Waardedaling door functieverandering

Transcriptie

1

2 Waardedaling door functieverandering Albert van Gellicum Kendes Rentmeesters & Adviseurs BV

3 Waardedaling door functieverandering Wat gaan we doen? Subsidiestelsel natuurbeheer Taxateur en taxatierapport Marktwaarde van landbouwgrond Marktwaarde van natuurterrein Varia

4 Stelling Na functieverandering is de marktwaarde van natuurterrein: 51% A. 85% van de marktwaarde van landbouwgrond: een genormeerd percentage is praktisch en schept duidelijkheid B. lager dan 85% van de marktwaarde van landbouwgrond C. hoger dan 85% van de marktwaarde van landbouwgrond 85% van de marktwaarde va... 30% lager dan 85% van de mark... 19% hoger dan 85% van de mar...

5 Subsidiestelsel natuurbeheer Subsidiestelsel: Uitvoering door provincies Uitvoeringsregeling Subsidie Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap (SKNL) => subsidie investeringsmaatregelen + functieverandering Uitvoeringsregeling Subsidie Natuur en Landschap (SNL) => beheersubsidies Openstellingsbesluit SNL

6 Subsidiestelsel natuurbeheer Functieverandering verzekerd d.m.v. kwalitatieve verbintenis (6:252 BW) dulden of niet doen specifiek natuurdoeltype voor onbepaalde tijd kettingbeding wanprestatie: vordering nakoming ontbinding terugvorderen subsidie + wettelijke rente max. 100% boete

7 Subsidiestelsel natuurbeheer Artikel 20 Uitvoeringsregeling SKNL subsidie = maximaal 85% waarde landbouwgrond GS bepaalt bedrag o.b.v. taxatie van onafhankelijk en beëdigd taxateur waarde landbouwgrond = waarde in het economisch verkeer bij agrarische bestemming peildatum taxatie = eerste dag van maand subsidieaanvraag waardedaling = verschil agrarische waarde en waarde na realisatie beoogde natuurbeheertype Artikel 2.2 C 9 Openstellingsbesluit SNL 2016 subsidie = getaxeerde verschil agrarische waarde en waarde na inrichting beoogde beheertype maximaal 85% agrarische waarde

8 Taxateur en taxatierapport Kwalificaties taxateur Uitvoeringsregeling SKNL: onafhankelijk en beëdigd taxateur Richtlijn 91/674/EEG: goede naam en faam, opleiding, ervaring, beroepsorganisatie NRVT Registertaxateur Landelijk en Agrarisch Vastgoed Taxatiebasis Uitvoeringsregeling: WEV agrarische bestemming ( WEVAB) en WEV na realisatie beoogde natuurbeheertype IVS/EVS: marktwaarde + bijzonder uitgangspunt

9 Taxateur en taxatierapport Vereisten taxatierapport Gedrags- en beroepsregels NRVT Reglement Landelijk en Agrarisch Vastgoed NRVT opdrachtvoorwaarden bijzondere uitgangspunten bronvermelding HABU-analyse SWOT-analyse uitleg taxatiebenadering referenties uitleg taxatie-onzekerheid/onnauwkeurigheid procedure concepttaxaties plausibiliteitsverklaring etc.

10 Stelling De marktwaarde van landbouwgrond wordt in overwegende mate bepaald door: 89% A. Vraag en aanbod B. Niet agrarische-vraag C. Verdiencapaciteit in de sector D. Rente en beschikbaarheid financiering Vraag en aanbod Niet agrarische-vraag 1% 5% 6% Verdiencapaciteit in de sector Rente en beschikbaarheid...

11 Marktwaarde van landbouwgrond Kenmerken grondmarkt: niet homogeen (hyperlokaal) niet reproduceerbaar (schaarste) complex en onoverzichtelijk externe effecten (overheidsbemoeienis) Marktmechanisme landbouwgrond: marginale grondinkomen niet-agrarische vraag (tijd- en plaatsafhankelijk) monetaire beleid (rente en beschikbaarheid kapitaal)

12 Marktwaarde van landbouwgrond David Ricardo ( ): Corn is not high because a rent is paid but a rent is paid because corn is high.

13 Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en marginaal grondinkomen (bron: LEI, 2014)

14 Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en kapitaalmarktrente (bron: LEI, 2015)

15 Marktwaarde van landbouwgrond Grondprijs en mobiliteit (bron: LEI / a.s.r., 2016) mobiliteit 2014: 0,54% mobiliteit 2015: 0,46%

16 Marktwaarde van landbouwgrond Agrarische grondprijs (bron: LEI / a.s.r., 2016)

17 Marktwaarde van landbouwgrond Traditioneel taxatievraagstuk Vergelijkingsmethode Daar komt de taxateur wel uit

18 Stelling Als gevolg van grondgebonden groei en de invoering van fosfaatrechten in de melkveehouderij gaat de marktwaarde van landbouwgrond: 36% 36% 28% A. Stijgen B. Dalen C. Blijft gelijk Stijgen Dalen Blijft gelijk

