n aan den IJssel

Transcriptie

1 2 C 36 KPN02 C 6275 S 5 s. < O 3 s Z. 1 *1 ngsop 1 á s ADVISEURS n aan den IJssel ; ý-/, 1 4 ho VOOR LEEFRUIMTE

2

3 Verkavelingsopet en beeldkwaliteitkader De Wilgen, Krimpen aan den IJssel opdrachtgever: gemeente Krimpen aan den IJssel Rho d a t u m : 2 5 a p r i l ADVISEURS projacrnr.: V 0 Ū R referte: Stefan la Grand / Jos Leijten / Guido van Loenen LEEFRUIMTE

4

5 Inhoud 1. Visie op de locatie 7 inleiding Omgeving Planconcept 2. Beeldkwaliteit 11 Kavelopbouw Massa Oriëntatie Kapvormen Kleur- en materiaalgebruik Overgang openbaar en privé Parkeren 5

6 'ř. i m à ř I r

7 1 Visie op de locatie Inleiding Voor de locatie van het voormalige tuincentrum tussen de IJsseldijk en de Boveneindselaan in Krimpen aan den IJssel is een verkavelingsopet gemaakt om tot herontwikkeling van het terrein te komen. Het woonhuis van het voormalige tuincentrum al worden behouden. Het daarachter gelegen terrein tot aan de Boveneindselaan al worden herontwikkeld. Alle opstallen worden verwijderd. De locatie wordt ontsloten via de Boveneindselaan. Het is van belang dat de nieuwe buurt met vrijstaande en eventueel enkele geschakelde woningen als een een logische en passende ontwikkeling binnen de buurt Boveneind wordt vormgegeven. Naast de verkavelingsopet wordt daarom in dit document een beeldkwaliteitkader beschreven voor de ontwikkeling van de nieuwe woningen op de locatie. Dit kader gaat in op: «oriëntatie van de woningen «massa, bouw- en goothoogte «kapvormen «kleur en materiaalgebruik «overgangen naar de openbare ruimte «inrichting van de openbare ruimte en parkeren Omgeving De directe omgeving van de locatie bestaat uit een gegroeid woongebied met een losse verkaveling waarin oude dijkbebouwing is opgenomen binnen een aantal nieuwere ontwik kelingen. Rond de locatie staan vrijstaande of geschakelde woningen op groene percelen. Aan de uidijde van de Boveneindselaan staat een rijtje van es woningen. Rond de locatie ligt een watergang, waardoor het perceel een eer duidelijke begrening en eigen karakter heeft. De entree ligt aan de Boveneindselaan. Langs de locatie loopt aan de noordoostijde een voetpad richting de Breekade/IJsseldijk. Om de locatie beter te verbinden met de omgeving is aansluiting op dee informele route van belang. De woningen bestaan uit één of twee lagen met een kap waarvan een aantal aan de achterijde een lage kap heeft (4m). 7

8 - V KPN02 C 462E - s 4-4c 1 1 <F 7468 ^PN02 C 52? KPNO KPN02 C 6275 KPN02 C PN02 C 369C PN02 C 529Ľ S 5 3 PN02 C 5280 KPN02 C 528«Ý, 4 7 uiterste 2- r 33 rooilijn KPN02 C 4772 'Z KPNC 534 oor sh G v * 2 < 1 10 verplichte 2 3 rooilijn c 04 8 oc " x KPN02 C Pitft. Verkavelingsopet De Wilgen Rho ADVISEURS VOOR LEEFRUIMTE

