Toelichting Grondexploitaties Gemeente Heusden

Transcriptie

1 Toelichting Grondexploitaties 2017 Gemeente Heusden 1

2 Inhoudsopgave Samenvatting Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1. Economische tendens 1.2. Wijzigingen wet- en regelgeving 1.3. Inzoomen op de positie van Heusden 1.4. Doel toelichting grondexploitaties 1.5. Uitgangspunten en parameters Hoofdstuk 2: Programma 2.1. Uitgangspunten bepaling programma 2.2. Programma in de grondexploitaties Woningen Bedrijventerreinen Hoofdstuk 3: Cockpit grondexploitaties 3.1 Cockpit lopende grondexploitaties (IEGG) IEGG Ontwikkeling boekwaarde, inclusief voorziening nadelige resultaten IEGG Ontwikkeling exploitatie IEGG Ontwikkeling benodigde weerstandscapaciteit 3.2 Cockpit Voorraad niet in exploitatie genomen gronden (onder Voorraad terreinen en gronden in MVA) Hoofdstuk 4: Toelichting belangrijkste projecten Hoofdstuk 5: Financiële analyse jaarrekening 5.1. Resultaat afgesloten projecten 5.2. Ontwikkeling voorziening nadelige resultaten en voorziening afgesloten complexen 5.3. Grond in de balans 5.4. Resumé benodigde weerstandscapaciteit 5.5. Conclusies Bijlagen: Bijlage 1: totaaloverzicht art BBV 70 Bijlage 2: overzicht reserves en voorzieningen Bijlage 3: toelichting kleinere complexen op hoofdlijnen 2

3 Samenvatting Voor u ligt de Toelichting grondexploitaties 2017 van de gemeente Heusden. Deze toelichting is opgesteld aan de hand van de boekwaarde van de projecten tot en met het boekjaar De toelichting geeft een beeld van de stand van zaken voor de verschillende bouwgrondexploitaties en geeft een doorkijk naar de komende jaren. De toelichting beschrijft de verwachte financiële gevolgen en risico s van projecten en geeft inzicht in gehanteerde uitgangspunten en parameters. De vorm van de toelichting is in de vorm van een soort cockpit. De cockpit laat aan de hand van de drie belangrijkste indicatoren van de grondexploitatie zien hoe deze er voor staat. Het betreft de indicatoren: boekwaarde exploitatie risico s. Deze toelichting geeft zo in één oogopslag de aandachtspunten weer. De conjunctuur en marktontwikkelingen hebben invloed op de grondexploitaties. Hoewel de tijden van voor de economische crisis niet volledig terug zullen keren, merken we wel duidelijk tekenen van herstel. De woningmarkt floreert weer en ook de vraag naar bedrijfskavels neemt weer toe. Ook in de gemeente Heusden. Zo worden in 2018 volgens de huidige ramingen ongeveer 400 woningen opgeleverd. Toch blijft er nog een aanzienlijke opgave om de boekwaardes die in het verleden zijn ontstaan terug te kunnen verdienen. De grootste grondexploitaties blijven gevoelig voor economische ontwikkelingen en risico s. Zo kunnen bijvoorbeeld de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en eventuele gevolgen van een handelsoorlog de positieve economische tendens beïnvloeden. In de paragraaf weerstandsvermogen is een risicobuffer gecreëerd om tegenvallers op te kunnen vangen. Programmering Op grond van de woningbehoefteprognoses van de provincie uit 2017 kunnen tot en met 2040 in onze gemeente nog woningen worden toegevoegd. Het totaal aantal geplande woningen in onze gemeente past binnen de gemeentelijke woningbehoefteprognose. De eerstkomende 5 jaar staan wat meer woningen in de planning. Door in de volgende 5 jaar het project de Grassen anders te faseren is de gemeentelijke planning in lijn gebracht met de provinciale prognoses. Het blijft ook op langere termijn van belang om flexibiliteit te bieden. Ook de differentiatie in het programma binnen de verschillende locaties / kernen heeft de aandacht. Op het gebied van bedrijventerreinen is onderbouwd dat in Heusden en omgeving geen sprake is van grote overschotten. Regionaal vindt afstemming over de prognoses plaats. De ruimte om nieuwe plancapaciteit toe te voegen is beperkt. De verkopen trekken duidelijk aan en de gemeente Heusden verwacht de gronden in de projecten Hoog I en II, Dillenburg en Metal Valley dan ook af te zetten. In de Poort van Heusden is ruimte voor specifieke bedrijvigheid met bovenlokale aantrekkingskracht. De gemeente anticipeert op ontwikkelingen en zet de kavelwinkel in om dynamisch en flexibel te anticiperen op de behoefte. Financiële positie: We gebruiken steeds indicatoren om in beeld te brengen wat de stand van zaken is op totaalniveau en per project. Dat doen we voor de grotere projecten op de onderwerpen boekwaarde, exploitatie en risico. De indicatoren geven aan hoog, acceptabel of laag aandachtprofiel: Legenda indicatoren: Hoog aandachtsprofiel Acceptabel aandachtsprofiel Laag aandachtsprofiel 3

4 Voor het gemeentelijk deel van de grondexploitaties schetsen we een totaalbeeld. Voor de In exploitatie genomen gronden zijn de indicatoren als volgt gevuld: Onderstaande gegevens hebben betrekking op het gemeentelijk deel van de exploitatie. Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto 87,5 miljoen Netto 68,2 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 69,4 miljoen Opbrengsten: 148,3 miljoen NCW: 8,3 miljoen nadelig Risico: 9,0 miljoen Boekwaarde: De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwerving, transformatiekosten, plankosten en rente) en opbrengsten in de in Exploitatie Genomen Gronden (IEGG). De boekwaarde bedraagt ultimo 2017 netto 68,2 miljoen. Dit is opgebouwd uit een brutobedrag (de boekwaarde voor verliesneming) van 87,5 miljoen en een gevormde verliesvoorziening voor de bouwgrond in exploitatie van in totaal 19,3 miljoen. De prognoses laten zien dat de boekwaarde de komende jaren verder zal dalen. Exploitatie: Om de boekwaarde ook echt af te bouwen, zijn opbrengsten in de vorm van grondverkopen nodig. Om de verkopen mogelijk te maken, maakt de gemeente ook nog kosten. De kosten bestaan uit verwervingskosten, transformatiekosten, plankosten en rente. Deze investeringen zijn nodig over de gehele looptijd van de grondexploitaties en bedragen nog 69,4 miljoen euro. Daarmee kunnen dan opbrengsten gerealiseerd worden, voornamelijk bestaande uit gronduitgiften, van 148,3 miljoen. Het totaal verwacht eindresultaat van alle grondexploitaties in exploitatie laat per saldo een verlies zien van 8,3 miljoen op Netto Contante Waarde (teruggerekend naar nu). Met toekomstig verwachte verliezen is al rekening gehouden door de vorming van verliesvoorzieningen (zie hierboven ook bij de boekwaarde). Risico s: De complexe en langdurige processen rondom projecten brengen risico s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2017 zijn de risicoanalyses geactualiseerd om het mogelijk effect van risico s in beeld te brengen. Daarbij zijn zowel algemene risico s (conjunctuur, prijs, planning en programma) als project specifieke risico s in beeld gebracht voor alle projecten. Op basis van een geschatte kans van optreden van risico s ontstaat een totaalbedrag van 9,0 miljoen waarmee we in de paragraaf weerstandsvermogen rekening willen houden. Voor dit bedrag is weerstandsvermogen gereserveerd, waardoor het bedrag is afgedekt indien deze risico s zich in de toekomst daadwerkelijk voor doen. 4

5 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Economische tendens In deze toelichting grondexploitaties is een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle kosten, opbrengsten en de fasering hiervan in de verschillende complexen. Het is niet eenvoudig om de (financiële) resultaten van de grondexploitaties op lange termijn te voorspellen. De resultaten blijven afhankelijk van veel factoren, zoals bijvoorbeeld de woningmarkt, de economische ontwikkelingen en wetgeving / veranderend overheidsbeleid. Deze paragraaf geeft een beeld van de belangrijkste conjuncturele ontwikkelingen. Paragraaf 1.2 geeft inzicht in belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving. Vervolgens geeft paragraaf 1.3 een vertaling van al die ontwikkelingen naar de positie van de gemeente Heusden. De economie heeft zich de afgelopen jaren hersteld. De woningmarkt floreert weer. Wat de woningmarkt betreft verschilde het herstel per regio. Inmiddels is er in grote delen van het land sprake van krapte op de woningmarkt en in delen zelfs oververhitting. Ook in onze gemeente is het herstel van de woningmarkt duidelijk merkbaar. Zo zijn er in woningen opgeleverd en waren begin woningen in aanbouw. Het totaal aantal op te leveren woningen in het jaar 2018 is geraamd op meer dan 400 woningen. Op landelijk niveau is jaarlijks een productie woningen nodig om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Ter vergelijking: In 2017 zijn vergunningen afgegeven voor de bouw van ongeveer woningen. Woningen staan steeds korter te koop en het tekort aan woningen breidt zich uit naar minder oververhitte regio s. Deze positieve ontwikkelingen maken het mogelijk om grote aantallen verkopen te realiseren. Met name in de grondexploitaties Geerpark en de Grassen was al rekening gehouden met grote verkoopaantallen. Uitgangspunt blijft daarbij dat we kosten, opbrengsten en te hanteren parameters realistisch inschatten. In 2018 en 2019 zullen de prijzen blijven stijgen. Maar de bouwkosten nemen ook toe wat per saldo de toename van de grondprijzen (vooral ook in het duurdere segment) drukt. Naast economische factoren hebben ook andere factoren (zoals bijvoorbeeld de woningbouwplanning) een weerslag op het resultaat van onze grondexploitaties. Dit lichten we in de volgende hoofdstukken van dit document verder toe. Gebaseerd op een financieel reële basis en een controleerbare situatie vindt een continue sturing plaats op de voortgang in de verschillende projecten, zowel qua realisatie van opbrengsten als beheersing van kosten. Per saldo zien we goede ontwikkelingen op conjunctureel gebied dus. Het consumentenvertrouwen is groot. De lage rente heeft een positief effect op de woningmarkt. Daar staat tegenover dat een eventuele handelsoorlog en andere internationale invloeden zoals bijvoorbeeld de Brexit kunnen in de toekomst een effect hebben op onze economie. 1.2 Wijziging wet- en regelgeving Er zijn belangrijke veranderingen in wet- en regelgeving met een uitwerking op de resultaten van de grondexploitaties. Deze veranderingen betreffen het BBV (verslagleggingsregels) en de Vpb (Vennootschapsbelasting). De nieuwe regels zijn in 2016 ingegaan, maar met name op het gebied van de Vpb blijft de onduidelijkheid bestaan Toepassing van verslaggevingsregels (BBV) In het BBV zijn twee notities specifiek van toepassing op de verslaggeving rondom grondexploitaties. Ten eerste de notitie grondexploitaties die van toepassing is op de reguliere actieve grondexploitaties. Ten tweede de notitie faciliterend grondbeleid. De verslaggevingsregels zijn vanaf de jaarrekening 2016 toegepast. Afwijking van de richttermijn van maximaal 10 jaar voor de looptijd van grondexploitaties 5

