen. Een gedwongen verkoop betekent dat de verkoper is onderworpen aan externe juridische en/of commerciële factoren; de tijdsbeperking is derhalve niet alleen een voorkeur van de verkoper. De aard van deze externe factoren en de gevolgen van het niet tot stand brengen van een verkoop zijn even belangrijk bij het vaststellen van de opbrengst die kan worden gerealiseerd, als de hoeveelheid beschikbare tijd. Hoewel een taxateur de verkoper kan helpen een prijs vast te stellen die aanvaardbaar zou moeten zijn onder de omstandigheden van een gedwongen verkoop, blijft dit een commerciële beoordeling en een uitdrukking van de waarde voor die bepaalde verkoper. De twee hierboven vermelde begrippen worden vaak door elkaar gebruikt, maar zijn niet hetzelfde. Een gedwongen verkoop is niet per definitie een executoriale verkoop. De gedwongen verkoopwaarde kan de waarde in het stadium voorafgaand aan een executieveiling zijn, maar kan ook het resultaat zijn van andere oorzaken (uitgangspunten en aannames), bijvoorbeeld vanwege fiscale gronden. Een gedwongen verkoop kan onderhands plaatsvinden. De door de taxateur afgegeven prijs is geen Marktwaarde. Bij een executoriale verkoop maakt de hypotheekhouder gebruik van haar recht ex BW. In deze situatie is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en is er geen grondslag voor het schatten van een Marktwaarde, als men de eigenaar als verkoper beschouwd. Kenmerk echter van een verkoop ex. 3:268 is dat de hypotheekhouder het recht heeft de woning in het openbaar te verkopen en derhalve als verkoper beschouwd kan worden. Een verkoper binnen de definitie Marktwaarde. In dit geval een bereidwillige verkoper, welke bereid is de uitkomst van de gekozen verkoopmethode te accepteren maar hiertoe niet is verplicht door het recht van (niet) gunnen. De veilingopbrengst kan worden weergegeven als een Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt een bijzonder verkoopmethode, te weten: de openbare veiling. Onder de aanname dat de verkoper bereidwillig is, niet onder dwang handelt en niet dwaalt. 2

3 Courantheid Een comparatieve methode volstaat goed bij courant Bedrijfsmatig Vastgoed, met name indien er voldoende transacties hebben plaatsgevonden die goed vergelijkbaar (te maken) zijn met het te taxeren vastgoedobject. Het wordt een stuk moeilijker bij incourante objecten. Alvorens hierop verder wordt ingegaan is definiëren we het begrip incourant vastgoed nader: Incourant betekent niet gangbaar; niet of moeilijk verkoopbaar. Hierin speelt de mate van verhandelbaarheid van het object een rol en is dus een maatstaf. De definitie die in deze leidraad gehanteerd zal worden, luidt als volgt: Incourant vastgoed betreft onroerende zaken die dusdanig specifiek zijn dat de verhandelbaarheid zeer gering is. Bij incourante zaken zijn het aantal transacties dat plaatsvindt erg beperkt, dit heeft als gevolg dat er onvoldoende referenties beschikbaar zijn om via directe vergelijking een Marktwaarde te bepalen. Het kernprobleem betreffende incourante vastgoedobjecten is het ontbreken van voldoende referentieobjecten. Hierdoor is het taxeren van incourante onroerende zaken op basis van vergelijking vaak buitengewoon lastig en ondoorzichtig. Het is belangrijk onderscheid te maken tussen incourante objecten die per definitie niet vergelijkbaar zijn (zoals olieraffinaderij, vliegveld, of een waterbron) en objecten die als geheel niet vergelijkbaar zijn, maar waarvan bepaalde elementen wel vergeleken kunnen worden (onder andere benzinestations, hotels en vakantieparken). Hierbij is directe vergelijking niet mogelijk, maar zijn er wel aanknopingspunten om de markt te betrekken in de waardering van dit soort vastgoed. Tevens zijn er vastgoedobjecten welke incourant zijn doordat bepaalde acties als onderhoud en/of verbetering worden nagelaten omdat de eigenaar daar financieel niet meer toe in staat is. Door een actie te doen of laten kan de courantheid van een vastgoedobject veranderen. Verder kan opgemerkt worden dat weinig bekend is over de wijze waarop taxateurs dergelijke waarderingen uitvoeren en kan thans niet bepaald worden of er sprake is van eenduidigheid. Door een uniforme duiding van de courantheid van het object kan samen met de Marktwaarde(n) een beeld geschetst worden over de positie op de markt. In een Bijzonder Beheer situatie is het voor de hypotheekhouder van groot belang een goed inzicht te krijgen in de mate van verkoop- of verhuurbaarheid van het vastgoed object. Kennis over de te realiseren opbrengst in combinatie met kennis over de mate van verkoopof verhuurbaarheid is essentieel bij het nemen van bijvoorbeeld een beslissing over een verkoop via een veiling door een hypotheekhouder of het accepteren van een bieding in een onderhands verkooptraject. 3