9 Planconcept De verkavelingsopet gaat uit van een centrale ontsluiting vanaf de Boveneindselaan door middel van een aansluiting met een vlakke damvduikercombinatie. Aan weersijden van de entree staan vrijstaande woningen. De woningen kunnen in een licht verspringende rooilijn worden geplaatst (op enkele plekken is een verplichte rooilijn van toepassing) met de voorijden richting de straat en achtertuinen deels aan het water. De gedempte watergang wordt gecompenseerd, door de watergangen aan de buitenijde op een aantal plaatsen in het plangebied te verbreden. De openbare parkeerruimte (7 plaatsen) is centraal in het gebiedje gelegd. Op dee manier kan tevens eenvoudig een aansluiting met de omgeving worden gemaakt via de voetgangersbrug onder extra verharding te hoeven toevoegen. Er ontstaat hierdoor ook een aanleiding om voor twee woningen de oriëntatie te verleggen. Zo voegt het buurtje ich beter in de omgeving met wisselende oriëntatie. In het profiel wordt aan een ijde een grasberm gelegd van ca. 2 m breed met daarin enkel (fruit)bomen. Geien het eer beperkte aantal auto's in dee straat kan de rijbaan worden versmald: samen met de rabatstrook tot 5,5 m. Aandachtspunt is de overgang van de percelen en de open bare ruimte. Door de inet van hagen en voortuinen van 3 m diep is er voldoende ruimte voor een groene invulling van de voortuinen. Parkeren Ten behoeve van het groene beeld ullen auto's oveel mogelijk achter de voorgevellijn moeten kunnen worden geparkeerd. Wanneer er per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd, kan het aandeel in de openbare ruimte worden beperkt tot enkele parkeerplaat sen. Aan één ijde langs de rijbaan wordt een verhardingsstrook gerealiseerd, die voor parkeren kan worden gebruikt op piekmomenten (parkeernorm: 2.3 pp per woning waarvan minimaal 0,3 pp per woning in openbaar gebied (beoekers). Programma Het verkavelingsplan gaat primair uit van 10 vrijstaande wo ningen op ruime kavels. Als uit een nadere marktverkenning mocht blijken dat er veel belangstelling is voor twee-onder één kappers (en niet voor vrijstaand) dan kunnen enkele kavels worden samengevoegd waardoor er iets smallere ka vels ontstaan waarop twee-onder-één-kapwoningen worden ingepast. De volgende beeldkwaliteiteisen blijven echter ook dan van toepassing. Het aantal woningen al dan ook toene men. 9

10 Goothoogten 4;. ÍPN02 C 627Ē 4 6m 4m 7 2 1) r KPN02 C KPN02 C 52BĒ 1 L 4 4 3,0 2,0 3,5 2,0 3,0 8PNŪ2 C 47 2 < 10 II 8 r ŪC - 3,0 6,0 5,0 1,0 4,0 Principe profielen 10

11 Beeldkwaliteit Om enerijds voldoende mate van afstemming en samen hang in de vormgeving in het nieuwe buurtje De Wilgen te krijgen en anderijds voldoende ruimte voor variatie en eigenheid in het ontwerp van de woningen te bieden is het volgende beeldkwaliteitkader opgesteld. Kavelopbouw De minimale afstand tot de ijdelingse perceelgrens bedraagt tenminste 3 m. De achtertuinen hebben een diepte van tenminste ca. 8 m. De voortuinen hebben een diepte van minimaal 3 m. In vergelijking met de oorspronkelijke verkavelingsopet ijn er een aantal wijigingen in de nieuwe verkaveling: het pro fiel van de ontsluitingsweg is verbreed en de voortuinen aan de uidijde van de ontsluitingsweg ijn ondieper geworden (van 4 m naar 3 m, uitondering hierop is de meest uidelijke kavel); enkele bouwvlakken in het uidelijk deel van het plangebied ijn richting het noorden geschoven, waarbij de bouwvlakken bij de entree en aan de oostijde smaller en kleiner ijn. Een verkavelingsbeeld met de bouwvlakken is opgenomen op pagina 13. uiterste mm [oòijijn 'Z'. nieuwe verkavelingsopet m > i verplichte rooilijn Ve'rķlavelhngàopet De Wilgen Massa De vrijstaande woningen hebben een hoogte van maximaal twee bouwlagen met een kap. De inhoud van hoofdge bouwen* is gedifferentieerd en bedraagt respectievelijk 500, 600 en maximaal 750 m3. Op het verkavelingsbeeld op pagina 13 is te ien waar welke inhoud kan worden gereali seerd. oorspronkelijke verkavelingsopet * het hoofdgebouw is de hoofdmassa van de woning en de te onderscheiden aan- en uitbouwen (bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken of serre), die een functioneel onderdeel van het hoofdgebouw vormen. Schuren en garages maken geen deel uit van het hoofdgebouw. 11

