Peer Group Huurrecht

Transcriptie

1 Peer Group Huurrecht De Academie voor de Rechtspraktijk organiseert op veler verzoek PEER GROUP cursussen, gericht op ervaren huurrechtadvocaten. In 4 bijeenkomsten vindt kennisoverdracht plaats door middel van discussies over actuele thema s. Aan de orde komen de stand van de rechtspraak, (komende) wetgeving en ontwikkelingen in het vastgoed. De inleiders vertegenwoordigen de top in hun vakgebied. Als toelatingseis geldt dat de deelnemer minimaal 10 jaar op het terrein van het huurrecht werkzaam is, zodat debat op hoog niveau gewaarborgd is.

2 AvdR Lawschool

3

4 Module 1 Datum: 24 april 2012 Gebreken Cs. Sprekers mr. J.L.R.A. Huydecoper, advocaat-generaal Hoge Raad mr. O.A.H. van Dalsum, advocaat Schneider & Van Dalsum advocaten Onderwerpen Artikel 204: het gebrek, zijn definitie en reikwijdte (Dreigende) stoornis in het huurgenot voor rekening verhuurder of huurder? Waarin verschilt de toerekeningsmaatstaf van art. 7:204 lid 2 BW van die van art. 6:74 77 BW? Is deze vraag in de rechtspraak van de Hoge Raad (Perry Sport, NJ 2008, 85; KPN/Tamminga, NJ 2010, 474, rov ) beantwoord, of blijft er ruimte voor meningsverschil en twijfel? Hoe past de verplichting tot het verrichten van preventief onderhoud (voor zover niet voor rekening van de huurder komend) in de formule van art. 7:204 lid 2 BW? Biedt de wettekst ruimte voor andere verplichtingen van de verhuurder jegens de huurder, dan de verplichtingen die uit art. 7:203 en 7:204 BW blijken? Artikel 206: bijzonderheden aangaande de herstelverplichting van de verhuurder Wanneer kan een huurder in redelijkheid bezwaar maken tegen het uitvoeren, zijdens de verhuurder, van herstel of onderhoudswerkzaamheden (art. 7:206 lid 1 jo. art. 7:220 lid 1 BW)? Welke marges zijn er voor contractuele bijstelling van de hier bedoelde bevoegdheid? Ontbindingsperikelen Gelden er bijzondere afgrenzingsmaatstaven als het erom gaat of een tekortkoming aan de kant van de verhuurder ontbinding rechtvaardigt? Verschilt de hier toe te passen maatstaf van die die voor ontbinding wegens tekortschieten van de huurder geldt (o.a. De Bruin/Meiling, NJ 1999, 197)? Opschorting, huurprijsvermindering en schadevergoedingsaanspraken Welke beoordelingsparameters worden aangelegd als het gaat om een beroep van de huurder op opschorting; en op huurvermindering? Neemt de vordering tot schadevergoeding wegens gederfd huurgenot hier een afzonderlijke plaats in (Burger/Brouwer, NJ 2008, 55)? Hoe moet worden omgegaan met het vereiste dat huurvermindering volgens art. 7:207 BW bij wege van vordering geldend moet worden gemaakt? Zijn er bijzondere maatstaven van toepassing op de tekortkoming die erin bestaat dat ten onrechte op een opschortingsrecht beroep is gedaan; of wanneer ten onrechte het standpunt is betrokken dat er geen verplichting bestaat (ook als van niet-nakoming van de desbetreffende verplichting overigens (nog) geen sprake is)? Is er in het huurrecht naast de verschillende specifieke regels die een meldplicht van de huurder terzake van gebreken aanwijzen, plaats voor een beroep op de generieke regel van art. 6:89 BW; en welke plaats zou dat dan zijn? Hoe moet art. 6:89 BW worden toegepast bij herhaaldelijk terugkomende kleinere gebreken ( druppel die de emmer doet overlopen )? Tot slot: nog een aantal beschouwingen over de aansprakelijkheid van de verhuurder (artikel 208) en diens mogelijkheden tot exoneratie (artikel 209) Houdt art. 7:208 BW een specifieke toerekeningsmaatstaf in die afwijkt van die van de art. 6:75 77 BW; en zo ja, waarin bestaan de afwijkingen? Welke bijzondere modaliteiten van schadevergoeding geeft het huurrecht te zien? Welke ruimte laat art. 7:209 BW voor contractuele afwijking van de verplichtingen van de verhuurder terzake van (volgens de wet voor zijn rekening komende) gebreken? Bestaat er ruimte voor de verhuurder die op grond van niet-contractuele gebondenheid (zoals: op grond van huurbescherming ) genoodzaakt wordt de huurverhouding na ommekomst van de contractuele duur voort te zetten, om vermindering van de te zijnen laste komende verplichtingen terzake van het genot van de huurder te bewerkstelligen? Hoe zit het met een beroep op exoneratie van de opvolgende verhuurder, die zelf geen wetenschap had omtrent de gebreken?

