Raadsvoorstel. Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Gevraagde Beslissing:

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Gevraagde Beslissing: Te besluiten om: 1. De stedenbouwkundige kaders voor locatie De Wilgen, zoals geformuleerd in de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen, vast te stellen; 2. In te stemmen met de overgang van het project naar de planontwikkelingsfase (=fase geel). 3. In te stemmen met het vrijmaken van een voorbereidingskrediet van ter financiering van de kosten die gemaakt worden tijdens de planontwikkelingsfase. Aan de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel, Inleiding Locatie De Wilgen is in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016 (groen project) opgenomen als locatie waar particuliere kavels kunnen worden uitgegeven door de gemeente. Vorig jaar heeft u ons voorstel voor de vaststelling van de stedenbouwkundige kaders van deze locatie in commissieverband besproken. In verband met vragen uit de commissie en opmerkingen van omwonenden, heeft wethouder Blankenberg het toenmalige voorstel teruggenomen. Thans ligt er een nieuw voorstel van ons college voor. De stedenbouwkundige kaders zijn op onderdelen aangepast. Onze inzet is de locatie De Wilgen dit jaar daadwerkelijk ter hand te gaan nemen en tot uitgifte van 10 vrije sector kavels over te gaan. Kavels waarop particuliere opdrachtgevers binnen de voorgestelde kaders vrijstaande woningen kunnen laten bouwen. In dit voorstel gaan wij in op de stedenbouwkundige kaders, de financiële aspecten (voorbereidingskrediet en grondexploitatie), de vervolgstappen en planning van het verdere planproces. Locatie heeft een uit te werken woonbestemming In het recent herziene bestemmingsplan Langeland heeft uw raad aan de locatie al een uit te werken woonbestemming toegekend (voor maximaal 15 woningen). Op basis van deze uit te werken bestemming en de daar bijbehorende uitwerkingsregels zullen wij dit jaar een uitwerkingsplan gaan voorbereiden. De stedenbouwkundige kaders zoals omschreven in de notitie Verkavelingsopzet en beeldkwaliteitkader De Wilgen vormen de basis voor het uitwerkingsplan. De voorbereiding en vaststelling van het uitwerkingsplan is een bevoegdheid van ons college. Aanvragen

2 omgevingsvergunning voor de bouw van vrijstaande woningen zullen worden getoetst aan dit plan. Het voorbereiden van het uitwerkingsplan is een activiteit, die wordt opgepakt in de volgende (gele) fase van het project. Er is interesse voor vrije kavels en de locatie is daarvoor goed geschikt Gezien de kwaliteiten van de locatie, de kavelafmetingen, de bebouwingsmogelijkheden, het aantal kavels, en het feit dat vrije kavels een uniek product zijn op de Krimpense woningmarkt, verwachten wij dat er sprake zal zijn van een goede afzetbaarheid. Volgens inschatting van de geraadpleegde makelaar is er voldoende interesse voor kavels op deze locatie en is de kopersdoelgroep ruim toereikend. Sinds kort wordt een lijst van geïnteresseerde particulieren bijgehouden. Deze lijst groeit gestaag. Stedenbouwkundige kaders opgesteld Het bureau Rho adviseurs heeft de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen aangepast naar aanleiding van de eerdere behandeling en zaken, die naar voren zijn gekomen tijdens gesprekken met omwonenden. In deze notitie zijn de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van de locatie beschreven. De verkavelingsopzet gaat uit van een centrale ontsluiting met aan weerszijden vrijstaande woningen. In het totaal betreft het 10 woningen. De openbare parkeerplaats (met 7 parkeerplaatsen) is in het midden gelegd. Op deze manier kan tevens eenvoudig een aansluiting met de omgeving worden gemaakt zonder extra verharding te hoeven toevoegen. Er ontstaat hierdoor ook een aanleiding om voor een tweetal woningen de oriëntatie te verleggen. Zo voegen de nieuwe woningen zich beter in de omgeving. Enerzijds willen wij voldoende bouwmogelijkheden bieden en anderzijds moeten wij zorgen voor het waarborgen van de ruimtelijke kwaliteit. Gelet op het belang van een zorgvuldige inpassing stellen wij voor om de bouwmassa van de woningen te differentiëren van 500, 600 tot 750m3 inhoud. Ook ten aanzien van goot- en nokhoogte stellen wij differentiatie voor. De woningen met een inhoud van 500 en 600 m3 hebben een nokhoogte van 9 meter. Die van 750 m3 een nokhoogte van 10 meter. De goothoogte hangt samen met de nokrichting en is standaard maximaal 6 m langs de ontsluitingsweg en 4 meter aan de achterzijde. Voor een aantal kavels geldt dat ook de goothoogte aan de achterzijde 6 meter mag bedragen. Om voldoende ruimte rond de nieuwe woningen te waarborgen zal voor hoofdgebouwen een afstand van minimaal 3 m tot de zijdelingse perceelsgrens moeten worden aangehouden. Daarnaast geldt voor de achtertuinen een minimale maat van 8 m, gemeten vanuit het hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens aan de achterzijde. In de volgende paragraaf zoomen wij nog even in op aanpassingen in de kaders, die samenhangen met de gevoelige plekken in het plangebied (qua inpassing in de omgeving) Voor de gedetailleerde inhoud van de kaders verwijzen wij u naar de bijlage bij dit voorstel. In de kaders zijn verschillende kaartjes opgenomen waarop de bouwvlakken, goothoogten, bouwmassa en rooilijnen zijn aangegeven. De aanlegmogelijkheden voor extra parkeerplaatsen langs de Boveneindselaan (zijde van de locatie langs het water) hebben wij onderzocht. Het is in theorie mogelijk om langs de Boveneindselaan extra parkeerplekken te realiseren, maar dat gaat wel ten koste van veel waardevol groen (lees bomen). De vraag is derhalve of we dat moeten willen. 2

