Aan de Raad Raad Made, 6 januari 2015

Transcriptie

1 Aan de Raad Raad Made, 6 januari 2015 Agendapuntnummer: 8 Raadsvergadering 29 januari 2015 Onderwerp: Raadsnota Ontbindingsovereenkomst Lage Zwaluwe-West Registratienummer: 15int00021 Casenr: Portefeuillehouder: Bijlagen: Ter inzage: P.J.W. Stoop 1. Raadsbesluit Exploitatieovereenkomst Ambtelijke coördinatie: 3. Brief Bouwcombinatie Grondgebied 4. Raadsbrief nieuwe Steller: Ganshoek H. Krämer 5. Advies AKD 6. Raadsbrief Ganshoek & Lage Zwaluwe-West 7. Concept- Ontbindingsovereenkomst 8. Afbakening grondaankoop 9. Fiscaal advies EFK 10. Financiële consequenties Ontbindingsovereenkomst SAMENVATTING In 2012 gaf de bouwcombinatie Lage Zwaluwe-West aan dat zij geen investeringen meer kan doen in Lage Zwaluwe-West en graag met de gemeente wilde praten over beëindigen van de exploitatie-overeenkomst. Het college van B&W besloot hierop positief te reageren. De gemeente is de gesprekken over de ontbinding gestart met een onderliggend juridisch advies van AKD Advocaten en Notarissen, waarin de verschillende mogelijke vorderingen op de Bouwcombinatie juridisch zijn beoordeeld. In een bestuurlijk overleg in oktober 2013 is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de vorderingen. Na een periode van onderhandelen ligt nu de ontbindingsovereenkomst voor aan uw raad ter vaststelling. VOORGESCHIEDENIS In 2007 hebben gemeente Drimmelen en de bouwcombinatie, bestaande uit Stichting WSG te Geertruidenberg en Woningstichting Goed Wonen te Lage Zwaluwe, de exploitatieovereenkomst Lage Zwaluwe-West ondertekend (zie bijlage 1). In deze exploitatieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de realisatie van het plan Lage Zwaluwe-West. In een brief van 24 augustus 2012 geeft de bouwcombinatie aan dat door de financiële situatie waarin beide corporaties verkeren, de bouwcombinatie niet meer in staat is om investeringen te kunnen en mogen doen in Lage Zwaluwe-West, zoals benoemd in de exploitatieovereenkomst (zie bijlage 2 voor de genoemde brief). De bouwcombinatie wil graag met de gemeente praten over beëindigen van de exploitatie-overeenkomst. 15int00021

2 Het college van B&W besloot positief te reageren op het verzoek de mogelijkheid van ontbinding van de exploitatieovereenkomst via de minnelijke weg (zonder een juridische procedure) te verkennen. Een juridische procedure is immers langdurig, kostbaar en de uitkomst voor beide partijen onzeker. De exploitatieovereenkomst Het doel van de exploitatieovereenkomst was om te komen tot ontwikkeling van het plangebied Lage Zwaluwe-West, inclusief de openbare ruimte en maatschappelijke accommodaties. Wat is er gerealiseerd? De gemeente heeft haar grondposities in het plangebied verkocht aan de bouwcombinatie. Het bestemmingsplan Lage Zwaluwe-West is vastgesteld en onherroepelijk. In maart 2012 is de brede school aan de Nieuwstraat in Lage Zwaluwe in gebruik genomen. In juni 2012 heeft de bouwcombinatie sporthal de Rietgors opgeleverd, de sporthal wordt geëxploiteerd door woningstichting Goed Wonen. Wat is er niet gerealiseerd? Het winkelcentrum en de nieuwbouw van het scoutinggebouw van Zwalaho zijn niet gerealiseerd, noch enige woningbouw in het plangebied. De beoogde nieuwbouw van De Ganshoek in het plangebied van Lage Zwaluwe-West is definitief van de baan. Momenteel ontwikkelt woningstichting Volksbelang planvorming voor nieuwbouw van De Ganshoek op de huidige locatie van het zorgcomplex. In een recente raadsbrief hierover (zie bijlage 3) is uw raad over de ontwikkeling rondom de nieuwe Ganshoek geïnformeerd. Op 8 oktober 2014 heeft uw raad heeft u positief besloten over de gemeentelijke bijdrage in de gemeenschappelijke ruimte van het nieuw te bouwen woonzorgcomplex. Woningbouwstichting Goed Wonen heeft aangegeven na ondertekening van de ontbindingsovereenkomst elk jaar woningen te willen ontwikkelen in het plangebied, in een ritme waarin de woningmarkt dit toelaat. Gesprekken ontbinding exploitatieovereenkomst De gesprekken met de bouwcombinatie zijn gestart met als basis een analyse en advies van AKD Advocaten en Notarissen. In dit advies heeft AKD op basis van een analyse van de exploitatieovereenkomst de verschillende mogelijke vorderingen op de Bouwcombinatie in kaart gebracht en beoordeeld (zie bijlage 4). De onderhandelingen tussen gemeente en de bouwcombinatie over de financiële afhandeling van de exploitatieovereenkomst spitsten zich toe op een viertal geschilpunten, te weten de bijdrage voor de brede school, de bijdrage voor de ambtelijke kosten, de scouting en de waterhuishouding voor de sporthal. Op 24 oktober 2013 is in een bestuurlijk overleg tussen wethouder J. Oomen, mevr. L. Van Beek (WSG) en dhr. C. Gommeren (Goed Wonen) overeenstemming gekomen over de hoogte van de vorderingen van de gemeente op de Bouwcombinatie, de wijze waarop deze vorderingen kunnen worden voldaan. De bouwcombinatie erkent de vordering van van de gemeente, voortkomend uit de exploitatieovereenkomst. Afgesproken is dat de bouwcombinatie een deel van de vordering zal voldoen middels het leveren van grond. Voorts is overeengekomen dat de gemeente de locatie van de voormalige Willibrordusschool tot niet zal ontwikkelen voor woningbouw. B&W heeft op 17 december 2013 ingestemd met de afspraken zoals die in het bestuurlijk overleg zijn gemaakt en hierover per raadsbrief uw raad geïnformeerd (zie bijlage 5).

3 WAT WILLEN WE BEREIKEN? De ontbindingsovereenkomst Op 18 november 2014 heeft het college van B&W ingestemd met de conceptontbindingsovereenkomst (zie bijlage 6). Met de ontbindingsovereenkomst komt de huidige exploitatieovereenkomst te vervallen. Goed Wonen en/of WSG kunnen tot ontwikkeling overgaan van (delen van) het plangebied Lage Zwaluwe-West binnen het bestaande planologische kader (= het huidige bestemmingsplan). Indien partijen buiten de planologische kaders van het huidige bestemmingsplan willen treden, dienen er nieuwe afspraken/overeenkomsten te worden gemaakt tussen ontwikkelende partij en de gemeente. Het doel van de ontbindingsovereenkomst (zie bijlage 6) is tweeledig: 1. Afspraken maken over de ontbinding van de exploitatieovereenkomst en de (financiële) afwikkeling daarvan; 2. de toekomstige ontwikkeling van het Plangebied vastleggen (waaronder bijv. de wijze waarop het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte en het bouwrijp maken van bouwkavels ter hand zal worden genomen). Ad 1 In de ontbindingsovereenkomst is een aantal financiële afspraken vastgelegd. De bouwcombinatie is een bedrag verschuldigd aan de gemeente ter hoogte van , opgebouwd uit de volgende onderdelen: 1. een bedrag van voor de realisering van de brede school; 2. een bedrag van voor de planologische kosten die gemeente heeft moeten maken voor de planvorming van Lage Zwaluwe-West; 3. een bedrag van voor maatregelen die de gemeente deels al heeft getroffen en deels nog moet treffen, voor het verhelpen van de problemen met de waterhuishouding; 4. een bedrag van als tegemoetkoming voor vervanging van het scoutinggebouw. De gemeente koopt van de bouwcombinatie een perceel grond nabij de brede school (zie bijlage 7), de koopprijs hiervan bedraagt De koopprijs wordt voldaan door middel van verrekening met vorderingen. Binnen drie kalendermaanden na ondertekening van de ontbindingsovereenkomst zal de bouwcombinatie van = betalen aan de gemeente. Hiervan is een bijdrage van opgenomen voor scouting Zwalaho. De gemeente zal de locatie van de voormalige Willibrordusschool aan de Van Hooydonklaan in Lage Zwaluwe tot 1 januari 2018 geen woningbouw realiseren noch overdragen aan derden. Wel mag de gemeenten de planologische bestemming van genoemde locatie vóór die termijn wijzigen. In de raadsvergadering van is de motie Huisvesting Scouting Zwalaho aangenomen. Hierin wordt het college opgedragen om zo snel mogelijk in overleg met de scouting de businesscase uit te werken om in 2015 te komen tot vervangende huisvesting. Hiervoor is een separaat raadsvoorstel in voorbereiding (raadsbehandeling 1 e kwartaal 2015). Ad 2 WSG en Goed Wonen zijn eigenaar van de gronden in het plangebied van Lage Zwaluwe- West. Beide corporaties hebben de verwachting om binnen de huidige planologische kaders jaarlijks fasegewijs woningbouw te realiseren in een ritme waarin de woningmarkt dit toelaat. De gemeente draagt zorg voor het bouw- en woonrijpmaken, uiteraard in goed overleg met de bouwcombinatie. Alle kosten van het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte

4 (incl. eventueel meerwerk), vermeerderd met de eventueel verschuldigde BTW komen voor rekening van WSG en/of Goed Wonen. De verwachting is echter niet dat het gehele gebied zal worden ontwikkeld zoals dat in het vigerende bestemmingsplan is vastgelegd. De vraag naar woningbouw is de afgelopen jaren veranderd. Het huidige bestemmingsplan is niet flexibel genoeg om invulling te kunnen geven aan die veranderende vraag naar woningtypologieën. Indien partijen buiten de planologische kaders van het huidige bestemmingsplan willen treden, dienen er nieuwe afspraken/overeenkomsten te worden gemaakt tussen ontwikkelende partij en de gemeente. Fiscale toets De concept ontbindingsovereenkomst is getoetst door EFK op fiscale aspecten. In bijlage 8 is het fiscale advies opgenomen. EFK concludeert in het advies dat de geformuleerde voorwaarden voor ontbinding van de exploitatieovereenkomst zodanig zijn, dat de gemeente geen fiscaal risico loopt. Eventuele nadelen komen volledig voor rekening van de bouwcombinatie dan wel WSG of Goed Wonen. Financiële paragraaf In de ontbindingsovereenkomst wordt onder meer het onderstaande geregeld: - Goed Wonen en WSG blijven verantwoordelijk voor eventuele planschades; - Gemeente staat aan de lat voor het openbaar gebied (totaal plan). Kosten komen voor rekening van ontwikkelaar, met garanties via een waarborgsom/bankgarantie; - De gemeente houdt regie op de planontwikkeling; - Doorverkoop van gronden door WSG of Goed Wonen kan alleen met toestemming van het college van B&W. Binnen drie kalendermaanden na ondertekening van de ontbindingsovereenkomst zal de bouwcombinatie een bedrag van = betalen aan de gemeente. In overleg met de gemeentelijke accountant (Deloitte) is de concept ontbindingsovereenkomst beoordeeld en zijn de financiële consequenties doorgerekend. - Met betrekking tot de betaling van voor brede school zijn er geen financiële consequenties voor algemene dienst, dan wel grondbedrijf. Er was een vordering opgenomen van Bij opstelling van de jaarrekening is al voorziening dubieus debiteur getroffen van Planologische kosten/maatregelen voor verhelpen waterhuishouding/renovatie scoutinggebouw-aanschaf nieuw gebouw worden op het project verantwoord. In 2015 betaalt de bouwcombinatie deze bijdragen (zijn al bestemd) en bij afsluiting van het project worden deze bedragen op de balans gezet (vooruit ontvangen bedragen). - Project wordt in 2015 afgesloten met een positief saldo van ca De grondaankoop van wordt verantwoord ten laste van grondbedrijf project. Dit resulteert in een nadelig saldo op het project van Dit bedrag dient te worden onttrokken uit de algemene reserve grondbedrijf en wordt niet in de balans opgenomen. Balansposten : vooruit ontvangen bedragen (Algemene Dienst) In 2015 betaald de bouwcombinatie bijdragen die besteed kunnen worden voor de volgende doelen en verantwoord worden op de balanspost vooruitontvangen bedragen. Dit is voor: 1. Het verhelpen van de problemen met de waterhuishouding ,40 2. Bijdrage aan nieuwbouw scoutinggebouw ,00

5 Risico Indien de bouwcombinatie het gehele plangebied in ontwikkeling gaat brengen, moet de Oude Weg worden heringericht. Daar zijn in de ontbindingsovereenkomst geen afspraken over gemaakt. De verwachting is echter dat de bouwcombinatie alleen die delen van het plangebied zal ontwikkelen die aan de bestaande stedelijke structuur grenzen en dus relatief eenvoudig ontsloten kunnen worden. Het onderhoud van de Oudeweg zal worden opgenomen in het in 2015 vast te stellen Wegenbeheersplan. WAT ZIJN DE ALTERNATIEVEN? De gemeenteraad heeft de mogelijkheid om NIET in te stemmen met de ontbindingsovereenkomst, en in plaats daarvan de kwestie juridisch te slechten. De uitkomst hiervan in op voorhand erg moeilijk te voorspellen. Wel is duidelijk dat zo n juridisch traject langdurig is en hoge kosten met zich meebrengt. Wel kan worden gesteld dat er erg weinig licht zit tussen de initiële juridische analyse van AKD en de afspraken zoals die uiteindelijk in de ontbindingsovereenkomst zijn vastgelegd. HOE GAAN WE COMMUNICEREN? Het voorliggende raadsbesluit over vaststelling van de ontbindingsovereenkomst zal schriftelijk worden gedeeld met de bouwcombinatie. Indien de gemeenteraad op 29 januari instemt met de ontbindingsovereenkomst, kan ondertekening hiervan in de week van 2 februari plaatsvinden. Communicatie hierover (persgesprek/persbericht) wordt te zijner tijd met de bouwcombinatie afgestemd. WAT IS DE VERVOLGPROCEDURE? Zie paragraaf Communicatie. Burgemeester en wethouders van Drimmelen, drs. C. Smits Secretaris drs. G.L.C.M. de Kok Burgemeester

6 De raad van de gemeente Drimmelen; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d.;6 januari 2015 gelet op de voorliggende ontbindingsovereenkomst Lage Zwaluwe-West ; B e s l u i t : 1. Instemmen met de ontbindingsovereenkomst Lage Zwaluwe-West (dd ) 2. Deze instemming per brief mede te delen aan de bouwcombinatie en het CFV; 3. Instemmen met de beschreven financiële afronding van het project Lage Zwaluwe-West. Made, 29 januari 2015 de raad voornoemd, Mr. M.J.N. Schuurbiers griffier Drs. G.L.C.M. de Kok voorzitter