5 Module 2 Datum: 5 juni 2012 Huurrecht Algemeen Sprekers mr. J.K. Six-Hummel, advocaat Boekel de Nerée mr. A.G.A. van Rappard, advocaat Ekelmans & Meijer Advocaten Onderwerpen Huur of geen huur? Waaraan moet een overeenkomst voldoen om nog een huurovereenkomst te kunnen zijn? Volgens de Hoge Raad (11 februari 2011, LJN: BO9673) (time share) is niet beslissend is of de overeenkomst elementen bevatten op grond waarvan aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of de inhoud en strekking in zijn geheel als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Worden flexplekken, parkeerplaatsen of strandtenten en kiosken in het zomerseizoen gehuurd? Heeft het Gastarbeiderspension-arrest (HR 15 maart 1974, NJ 1974, 393) zijn waarde behouden? Wanneer is een overeenkomst te onbepaald of van te lange duur om nog een huurovereenkomst te zijn? Doorlopende of verhuur voor bepaalde tijd? Bij verhuur van gebouwde onroerende zaken is blijvend huurgenot hoofdregel. De huurder van woonruimte geniet opzeggingsbescherming, en de huurder van 290-bedrijfsruimte daarnaast termijnbescherming. De huurder van 230a-ruimte geniet na afloop van zijn contract ontruimingsbescherming. Alleen de huurder van een ongebouwde onroerende zaak staat bij einde van de huurtermijn met lege handen, evenals de huurder van een roerende zaak. Anderzijds heeft de wetgever reeds in het eerste artikel van afdeling 5 huur van woonruimte drie uitzonderingen op het blijvend huurgenot opgenomen. De afdeling is niet van toepassing als het gebruik slechts naar zijn aard van korte duur is, gedeeltelijk niet van toepassing gedurende de eerste drie maanden bij hospitaverhuur en gedeeltelijk niet van toepassing op gemeentelijke afbraakpanden. In bijzondere situaties mag met een vergunning de huurbescherming opzij worden gezet (Leegstandwet). Art. 7:231 lid 2 kan voor een huurder rigoureus uitpakken. De huurder van 290-bedrijfsruimte met een contract van twee jaar of korter heeft geen huurbescherming. Moet voortduring van de huur hoofdregel blijven, en misschien zelfs worden uitgebreid, of zou een flexibelere vorm van huur voor veranderende maatschappelijke omstandigheden wenselijker zijn? Gaat de wetgever consequent om met de verschillende belangen van de (ver)huurder? Ontbinding ex art. 7:210 BW Onder welke voorwaarden kan de huurovereenkomst buitengerechtelijk worden ontbonden met een beroep op art Wanneer is bij een beroep dit artikel sprake van een gebrek dat