3 Wat hebben wij gewijzigd aan de stedenbouwkundige kaders? In de directe omgeving van de bestaande woningen Boveneindselaan 19, 21, 25 en 25a, die het dichtst bij locatie De Wilgen liggen, zijn: 1. de bouwvlakken zodanig aangepast dat de nieuw te bouwen woningen op een grotere afstand worden gerealiseerd. Bij de woningen Boveneindselaan 19, 21 is het bouwvlak 3 meter teruggelegd ten opzichte van de kaders, die eerder aan u zijn voorgelegd. Bij de Boveneindselaan 25a is dit 3,5 meter en bij Boveneindselaan 25 is het bouwvlak 0,5 meter teruggelegd; 2. de toegestane bouwmassa s van het hoofdgebouw verkleind van 750 m3 naar 500 en 600m3 inhoud; 3. de nokhoogten verlaagd naar 9 mtr.; 4. Verplichte rooilijnen vastgelegd aan de straatzijde, waarin de nieuwe woningen moeten worden gebouwd. Daarnaast zijn meer in algemene zin de volgende aanpassingen in de kaders doorgevoerd: 5. De verhardingsstrook aan de noordzijde van de ontsluitingsweg is verbreed, waardoor er bij piekmomenten op geparkeerd kan worden; 6. Er is 1 parkeerplek toegevoegd in de openbare parkeerkoffer; 7. Een dam-/duikercombinatie in plaats van een brug vormt de toegang vanaf de Boveneindselaan, waardoor een vlakke weg kan worden gerealiseerd. Dit heeft een positief effect op eventuele lichthinder door inschijnende koplampen; 8. De nokhoogte voor de overige woningen is op 10 meter gesteld in plaats van 11 meter; 9. De sloot aan de noordoostzijde (zijde van de woningen Boveneindselaan 25 en 25a) is 1,5-2 meter verbreed, hetgeen de inpassing van het plan in de omgeving ten goede komt. Duurzaamheid Nieuwbouwwoningen dienen tenminste te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. De eisen op het gebied van de energieprestatie van een nieuwbouwwoning zijn per 1 januari 2015 aangescherpt tot een EPC van 0,4. Daarnaast worden scherpere eisen gesteld aan de thermische schil (isolatie) van de woning: een Rc-waarde van minimaal 3,5 m2k/w voor de vloer, 4,5 m2k/w voor de gevel en 6,0 m2k/w voor het dak. Nieuwbouwwoningen hebben een energielabel A. De komende jaren wordt het Bouwbesluit verder aangescherpt op het gebied van energieprestatie. Wij stellen voor om, conform de afspraken die in het regionale convenant Verbeteren Energieprestatie Nieuwbouw zijn gemaakt, in overleg met in dit geval de particuliere opdrachtgevers nadrukkelijk de wens uit te spreken dat zij een extra prestatie leveren op het gebied van duurzaam bouwen. Als onderdeel van het proces, dat de particuliere opdrachtgevers doorlopen gericht op het (laten) ontwerpen van hun woning, organiseert de gemeente een bezoek aan de Woonwijzerwinkel in Rotterdam, het onafhankelijk energieloket dat inwoners adviseert in hun zoektocht naar duurzame oplossingen op het gebied van wonen. Op die manier maken wij de opdrachtgevers bewust van de mogelijkheden om extra aandacht te besteden aan duurzaamheid bij het ontwikkelen van hun woning. Advies grondwaarde ingewonnen Bureau Laysan (vastgoedeconomie) en Exponent (gebiedseconomie) hebben wij gevraagd om een financieel advies op te stellen met betrekking tot de grondprijsbepaling voor deze locatie. Uit zowel de financiële analyses als een recent makelaarsadvies blijkt dat een verkaveling met 10 vrije kavels de hoogste totale grondwaarde genereert en de kavelprijzen per vierkante meter een relatief gelijkmatig beeld vertonen. 3