12 » Wisselende goothoogte straatijde, maximaal 6 m.» Wisselende goothoogte achterijden, respectievelijk maximaal 4 en 6 m (ie voor kaartbeeld goothoogtes pagina 13).» Nokhoogte bedraagt maximaal 9 meter voor de woningen van 500 en 600 m3 en maximaal 10 meter voor de woningen van 750 m3. uiterste rooilijn Oriëntatie verplichte rooilijn Oriëntatie De woningen worden georiënteerd op de straat. Bij een aantal kavels dient verplicht in de roolijn gebouwd te worden en bij de overige kavels is er de vrijheid iets achter de roolijn te bouwen (ie figuur). Op hoekkavels wordt een dubbele oriëntatie in het ontwerp van de woning gemaakt door gevelopeningen, entree, erker e.d. Samengestelde kappen en nokverdraaiing kunnen als verbijondering op de koppen worden toegepast. I í) Kapvormen De woningen worden afgedekt met een kap. Tent- en adeldaken, mansardekappen, wolfseinden en schilddaken en samengestelde kappen ijn toegestaan om een dorpse afwisseling te krijgen. De nokrichting is vrij, bij een aantal woningen is aan de achterijde een goot van maximaal 4 m toegestaan. Kapvormen met verschillende goothoogten 12

13 rn rr 2 188'ŗn m 388 TT 178 m 2 4 m' 364 r m 2 4 m '. 180 m m2 444 m2 V 150 m m m 2 * m' Percelen Bouwvlak 500 m m m m m 3 /įį;600 m m 3 Goothoogte Bouwvolume 13

14 Kleur- en materiaalgebruik Traditioneel materiaalgebruik voor de hoofdvlakken: baksteen in natuurlijke kleurstelling oals and-,bruin- of roodtinten. Gevels worden niet gestuct, gepleisterd, gekeimd of geverfd. Daken worden uitgevoerd met (geglauurde) warte of rode pannen of riet. Verbijonderingen en details kunnen in afwijkende materialen worden vormgegeven oals beton, glas, hout of ink. Oevers Voor een duurame ruimtelijke kwaliteit is de vormgeving van de oevers van groot belang. De oevers liggen op privéterrein. Passend bij de grotere kavels op dee locatie worden de oevers in hoofdaak groen ingericht met een lage beschoei ing (+A 10 cm boven peil water) en een plasberm (breedte minimaal 50cm) als duidelijke en veilige begrening tussen privéterrein en water. In het talud mogen geen schuttingen of schuren worden geplaatst. Over maximaal eenderde van de kavelbreedte mag in het talud en/of aan de oever een terras of vlonder worden ge maakt. vlonder of terras 30"?o kavelbreedte 14

15 Overgang openbaar en privé Om het buurtje een groene uitstraling en traditionele en ambachtelijke dorpse sfeer mee te geven wordt de overgang naar de openbare ruimte van de straat vormgegeven met lage hagen (tot 1,2 m) bijvoorbeeld: Haagbeuk of liguster. Parkeren Op elke woonkavel worden twee volwaardige parkeerplaat sen gerealiseerd. De parkeerplaatsen worden o veel moge lijk achter de voorgevellijn gerealiseerd ten behoeve van een open en groen beeld van het profiel (gevel tot gevel). Groene overgangen met hagen M ur ii r ; I Í: - Hg 15

16 ,. Z'. < ' 6 V. ' V 7 s s. VOO 1: }