de verhuurder niet verplicht is te herstellen. Is daarvan al sprake als de huurder geen herstel verlangt? Moet voor de invulling daarvan een onderscheid worden gemaakt tussen gevallen waarin het beroep is gegrond op art. 210 en overige gevallen? Is herstel onmogelijk als het in feite niet meer gaat om herstel maar om herbouw (Hof Leeuwarden 2 augustus 2011, LJN BR 4022)? Hoe verhoudt zich dat tot het uitgangspunt dat renovatie bestaande uit sloop en nieuwbouw kan plaatsvinden met instandhouding van de huurovereenkomst? Hoe verhoudt art. 210 zich tot art. 6:265? Onderscheid herstel van gebreken en renovatie Waar ligt de grens tussen het herstel van gebreken, het voorkomen van gebreken, dringende werkzaamheden en het uitvoeren van renovatie? Is het verklaarbaar juridisch een verschil tussen herstel van gebreken, renovatie en nieuwbouw te maken? Kan er nog gesproken worden van herstel van gebreken of renovatie als het gehuurde geheel vernieuwd wordt? Waar ligt de grens tussen lid 1 en lid 2 van art. 220? Moeten energiebesparende maatregelen nog steeds gezien worden als een verbetering of zijn deze maatregelen inmiddels bittere noodzaak en dringende werkzaamheden? Welke rechten staan tegenover de plichten van huurder tot medewerking? In hoeverre mag het renovatievoorstel een wijziging van de huurovereenkomst en het gehuurde inhouden? Hoe kan aan behoud van plaats en functie van het gehuurde een begrijpelijke invulling worden gegeven? Huurrecht versus appartementsrecht; gemengd gebouw (VvE) In gemengde complexen kunnen zich verschillende problemen voordoen, zoals: de woningcorporatie is verplicht op te treden tegen overlast wanneer zij zowel aan de overlastveroorzaker als aan het slachtoffer daarvan verhuurd. Moet zij ook optreden tegen een overlast veroorzakende eigenaar op grond van het appartementsrecht. Is daarbij van belang of de woningcorporatie een (gekwalificeerde) meerderheid heeft in de VvE? Kan het klusrecht van de huurder op basis van het appartementsrecht verder worden beperkt dan op grond van art. 215 is toegestaan? Voor (groot) onderhoud en herstel van gebreken is de verhuurder afhankelijk van (het bestuur van) de VvE. De verhuurder dient gebreken echter binnen bekwame tijd te herstellen. Kan de verhuurder de besluitvorming van de VvE afwachten totdat zij tot herstel overgaat? Leidt de vertraging die ontstaat door of in de besluitvorming van de VvE tot toerekenbaarheid van de schade ex art. 208? Etc. etc.