4 Plan verder concretiseren en uitvoeren marktverkenning In de volgende fase wordt het plan verder uitgewerkt en de grondexploitatieberekening verder geconcretiseerd. Tot nu toe is met name ingezoomd op de stedenbouwkundige verkaveling en de verkoopopbrengst voor de gemeente. De komende maanden zullen wij nog een aantal onderzoeken laten uitvoeren, die nodig zijn in het kader van het opstellen van het eerdergenoemde uitwerkingsplan. Daarnaast willen wij in het najaar de locatie opruimen (verwijderen beplanting, verharding), de opstallen slopen en de te dempen sloot in het midden van het plangebied voorbelasten. Daarmee wordt voor een ieder duidelijk dat het gebied zal worden herontwikkeld en kunnen belangstellenden zich een beter beeld vormen van de kwaliteiten van de locatie. Via een marktverkenning zal gepolst worden hoeveel concrete interesse er in de kavels is. Hiervoor hebben wij contact met een bureau, dat veel ervaring heeft op het gebied van begeleiden van particulier opdrachtgeverschap-projecten en eerder in de gemeente particuliere opdrachtgevers in Lansingh-Zuid heeft begeleid. Op basis van de resultaten van de marktverkenning zullen de kavelprijzen definitief worden bepaald. Verkoop van de kavels verwachten wij te kunnen starten in het vierde kwartaal van dit jaar. Financiële paragraaf Uw raad wordt gevraagd om het project van de groene naar de gele fase te brengen. Aan de overgang naar de planontwikkelingsfase hangt vast dat er een voorbereidingskrediet moet worden vastgesteld. Het benodigde budget voor de gele fase is Dit is tegelijkertijd het risico dat de gemeente Krimpen aan den IJssel loopt tijdens deze fase. De kosten zijn als volgt opgebouwd: Projectleider Stedenbouwkundige werkzaamheden Juridisch advies intern Juridisch advies extern Milieukundig onderzoek Financiële ondersteuning Plan economische advisering Onderzoek planschade Overig onderzoek en advies, marktverkenning Communicatie Voorbereiding en toezicht TBK Sloop opstallen, opruimen terrein en voorbelasting slootdemping Onvoorzien 10% Totaal voorbereidingskrediet In de bijlage treft u ook vertrouwelijk de projectkaart aan, de kosten en opbrengsten ten opzichte van het MPG 2016 zijn ongewijzigd. Uitvoering De voorlopige planning van de voorbereiding en uitvoering van project De Wilgen is als bijlage bijgevoegd. Tijdens de besluitvoorbereidende commissie heeft wethouder Blankenberg enkele toezeggingen gedaan, die bij de nadere uitwerking van het plan aandacht krijgen: 4

5 - opnemen in stedenbouwkundige kaders dat de minimale maat van de achtertuinen 8 mtr. bedraagt (is inmiddels in de kaders verwerkt); - hoofdgebouw en erfbebouwing zoveel mogelijk binnen het in de stedenbouwkundige kaders vastgelegde bouwvlak realiseren - bij de redactie van de bestemming 'Wonen' in het uitwerkingsplan wordt dit meegenomen; - vastleggen in het uitwerkingsplan en de grondverkoopovereenkomst dat 2 parkeerplekken op eigen terrein moeten worden gerealiseerd en gehandhaafd; - extra aandacht voor het realiseren van voldoende parkeercapaciteit bij de uitwerking van het plan in overleg met de bewoners van de Boveneindselaan en andere belanghebbenden, zowel tijdens de bouw als daarna; - aandacht voor de waterhuishouding binnen en rondom de locatie; - inventarisatie van groen (bomen en overige beplanting) buiten de bouwvlakken, dat mogelijk voor handhaving in aanmerking komt; - beoordelen of bij de uitgifte van de kavels particuliere opdrachtgevers, die op het gebied van duurzaamheid verder willen gaan dan het Bouwbesluit (bijv. een energieneutrale woning realiseren), voorrang gegeven kan worden. Communicatie De stedenbouwkundige kaders worden als eerste behandeld in een informatieve commissie en vervolgens in de besluitvoorbereidende commissie. Omwonenden, belanghebbenden kunnen gebruik maken van spreekrecht en reageren op de kaders. Het uitwerkingsplan voor de ontwikkeling van locatie De Wilgen doorloopt de wettelijk verplichte procedure. In deze procedure is een moment ingebouwd voor omwonenden, belanghebbenden om kennis te nemen van het plan en daarop te reageren. Bijlagen: Notitie Verkavelingsopzet en beeldkwaliteitkader De Wilgen Projectblad De Wilgen (vertrouwelijk) Projectplanning In de vergadering van de besluitvoorbereidende commissie van geweest. is dit voorstel aan de orde Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris M.W. Vroom burgemeester 5

6 Ontwerp-besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d besluit: 1. De stedenbouwkundige kaders voor locatie De Wilgen, zoals geformuleerd in de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen, vast te stellen; 2. In te stemmen met de overgang van het project naar de planontwikkelingsfase (=fase geel). 3. In te stemmen met het vrijmaken van een voorbereidingskrediet van ter 6

7 financiering van de kosten die gemaakt worden tijdens de planontwikkelingsfase. Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, 7