6 Bij het opstellen van de jaarrekening 2017 was sprake van één grondexploitatie met een resterende looptijd van langer dan 10 jaar. Het betreft het complex De Grassen dat door de wijziging van de woningbouwplanning (vastgesteld in maart 2018) langer door zal lopen tot en met Op grond van het BBV heeft de gemeenteraad in mei 2018 formeel ingestemd met de langere looptijd met de bijbehorende motivatie van de maatregelen om de risico s die optreden als gevolg van de langere looptijd te beperken. Toepassing van de verslaggevingsregels over winstneming Op het gebied van winstnemingen zijn in het nieuwe BBV de regels ook aangepast. In de loop van 2017 (november) is daar in de praktijk nader invulling aan gegeven. In maart 2018 (ten tijde van het opstellen van deze toelichting) kwam vanuit het landelijk overleg accountantskantoren een nadere concretisering / uitleg over de toepassing van de winstnemingsregels. Op grond van de verplicht gestelde gewijzigde berekeningswijze is in het boekjaar 2017 geen extra winstneming meer mogelijk voor de projecten Hoog I en Dillenburg. Eerder te veel genomen winsten (als gevolg van de nieuwe berekeningswijze) zijn voor 1,1 miljoen terug genomen. Voor het project De Grassen is in 2017 (ondanks nog resterende risico s) op grond van de nieuwe winstnemingsregels een winst genomen van 0,4 miljoen. Voor het project Metal Valley is vanwege nog resterende risico s nog geen winstneming nodig in het boekjaar Voorraad niet in exploitatie genomen gronden ((Niegg) De post niet in exploitatie genomen gronden (Niegg) komt op termijn te vervallen. Voor deze post geldt een overgangsregeling tot en met Dat is de termijn waarbinnen de betreffende gronden tot ontwikkeling moeten zijn gebracht. Als dat niet lukt voor die tijd, moeten de betreffende gronden worden afgewaardeerd naar marktwaarde op basis van de bestemming op dat moment en worden overgeboekt naar de materiële vaste activa (voorraad strategische gronden). Aan de Niegg mag geen rente worden toegerekend. Binnen de gemeente Heusden zijn nog twee complexen (Schoolstraat en Nassaudwarsstraat) die eerder kwalificeerden als Niegg. Voor het project Schoolstraat is een overeenkomst gesloten met een ontbindende voorwaarde die in 2019 afloopt. En in het project Nassaudwarsstraat is de gemeente aan zet om uiterlijk in 2019 een bestemmingsplan vast te stellen, wat overigens nog steeds mogelijk is Vennootschapsbelasting Grondexploitaties Tot 1 januari 2016 waren gemeenten in de basis niet onderworpen aan de vennootschapsbelasting (hierna Vpb). Op aanwijzing van Europa is de vrijstelling voor gemeenten ingeperkt. Dit om gemeenten en commerciële bedrijven fiscaal op een gelijk speelveld te brengen en vermeende oneerlijke concurrentie op te heffen. Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht voor overheidsondernemingen effectief ingegaan. Ook gemeenten moeten nu 25% belasting afdragen over de fiscale winst die met ondernemingsactiviteiten is verdiend. Dit kunnen bijvoorbeeld grondexploitaties zijn. In de afgelopen anderhalf jaar heeft de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lagere Overheden (SVLO) diverse notities en handreikingen gepubliceerd. Deze publicaties hebben als doel om gemeenten handvatten te bieden bij de implementatie van de wetswijziging. Gebleken is dat ondanks deze publicaties nog (steeds) de nodige vraagstukken onbeantwoord zijn. In de praktijk zorgt dit ervoor dat gemeenten, waaronder de gemeente Heusden, zelf standpunten moeten innemen over hun Vpb-positie. Gemeente Heusden heeft bij het beoordelen van haar Vpb-positie ondersteuning gezocht bij een externe fiscalist. Op basis van de eerste inventarisatie is voor 2016 eerder met u gedeeld dat Vpb-plicht naar verwachting niet aan de orde is. Aan dit oordeel liggen enkele standpunten ten grondslag die door de belastingdienst zullen worden getoetst. Het is niet uit te sluiten dat de belastingdienst een ander standpunt in zal nemen. In lijn met de wetgeving is voor de jaarrekening 2017 een vergelijkbare inventarisatie uitgevoerd. Op basis van tot op heden verkende standpunten verwachten wij niet dat Gemeente Heusden over 2016 en 2017 Vpb zal moeten afdragen. Een en ander komt mede door de toerekenbare rentelasten aan de grondexploitaties. Bij het 6

7 (eventueel) indienen van een aangifte Vpb (2016 en ook 2017) neemt de gemeente definitieve standpunten in. Dit zou kunnen leiden tot een andere uitkomst dan hier geschetst. In overleg met de fiscaal adviseur zal jaarlijks worden beoordeeld of en vanaf wanneer de gemeente vennootschapsbelasting verschuldigd zal zijn. 1.3 Inzoomen op de positie van Heusden De economie zit duidelijk in de lift en ook de woningmarkt heeft zich in de afgelopen jaren hersteld. Maar dit betekent nog niet automatisch dat de grondexploitaties in de jaarrekening 2017 veel positiever uit vallen. Want de stijgende bouwkosten drukken de toename van de grondprijzen voor de duurdere woningen. Ook zijn geen aanbestedingsvoordelen meer te verwachten bij de aanbesteding van infrastructurele werken. En speelt mee dat in de tijden van de crisis overeenkomsten zijn afgesloten die nu gewoon van toepassing blijven en waar de hogere prijzen niet (meer) in door zullen werken. Tot slot zijn er specifieke ontwikkelingen in projecten als De Grassen (effect woningbouwplanning en provinciale woningbehoeftecijfers) en de Poort van Heusden (voortgang contractvorming, renovatie kasteel en opbrengst diagnostisch centrum). Deze ontwikkelingen lichten we in het vervolg van deze toelichting bij de afzonderlijke projecten nader toe. In 2017 zijn er meer opbrengsten gerealiseerd dan kosten. Dit heeft een gunstig effect gehad op de boekwaarde die dan ook aanzienlijk daalde. De komende jaren zal de daling van de boekwaarde wat afvlakken. Het wachten is op de start van de Poort van Heusden en de vervolgfasen van De Grassen. Beide projecten hebben nog een aanzienlijk aandeel in de boekwaarde van de totale projectenportefeuille. Het blijft dan ook cruciaal om woningbouw in (de vervolgfasen) deze projecten mogelijk te maken. Gelukkig is het herstel van de economie ook in de gemeente Heusden zichtbaar. Dat zal helpen om geraamde opbrengsten en verkoopaantallen te kunnen realiseren. Er blijven nog steeds verliesvoorzieningen nodig. Deze voorzieningen zijn eerder gevormd en in 2017 op basis van de herziening van de grondexploitaties aangepast. Voor Geerpark was een toevoeging van 0,5 miljoen nodig, vooral omdat geen rekening meer is gehouden met een onzekere exploitatiebijdrage voor een deel van het plan. Voor de Poort van Heusden was een aanpassing nodig van 1,8 miljoen doordat rekening is gehouden met aanvullende kosten voor de renovatie van het kasteel, aanleg van een rotonde, verleggen van een persleiding en de doorlooptijd is aangepast. De totale grondopbrengsten zijn nagenoeg ongewijzigd. In het project Hoog II is de verliesvoorziening voor 1,4 miljoen vrij gevallen doordat de kosten voor verwerving en civiele werken zijn bijgesteld. Want in dit project is als gevolg van verkoop van grotere kavels minder infrastructuur nodig. In het project De Grassen valt het geraamde resultaat bij de herziening ongeveer 1,5 miljoen lager uit, door een langere looptijd en door lagere opbrengsten om in dit project het aandeel sociaal / goedkoop op peil te kunnen houden. In het Centrumplan Vlijmen waren de plankosten wat hoger en vielen de opbrengsten van het paviljoen ongeveer 0,1 miljoen lager uit. Door per saldo negatieve winstnemingen van ongeveer 0,7 miljoen, stijgt het (nog te verwachten) resultaat van de complexen met 0,7 miljoen. Economische tendens Het verkoopprogramma is ambitieus, maar is in lijn met de provinciale prognoses van de ontwikkeling van de woningbehoefte. In de planning van de Grassen is rekening gehouden met een tragere uitgifte van kavels om zo de planning beter in lijn te brengen met de provinciale woningbehoeftecijfers. De provinciale behoeftecijfers zijn nog niet aangepast aan de meest recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Het herstel van de woningmarkt verschilt landelijk sterk per regio. Inmiddels zijn der landelijk gebieden met oververhitting. Daar is in Heusden nog geen sprake van. Wel is Heusden gunstig gelegen en profiteert Heusden ook mee van bijvoorbeeld de ontwikkeling van de woningmarkt rondom Den Bosch. De projecten Dillenburg, De Grassen, Geerpark verkopen goed. Ook de verkopen in de projecten de Gorsen (Elshout) en Victoria (Haarsteeg) zullen naar verwachting in de eerstkomende jaren sneller verlopen dan eerder gepland. De lage rente en de ontwikkeling van de economie dragen bij aan de verkoopbaarheid van woningen. 7

8 Wijzigingen in regelgeving De gemeente Heusden heeft vanaf 2015 nog twee complexen die voorheen werden gekwalificeerd als Niet in exploitatie genomen gronden. Voor het project Schoolstraat (Drunen) is een overeenkomst gesloten, waarbij nog een ontbindende voorwaarde van toepassing is. Voor het complex Nassaudwarsstraat in Vlijmen was het wachten op meer duidelijkheid over de aanleg van een geluidswal. Inmiddels is er voldoende duidelijkheid om te komen tot een bestemmingsplan met woningbouw. Het risico van een afwaardering op deze resterende complexen (vanwege uiterlijke ontwikkeling voor 2020 op grond van het gewijzigde BBV) blijft gezien de waardering in de jaarrekening 2017 beperkt. Vennootschapsbelastingplicht Voor wat betreft de vennootschapsbelastingplicht is een fiscaal adviesbureau ingeschakeld om de consequenties voor de gemeente Heusden in beeld te brengen. In 2016 is het standpunt ingenomen dat de gemeente vooralsnog geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen. De gemeente hoefde over 2016 nog geen aangifte te doen, maar heeft preventief wel gevraagd om een voorlopige aanslag om zo het risico van verschuldigde rente te voorkomen op het moment er bij meer duidelijkheid vanuit de belastingdienst alsnog belasting zou moeten worden betaald. Ook over 2017 en 2018 zijn voorlopige aanslagen opgelegd. Op basis van opgestelde berekeningen en de stand van zaken bij de jaarrekening 2017 en eerder ingenomen standpunten is de verwachting dat de gemeente ook over 2017 geen Vpb verschuldigd zal zijn. De komende jaren moet jaarlijks worden beoordeeld of de fiscale resultaten later alsnog zullen leiden tot belastingheffing. De belastingdienst heeft nog geen uitsluitsel kunnen geven over ingenomen en gepresenteerde standpunten vanuit de gemeente. Een gesprek hierover in de 1 e helft van 2017 is door de belastingdienst destijds afgezegd omdat de belastingdienst nog geen standpunt kon innemen en dus nog geen uitsluitsel kon geven. 1.4 Doel toelichting grondexploitaties Met de lopende projecten en grondposities zijn flinke bedragen gemoeid. De boekwaarde nam in 2017 af van ongeveer 105,8 miljoen naar 89,6 miljoen eind De toelichting grondexploitaties geeft: Een actueel beeld van de (financiële) stand van zaken voor de verschillende projecten. Daartoe zijn de grondexploitaties geactualiseerd, waarbij de boekwaardes en nog verwachte opbrengsten en kosten in beeld zijn gebracht. Informatie over de gehanteerde uitgangspunten, het programma en de verwachte fasering. Inzicht in de verwachte resultaten en benodigde verliesvoorzieningen per complex. Een onderbouwing van de risico s die samenhangen met de grondexploitaties. Op basis van die informatie ontstaat een beeld van de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties. Daarmee kan uiteindelijk worden gestuurd op resultaat en risico. Onderbouwingen die de input vormen voor de jaarrekening, de voorjaarsnota en de begroting. De toelichting grondexploitatie geeft in vergelijking met de andere rapportages aanvullende informatie over de lopende projecten. 1.5 Uitgangspunten en parameters De woningmarkt draait op volle toeren. De woningprijzen stijgen weer. De gehanteerde grondprijzen zijn op basis van actuele marktinzichten en gerealiseerde verkopen voor onze gemeente in beeld gebracht en doorgevoerd in de grondexploitaties. Bij de actualisatie van de grondexploitaties per einde 2017 zijn de opbrengsten tegen het licht gehouden en is een reëel opbrengstniveau aangehouden. Doordat de huizenprijzen afgelopen jaren toch nog harder stegen dan de bouwkosten konden de grondprijzen worden geïndexeerd. Beschikbare taxatierapporten voor verschillende woningbouwlocaties bevestigen de gehanteerde grondprijzen. De rente blijft nog steeds laag wat een gunstig effect heeft op de verkoopbaarheid van woningen. Ook de inflatie is in het afgelopen jaar laag gebleven, net als de prijsontwikkeling in de grond- weg en waterbouw. De lage rente maakt de grondexploitaties minder gevoelig voor vertragingen in de uitgifte. 8