6 Module 3 25 september 2012 Bedrijfsruimte Sprekers mr. F.C. Borst, advocaat Six Advocaten B.V. mr. J.C. Toorman, raadsheer Hof Amsterdam Onderwerpen Renovatie als grond voor opzegging wegens dringend eigen gebruik Bij opzegging wegens dringend eigen gebruik met het oog op renovatie doet zich de vraag voor in hoeverre de rechter moet toetsen of alternatieven beschikbaar zijn waarbij de huurder kan terugkomen in het gehuurde na renovatie. Enerzijds zal de rechter de opzet van de renovatie als gegeven kunnen/moeten beschouwen, anderzijds zal hij willen voorkomen dat een renovatieplan wordt toegesneden op het niet meer kunnen terugkeren van een of meerdere huurders, terwijl in een alternatief plan mogelijk nog plaats is voor de huurder. Hoever moet de rechter gaan met deze toetsing? Wetsvoorstel 28 september 2011 Wat zal de invloed zijn van de bij initiatiefwetsvoorstel van 28 september 2011 voorgestelde uitsluiting van renovatie als grond voor opzegging uit hoofde van dringend eigen gebruik? Wordt dit effect beperkt door de mogelijkheid van een beroep op de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW? Is versterking van de positie van de huurder nog zinvol als we aan de vooravond staan van een verandering op de huurmarkt waarbij door toenemende leegstand minder behoefte zal bestaan aan opzegging door verhuurder van huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte? Redelijk voorstel; rechtsgelijkheid Valt er inmiddels een balans op te maken van de elementen waaruit een redelijk voorstel moet bestaan? Moet bij renovatieplannen met meerdere huurders een redelijk voorstel worden gedaan dat voor alle huurders gelijk is of moet juist rekening worden gehouden met de individuele positie van de huurder (financieel zwak, recent huurder geworden of onlangs veel geinvesteerd)? Hoe verloopt het procederen over het redelijk voorstel? Dient de rechter zich te beperken tot de beoordeling van het voorgelegde voorstel of mag/moet hij zelf duidelijk maken en/of beslissen welk voorstel (wel) redelijk zou zijn? Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik; wat is nog eigen? Dat een huuropzegging wegens vervreemding niet valt onder de huurbeëindigingsgrond dringend eigen gebruik, is wel duidelijk. Maar welk gebruik geldt nog wel als eigen gebruik? Denk daarbij aan huuropzeggingen door een verhuurder die in privé eigenaar is van het verhuurde, maar dit vervolgens wil aanwenden ten behoeve van zijn vennootschap. Hoe zit het als de eigenaar van het pand geen 100%, maar slechts een deel van de aandelen van de vennootschap bezit? Hoe zit het met huuropzeggingen ten behoeve van gelieerde vennootschappen (moeder-, dochter, zustervennootschappen)? Een verkenning aan de hand van rechtspraak. Aan de hand van de conclusie van A-G Huydecoper in het arrest Toko Mitra (NJ 2010, 649) wordt vervolgens bediscussieerd of het begrip eigen gebruik inderdaad (te veel) wordt opgerekt in de rechtspraak. Wachttijd drie jaar na rechtsopvolging Artikel 7:309 BW geldt zowel bij verhuur van 290-bedrijfsruimte als bij verhuur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak die voor een andersoortig bedrijf wordt gebruikt. Indien op enig moment na het aangaan van de huur sprake is geweest van een eigendomsovergang op voet van 7:226 BW en de opvolgend verhuurder de huur opzegt omdat het gehuurde zal worden afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadeloosstelling wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd. Maar wanneer is nu sprake van werken in het algemeen belang? De Hoge Raad heeft in het arrest Van der Veer/Beter Wonen Partimonium van 30 januari 2009 (NJ 2009, 221) aangegeven dat voor een situatie waarin sprake is van sloop met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang niet vereist is dat het te realiseren gebouw een openbare functie heeft. Duidelijk is tevens dat bij afbraak wegens de realisatie van bijvoorbeeld een nieuwe weg zonder meer sprake is van werken in het algemeen belang. Maar waar ligt de grens? Een verkenning aan de hand van rechtspraak en een discussie aan de hand van een casus. Werken in het algemeen belang Artikel 7:309 BW geldt zowel bij verhuur van 290-bedrijfsruimte als bij verhuur van een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak die voor een andersoortig bedrijf wordt gebruikt. Indien op enig moment na het aangaan van de huur sprake is geweest van een eigendomsovergang op voet van 7:226 BW en de opvolgend verhuurder de huur opzegt omdat het gehuurde zal worden afgebroken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang, dan kan de huurder aanspraak maken op een schadeloosstelling wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd. Maar wanneer is nu sprake van werken in het algemeen belang? De Hoge Raad heeft in het arrest Van der Veer/Beter Wonen Partimonium van 30 januari 2009 (NJ 2009, 221) aangegeven dat voor een situatie waarin sprake is van sloop met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang niet vereist is dat het te realiseren gebouw een openbare functie heeft. Duidelijk is tevens dat bij afbraak wegens de realisatie van bijvoorbeeld een nieuwe weg zonder meer sprake is van werken in het algemeen belang. Maar waar ligt de grens? Een verkenning aan de hand van rechtspraak en een discussie aan de hand van een casus.

