Aan de commissie: Datum vergadering: Agendapunt :

Transcriptie

1 Aan de Raad Made, 20 februari 2006 Aan de commissie: Datum vergadering: Agendapunt : Raadsvergadering: 12 april 2007 Onderwerp: Sturingscriteria voor nieuwe bouwlocaties Nummer raadsnota: Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: H.T.M. Bakker Ambtelijke coördinatie: afdeling Grondgebied Steller: Cluster RO 1. Raadsbesluit 2. Gehanteerde definities 3. Beoordelingsschema woningbouwprojecten 4. woningbouwprogramma gemeente Drimmelen versie Voorstel: 1. In te stemmen met de opgestelde sturingscriteria voor potentiële bouwlocaties groter dan 3 woningen; 2. Locaties tot en met 3 woningen hiervan vrij te stellen en; 3. Het geformuleerde beleid met onmiddellijke ingang van toepassing te verklaren; 4. De geraamde kosten ( ,= (inclusief overhead)) voor de inzet van een tijdelijke (beleids)medewerker ruimtelijke ordening voor een periode van 3 jaar ten laste brengen van de reserve van het grondbedrijf. Deze kosten zullen in de diverse op te starten projecten worden doorbelast (voorfinanciering). Aanleiding en vraagstelling De gemeente Drimmelen heeft behoefte aan een overzicht en sturingsinstrument voor de ontwikkeling van diverse bouwlocaties binnen de diverse kernen. Er zijn in potentie veel locaties die kunnen worden bebouwd, c.q. worden herontwikkeld. De vraag is echter of elke locatie zich leent voor woningbouw, op welke wijze dat dan zou moeten gebeuren en waar prioriteiten liggen. Het belang van een antwoord op deze vragen wordt duidelijk als bedacht wordt dat rekening moet worden gehouden met: een veranderende woningmarkt, waardoor wijzigingen in de (kwalitatieve) vraag naar woningen zijn te verwachten; een beperkt provinciaal woningbouwcontingent, waardoor keuzen per kern gemaakt moeten worden;

2 het saneren van milieuknelpunten in bestaand stedelijk gebied, waarvoor woningbouw als (financiële en functionele) oplossing kan dienen; de wens tot algemene verbetering van stedenbouwkundige structuren. In de commissie Grondgebiedzaken d.d. 14 november 2006 is dit vraagstuk informatief aan de orde geweest. Alle fracties zijn na afloop van deze vergadering in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op hetgeen die avond besproken. Alleen de fractie Groen Drimmelen heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Na behandeling in de commissie zijn door ons de volgende algemene conclusies getrokken: Een inhaalslag op het gebied van woningbouw kan alleen ter hand worden genomen door het primaat te leggen bij het oppakken van grootschalige uitbreidingslocaties; De gemeente heeft onvoldoende harde plancapaciteit. Er dienen derhalve meer plannen te worden opgevoerd, dan op basis van provinciale prognosecijfers eigenlijk zou mogen. Capaciteitsproblemen op de afdeling mogen niet worden afgewenteld op particuliere initiatieven voor woningbouw. Ook kleine particuliere woningbouwverzoeken dienen in behandeling te worden genomen. Het naar de toekomst toe meer sturen op doelgroepenbeleid wordt in zijn algemeenheid wenselijk gevonden. De kosten voor planbegeleiding, voorbereiding en ontwikkeling dienen daar waar mogelijk te worden doorberekend aan de ontwikkelaar. Het voorliggende stuk tracht met het bovenstaande zoveel mogelijk rekening te houden. Doelstelling/Argumenten Zoals eerder aangegeven komt een groot aantal bouwlocaties binnen de gemeente Drimmelen voor woningbouw in aanmerking. De gemeente verkeert in de luxe positie dat zij meer bouwprojecten krijgt aangeboden, dan dat er daadwerkelijk tegelijkertijd in procedure kunnen worden gebracht. Door het grote aanbod heeft de gemeente de mogelijkheid en tevens ook de verplichting om strikte voorwaarden te stellen aan de nieuwe plannen en daarmee dus meer sturend op te kunnen treden in de planvormingsfase. In het navolgende komen de criteria aan de orde, aan de hand waarvan nieuw aangedragen bouwprojecten in de toekomst zullen worden beoordeeld, om zo, alvorens een procedure wordt opgestart, vast te stellen of iedere afzonderlijke locatie in potentie geschikt is als bouwlocatie. Hiernaast wordt voorgesteld teneinde een inhaalslag op het gebied van woningbouw te kunnen maken, grootschalige woningbouwprojecten zoals Made-Oost, Prinsenpolder (Made- West), De Ligne en Zwaluwe-West met voorrang in procedure te brengen. De gemeente Drimmelen heeft in de periode tot 2005 voor 90% gebouwd op binnenstedelijke locaties. Het accent is in deze periode hoofdzakelijk gelegd bij het bebouwen van inbreidings- en herstructureringslocaties. Zoals bekend zijn dit vaak langdurige tijdrovende projecten en is het aantal te bouwen woningen vaak naar verhouding beperkt. De werkzaamheden die gemoeid zijn met het ter hand nemen van uitbreidingslocaties zijn maximaal gelijk aan de werkzaamheden voor inbreidingslocaties. Dat terwijl met de veelal omvangrijkere uitbreidingsplannen een inhaalslag in de woningvoorraad verwezenlijkt kan worden en een grotere differentiatie in woningtypen en financieringscategorieën bereikt kan worden. Het voorgaande betekent niet dat kleinere inbreidingsplannen niet ter hand genomen zullen 2

3 worden, maar deze zullen mogelijkerwijs wel een langere doorlooptijd zullen hebben, dan wel tegen betaling desgewenst worden uitbesteed. Het nieuwe puntencriteriastelsel Voorgesteld wordt om ieder nieuw plan groter dan 3 woningen te gaan beoordelen aan de hand van de volgende puntencriteria. Per beoordelingsaspect worden punten toebedeeld en bij een score van minimaal 5 punten of meer kan het plan worden toegevoegd aan de lijst van lopende plannen en (mogelijk op termijn) ter hand worden genomen. 1. Volkshuisvesting Binnen het plan wordt gebouwd voor de doelgroep senioren *, met een minimum van 20 % van het totaal aantal te bouwen woningen (1 punt). Er worden seniorenwoningen (min. 20%) gebouwd binnen een straal van 250 meter van in de kern aanwezige centrumvoorzieningen * (1 punt). De locatie biedt woningen voor de doelgroep starters *, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in het percentage van het totaal aantal woningen dat voor betreffende doelgroep is bedoeld (10-30 %: 1 punt en meer dan 30 % voor starters: 2 punten). De locatie biedt mogelijkheden voor het realiseren van grondgebonden woningen (1 punt). 1. Milieubelemmeringen Door herstructurering middels verplaatsing of sanering van een bestaand of voormalig bedrijf worden de planologische belemmeringen voor woningbouw weggenomen ( 3 punten). Het past binnen het gemeentelijk beleid om hinder veroorzakende bedrijven in de kern zoveel mogelijk te saneren. 2. Probleemoplossend op gebied van andere relevante aspecten Het woningbouwplan biedt een toegevoegde waarde aan andere elementen dan woningbouw, zoals extra groen, extra parkeren en waterberging ter oplossing van bestaande problemen in de directe omgeving (1 punt). Met andere woorden realisatie van woningbouw kan mogelijk een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de omgeving. 3. Stedenbouwkundige samenhang Op sommige locaties is de samenhang in bebouwing te zeer aangetast of afwezig. Op dergelijke locaties kan het aanbeveling verdienen de samenhang (weer) te versterken door woonbebouwing toe te voegen (bijvoorbeeld bij de entree van een dorp of een betere geleiding van een hoofdroute). Hiermee wordt dan een bijdrage geleverd aan de versterking van de ruimtelijke structuur (1 punt). Sommige delen van de kernen zijn zowel architectonisch als stedenbouwkundig gaaf, dat nieuwe toevoegingen hier uit een oogpunt van cultuurhistorie met grote terughoudendheid dienen te worden bezien. Daarnaast dienen waardevolle zichtlijnen binnen de relatie dorp/landschap zoveel mogelijk te worden behouden. * Voor definitie zie bijlage x 3

4 4. Grondpositie De gemeente heeft een grondpositie in het plan, waardoor een sterkere regierol voor de gemeente is weggelegd (3 punten). Overzichtstabel Hieronder vindt u een overzicht van de hiervoor uitgeschreven aspecten en daarbij voorgestelde scores. Bouwlocaties Aantal > 3 woningen Aspecten volkshuisvesting Score Senioren (> 20%) 1 Senioren (> 20%) in nabijheid van centrumvoorzieningen Starters (>10% < 30 %) 1 Starters (> 30 %) 2 Grondgebonden woningen Milieubelemmeringen 1 1 Verplaatsing/sanering milieuhinderlijk bedrijf Stedenbouwkundige samenhang Versterking ruimtelijke structuur Probleemoplossend andere elementen Toegevoegde waarde voor andere elementen in directe omgeving Financiën Grondpositie gemeente 3 Totaal aantal te behalen punten 13 Minimaal te behalen punten 5 Een positieve score laat onverlet dat uiteraard ook dient te worden voldaan aan de gebruikelijke vereisten van onder meer: Gemeentelijk en provinciaal beleid (waaronder Bestemmingsplan, Structuurvisie Plus, Beleidsplan Verkeer en Vervoer, Streekplan, Uitwerkingsplan) Ruimtelijke inpasbaarheid Wet Geluidhinder Archeologie Bodemgeschiktheid Besluit Luchtkwaliteit 4

5 Besluit Externe Veiligheid Flora/Fauna onderzoeken Watertoets Monumtentenbeleid Vereiste overeenkomsten inzake grondexploitatie, planschade etc. Financieel-economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Er is bewust voor gekozen om het puntencriteriastelsel alleen van toepassing te verklaren op locaties groter dan 3 woningen (was in eerder voorstel 5 woningen en meer). Zo zullen kleinschalige bouwlocaties, die vaak zijn ingegeven door particulieren en voor eigen gebruik worden gebouwd, niet aan de gewenste differentiëring qua doelgroepenbeleid kunnen voldoen. Dit betekent uiteraard niet dat de kleinschalige woningbouwlocaties zonder meer acceptabel zijn. Ieder plan moet uiteraard voldoen aan de gebruikelijke vereisten (passen binnen bestaand beleid) waaronder ruimtelijke inpasbaarheid. De voorgestelde criteria zullen alleen van toepassing worden verklaard als er een planologische procedure noodzakelijk is. Uitvoering Wij stellen voor het voorgestane beleid bij wijze van proef een jaar door te voeren, daarna te evalueren en vervolgens desgewenst op onderdelen bij te stellen. Benodigdheden Middelen In dit voorstel is er voor gekozen om geen enkel woningbouwproject op voorhand uit te sluiten van het verlenen van medewerking. Dit betekent wel dat er op bepaalde momenten onvoldoende capaciteit kan zijn voor begeleiding van woningbouwprojecten. In dat geval moet de mogelijkheid kunnen bestaan om externe ondersteuning in te huren of in te zetten. Externe inhuur kan dan op deze piekmomenten plaatsvinden en is in de regel duurder dan inzet van eigen personeel. Omdat zoveel mogelijk verrekening van deze kosten plaatsvindt naar de bouwplanontwikkelaars ontstaat er dan wel een verschil in uurtarieven die worden doorgerekend. Vooralsnog zal hiervoor uit het regulier begrotingsbudget externe advieskosten ruimtelijke ordening kunnen worden geput. Een andere optie die bovengenoemde situatie voorkomt en tevens een versnelling in de woningbouwplannen kan betekenen, voor zover wij als gemeente daar invloed op hebben, is om ervoor te kiezen om tijdelijk (voor de duur van 3 jaar) een extra (beleids)medewerker ruimtelijke ordening in dienst te nemen die zich met woningbouw moet gaan bezig houden. Dit strookt met de uitdrukkelijke bestuurlijke wens om de achterstand in woningbouw in te lopen. Tegelijkertijd kan de druk bij de huidige medewerkers worden verlaagd en kan bovendien ook extra aandacht worden besteed aan het uitvoering geven van een andere bestuurlijke wens, te weten meer aandacht voor burgerparticipatie en communicatie bij ruimtelijke plannen. De verwachting daarbij is dat dit (vooral in de ontwikkeling daarvan) extra ambtelijke tijd zal vergen. Het spreekt voor zich dat wij voorstander van deze laatste optie zijn. Financiering. 5

6 Om de aanstelling van een tijdelijke (beleids)medewerker ruimtelijke ordening te (voor)financieren stellen wij voor om deze ten laste van het grondbedrijf te brengen. De jaarlijkse kosten van deze medewerker worden geraamd op een bedrag van ,= (inclusief overhead). Op dit moment is nog niet bekend of deze kosten ten laste kunnen worden gebracht van het Grondbedrijf. Eind maart, na het gereed komen van de jaarrekening van het Grondbedrijf ontstaat hierover inzicht. Overigens zal zoals te doen gebruikelijk verrekening van de gemaakte ambtelijke kosten plaatsvinden bij projectontwikkelaars. Bij de kleinere bouwplannen tot en met 3 woningen waarbij een vrijstellingsprocedures artikel 19, lid 1 of lid 2 wordt gevolgd maken de ambtelijke kosten onderdeel uit van de legeskosten. Bij de bepaling van genoemd aantal van 3 woningen is aansluiting gezocht bij de voorgestelde systematiek voor sturingscriteria voor nieuwe woningbouwlocaties. Advies commissie De commissie Grondgebiedzaken stemde in haar vergadering d.d. 20 maart met dit voorstel in. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, mr. C.M.G.H. Wortel Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester 6

7

8 De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 februari 2007; B e s l u i t : 1. In te stemmen met de opgestelde sturingscriteria voor potentiële bouwlocaties groter dan 3 woningen; 2. Locaties tot en met 3 woningen hiervan vrij te stellen en; 3. Het geformuleerde beleid met onmiddellijke ingang van toepassing te verklaren; 4. De geraamde kosten ( ,= (inclusief overhead)) voor de inzet van een tijdelijke (beleids)medewerker ruimtelijke ordening voor een periode van 3 jaar ten laste brengen van de reserve van het grondbedrijf. Deze kosten zullen in de diverse op te starten projecten worden doorbelast (voorfinanciering). Made, 12 april 2004 De raad voornoemd, mr. M.J.N. Schetters-Schuurbiers Griffier, drs. G.L.C.M. de Kok Voorzitter 8