19 Marktwaarde van natuurterrein Natuurnetwerk Nederland (NNN) Totaal in beheer: ca ha Doelstelling 2027: ha Waarvan nog te verwerven: ca ha

20 Marktwaarde van natuurterrein Kenmerken markt natuurterrein in dode hand bij tbo s en particulier grondbezit zeer weinig mobiliteit (ca ha in 2015) veel natuurtypen (47 beheertypen in SNL) grootschalige natuur (N01 N09) graslanden (N10 N13) bossen (N14 N17) Waarderingsproblematiek grootschalige natuur graslanden bossen

21 Marktwaarde van natuurterrein Opbouw beheersubsidie SNL standaardkostprijzen natuur (SKP) kosten -/- opbrengsten = exploitatiesaldo subsidie = 75% van exploitatiesaldo

22 Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Kosten Opbrengsten Saldo Beheersubsidie Nat schraalland 2.128, , ,63 Vochtig schraalland 1.344,98 47, ,06 972,80 Bloemdijken 1.762, , ,52 Kruiden-/faunarijk grasland 346,22 71,88 274,34 205,76 Glanshaverhooiland 736,65 169,12 567,53 425,65 Kruiden/faunarijke akker 1.339,13-326,98 804,11 Vochtig weidevogelgrasland 786,09 122,61 663,48 497,61 Wintergastenweide 104,93 82,03 22,90 17,18

23 Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Nat schraalland Vochtig schraalland Beheermaatregel Maaien/afvoeren (1x) Maaien/afvoeren (1x) op 85% opp. Kruiden-/faunarijk grasland Maaien/afvoeren op 35% opp., beweiden 50% opp. Glashaverhooiland Kruiden-/faunarijke akker Vochtig weidevogelgrasland Maaien/afvoeren op 100% opp. Gewasopbrengst op 90% opp. Maaien/afvoeren op 85% opp. Wintergastenweide Maaien/afvoeren op 60% opp., beweiden op 40% opp.

24 Marktwaarde van natuurterrein Beheertype Betalingsrechten Gebruiksnorm Mestverwerkingsplich t/verantwoorde groei * Nat schraalland 70 kg fosfaat per ha Vochtig schraalland 70 kg fosfaat per ha Bloemdijk 70 kg fosfaat per ha Kruiden-/faunarijk grasland 70 kg fosfaat per ha Glashaverhooiland 70 kg fosfaat per ha Kruiden-/faunarijke akker 70 kg fosfaat per ha Vochtig weidevogelgrasland 70 kg fosfaat per ha Wintergastenweide 70 kg fosfaat per ha

25 Marktwaarde van natuurterrein

26 Marktwaarde van natuurterrein Taxatiebenadering kostenbenadering opbrengstenbenadering marktvergelijking Opbrengstenbenadering kapitalisatie pachtwaarde kapitalisatie (marginale) opbrengstwaarde Comparatieve benadering vergelijkingsmethode

27 Marktwaarde van natuurterrein Opbrengstenbenadering 1 Kapitalisatie pachtopbrengsten Beheersubsidie kruiden-/faunarijk grasland 206 Natuurpacht Bruto opbrengst 656 Rendementseis (reëel) 3% : Gekapitaliseerd

28 Marktwaarde van natuurterrein Opbrengstenbenadering 2 Kapitalisatie saldo Beheersubsidie glanshaverhooiland 425 Opbrengsten gewas kvem x 0, Besparing mestverwerkingsplicht (30%) 21 kg fosfaat x 5, Bruto opbrengst Toegerekende kosten (loonwerk) 600 -/- Saldo 687 Rendementseis 4% : Gekapitaliseerd

29 Marktwaarde van natuurterrein Overwegingen Geen relatie tussen marktmechanisme landbouwgrond en natuurterrein. Groot verschil tussen categorieën kopers. landbouwbedrijven terreinbeherende organisaties (verpachting versus eigen beheer) IVS/EVS: HABU-analyse / marktwaarde versus worth Markt voor natuurterrein wordt transparanter. verkoopopgave provincies online initiatieven meer en betere referenties?

30 Varia Jurisprudentie taxatie functieverandering Rb Roermond (ECLI:NL:RBROE:2007:BA7561) vaststelling restwaarde ondeugdelijk gemotiveerd ABRvS (ECLI:NL:RVS:2009:BJ6649) vaststelling restwaarde voldoende gemotiveerd Rb Arnhem (ECLI:NL:RBARN:2011:BP2006) taxatie agrarische waarde ondeugdelijk gemotiveerd ABRvS (ECLI:NL:RVS:2012:BV0571) tegentaxatie geen reden voor twijfel of volledigheid DLG-taxatie Rb Den Haag (ECLI:NL:RBSGR:2012:BX2193) taxatie DLG voldoende gemotiveerd

31 Dank voor uw aandacht!

32