9 Bij de bepaling van de parameters voor de ontwikkeling van de rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen zijn diverse bronnen, waaronder het CPB geraadpleegd. De parameters zijn eind 2017 vastgesteld. Dit geeft het volgende beeld: Parameters Rente : 1,75% Kostenstijging : 2% per jaar Opbrengstenstijging : 1% per jaar voor bedrijfskavels Vanaf % per jaar voor woningbouw tot en met Hierna geen indexering meer van opbrengsten (alleen van toepassing bij De Grassen) Onvoorzien : 10% over sloopkosten en kosten bouwrijp en woonrijp maken als onderdeel van de betreffende kostenpost Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (met woningcorporatie Woonveste) geldt een rente van 4% in tegenstelling tot de hierboven genoemde 1,75%. Op grond van het BBV wordt aan de voorziening de minimale rente van 2% toegerekend. Om die reden zijn voor de bepaling van de verliesvoorzieningen de verwachte eindwaardes voor verliesgevende projecten ook contant gemaakt tegen 2%. 9

10 Hoofdstuk 2 Programma 2.1 Uitgangspunten bepaling programma Een belangrijk onderdeel voor de jaarlijkse actualisatie van de planexploitaties is het geplande verkoopprogramma op de verkoopbare grond. De verwachte verkoopopbrengsten zijn daarvan afhankelijk. De ingerekende verkopen, de ingerekende programma s, moeten in lijn zijn met de behoefteprognoses om de verwachte resultaten te kunnen realiseren. Dit hoofdstuk bevat een onderbouwing van het programma waarmee is gerekend in vergelijking met de verwachte behoefte aan woningen, bedrijventerreinen en overige gronden. Hiermee is de haalbaarheid van de opgenomen verkoopopbrengsten in beeld gebracht. 2.2 Programma in de planexploitaties Woningen Voor het bepalen van de marktbehoefte aan woningen is aansluiting gezocht bij de prognoses die door de provincie Noord Brabant worden afgegeven. In mei 2017 is de provincie met een nieuwe prognose gekomen. Deze provinciale prognoses van 2017 vormen dan ook de basis voor de herziening van de woningbouwplanning. Bevolkingsgroei en woningbouw Vanaf 1 januari 2017 tot 1 januari 2040 heeft de provincie voor onze gemeente een toevoeging van in totaal woningen geprognosticeerd. In 2017 zijn er in onze gemeente 175 woningen opgeleverd. Dit aantal gecorrigeerd met de RvR-woningen en sloop komt de netto toevoeging op 170 woningen in De woningbouw die vanaf 1 januari 2018 nog kan worden toegevoegd in de periode tot 2040 komt daarmee op 3100 woningen. Hiervan mogen er 2130 woningen in de eerste tien jaar worden gerealiseerd, de periode waarop wordt getoetst in kader van de bestemmingsplannen. In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er in de komende jaren in de woningbouwplanning zijn opgenomen. Dit is afgezet tegen de geprognosticeerde aantallen van de provincie. Aantallen woningen planning versus prognose Gemeentelijke planning Provinciale prognose Verschil TOTAAL Het totaal aantal geplande woningen in onze gemeente in de periode tot 2040 past binnen de prognoses van de provincie. In de eerste tien jaar, de periode waarop getoetst wordt in het kader van de bestemmingsplannen, zit een klein overschot in de gemeentelijke planning (+56 woningen). Dit wordt met name veroorzaakt door het hoge aantal geplande woningen in de eerste vijf jaar. Door het project De Grassen trager te faseren is het overschot in de gemeentelijke planning in de daarop volgende vijf jaar beperkt. Ondanks de hoge aantallen in 2018 en 2019, is het de verwachting dat de planning voor deze jaren wel realistisch is. De ruimtelijke procedure voor de meeste van deze projecten is doorlopen en de woningmarkt is op dit moment erg gunstig. Per 1 januari 2018 staan er ca. 300 woningen in aanbouw. Het overgrote deel hiervan wordt gebouwd op Dillenburg, Geerpark en de eerste fase van De Grassen. 10

11 Opgemerkt dient te worden dat de provinciale prognose betrekking heeft op de oplevering van de woningen (gereedkomen van de woningen). In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met het moment van levering van de grond. De periode die hiertussen zit betreft de bouwtijd van de woningen. Prognose versus plancapaciteit Behalve op aantallen stuurt de provincie ook op harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit betreft mogelijkheden voor het bouwen van woningen die zijn opgenomen in onherroepelijke of vastgestelde bestemmingsplannen. In totaal heeft onze gemeente op dit moment een harde plancapaciteit voor woningen. Dit is 67,7% van de woningbouwopgave voor de komende tien jaar. Dit percentage is gestegen ten opzichte van vorig jaar omdat er nieuwe bestemmingsplannen zijn vastgesteld, waaronder in de projecten de Gorsen, Victoria en Parklaan. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de woningbouwplanning van 2017 zijn de verwachte versnelling in de eerstkomende jaren van de Gorsen en Victoria. Voor beide projecten is in 2019 een hoger aantal opgenomen dan in de voorgaande planning. Het totale aantal woningen en de totale afzettermijn blijft voor beide projecten ongewijzigd. Voor De Grassen is rekening gehouden met een tragere fasering. Zo is geanticipeerd om de woningbouwplanning beter in lijn te brengen met de woningbehoefte-prognoses van de provincie. Daarom zal in het project de Grassen eerst woningbouw uitgewerkt worden voor de tweede fase, het gebied ten zuiden van de Vijfhoevenlaan. Daarop volgend zijn de vervolgfasen voorzien om te komen tot een aansluitende bouwstroom. De totale doorlooptijd van het project De Grassen neemt door de tragere uitgifte van gronden toe tot Overigens is in de grondexploitatie van de Grassen daarmee uitgegaan van een wat voorzichtiger scenario dan in onderstaande woningbouwplanning (rode lijn). Het verschil zit met name in de jaren 2026 en 2027, waarbij de rode lijn op basis van het voorzichtiger scenario uit de grondexploitatie onder de lijn van de provinciale prognose uit zou komen. In de toekomst zal blijken hoe het verloop van de woningaantallen en prognoses werkelijk uit zal vallen. De provinciale prognoses uit 2017 houden nog beperkt rekening met de recent aantrekkende economische ontwikkeling en worden eens in de 3 tot 4 jaar (in 2021) weer geactualiseerd. grafiek: provinciale totale woningbouwprognose afgezet tegen planning woningbouw Heusden Met het project de Grassen heeft de gemeente de mogelijkheid om te sturen, waarbij het wel wenselijk is dat voldoende capaciteit beschikbaar blijft / komt om ook in de toekomst te kunnen voorzien in de 11

12 woningbehoefte. Op lange termijn, tot en met 2040, blijft het totaal aantal geplande woningen binnen de provinciale prognoses. De komende jaren zullen met name woningen gerealiseerd worden binnen de plannen Geerpark, Parklaan, Nasaulaan / Burg.van Houtplein, De Gorsen en Victoria. Verder is rekening gehouden met woningbouw in de vervolgfase van De Grassen en de Poort van Heusden. Voor De Grassen is de fasering in de eerste jaren tevens aangepast op de planning van de randweg. Op het moment dat zekerheid ontstaat over de verkeersafwikkeling op basis van de doorgang van de Gebiedsontwikkeling Oostelijke Langstraat (GOL) kunnen de vervolgfasen van De Grassen starten. In het project Poort van Heusden maakt de verdere ontwikkeling onderdeel uit van een integraal plan voor het gebied (Landgoed Steenenburg) waarbij de gemeente ook afhankelijk is van toestemming van de provincie op de planvorming die de basis vormt voor het nieuwe bestemmingsplan. Realisatie van woningbouw in zowel de Poort van Heusden als de Grassen zijn cruciaal voor de terugverdienmogelijkheden van reeds gemaakte kosten in beide projecten. Beide projecten passen binnen de totale woningbouwplanning van de gemeente Heusden. Toch zijn er bij het woningbouwprogramma zaken te melden die aandacht verdienen: - De uitgifte van programma in het duurder woningsegment is een uitdaging, met name in projecten als de Grassen, Poort van Heusden en Geerpark. Het risico is onderkend in de risicoparagraaf bij deze projecten. De voorspoedige verkopen in de Grassen en de onderbouwing van de haalbaarheid van de Poort van Heusden geven echter wel een positief beeld met betrekking tot de haalbaarheid van gehanteerde prijzen en het aangeboden segment. - Hoewel op totaalniveau voor de gemeente Heusden een evenwicht bestaat tussen de vraag naar en aanbod van woningbouw, vormt de match in de verschillende kernen tussen behoefte en geplande projecten een aandachtspunt. Zo is bijvoorbeeld het geplande aanbod in Vlijmen aanzienlijk. Daarentegen is het aanbod op termijn in de kern Drunen laag Bedrijventerreinen De gemeente heeft inzicht in de markt voor bedrijfsgrond nodig om een inschatting te kunnen maken welke risico's het loopt in de grondexploitatie. Alvorens een inschatting te maken van de vraag en het aanbod van bedrijfsgrond is het belangrijk duidelijk te krijgen wat de "relevante markt" voor de gemeente Heusden is. Ofwel: hoe groot is de markt? Ten aanzien van de relevante markt zijn wel een paar vuistregels te noemen. Bekend is bijvoorbeeld dat een heel groot deel van de bedrijfsverplaatsingen meestal binnen de gemeente plaatsvinden. Dat percentage ligt tussen de 75% en de 90%, en meestal dichter bij de 90%. De relevante markt voor de gemeente Heusden strekt zich ongeveer uit tot de Langstraat en bedrijvigheid vanuit 's-hertogenbosch. Voor specialistische bedrijven (bijvoorbeeld uit de metaal) kan een enkele keer de reikwijdte verder strekken. Bijvoorbeeld tot en met Tilburg of Zaltbommel of heel misschien Utrecht, Oss of Oosterhout. Onderzoek behoefte bedrijventerreinen De afgelopen jaren zijn er een aantal kwalitatieve en kwantitatieve onderzoeken uitgevoerd naar de behoefteraming voor bedrijventerreinen, door Bureau Buiten 1, Provincie Noord-Brabant 2 en Stec-groep 3. Die studies zijn uitgevoerd voor heel Noord-Brabant en daarbij zijn per regio specifieke ramingen gemaakt voor wat betreft de ruimtebehoefte op het gebied van bedrijventerreinen. Sinds 2015 zijn die onderzoeken niet geactualiseerd. Wel vindt regionale afstemming plaats om de ontwikkelingen te monitoren en waar nodig af te 1 Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant , oktober Van meer naar anders, december Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Noord-Brabant, april

