1 e herziening Uitwerkingsplan Loostraat Zuid, Huissen 2001 Deelplan Het Riet Gemeente Lingewaard

Transcriptie

1 1 e herziening Uitwerkingsplan Loostraat Zuid, Huissen 2001 Deelplan Het Riet Gemeente Lingewaard wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving BV 1

2 TOELICHTING op het bestemmingsplan "1e herziening Uitwerkingsplan (ex artikel 11 WRO) Loostraat zuid, Huissen 2001, deelplan Het Riet van de gemeente Lingewaard Opdrachtgever: Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lingewaard Wissing stedebouw en ruimtelijke vormgeving b.v. Barendrecht april 2010

3 Kaartnummer Procedurefase Datum 01 Concept Maart Voorontwerp voor inspraak/overleg na inspraak/overleg 03 Ontwerp 04 Vaststelling gemeenteraad Bestandsnaam: _808_PK_toelichting 1 e herziening Het Riet.doc

4 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 1 2 UITGANGSPUNTEN Woningaantal Archeologie 1 3 PLANBESCHRIJVING Verkavelingsopzet Parkeren 3 4 BEBOUWING EN BEELDKWALITEIT 3 5 JURIDISCHE PLANOPZET 4 6 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 5

5 1 1 Inleiding Het voorliggende bestemmingsplan is een herziening van het Uitwerkingsplan (ex artikel 11 WRO) behorende bij het bestemmingsplan Loostraat zuid, Huissen 2001, deelplan Het Riet. Als gevolg van marktomstandigheden is het gewenst bovengenoemd bestemmingsplan gedeeltelijk te herzien om zodoende de gewenste bouwplannen mogelijk te maken. Voorliggende herziening heeft daarbij slechts betrekking op de het aantal woningen en het verruimen van de bouwvlakken van de bestemming Wonen klasse b. 2 Uitgangspunten 2.1 WONINGAANTAL In het moederplan is aangegeven dat er afspraken zijn gemaakt over het aantal te bouwen woningen en de kwaliteit van de woningen (typologie). In dit globale plan is voor het plandeel G een woningdichtheid tussen de 30 en 35 woningen per hectare voorgeschreven. Met deze herziening wordt de bouw van 20 woningen mogelijk gemaakt, 3 extra ten opzicht van Uitwerkingsplan Deelplan Het Riet. Binnen het plandeel G van het moederplan komt hiermee de woningdichtheid op 33 woningen per hectare. 2.2 ARCHEOLOGIE Het totale plangebied van het uitwerkingsplan Het Riet is aangewezen als archeologisch waardevol gebied. Voor het graven dieper dan 0,75m ten opzicht van het nieuwe maaiveld (10.0+NAP) is toestemming nodig van de gemeente. De gemeente kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden, waaronder het veilig stellen/opgraven van het bodemarchief. Van de huidige bouwplannen zal alleen de riolering door de archeologische laag snijden.

6 2 3 Planbeschrijving Figuur 1. Inrichtingsplan

7 3 3.1 VERKAVELINGSOPZET Ondanks de herziening van het Uitwerkingsplan Deelplan Het Riet blijft de verkavelingsopzet van Het Riet gelijk. Deze bestaat uit een strokenverkaveling met rijwoningen die aan de zijde van het Loopark wordt afgezoomd met 2-onder-1-kapwoningen. Centraal in de buurt ligt een groengebiedje, dat in het verlengde ligt van de zichtlijn die vanaf het Zeegbos, door het Loopark richting de kerktoren van Huissen loopt. 3.2 PARKEREN Parkeren vindt bij de 2-onder-1-kapwoningen deels plaats op eigen erf, en deels langs de openbare straat tussen het Loopark en de woningen. In de regels is het parkeren op eigen terrein geregeld. De parkeernorm is volgens gemeentelijk beleid gebaseerd op de CROW, waarbij voor de woonwijk Loovelden de parkeernom zoals opgenomen in het bestemmingsplan als minimum geldt. Volgens de CROW geldt een parkeernorm van 1,9 voor 20 woningen waarvan minimaal 0,5 in het openbare gebied gerealiseerd dienen te worden. In totaal dienen volgens CROW derhalve 38 parkeerplaatsen gerealiseerd te worden. Er worden zes woningen met garage gerealiseerd waarbij twee auto's naast elkaar op de oprit geplaatst kunnen worden. Volgens de CROW geldt hier een norm van 1,8. Bij de overige 14 woningen met garage wordt een oprit gerealiseerd, waarbij twee auto's achter elkaar geparkeerd kunnen worden. Hiervoor geldt een norm van 1,3. Tot slot worden 13 parkeerplaatsen in het openbare gebied gerealiseerd. In totaal worden 42 parkeerplaatsen gerealiseerd. Gelet op het voorgaande wordt voldaan aan de parkeernormen volgens de CROW. 4 Bebouwing en beeldkwaliteit In de toelichting van het Uitwerkingsplan wordt een beschrijving gegeven van de gewenste bebouwing en beeldkwaliteit van Het Riet. Met deze herziening blijven deze uitgangspunten gehandhaafd. De gewenste differentiatie in de typologieën van grondgebonden woningen wordt beperkter door het verdwijnen van de 3 vrijstaande woningen. De lossere bebouwing langs de rand van het Loopark blijft echter behouden door de 2-onder-1-kapwoningen en de verspringende rooilijn. Ook blijft binnen het plan de ruimte tussen de woningen gehandhaafd voor parkeerplaatsen op eigen terrein. In het architectonische plan wordt voor de woningen die grenzen aan het Loopark aandacht besteed aan de gewenste variatie in architectuur en verbijzonderingen in de woningen.

8 4 5 Juridische planopzet Deze 1e herziening Uitwerkingsplan (ex artikel 11 WRO) Loostraat zuid, Huissen 2001; deelplan het Riet is een uitwerking van het bestemmingsplan Loostraat zuid, Huissen Krachtens artikel 3.6 lid 3 Wet ruimtelijke ordening maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan Loostraat zuid, Huissen Derhalve is in de onderhavige herziening van de uitwerking naast de regels alleen de naam waaronder het plan kan worden aangehaald vastgelegd. Voor de bepalingen die onverkort van toepassing zijn op deze herziening wordt verwezen naar het bestemmingsplan Loostraat zuid, Huissen Naast een begripsbepaling (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2) is er 1 bestemming opgenomen in deze herziening, te weten Wonen. Artikel 3 Wonen In dit artikel worden de bebouwingsregels vastgelegd. Dat wil zeggen dat hier de maximale hoogtes en oppervlaktes van de gebouwen en de bouwwerken, geen gebouwen zijnde gegeven worden. Naast regels voor de woningen zijn regels opgenomen voor de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en de bouwwerken geen gebouwen zijnde. Artikel 4 Anti-dubbeltelbepaling De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat grotere bouwmogelijkheden ontstaan door grond dubbel te tellen bij de toetsing van een bouwplan aan het bestemmingsplan. Artikel 5 Overgangsrecht Van dit artikel staat de redactie vast. Het is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 6 Slotregel Dit artikel geeft de naam waaronder dit plan kan worden aangehaald. Artikel 7 Bepalingen van het Uitwerkingsplan (ex artikel 11 WRO) Loostraat zuid, Huissen 2001; deelplan het Riet welke van toepassing zijn. In dit artikel wordt aangegeven welke regels van het uitwerkingsplan onverkort van toepassing zijn binnen het plangebied van deze 1 e herziening.

9 5 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Waterbeheerder Deze herziening maakt 3 extra woningen mogelijk binnen het plangebied van Het Riet. De waterbeheerder heeft de herziening beoordeeld en per van 31 maart 2010 als volgt gereageerd: Binnen het overkoepelende waterplan is hiervoor voldoende ruimte aanwezig (de 3 extra woningen). Indien het hemelwater op dezelfde wijze wordt afgevoerd als voorzien in de eerdere plannen zijn de wijzigingen verder waterhuishoudkundig niet relevant. Het eerder door het waterschap uitgebrachte wateradvies voor het deelplan De Riet (kenmerk MAE/mav/ /39579 d.d. 27 december 2007) kan ook voor dit plan van toepassing worden verklaard. Het wateradvies van 27 december 2007 zoals van toepassing op het uitwerkingsplan Het Riet, wordt door de gemeente en ontwikkelaar eveneens bij deze herziening van het uitwerkingsplan gehanteerd.