4 De courantheid van het object kan worden weergegeven door het geven van een schatting van de termijn waarbinnen het vastgoed bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde marktwaarde of markthuur voor deze waarde zal worden verkocht of verhuurd. De door de taxateur opgegeven termijn is een afspiegeling van de verkoop- en of verhuur termijnen van de gehanteerde referentieobjecten. De staffel voor courantheid bij Bedrijfsmatig Vastgoed is: maanden maanden maanden maanden maanden - Anders, nl. De verspringende perioden geven de mate van (on)verkoopbaarheid weer. De steeds grotere stappen in de termijn zijn een afspiegeling van de markt voor commerciële vastgoedobjecten. Naarmate de termijn langer wordt, wordt het moeilijker het vastgoed te verkopen of te verhuren. Realiseren Marktwaarde-hoogste opbrengst In het EVS en IVS wordt gesteld dat een Marktwaarde kan worden gerealiseerd als uitgegaan wordt dat alle elementen van de definitie voor Marktwaarde aanwezig zijn. In bijzonder beheer situaties en bij gedwongen verkoop gelden één of meerdere elementen uit de definitie niet. Ervaring leert dat het belangrijkste elementen de bereidwillige verkoper en behoorlijke marketing zijn. Bij het kiezen of vaststellen door de taxateur van de meest passende weergave bij de praktijksituatie wordt ook een inschatting gemaakt van de meest realistische opbrengst op dat moment. Door het hanteren van een bijzonder uitgangspunt ten opzichte van de praktijksituatie geeft de taxateur inzicht in de mogelijkheden die er zijn om de opbrengst te maximaliseren. 4

5 Marktwaarde met bijzondere uitgangspunten In het model Bijzonder Beheer voor Bedrijfsmatig Vastgoed is ervoor gekozen om Marktwaarden met bijzondere uitgangspunten te hanteren. Men kan deze laatste alleen hanteren als het uitgangspunt realistisch te noemen is. In de huidige markt is het echter voor bepaalde objecten niet meer realistisch te noemen om aan te nemen dat verhuur nog gaat plaats vinden. De taxateur kan dan geen Marktwaarde schatten op basis van huurinkomsten, maar zal een schatting moeten maken van de (on)mogelijkheden van het te taxeren vastgoedobject en de waarde die het object daarmee nog vertegenwoordigd. Bij het schatten van een Marktwaarde moet de taxateur een waarderingsmethodiek kiezen op basis van de beschikbaarheid en betrouwbaarheid van gegevens. Door de jarenlange stilstand van sommige marktdelen zijn onvoldoende betrouwbare gegevens beschikbaar. Begrippen In het "model BB BV" zullen 3 begrippen als uitgangspunt worden genomen: - Marktwaarde - Marktwaarde veilingopbrengst (ex. 3:268 BW e.v.) - Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: - een vastgestelde maar beperkte verkooptermijn - een vastgestelde maar beperkt verhuurbaarheid van het getaxeerde - een doen\of laten scenario - (fictie) toekomstige cash-flow Marktwaarde (MW): Gehanteerd wordt de definitie als geformuleerd in het EVS/IVS: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang Marktwaarde met bijzonder uitgangspunt bijzondere verkoopmethode veiling ex.3:268 BW e.v. : Bij de Marktwaarde veilingopbrengst wordt uitgegaan van het feit dat het onderhandse verkooptraject voorafgaande aan de openbare veiling geen resultaat heeft gehad. 5

6 De volgende uitgangspunten gelden: Leidraad - er is sprake van een bereidwillige verkoper; - er is sprake van een bereidwillige en niet dwalende koper, - er is sprake van een beperkte marketing in het voorafgaande onderhandse veilingtraject - de Marktwaarde wordt geschat alsof de veiling en gunning per waardepeildatum plaatsvinden - de kosten van de executieveiling en de inzetpremie komen voor rekening van de verkoper; - de transactiekosten komen voor rekening van de koper (honorarium notaris, kadastrale leges, overdrachtsbelasting), alsmede eventuele ontruimingskosten. Hiermee voldoet de Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt de verkoopmethode veiling ex. 3:268 aan de definitie van Marktwaarde: - Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen De veilingopbrengst, geschat aan de hand van referentiepanden welke volgens een gelijke verkoop methode zijn verkocht - op waardepeildatum hier geldt de aanname dat de veiling, inzet, afslag, gunning en levering plaatsvinden op waardepeildatum - tussen een bereidwillige koper De koper heeft de vrije keuze om via deze veilingmethode het vastgoed te kopen - en een bereidwillige verkoper in de definitie wordt gesproken over de verkoper en niet over specifiek de eigenaar: als de hypotheekhouder door middel van een titel acteert als verkoper is deze bereidwillig te noemen omdat deze bewust voor verkoop via deze specifieke verkoopmethode kiest - in een zakelijke transactie, de wetgeving over de veiling ex 3;268 borgt de voorwaarden voor een zakelijke transactie - na behoorlijke marketing de aanname geldt hier dat de marketing beperkt is, door het vast staande moment van de veiling (IVS 4.4., EVS ) - en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken de hypotheekhouder is een deskundige partij, de koper op de veiling kiest bewust voor het kopen via deze verkoopmethode en de transactie wordt begeleid door een notaris 6

7 - prudent Mede door de bijzondere voorwaarden bij een veiling zullen partijen prudent acteren op een veiling - en niet onder dwang de hypotheekhouder als verkoper heeft geen dwang om het vastgoed op deze wijze te verkopen, doch kiest hier om bedrijfstechnisch gemotiveerde reden voor. De koper heeft te volledige vrijheid om wel of niet het vastgoed op de veiling te verkrijgen. Bij het schatten van deze Marktwaarde dient de taxateur de prijs informatie van de referentiepanden zorgvuldig te analyseren. De veiling transacties waarbij het vastgoed gekocht is door dezelfde partij als de opdrachtgever voor de veiling dienen niet als vergelijking te worden meegewogen, aangezien hier niet sprake is van een zakelijke transactie aangezien koper en verkoper in een bijzondere relatie tot elkaar staan. Bijzonder beheer situaties De taxateur kan geen Marktwaarde bepalen in het geval dat er sprake is van een gedwongen verkoop. De redenen hiervoor staan duidelijk omschreven in de EVS en IVS. De taxateur kan de opdrachtgever ondersteunen in het beperken van mogelijke schade bij een gedwongen verkoop door de Marktwaarde schatten van een (te realiseren) situatie waarbij een (mogelijke) beperking word opgeheven, dan wel toegevoegd ten opzichte van de Marktwaarde. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: - een doen of laten door één of meerdere betrokken en benoemde partij(en) - uitgaan van een vastgestelde maar door de hypotheekhouder beperkte verkooptermijn (IVS VPS 4.5) - een (veronderstelde) vastgestelde maar beperkte verhuurperiode - een te realiseren maar beperkte cash-flow Bij alle vier uitgangspunten zal door de taxateur dienen te worden aangegeven onder welke omstandigheden het uitgangspunt tot stand is gekomen. 7

8 De volgende assumpties gelden in ieder geval: Leidraad - er is sprake van een bereidwillige verkoper; - er is sprake van een bereidwillige koper; - er is sprake van een behoorlijke marketing behorende bij de mogelijkheden welke aansluit bij het gekozen uitgangspunt; - de Marktwaarde wordt per waardepeildatum geschat; - de kosten van de overdracht komen voor rekening van de koper; Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt een doen of laten door één of meerdere betrokken en benoemde partij(en): Indien een te taxeren object in de huidige staat incourant is, maar door een verbouwing, aanvulling en/of een wijziging courant wordt, kan de taxateur deze verbouwing, aanvulling en/of wijziging als bijzonder uitgangspunt hanteren. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt een vastgesteld maar beperkte verkooptermijn: De taxateur geeft de reden aan van de beperkte verkooptermijn en geeft in het rapport de invloed weer op de courantheid, mogelijkheid te onderhandelen en de te realiseren prijs. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt een (veronderstelde) vastgestelde maar beperkte verhuurperiode: Vastgoed waarbij door de aard een wettelijke verhuurtermijn geldt of vastgoed waar in de regel een lange verhuurtermijn wordt afgesloten kunnen ook worden beoordeeld op basis van een kortlopende huurperiode. Indien het een realistische aanname is dat het vastgoedobject sneller voor een kortere dan een langere periode zal worden verhuurd geeft de taxateur het effect hiervan weer. Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt een te realiseren maar beperkte cashflow: Vastgoed waar in de regel een hogere cashflow wordt gerealiseerd maar waarvan het aannemelijk is dat er sneller een cashflow wordt gerealiseerd als genoegen wordt genomen met een lagere cashflow. De taxateur vermeld dit als een bijzonder uitgangspunt en geeft het effect hiervan weer. Advies Het hanteren van bijzondere uitgangspunten om bepaalde, veranderende, situaties te duiden kan een advies aan partijen inhouden. De taxateur zal in voorkomende gevallen zich moeten afvragen of de opdrachtgever een taxatierapport nodig heeft of een adviesrapportage over de verkoopmogelijkheden van de onroerende zaak. 8

9 Bijzonder Beheer bij Bedrijfsmatig Vastgoed Leidraad Indien de taxateur de begrippen en definities uit deze leidraad; op een juiste wijze hanteert en verwerkt in de opdracht; in de rapportage aan de opdrachtgever helder formuleert welke bijzondere uitgangspunten zijn gehanteerd, is de taxateur in staat de waarde ontwikkeling te duiden in bijzonder beheer situaties. Een gedegen inzicht in de Marktwaarde van het vastgoed in verschillende situaties helpt het zo maximaal mogelijk beperken van verlies voor alle partijen. Een onderpand kan zo goed mogelijk worden verkocht in Bijzonder Beheer door te laten zien welke verschillende opbrengst mogelijkheden er zijn behalve de Marktwaarde en veilingopbrengst 9