13 stemmen. In de loop van 2018 zal de behoefteraming bedrijventerreinen voor de provincie Noord-Brabant weer worden geactualiseerd. Volgens de eerdere onderzoeken was / is in de periode van 2014 tot zeker 2020 is nog een aanzienlijke uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen te verwachten. Deze vraag zou op basis van eerdere onderzoeken sterk dalen in 2021 en Vanaf 2023 zou de uitbreidingsvraag nog maar heel beperkt (stabilisatie) zijn en vanaf 2030 was er sprake krimp. Op basis van nieuw onderzoek zal blijken hoe de vraag zich in de huidige florerende economie ontwikkelt. We merken een aantrekkende vraag en ook op het gebied van grondposities voor logistiek zijn er landelijk signalen dat met name in het zuiden van Nederland de vraag aanzienlijk is. In Heusden is nog voor 25 hectare aan uit te geven bedrijventerreinen in de verschillende complexen. De overgrote meerderheid (21 hectare) betreft projecten van de gemeente. De rest betreft private uitgifte van bedrijventerrein. De onderstaande grafiek toont de geplande uitgifte van grond voor bedrijventerreinen voor de komende jaren (in vergelijking tot het gemiddelde voor de komende jaren). Grafiek: uitgifte bedrijventerreinen Prognose versus plancapaciteit Uit genoemde studies blijkt dat in de Langstraat en omgeving (dus ook de gemeente Heusden) er geen groot overaanbod aan bedrijfsgrond is. Het bestaande aanbod van onbebouwde bedrijfsgrond is nodig om invulling te geven aan de vervangingsvraag. Om ruimte te geven aan bedrijfsverplaatsingen vanuit de industrie en kleine- en vervangingsvraag vanuit het MKB. Om flexibiliteit te bewaren richting het lokale bedrijfsleven, zijn de komende jaren misschien nog kleine uitbreidingen van bedrijventerreinen "wenselijk en toelaatbaar". Voor grootschalige nieuwe logistiek zijn naar verwachting nieuwe locaties nodig Uit de studies van Bureau Buiten en STEC is af te leiden dat in Heusden en omgeving de ontwikkeling van vraag en aanbod voor bedrijventerreinen tamelijk in evenwicht is. Er is geen (groot) overschot aan bedrijventerrein en er worden ook geen (grote) tekorten verwacht. Bovenstaande grafiek maakt de geplande uitgifte van bedrijfsgronden zichtbaar. De eerstkomende jaren laten een hoger dan gemiddeld aantal vierkante meters verkopen zien. Dit komt door projecten als Metal Valley, Het Hoog en Poort van Heusden. Nadat de werkzaamheden in het project eind 2017 zijn afgerond, neemt de belangstelling voor het project Metal Valley toe. Begin 2018 is voor dit gebied een optie gegeven voor ongeveer 2 hectare. Van de 25 uitgeefbare hectare bedrijfsgrond in bezit van de gemeente, heeft ongeveer 7 hectare betrekking op de bedrijventerreinen Hoog I (3 ha) en Hoog II (4 ha). Beide terreinen beginnen steeds voller te raken. In het Hoog I is begin 2017 meer dan 1,5 ha. geleverd. In het Hoog II werd in 2017 ongeveer 4 hectare geleverd en hebben enkele bedrijven de optie gekregen om op termijn grond bij te kopen. Er zijn niet veel percelen meer te 13

14 koop op Hoog I en Hoog II. Ook in Dillenburg (nog ongeveer 1 hectare) is nog maar een kleine hoeveelheid bedrijfsgrond beschikbaar. In Metal Valley zijn in 2017 twee percelen in erfpacht gegeven (ongeveer 1 hectare) en is de Gieterij verkocht. De Gieterij is begin 2018 geleverd. Als gevolg daarvan nam het aantal verkoopbare meters in dit project met 3,1 hectare af. De rest van het noordelijk plandeel is begin 2018 voor een jaar in optie gegeven. In het zuidelijk deel van Metal Valley zijn de werkzaamheden afgerond en neemt de belangstelling voor kavels begin 2018 duidelijk toe. Het aandeel van Metal Valley in de nog uit te geven vierkante meters is nog ongeveer 7,5 hectare. Voor de Poort van Heusden (5 ha) zijn inmiddels concrete plannen voor specifieke bedrijvigheid met een landelijke aantrekkingskracht. Het ziet er naar uit dat het mogelijk is om de beschikbare bedrijfsgronden de komende jaren aan de man te brengen. Tegenover de uitgifte van gronden bij de herontwikkeling van de Poort van Heusden, staat het vervallen van de bestemming op een grotere hoeveelheid bedrijfsgronden in het project de Grassen in Vlijmen. 14

15 Hoofdstuk 3: Cockpit grondexploitaties Dit hoofdstuk geeft op hoofdlijnen informatie over de stand van zaken van de grondexploitaties. Dit gebeurt aan de hand van de 3 belangrijkste indicatoren die daartoe inzicht geven: de boekwaarde van de grondexploitaties, de exploitatie (nog te verwachten kosten, opbrengsten en verwacht resultaat) en de risico s. Paragraaf 1 behandelt de lopende (vastgestelde) grondexploitaties. In paragraaf 2 komen de overige (nog niet vastgestelde) grondexploitaties aan bod. 3.1 Cockpit lopende grondexploitaties (IEGG) Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto: 87,5 miljoen Netto: 68,2 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 69,4 miljoen Opbrengsten: 148,4 miljoen NCW: 8,3 miljoen nadelig Risico: 9,0 miljoen Boekwaarde indicator: hoog aandachtsprofiel Door verkopen en levering van bouwgronden, nam de boekwaarde in 2017 met ongeveer 16 miljoen af. De afname komt vooral door de projecten Grassen ( 5,4 miljoen), Geerpark 3 miljoen), Hoog I ( 2,8 miljoen), Hoog II ( 4 miljoen) en Dillenburg ( 1 miljoen). De boekwaarde blijft nog steeds aanzienlijk en heeft daarom als indicatie net als vorig jaar een hoog aandachtsprofiel gekregen. De complexen met de hoogste boekwaarde zijn: de Grassen (voor 26,4 miljoen), Poort van Heusden (voor 24,5 miljoen), Geerpark (voor 8,2 miljoen en Metal Valley (voor 7,7 miljoen). Exploitatie indicator: hoog aandachtsprofiel De omvang van de toekomstige verwachte kosten en opbrengsten is afgenomen in vergelijking met de vorige jaarrekening, maar blijft nog relatief hoog. Om die reden blijft de kwalificatie hoog aandachtsprofiel van toepassing. De prognose van totale toekomstige resultaten komt uit op 8,3 miljoen nadelig (NCW); een 15

16 optelsom van 11,3 miljoen aan verwachte voordelige resultaten en 19,6 miljoen aan verwachte negatieve resultaten (beide eveneens tegen NCW). Voor de verwachte negatieve resultaten is inmiddels een verliesvoorziening genomen van 19,3 miljoen. De verliesvoorziening valt lager uit dan de contante waarde van de verliescomplexen, omdat aan de verliesvoorziening 2% moet worden toegerekend in plaats van 1,75%. Het hoog aandachtsprofiel is gemotiveerd met de hoge omvang van de nog te realiseren kosten- en opbrengsten en de lange doorlooptijd die met de projecten gemoeid is. In onderstaande grafiek voor de komende 5 jaar is de ontwikkeling van de jaarlijks verwachte totale kosten en opbrengsten te zien. Indien we deze cijfers afzetten tegen de historische kosten en opbrengsten, dan zien we dat het een flinke opgave blijft om de geraamde opbrengsten in de komende jaren te realiseren. In het jaar 2017 is de boekwaarde sterk afgenomen door verkopen in Geerpark en De Grassen. Grote vervolgfasen in de Grassen laten nog een aantal jaren op zich wachten. De voorbereidingskosten komen al wel in bovenstaande periode. Ook voor de Poort van Heusden gaan de kosten voor de baten uit, waardoor de opbrengsten de eerstkomende jaren marginaal hoger zullen zijn dan de kosten. We zijn ons ervan bewust dat het een grote uitdaging blijft om deze opbrengsten te realiseren. De projecten De Grassen en Poort van Heusden blijven daarin cruciaal. Risico indicator: hoog aandachtsprofiel Het risico op de grondexploitaties is aanzienlijk, maar wel in lijn met de omvang van de projectenportefeuille. De omvang van het berekende risico is dus gezien de aanzienlijke boekwaardes en kasstromen verklaarbaar. Paragraaf bevat een nadere onderbouwing van de risico s. De som van de gesignaleerde risico s en de kans van optreden resulteren daar uiteindelijk in een risicobedrag van 9,0 miljoen (was 10,2 in 2016). Het geactualiseerde risicobedrag vormt weer input voor de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening. De afname is te verklaren door vervallen risicobedragen op een aantal kleinere projecten en doordat het risico voor de Poort van Heusden lager uitvalt (omdat in de grondexploitatie met name al meer kosten zijn opgenomen). Het is van groot belang om waar mogelijk te blijven sturen op de risico s in projecten als de Grassen, Geerpark en Poort van Heusden. Daar liggen de grootste risico s. Maar helaas zijn niet alle risico s voor de gemeente Heusden beïnvloedbaar. Om die reden blijft een aanzienlijke buffer in het weerstandsvermogen de komende jaren noodzakelijk IEGG Ontwikkeling boekwaarde, inclusief voorziening nadelige resultaten. De boekwaarde is een belangrijke indicator van de financiële positie voor de grondexploitaties van de gemeente. De bruto boekwaarde bestaat uit het saldo van al gemaakte kosten (voor verwerving, transformatiekosten, plankosten en rente) en opbrengsten en bedraagt eind ,5 miljoen. Voor 16

17 verliesgevende (in exploitatie genomen) complexen is een voorziening gevormd van ongeveer 19,3 miljoen. Door de voorziening in mindering te brengen op de bruto boekwaarde, ontstaat een netto boekwaarde eind 2017 van 68,2 miljoen. Onderstaande tabel laat de wijzigingen zien ten opzichte van de jaarrekening 2016: Tabel: ontwikkeling boekwaarde (in miljoenen) mutatie Bruto boekwaarde 103,7 87,5 -/- 16,2 Voorziening 17,6 19,3 +/+ 1,7 Netto boekwaarde 86,1 68,2 -/- 17,9 Onderstaande grafiek maakt de ontwikkeling van de boekwaarde van naar en de eerstkomende jaren voor de (grotere) projecten inzichtelijk. De grafiek laat zien dat de boekwaarde de eerstkomende jaren niet zo hard meer daalt. De verdere daling laat wat langer op zich wachten, omdat voor de projecten Grassen en Poort van Heusden het merendeel van de opbrengsten na 2021 is geprognosticeerd. Voor de baten van de (volgende fasen) van deze projecten komen eerst nog kosten van vooral bouwrijp maken en andere reguliere kosten. Bovendien speelt mee dat naar verwachting in de onderstaande periode vanaf voor ongeveer 3,2 miljoen aan winstnemingen moeten worden geboekt. Die winstnemingen verhogen de boekwaarde van de winstgevende complexen (De Grassen, t Hoog I en Dillenburg). Ook voor de komende jaren is sturing nodig om te komen tot een beheersbare boekwaarde. De uitdaging blijft groot om de boekwaarde verder omlaag te krijgen. Daarvoor is verkoop van gronden tegen ingerekende prijzen nodig. En pas als de gronden echt zijn verkocht, is de daling van de boekwaarde gerealiseerd. De risico s die dit met zich meebrengt zijn meegenomen in de risicoparagraaf. Voorziening nadelige resultaten grondexploitaties Gemeenten zijn voor de verwerking van hun financiële mutaties gehouden aan het voorzichtigheidsbeginsel. Winsten worden genomen op basis van de (nieuwe) winstnemingsregels en verliezen moeten al genomen worden zodra ze worden geraamd. De geraamde verliezen zijn al genomen door het treffen van verliesvoorzieningen en komen ten laste van het resultaat. Zoals hierboven aangegeven heeft de gemeente ultimo 2017 voor 19,3 miljoen verliesvoorzieningen gevormd voor de In Exploitatie Genomen Gronden. Daarnaast heeft de gemeente ook nog verliesvoorzieningen gevormd 17

18 voor Niet In Exploitatie Genomen Gronden. Dit ter grootte van 1,6 miljoen. Daarmee komt de totale verliesvoorziening op 20,9 miljoen. In 2017 zijn de volgende mutaties aangebracht in de verliesvoorziening: (bedragen in miljoenen) Voorziening ,20 Bijgeschreven rente BIJ 0,35 Aanvullende stortingen BIJ 1,35 Voorziening ,9 In 2017 is voor 0,35 miljoen aan rente bijgeschreven op het saldo van de voorziening. Per saldo is voor 1,35 miljoen in de voorziening gestort als gevolg van positieve en negatieve bijstellingen van grondexploitaties. Deze toevoeging komt voor het grootste deel door de verhoging van de verliesvoorziening voor complex 64, Poort van Heusden. De verliesvoorziening zorgt ervoor dat de bruto boekwaarde gecorrigeerd wordt waarna een nettoboekwaarde overblijft die de balanswaarde van de voorraad vertegenwoordigd. In onderstaande grafiek is te zien dat de geraamde bruto en netto boekwaarde afneemt. Met weer de kanttekening dat de afname voor ongeveer 3,2 miljoen wordt geremd door verplichte winstnemingen op winstgevende complexen IEGG Ontwikkeling exploitatie Om de boekwaarde ook echt af te bouwen, zijn opbrengsten in de vorm van grondverkopen nodig. Om de verkopen mogelijk te maken, maakt de gemeente ook nog kosten. De kosten bestaan uit verwervingskosten, transformatiekosten, plankosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de grondexploitaties en bedragen in totaal 69,4 miljoen euro. Daarmee moet dan voor ongeveer 148,4 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd kunnen worden, voornamelijk bestaande uit gronduitgiften. Het totaal verwacht eindresultaat van alle grondexploitaties in exploitatie laat per saldo een verlies zien van 8,3 miljoen op Netto Contante Waarde (teruggerekend naar heden). Met toekomstig verwachte verliezen is al rekening gehouden door de vorming van verliesvoorzieningen (zie hierboven ook bij de boekwaarde). Uit de herzieningen van de grondexploitaties blijkt de volgende verwachte ontwikkeling van nog te maken kosten (inclusief rente) en opbrengsten en de daaruit voortvloeiende prognose van de ontwikkeling van de boekwaarde: 18

19 Grafiek: Totale verwachte kosten in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) In 2019 is rekening gehouden met kosten van bouw- en woonrijp maken van Poort van Heusden en ook kosten vanwege de renovatie van het Kasteel. In 2020 nemen de kosten in de Grassen weer toe vanwege een nabetaling en kosten voor bouw- en woonrijp maken (zodra de vervolgfase kan worden opgepakt). Grafiek: Totale verwachte opbrengsten in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) Het bovenstaande financiële totaalbeeld is tevens het kader voor de budget votering van de kosten en opbrengsten per jaar van de in exploitatie genomen gronden. Op basis van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties zijn de verwachte resultaten in beeld gebracht. Voor de actualisaties is steeds uitgegaan van het meest realistische scenario. In de onderstaande tabel is het nieuw verwacht toekomstig resultaat gepresenteerd, zijnde een totaal verwachte Eindwaarde (EW) van 8,6 miljoen en een Netto Contante Waarde (NCW) van 8,3 miljoen nadelig. Dit betreft een optelsom van voordelige en nadelige saldo s zoals in onderstaande tabel te zien is. De bedragen zijn inclusief de helft van de gezamenlijke opbrengsten en kosten van de grondexploitatie Geerpark. Verder maakt het saldo op het project Parklaan onderdeel uit van het positieve saldo. Het uiteindelijke projectresultaat van de Parklaan komt uiteindelijk weer ten gunste van de taakstelling. Ramingen (x miljoen): NCW EW Voordelige resultaten 11,3 13,6 Nadelige resultaten 19,6 22,1 19

20 Totaal resultaten Nadeel 8,3 Nadeel 8,6 De verliesvoorziening valt lager uit dan 19,6 miljoen. Doordat aan de verliesvoorziening 2% moet worden toegerekend (in plaats van 1,75%) is een verliesvoorziening van 17,3 miljoen voor de grondposities In exploitatie toereikend om de eindwaarde van 22,1 miljoen van de negatieve complexen af te kunnen dekken Zie hiervoor ook paragraaf 3.1. Grafiek: Ontwikkeling verwacht resultaat in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) IEGG Ontwikkeling benodigde weerstandscapaciteit De complexe en langdurige processen van grondexploitaties brengen de nodige risico s met zich mee. Deze risico s zijn zo goed mogelijk in beeld gebracht en gekwantificeerd. Dat maakt een betere beheersing van risico s en betere sturing mogelijk. Naast de algemene risico s (conjunctuur, prijs, planning en programma) zijn ook de project specifieke risico s in beeld gebracht. Het maximaal risico is berekend op ongeveer 43,2 miljoen. Aan de verschillende risico s is een kans van optreden gekoppeld. Op basis van gesignaleerde risico s en gecombineerde kans van optreden, is de benodigde weerstandscapaciteit bepaald op 9,0 miljoen. In onderstaande tabel wordt de benodigde weerstandscapaciteit weergegeven (bedrag x 1 miljoen) Onderdelen weerstandscapaciteit IEGG: Mutatie Benodigde weerstandscapaciteit algemene risico s Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico s (incl. rente) 2,3 2,2 -/- 0,1 8,6 7,7 -/- 0,9 Correctie posten -/- 0,7 -/- 0,9 -/- 0,2 Totaal benodigde weerstandscapaciteit 10,2 9,0 -/- 2,2 De algemene risico s namen licht af met 0,1 miljoen. De project specifieke risico s namen af met ongeveer 0,9 miljoen. Dit komt door een verlaging van het risicobedrag voor de Poort van Heusden in combinatie met 20

21 vervallen risico s op diverse kleinere projecten (zoals bijv. Groenewoud III). Voor de Poort van Heusden komt het lagere bedrag vooral doordat in de grondexploitatie al is uitgegaan van meer kosten. Voor de langer lopende projecten is rekening gehouden met renterisico s, die voor een deel wegvallen binnen het projectrisico (mochten delen van projecten niet door kunnen gaan, dan vervalt ook het renterisico voor de betreffende delen in de latere jaren). De onderstaande taartdiagrammen brengen de samenstelling van de risico s inzake grondexploitaties in beeld. Het totaal berekende risico bedraagt 9,9 miljoen. Voor een aantal complexen vangt een berekend positief resultaat het mogelijke verlies voor ongeveer 0,9 miljoen op. Grafieken maximum risico s versus berekende risico s Hierboven zijn de gesignaleerde risico s samengevat in twee taartdiagrammen. Het bovenste taartdiagram laat de verdeling van het maximale risico van ongeveer 52,8 miljoen zien. Dit bedrag is verklaarbaar gezien de aanzienlijke projectenportefeuille. Vanwege dubbele risico s is dit bedrag met 9,6 miljoen verlaagd, waarna maximaal 43,2 miljoen resteert. Bijvoorbeeld omdat een deel van de 21

22 maximale marktrisico s zich niet voordoet als een project deels niet door kan gaan. Of als een derde partij een deel van het risico draagt (bijvoorbeeld Geerpark). Alle risico s doen zich nooit tegelijk voor. Aan elk risico is een kans van optreden gekoppeld. Dit leidt uiteindelijk tot een berekend risico van 9,0 miljoen. Het onderste taartdiagram laat zien uit welke onderdelen het berekende risico (van 9,0 miljoen rekening houdend met de kans van optreden) is opgebouwd. Voor 2,2 miljoen betreft dit marktrisico s (prijs en planning). De marktrisico s hebben voor het grootste deel betrekking op de Grassen en de Poort van Heusden. Zowel het risicoprofiel van De Grassen als het risicoprofiel van de Poort van Heusden vormen belangrijke aandachtspunten. Het hoge risico in De Grassen komt voor een groot deel voort uit de mogelijkheid dat een deel van het project uiteindelijk geen doorgang zou kunnen vinden als woningbouw op een aanzienlijk deel van deze locatie niet mogelijk blijkt te zijn. De aanleg van de ontsluitingsweg (GOL) vormt daarbij een aandachtspunt. Ook voor de Poort van Heusden is het cruciaal dat het geplande programma doorgang kan vinden. Daarbij is medewerking van de provincie van belang. Als de benodigde bouwtitels in een nieuw bestemmingsplan kunnen worden verkregen, kunnen de risico s voor beide projecten aanzienlijk afnemen. In hoofdstuk 4 volgt voor de grotere projecten een nadere toelichting op het gepresenteerde risicoprofiel. 22

23 3.2 Cockpit Voorraad terreinen en gronden (voorheen (NIEGG) Onder deze noemer waren in 2015 nog twee complexen opgenomen. Met ingang van 1 januari 2016 komt de balanscategorie niet in exploitatie genomen bouwgronden niet meer voor in het BBV. Dit betekent dat de gemeente deze gronden in de jaarrekening moest her rubriceren naar de balanspost terreinen en gronden onder de materiële vaste activa. Dit is gebeurd tegen de balanswaarde per 1 januari 2016 (datum wijzigingsbesluit). Uiterlijk eind 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden. Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto: 2,1 miljoen Netto: 0,5 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 0,3 miljoen Opbrengsten: 0,8 miljoen NCW: 1,6 miljoen nadelig Risico: 0,02 miljoen De boekwaarde van de NIEGG gronden is nagenoeg gelijk gebleven aan de boekwaarde eind Het te verwachten resultaat is gelijk aan de resultaatverwachting eind Het betreft nog de complexen Nassaudwarsstraat in Vlijmen en Schoolstraat Zuid in Drunen. Er is eerder al een verliesvoorziening genomen op deze locaties van 1,6 miljoen, waardoor de netto-boekwaarde van de NIEGG-gronden nog 0,5 miljoen groot is. De nog zeer beperkte omvang van de boekwaarde van de NIEGG vertaalt zich ook in het totaaloverzicht cockpit NIEGG. De boekwaarde heeft als indicatie laag aandachtsprofiel gekregen. Qua exploitatie treft de gemeente voorbereidingen om verkoop op korte termijn mogelijk te maken. Nadere informatie over beide projecten is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting grondexploitatie Daarbij zijn de verwachte opbrengsten voorzichtig ingerekend en risico s meegenomen in het risicoprofiel van de overige kleinere complexen. Na de wijziging van het BBV is geen rente meer toegerekend. Vanwege de voorzichtige ramingen is het risicoprofiel van de bijbehorende grondexploitaties nu laag. 23

24 Hoofdstuk 4: Toelichting belangrijkste projecten Vanuit het portefeuilleniveau in het vorige hoofdstuk zoomt dit hoofdstuk verder in op de positie van de meest belangrijk projecten. Ook hier bekijken we aan de hand van de 3 belangrijkste indicatoren hoe de projecten er voor staan. Complex 16: de Grassen De gemeente ontwikkelt het project De Grassen zelf op in totaliteit 40,5 hectare grond, waarvan ongeveer 25,7 hectare uitgeefbaar voor woningbouw. De gemeente heeft in 2008 al een bouwclaim afgesproken met een ontwikkelaar. De bouwclaim komt voort uit uitgevoerde grondtransacties en daarbij overeengekomen condities. In 2016 werd het bestemmingsplan voor de eerste 160 woningen onherroepelijk. Deze worden naar verwachting in de periode tot 2020 uitgegeven. In het hele plan is ruimte voor 811 woningen. Zodra de aanleg van de randweg door gaat, kan verder invulling worden gegeven aan de vervolgfasen van het project. In eerste instantie met een 2 e fase van ongeveer 200 woningen in de periode tot En daarna met een vervolgfase in de periode tot 2031 voor de overige woningen. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 26,4 miljoen Netto 26,4 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 36,5 miljoen Opbrengsten: 71,3 miljoen NCW: 6,6 miljoen voordelig Risico: Projectspecifiek 2,0 miljoen De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 26,4 miljoen. Daarmee is het de grondexploitatie binnen de gemeente Heusden met de hoogste boekwaarde. De indicator voor de boekwaarde is daarmee ook onverminderd als hoog aandachtsprofiel opgenomen. De boekwaarde neemt de eerste jaren licht af. Bij de start van de vervolgfase van 200 woningen neemt de boekwaarde eerst weer wat toe vanwege een nabetalingsverplichting en de kosten van bouwrijp maken. Daarna maken de opbrengsten uit verkopen de boekwaarde en resterende kosten weer goed. En dat zal zich weer herhalen bij de daaropvolgende vervolgfase(n). In de fasering van het project is ingezet op een continue bouwstroom rekening houdend met de gemeentelijke woningbouwplanning en provinciale woningbouwprognoses. De boekwaarde nam in 2017 met 0,4 miljoen toe als gevolg van een verplichte winstneming op grond van de nieuwe winstnemingsregels. De exploitatie krijgt ook een hoog aandachtsprofiel als indicator, net als vorig jaar. De verwachte Eindwaarde in 2031 is 8,5 miljoen positief. Tot en met 2031 maakt de gemeente nog veel kosten ( 36,5 miljoen) en moeten nog veel opbrengsten ( 71,3 miljoen) binnen komen. Daarmee blijft de verwachte eindwaarde gevoelig voor schommelingen en wijzigingen. De uitgifte / verkoop van grond voor ongeveer 811 woningen gebeurt in de periode Ongeveer 160 woningen worden in de periode tot en met 2019 uitgegeven. De verkoop van de eerste fase is in 2016 en 2017 voorspoedig verlopen. Er blijkt veel vraag te zijn naar de kavels in de Grassen. Van de gronden in fase 1b werden in 2017 nagenoeg alle kavels geleverd aan de ontwikkelaar. De resterende 18 kavels volg(d)en in

25 De verdere ontwikkeling van De Grassen hangt af van de komst van de randweg. De kans dat de randweg niet door zal gaan is gering. Zodra deze in het kader van de GOL is bestemd, kunnen de overige 650 woningen in De Grassen worden gerealiseerd. In de grondexploitatie is er vanuit gegaan dat de verkopen na 2021 kunnen worden voortgezet. Gezien de huidige vraag en de ligging direct grenzend aan Den Bosch blijven ook de afzetverwachtingen ook voor het vervolg positief. Maar om de gemeentelijke woningbouwplanning meer in lijn te brengen met de provinciale woningbehoefte is in de woningbouwplanning 2018 de noodzaak ontstaan om het uitgiftetempo van de vervolgfasen te vertragen. De financiële gevolgen van deze vertraging blijven beperkt, aangezien bij bestemming van plandelen na 2026 een deel van de in het project geraamde kosten kan komen te vervallen. Voorzichtigheidshalve is met een deel van de betreffende kosten in de exploitatie nog wel rekening gehouden. In de periode na 2026 blijft op basis van de woningbehoefteprognoses voldoende contingent over om de resterende woningaantallen te kunnen realiseren. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een tragere uitgifte en een vier jaar langere looptijd van het project (tot en met 2031). De eerste jaren hoeven daarmee minder woningen te worden verkocht om de planning te halen. Bijkomend voordeel is dat daarmee de (mogelijke) concurrentie met het project Geerpark in Vlijmen vermindert. Naar verwachting zijn in het project Geerpark alle kavels eind 2024 verkocht. - De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses welke voor de gemeente Heusden zijn afgegeven. De ontwikkeling richt zich de komende jaren voor een groot deel op de kern 'Vlijmen'. Dit brengt met zich mee dat kopers kunnen kiezen uit verschillende plannen en een flink aanbod aan woningen. Maar de gemeente bedient met de verschillende projecten verschillende doelgroepen. In Geerpark bouwt de gemeente nog wat meer sociaal (waaronder circa 230 huureenheden voor Woonveste). Beide plannen blijven nodig om te kunnen voorzien in de toekomstige woningbehoefte. De Grassen ligt dichter bij Den Bosch en het centrum van de kern Vlijmen. Geerpark trekt meer kopers die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben. - De gemeente hanteert marktconforme prijzen in de berekeningen die passen binnen een analyse die door een extern adviseur zijn uitgevoerd. Uit gerealiseerde verkopen / verkoopovereenkomsten blijkt dat de geraamde opbrengsten marktconform / haalbaar zijn. Zoals hierboven aangegeven is de exploitatie van de Grassen gevoelig voor mutaties en zijn er ook nog een aantal andere grote risico's zoals, deels niet doorgaan of onderlinge concurrentie. Ook de risico-indicator heeft het "hoog aandachtsprofiel". De projectrisico's van de Grassen worden gecalculeerd op maximaal 13,1 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op 2,0 miljoen, waarvoor in de basis weerstandscapaciteit nodig is om het risico op te kunnen vangen. Door een tragere fasering van de vervolgfasen is het project minder gevoelig geworden voor vertraging in de aanleg van de randweg (GOL). Als de randweg op termijn niet door gaat, dan is het risico dat 650 woningen niet of veel later worden gebouwd. De kans dat de randweg niet door gaat is erg klein. Dankzij een minder snelle fasering is het risico van negatieve effecten door latere uitgifte van gronden in vergelijking met vorig boekjaar kleiner geworden. 25

26 Complex 25: Geerpark De gemeente realiseert het project Geerpark in een samenwerking met Stichting Woonveste. Het gaat om ongeveer 49 hectare, waarvan ongeveer 19,1 hectare uitgeefbaar (ruim 39%) voor woningbouw. De samenwerking pakt de realisatie van ongeveer 725 woningen op. De grond voor fase 3 is niet in bezit van de samenwerking. De eigenaren van fase 3 kunnen maximaal 75 woningen realiseren. In de grondexploitatie is hiermee rekening gehouden door voor dit deel van het bouwprogramma een exploitatiebijdrage op te nemen. De gemeente Heusden en Woonveste realiseren het project voor gezamenlijke rekening en risico. Hiervoor is er een gezamenlijke grondexploitatie voor het complex Geerpark. De kosten en de opbrengsten vanwege de ontwikkeling van het project Geerpark (inclusief eventuele winsten en/of verliezen) komen voor rekening van de gemeente Heusden en Woonveste, ieder voor de helft. cockpit Onderstaande gegevens hebben betrekking op het gemeentelijk deel van de exploitatie. Hiervoor is bij een aantal cijfers 50% van de (nog te maken) kosten en opbrengsten gehanteerd. Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto 8,2 miljoen Netto 6,3 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 11,6 miljoen Opbrengsten: 21 miljoen NCW: 1,96 miljoen nadelig Risico: Projectspecifiek 0,4 miljoen Toelichting De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 6,8 miljoen (gezamenlijke grondexploitatie) en voor het gemeentelijk deel 8,2 miljoen. Het verwachte resultaat op NCW per 1 januari 2018 bedraagt 2,0 miljoen (o.b.v. 2%) nadelig voor de gemeentelijke grondexploitatie, hiervoor is een verliesvoorziening gevormd. De voorziening is daarmee hoger dan vorig jaar. Net als vorig jaar krijgt de boekwaarde de indicatie van acceptabel aandachtsprofiel, met name door de hoogte van deze boekwaarde. Wel is de verwachting dat de boekwaarde de komende jaren zal afnemen. Er zijn immers reeds overeenkomsten gesloten waarvan de bouw in de nabije toekomst zal plaatsvinden (fase 1c). Ook zijn er een aantal bouwkavels bij particulieren in optie gegeven (met name in fase 2a) waarvan verwacht wordt dat deze in 2018 notarieel zullen transporteren. De exploitatie krijgt een acceptabel aandachtsprofiel als indicator. Dit is niet veranderd in vergelijking met vorig jaar. De verwachte eindwaarde in 2024 is 2,2 miljoen negatief. In de gezamenlijke grondexploitatie (helft voor gemeente) moet nog een aanzienlijk deel van de kosten ( 20,3 miljoen) en opbrengsten ( 41,9 miljoen) gerealiseerd worden. Daar zijn enkele kanttekeningen bij te maken: - De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses welke voor de gemeente Heusden zijn afgegeven. De ontwikkeling richt zich de komende jaren voor een groot deel op de kern Vlijmen Dit brengt met zich mee dat kopers kunnen kiezen uit verschillende plannen en een flink aanbod aan woningen. Aan de andere kant zijn het duidelijk verschillende typen plannen en verschillende typologieën. En neemt het aanbod in de Grassen in Vlijmen de eerstkomende jaren af door een tragere fasering. De gemeente bedient met de verschillende projecten verschillende doelgroepen. De Grassen ligt dicht bij Den Bosch en de kern Vlijmen. Geerpark trekt meer kopers die duurzaamheid hoog in het vaandel hebben. 26

27 - Een risico voor de gemeentelijke grondexploitatie is dat de bij de gemeente blijvende (niet gezamenlijke) kosten hoger zijn dan verwacht. Dit wordt scherp in de gaten gehouden. De planning is gezien de aantrekkende woningmarkt haalbaar. De komende jaren (2018/2019/2020) wordt een flinke opbrengst verwacht op basis van concrete overeenkomsten met ontwikkelende partijen. De belangstelling voor deze fasen is groot. De exploitatie van Geerpark heeft de risico-indicator acceptabel aandachtsprofiel. De projectrisico s van Geerpark worden gecalculeerd op maximaal 4,8 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op 0,7 miljoen. Een aantal risico s hebben betrekking op de gezamenlijke grondexploitatie. Van deze risico s komt 50% voor rekening van gemeente. Tezamen met het risico binnen de gemeentelijke grondexploitatie kan gesteld worden dat het gemeentelijke aandeel in het maximale risico 2,4 miljoen is, rekening houdend met een kans van optreden komt het op 0,4 miljoen, waarvoor in de basis weerstandscapaciteit nodig is om dit risico op te kunnen vangen. De gezamenlijke exploitatie, blijft door de omvang en looptijd, gevoelig voor schommelingen en ook binnen de gemeentelijke exploitatie kan het resultaat daardoor wijzigen. Een groot voordeel is dat de bestemming voor woningbouw al is geborgd. Met het risico dat een deel van fase 3 mogelijk niet tot ontwikkeling zal komen, is in de grondexploitatie al rekening gehouden. 27

28 Complex 26: het Hoog I De gemeente Heusden ontwikkelt het project Het Hoog I zelf. Het bedrijvenpark ligt in Nieuwkuijk, direct aan de noordzijde van de snelweg A59. Het park omvat twee delen en dit complex is de eerste deel hiervan. Het totale plangebied van deel 1 ligt op 32,3 hectare. Hiervan wordt in totaliteit 23,3 hectare uitgegeven als bedrijventerrein. De komende jaren resteert nog een opbrengst van ongeveer 5,8 miljoen uit de verkoop van ongeveer 3,2 hectare. Het Hoog is een gemengd en regionaal bedrijvenpark voor middelgrote en grootschalige bedrijvigheid. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 3,6 miljoen Netto 3,6 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 0,2 miljoen Opbrengsten: 5,9 miljoen NCW: 1,9 miljoen voordelig Risico: Projectspecifiek 0,2 miljoen De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 3,6 miljoen. Ten opzichte van de boekwaarde van vorig jaar is deze met 2,9 miljoen afgenomen. De kosten in 2017 bedroegen 0,3 miljoen. De opbrengsten daarentegen waren in 2017 ongeveer 2,8 miljoen. Ook is als gevolg van nieuwe methodieken van winstneming (conform BBV) een eerdere winstneming (o.a. gedaan in 2016) van 0,4 miljoen teruggedraaid. De komende jaren neemt de boekwaarde naar verwachting verder af. Dit zorgt ervoor dat de indicator het acceptabel aandachtsprofiel heeft gekregen. Het complex bevat een winstpotentie. Het verwachte resultaat op NCW per 1 januari 2018 bedraagt nog 1,9 miljoen voordelig. Tot en met het boekjaar 2016 is al voor ad. 5,4 miljoen aan tussentijdse winstnemingen gedaan. Echter is in 2017 een gedeelte ( 0,4 miljoen) hiervan teruggedraaid in verband met nieuwe regelgeving omtrent de winstnemingen. Per saldo is tot en met 2017 dus nu al voor 5 miljoen aan winst genomen. De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses die voor de gemeente Heusden zijn afgegeven en afgestemd in het regionale overleg voor de bedrijventerreinen. Er moet in de toekomst nog een deel van de opbrengsten binnen komen om de resterende boekwaarde terug te verdienen en het nog verwachte positieve resultaat ook echt te behalen. De belangstelling voor kavels op dit bedrijventerrein bestaat nog steeds. Dit biedt goede vooruitzichten voor de verkoop van de resterende kavels in de komende jaren. Dat zorgt voor de indicator acceptabel aandachtsprofiel bij de exploitatie van het Hoog I. Als indicator van de risico s is een laag aandachtsprofiel opgenomen. Er zijn, buiten het realiseren van de nog verwachte opbrengsten, weinig extra risico s. De projectrisico s van het Hoog 1 worden gecalculeerd op maximaal 0,7 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op 0,2 miljoen, waarvoor in de basis weerstandscapaciteit nodig is om het risico op te kunnen vangen. Het realiseren van de opbrengsten (exploitatie-indicator) heeft de hoogste prioriteit. 28

29 Complex 262: het Hoog II Het project Het Hoog II betreft het tweede deel van de ontwikkeling van het bedrijvenpark dat ligt in Nieuwkuijk, aan de noordzijde van de snelweg A59. Deel 2 betreft de verdere uitbreiding van het Hoog I en omvat bruto 17 hectaren grond waarvan 11,7 uitgeefbaar. Het Hoog is een gemengd en regionaal bedrijvenpark voor middelgrote en grootschalige bedrijvigheid. De gemeente ontwikkelt ook Het Hoog II zelf. Er is een onherroepelijk bestemmingsplan dat de uitgifte van bedrijventerrein mogelijk maakt. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 2,8 miljoen Netto 1,5 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 4,0 miljoen Opbrengsten: 5,2 miljoen NCW: 1,3 miljoen nadelig Risico: Projectspecifiek 0,0 miljoen De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 2,8 miljoen. Aangezien er een verwacht negatief eindresultaat is voor dit project van 1,3 miljoen NCW per ultimo 2018, is er voor dit bedrag een verliesvoorziening gevormd. De netto-boekwaarde van de gronden ultimo 2017 bedraagt daardoor 1,5 miljoen. Ondanks de nog lange looptijd van het project en de nog benodigde investeringen is de indicator acceptabel aandachtsprofiel gegeven. Binnen het plan zitten nog gronden die geen eigendom zijn van de gemeente Heusden. Voor dit gebied zijn geen extra kosten/opbrengsten opgenomen. Er wordt vanuit gegaan dat indien de gemeente deze gronden aankoopt, de opbrengst van dit terrein minimaal gelijk is aan het totaalbedrag van verwerving, sloop, bouw- en woonrijp maken. De ontwikkeling (verwerving en uitgifte) van deze nog aan te kopen gronden is dus kostenneutraal in de exploitatie verwerkt. De exploitatie heeft een acceptabel aandachtsprofiel als indicator gekregen. De verwachte eindwaarde in 2027 is namelijk 1,6 miljoen negatief en daarvoor dient dus nog een aanzienlijk deel van de kosten ( 4,0 miljoen) en opbrengsten ( 5,2 miljoen) in de grondexploitatie gerealiseerd te worden. Er liggen echter al optieverkoopovereenkomsten voor een groot gedeelte van de nog te realiseren verkoopopbrengsten. Dit betreffen opties van reeds gevestigde bedrijven om in de nabije toekomst uit te kunnen breiden. De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses die voor de gemeente Heusden zijn afgegeven en afgestemd in het regionale overleg voor de bedrijventerreinen. Er worden per saldo weinig projectrisico s meer voorzien. Dat zorgt voor de indicator laag aandachtsprofiel. Dit heeft mede als oorzaak dat in de gesloten optie-overeenkomsten afnametermijnen en prijsafspraken zijn gemaakt. 29

30 Complex 64: Poort van Heusden Het project Poort van Heusden wordt door de gemeente zelf ontwikkeld. In 2008 heeft de gemeente het voormalige Land van Ooit met omliggende gronden verworven. Het plangebied beslaat ongeveer 40 hectare. De kaderstelling uit 2012 laat een mix van verschillende functies toe. Per saldo is voor ongeveer 13 hectare uitgeefbaar aan opbrengsten ingerekend. De ecologische hoofdstructuur (EHS) geeft een natuurlijke onderverdeling in bebouwbare gebieden. De gemeente heeft in 2016 een intentieovereenkomst gesloten met een initiatiefnemer met plannen voor de Poort van Heusden. Voor deze unieke locatie hebben gemeente en initiatiefnemer In de tweede helft van 2016 gezamenlijk een ruimtelijke verkenning op laten stellen Deze vormt de basis voor de herziening van de grondexploitatie voor de jaarrekening Gedurende 2017 hebben partijen gezamenlijk nader invulling gegeven aan de plannen. De kaders om te komen tot een samenwerking zijn eind 2017 door de gemeenteraad ondersteund. In eerste instantie werd uitgegaan van samenwerking in de vorm van een PPS. Gezien de specifieke omstandigheden en de ontwikkelingen in het project, is begin 2018 de koers gewijzigd, waarbij is ingezet op een lichtere en eenvoudiger samenwerkingsvorm. Uitgangspunt is nu dat de gemeente zo snel mogelijk het bestemmingsplantraject zal doorlopen. De renovatie van het kasteel in combinatie met een onderzoeks- en researchcentrum / diagnostisch centrum blijven daarbij belangrijke pijlers. De verschillende gebieden op het terrein zijn geschikt voor een toeristisch-recreatieve invulling, voor parkeren en bedrijvigheid, voor wonen, zorgvoorzieningen en werken en voor exclusieve woningbouw op grote kavels. Om de plannen te realiseren is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Dat vormt meteen de belangrijkste horde die genomen moet worden om het berekende resultaat te realiseren. De procedure om te komen tot het bestemmingsplan loopt, waarbij ook de provincie betrokken is. Zolang er nog geen definitieve instemming van de provincie is, blijft er onzekerheid of de provincie medewerking zal verlenen aan het hele plan. Het risico dat delen van het plan niet of in mindere mate door gaan c.q. verkocht kunnen worden is meegenomen bij de bepaling van het risicobedrag voor dit project. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 24,5 miljoen Netto 15,3 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 18,6 miljoen Opbrengsten: 31,8 miljoen NCW: 9,5 miljoen nadelig Risico: Projectspecifiek 4,6 miljoen De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 24,5 miljoen en is daarmee het complex met de tweede hoogste boekwaarde. Aangezien de exploitatie een nadelige resultaatprognose heeft van 9,5 miljoen, is daar een verliesvoorziening voor gevormd. De verliesvoorziening is berekend op 9,2 miljoen (rente 2%). De nettoboekwaarde komt te liggen op 15,3 miljoen. De indicator voor de boekwaarde is daarmee ook onverminderd als hoog aandachtsprofiel opgenomen. 30

31 Ook de indicator van de exploitatie staat op hoog aandachtsprofiel. Er zijn nog veel investeringen nodig en er moeten nog veel opbrengsten gerealiseerd worden. Bovendien is de looptijd van het project nog lang (2027) en kent het project nu al een verwacht verlies. Dit maakt de exploitatie gevoelig voor schommelingen. Op basis van een uitgevoerd haalbaarheidsonderzoek en een opgestelde raming voor civiele kosten, zijn de exploitatiemogelijkheden en opbrengstpotentie van het project in beeld. In de herijkte exploitatie is vooralsnog rekening gehouden met extra kosten voor de renovatie van het kasteel ten laste van de gemeente. Ook is er rekening mee gehouden met extra kosten voor een rotonde, verplaatsing van een persleiding en een langere doorlooptijd van het plan. De totale opbrengsten voor de grond binnen het plan blijven in totaal ongeveer gelijk. Dit verklaart de daling van het resultaat in vergelijking met voorgaand jaar. Om te komen tot een overeenkomst zijn nog gesprekken gaande en moeten nog afspraken worden gemaakt. Op basis van het berekende bedrag in de grondexploitatie kan een deel van de geraamde kosten voor de renovatie van het kasteel worden betaald. De daadwerkelijke kosten voor rekening van de gemeente blijven afhankelijk van het uiteindelijke ambitieniveau en/of de uitkomst van de onderhandelingen tussen partijen. In 2017 is een bestuursopdracht opgesteld dat voorziet in een pad om te komen tot een gefaseerde ontwikkeling van verschillende fasen in het plangebied. Een deel van het plan is al zonder bestemmingsplanwijziging mogelijk. Voor de overige delen is een bestemmingsplanwijziging nodig om de gewenste bouwtitels te krijgen en opbrengsten te kunnen genereren. De komende tijd zal meer duidelijkheid ontstaan over de samenwerkingsvorm, verantwoordelijkheden en risicoverdeling bij de realisatie van Landgoed Steenenburg. De projectrisico s van de Poort van Heusden worden gecalculeerd op maximaal 13,1 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op 4,6 miljoen. Het risico valt in 2017 lager uit doordat in de grondexploitatie al rekening is gehouden met meer kosten voor onder andere de renovatie van het kasteel. Verder is de kans op medewerking van de provincie op basis van de gepresenteerde plannen toegenomen. De grootste horde blijft het bestemmingsplan. Zodra de horde van het bestemmingsplan is genomen en ook meer zicht ontstaat over de afname van plandelen kan het risicobedrag naar verwachting naar beneden worden bijgesteld. Gezien de gesprekken met de provincie over het bestemmingsplan zijn we positief gestemd. De risico-indicator geeft nog wel een hoog aandachtsprofiel aan. 31

32 Complex 72/82: Metal Valley De gemeente ontwikkelt het project Metal Valley zelf. Het plangebied beslaat ongeveer 18,2 hectare, hiervan wordt 9,7 hectare uitgegeven (exclusief de mogelijke sloop en herontwikkeling van de Gieterij op langere termijn). Tot en met 2017 is 2,2 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Het project is in twee afzonderlijke exploitatieopzetten (twee deelgebieden) uitgewerkt en berekend, namelijk Groenewoud Noordwest en Zuidwest. Deze deelgebieden worden gezamenlijk wel als één te ontwikkelen plan en exploitatie gezien. Voor de ontwikkeling van Metal Valley sloot de gemeente in 2010 een samenwerkingsovereenkomst met de BOM. De BOM participeert op grond van deze overeenkomst ook risicodragend voor 2 miljoen. De BOM deelt voor 1/3 e deel in het projectresultaat van het totale project. Een eventueel negatief resultaat is voor de BOM gemaximeerd op de genoemde 2 miljoen. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 7,7 miljoen Netto 7,7 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 5,3 miljoen Opbrengsten: 13,6 miljoen NCW: 0,6 miljoen voordelig Risico: Projectspecifiek 0,6 miljoen De boekwaarde per 31 december 2017 bedraagt 7,7 miljoen, ten opzichte van 7,8, miljoen ultimo De afgelopen jaren zijn de nodige investeringen gedaan. Een groot deel van de kosten in het project is al gemaakt. De te verwachten kosten zijn beter in beeld. In de resterende kosten is ook een bedrag van 2 miljoen opgenomen voor de terugbetaling van het kapitaal van de BOM in het project. De komende jaren is rekening gehouden met een afnemende boekwaarde bij verkoop van de gronden. Reden om het aandachtprofiel voor de exploitatie te wijzigen naar acceptabel. De resterende risico s in het project vormen nog wel een aandachtspunt en zijn relatief groot. Er moet nog een aanzienlijke opbrengst gerealiseerd worden om de boekwaarde terug te kunnen verdienen. Hoewel de risico s in beeld zijn, blijft de kans op (grotere) tegenvallers aanwezig. Om die reden in combinatie met de beperkte winst is ondanks de nieuwe winstnemingsregels uit het BBV nog geen winstneming in dit project mogelijk. Verder valt aan te tekenen: Het project is grotendeels gerealiseerd en sinds eind 2017 volledig gereed om te verkopen. De laatste werkzaamheden kunnen op maat gebeuren zodra kavels daadwerkelijk worden verkocht. Voor de resterende grond in het noordelijk plandeel is een optie gegeven voor een jaar. Voor de resterende gronden in het zuidelijk plandeel is sprake van een toenemende belangstelling. Zo hebben zich meerdere kopers voor verschillende plandelen in uitvoering gemeld. De gemeente is inmiddels in gesprek met meerdere potentiële kopers voor bijna alle plandelen in het zuidelijk deel van Metal Valley. De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses welke voor de gemeente Heusden zijn afgegeven en afgestemd in het regionale overleg voor de bedrijventerreinen. De gemeente verwacht in Metal Valley per jaar gemiddeld ongeveer 1,65 hectare in het project af te kunnen zetten. Daarbij voor 1 tot 1,2 hectare in het zuidelijk deel en de rest in het noordelijk plandeel. 32

33 De Gieterij Drunen is in 2017 verkocht voor een hoger bedrag dan eerder opgenomen in een voorzichtige raming en in de 1 e week van 2018 geleverd. Daarmee zijn de risico s voor de Gieterij nagenoeg geheel komen te vervallen. Het resterende risico van een sanering van een oliespot is in beeld en wordt door de gemeente opgepakt. De opbrengsten in het zuidelijk deel vallen 0,55 miljoen lager uit doordat meer ruimte nodig was voor de grondwal (met vormzand) en de waterberging. De plankosten vielen hoger uit door aanvullende werkzaamheden vanwege onderzoek naar een voorgenomen beëindiging van de samenwerking met de BOM (op verzoek van de BOM) en de verkoop van de Gieterij in combinatie met een verhoging voor de restant looptijd. De prijzen die de gemeente hanteert in de grondexploitatie zijn marktconform op grond van een vergelijking met andere projecten in de gemeente en de regio. De afgelopen jaren zijn al enkele kavels verkocht. Nadat de werkzaamheden in het gebied eind 2017 / begin 2018 zijn afgerond, is de toegenomen belangstelling merkbaar. In de grondexploitatie is aanvullend rekening gehouden met kosten om de verkoop van kleinere kavels mogelijk te kunnen maken. De specifieke projectrisico s zijn ook voor het project Metal Valley in beeld gebracht in een aparte risicomatrix. Het maximaal bedrag is berekend op 2,9 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op iets meer dan 0,6 miljoen. Het risicobedrag is ongeveer gelijk gebleven. 33

34 Hoofdstuk 5: Financiële analyse jaarrekening 5.1. Resultaat (afgesloten) projecten In 2017 zijn geen complexen afgesloten. Naar verwachting kunnen in de loop van 2018 de complexen Groenewoud III en Centrumplan Vlijmen worden afgesloten. De laatste opbrengsten in het project Groenewoud III zijn uiteindelijk in januari 2018 ontvangen. (Negatieve) winstnemingen Door de gewijzigde verslaggevingsregels in het BBV bleek in 2017 geen winstneming meer mogelijk op lopende projecten. De verplicht gestelde winstnemingsregels zijn voor wat betreft de hoogte van de winstneming voorzichtiger en voortaan gebaseerd op het percentage van gerealiseerde kosten vermenigvuldigd met het percentage van gerealiseerde opbrengsten. Door dit berekende percentage te vermenigvuldigen met de verwachte positieve resultaten per project minus nog resterende risico s, kan de maximaal toegestane winstneming worden berekend. Over de nieuwe berekening is pas eind 2017 / begin 2018 meer duidelijkheid ontstaan. Voor projecten waar nog minder dan 50% is verkocht, zijn de nieuwe winstnemingsregels minder voorzichtig. Bij deze projecten, zoals bijvoorbeeld de Grassen, moet al eerder winst worden genomen. Voor de projecten Dillenburg en Hoog I was op basis van de oude regeling meer winstneming mogelijk dan op grond van de nieuwe winstnemingsregeling. Dit komt voornamelijk doordat ook de nog te maken kosten mee wegen in de nieuwe berekeningsmethodiek. In plaats van een winstneming moet voor beide projecten nu ongeveer 1,1 miljoen aan eerder genomen winst terug geboekt worden (een soort van verlies). Voor 0,4 miljoen in het project Hoog I en voor 0,7 miljoen in het project Dillenburg. Zoals het er nu naar uitziet mag voor deze projecten in 2018 weer een winst van 0,7 miljoen genomen worden (rekening houdend met grondverkopen in 2018 en realisatie van kosten in 2018). Voor het project De Grassen moet op basis van de nieuwe winstnemingsregels eerder een winst worden genomen. Over het boekjaar 2017 een winstneming van 0,4 miljoen. Over het project Metal Valley kan vanwege resterende risico s nog geen winst worden genomen. Per saldo in de jaarrekening 2017 dus een negatieve winstneming van 0,7 miljoen Ontwikkeling voorziening nadelige resultaten en voorziening afgewikkelde complexen De voorziening voor verliesgevende complexen bedraagt per ,9 miljoen. Aanvullend bedraagt de gevormde voorziening voor de resterende kosten ter afronding van afgesloten complexen nog ruim 0,1 miljoen. Gezamenlijk bijna 21 miljoen dus. De mutaties in de voorziening gedurende 2017 verklaren zijn als volgt te verklaren (* 1.000): - Beginsaldo ,2 - Rentebijschrijving 2% 0,4 - Aanvullende dotaties 1, Saldo eind ,9 De voorziening is gevormd voor een elftal complexen. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de voorzieningen. De grootste voorzieningen zijn nodig voor het Centrumplan Vlijmen, de Poort van Heusden en het project Geerpark in Vlijmen. Voor de afgesloten complexen bevat de voorziening nog middelen voor nog te maken kosten ter afronding. Het saldo van deze voorziening nam in 2017 af van naar De daling komt vooral doordat een deel van de geraamde kosten zich in 2017 hebben voor gedaan bij de complexen Bruneilaan Drunen, Frans Halslaan Drunen en De Putter in Vlijmen. 34

35 5.3. Grond in de balans De bruto boekwaarde nam in het boekjaar 2017 af van 105,8 miljoen naar 89,6 miljoen (inclusief de boekwaarde van de voormalig Niegg-complexen). Het onderstaande plaatje brengt de sterke afname van de bruto boekwaarde van de afgelopen jaren in beeld: Grootste complexen qua boekwaarde De grootste complexen betreffen de Grassen met 26,4 miljoen, Geerpark met 8,2 miljoen, Metal Valley met 7,7 miljoen (complex 72 en 82) en Poort van Heusden met 24,5 miljoen. Het grootste aandeel in de gemaakte kosten vormen de verwervingskosten en de rente die over de afgelopen jaren aan de complexen is toegerekend. Opbrengsten in 2017 De opbrengsten bedroegen in het boekjaar 26 miljoen. De grootste opbrengsten kwamen voort uit de projecten Grassen ( 7,2 miljoen), Geerpark ( 6,7 miljoen), Het Hoog I ( 2,8 miljoen), Het Hoog II ( 5 miljoen), Dillenburg ( 1,6 miljoen) en Ruimte voor Ruimte Haarsteeg ( 0,5 miljoen). Door de ontvangen bedragen nam de boekwaarde af. Uitgaven in 2017 De boekwaarde nam met ongeveer 10 miljoen toe vanwege uitgaven: - voor 2.2 miljoen door toevoeging van rente; - voor 0,2 miljoen door een nabetaling op grondaankopen; - de plankosten en kosten van voorbereiding en toezicht bedroegen per saldo ongeveer 2,9 miljoen; - vanuit de verschillende complexen is voor 0,6 miljoen in de bestemmingsreserves rood voor groen en bovenwijkse voorzieningen gestort; - de uitgaven voor bouw- en woonrijp bedroegen 4,1 miljoen (voor 0,6 miljoen voor de Grassen, 1,6 miljoen Geerpark, 1,1 miljoen Metal Valley en daarnaast diverse andere complexen); - tot slot zijn de beheerkosten 0,2 miljoen negatief door ontvangen pacht en huuropbrengsten. Overige in 2017 De boekwaarde nam met 0,4 miljoen toe door een verplichte winstneming op het complex De Grassen. Doordat winstnemingen uit het verleden gedeeltelijk moesten worden terug geboekt (nieuwe winstnemingsregels) nam de boekwaarde met 1,1 miljoen af. Per saldo een afname van 0,7 miljoen vanwege winstnemingen. 35