7 Module 4 Datum: 15 november 2012 Woonruimte Sprekers mr. H.M. Hielkema, advocaat Unger Hielkema Advocaten mr. F. van der Hoek, senior rechter Rechtbank Amsterdam Onderwerpen Renovatie Het zogenaamde Herenhuisarrest (NJ 2010, 190, LJN BL0683) geeft veel aanleiding tot debat. Is de mogelijkheid van opzegging wegens dringend eigen gebruik bij renovatie verruimd of juist beperkt? Wat moet worden verstaan onder een onrendabele exploitatie en een structurele wanverhouding tussen baten en lasten? Welke rol krijgt een waardevermeerdering van het huurobject? De casuïstiek lijkt sterk bepalend, reden om de recente rechtspraak onder de loep te nemen. Ook zal worden beschouwd of de verhouding tussen de art. 7:220 en 7:274 BW aan wijziging onderhevig is. Huurprijzen Verhuurders hebben geprocedeerd over de vraag of de soms strakke Nederlandse huurprijswetgeving in strijd is met art. 1 EP bij het EVRM, waarin het eigendomsrecht wordt beschermd tegen (te vergaand) overheidsingrijpen. De relevante Europese rechtspraak wordt besproken, evenals de uitkomsten van Nederlandse procedures. Is er een relatie te leggen met rendementsvragen bij renovatie? En met de gewijzigde fiscale waardebepaling van huurwoningen? Welke effecten hebben de zg. schaarste punten, die per 1 oktober 2011 zijn ingevoerd? Contractuele boetes, winstafdracht In steeds meer huurcontracten worden bedingen opgenomen, waarin boetes worden verbonden aan uiteenlopende tekortkomingen zoals onrechtmatige onderhuur, huurachterstand, hennepteelt en overlast. Ook de winstafdracht ex art. 6:104 BW wordt tegenwoordig wel contractueel verplicht gesteld. Zijn dergelijke bedingen geldig? Bestaat er ruimte voor rechterlijke matiging? Samenwoning, onderhuur & woningruil De redactie van de art. 7: BW is sedert de invoering in 1979 niet wezenlijk veranderd, maar de rechtspraak heeft een gestage ontwikkeling doorgemaakt. Onder meer komt aan de orde hoe er wordt gekeken naar de kwalificaties van het hoofdverblijf en de gemeenschappelijke huishoudingen. Welke vragen spelen er rondom onrechtmatige onderverhuur, bv ten aanzien van de waarheidsbevinding, de proportionaliteit van de wanprestatie en de rol van art. 7:269 BW. Programma voor alle vier de bijeenkomsten 09:30-10:00 uur Ontvangst 10:00-11:00 uur Lezing 1 11:00-11:15 uur Koffie 11:15-12:15 uur Lezing 2 12: uur Lunch 13:00-14:00 uur Lezing 3 14:00-14:15 uur auze 14:15-15:15 uur Lezing 4 15:15-15:30 uur Koffie 15:30-17:30 uur Lezing 5 17:30 uur Einde Locatie: Kasteel Waardenburg (bij Zaltbommel langs de A2) Kosten: Euro 2.000,-- excl. Btw voor de 4 modules. Euro 550,-- excl Btw per module. Leden van de Vereniging voor Huurrecht advocaten ontvangen 20 % korting. Niveau: Verdieping & Actualiteiten Doelgroep: Huurrechtadvocaten met 10 jaar of meer werkervaring op het vakgebied Huurrecht Maximaal aantal deelnemers: 20 Inschrijfmogelijkheden: 1) Via onze website avdr.nl of maar info@avdr.nl 2) Door het faxen van het inschrijfformulier op de achterzijde van de begeleidende brief 3) Telefonisch door te bellen naar Inlichtingen: Etienne van Bladel

8 A pessimist sees the difficulty in every opportunity; an optimist sees the opportunity in every difficulty. Sir Winston Churchill Postbus LH Utrecht Tel.: Fax: