Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte.

Transcriptie

1 Vastgoed/Six-Hummel/Know how/incasso/notitie buitengerechtelijke kosten /MVA Buitengerechtelijke kosten bij verhuur van woonruimte. Met ingang van 1 juli 2012 is de regelgeving met betrekking tot buitengerechtelijke kosten in consumentencontracten aanmerkelijk gewijzigd. De wetswijziging heeft dwingendrechtelijke gevolgen voor de incasso s van achterstallige huur bij verhuur van woonruimte en derhalve ook voor het standaardmodel Huurcontract woonruimte MVA, uitgave augustus 2003 (verder: MVAwoonruimte). De nieuwe regelgeving geldt in het geval de schuldenaar een natuurlijk persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Dit zal tenminste (bijna altijd) alle woonruimte huurders betreffen. De hoogte van de buitengerechtelijke kosten voor deze particuliere huurders is gemaximaliseerd. Er kunnen pas incassokosten in rekening worden gebracht, nadat de huurder is aangemaand en op de gevolgen van niet betalen is gewezen. Het BW, art. 6:96, is gewijzigd 1 en ingevoerd is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten (verder: het Besluit). 2 In dit Besluit is een staffel opgenomen, waarin de maximale buitengerechtelijke kosten zijn vastgelegd. Het aantal verrichte incassohandelingen is niet (meer) van belang en ook niet door wie deze zijn genomen (de verhuurder of een derde), maar er moeten wel buitengerechtelijke maatregelen zijn genomen. Van het Besluit kan ten aanzien van genoemde groep natuurlijke personen niet worden afgeweken. Het Besluit geldt alleen voor geldvorderingen voortvloeiend uit een overeenkomst en niet uit overeenkomsten waarin een schadevergoeding wordt gevorderd. Voorbeeld: wel voor het incasseren van achterstallige huur, maar niet voor het incasseren van mutatieschade. De (hoofd)som van een huurvordering is gemakkelijk vast te stellen. De hoogte van een vordering wegens schadevergoeding is voor discussie vatbaar. Wat zijn de vereisten om als verhuurder aanspraak te kunnen maken op deze buitengerechtelijke kosten? De huurder zal in verzuim moeten zijn. In art. 2, lid 1 MVA-woonruimte is bepaald dat de huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd is, telkens voor of op de eerste dag van iedere maand. In art. 2, lid 2 MVA-woonruimte is bepaald dat de verhuurder op de vervaldag over de huurprijs moet kunnen beschikken en in art. 11 lid 3 MVA-woonruimte is bepaald dat de huurder zonder 1 Staatsblad 2012, 140 en Staatsblad 2012, 141.

2 ingebrekestelling in verzuim o.m. indien verhuurder niet op de vervaldag de huurprijs en/of de verschotten voor geleverde zaken en diensten, warmtelevering en watergeld heeft ontvangen. Voorbeeld: de huurprijs over de maand augustus van enig jaar moet door de verhuurder uiterlijk zijn ontvangen op de eerste dag van de desbetreffende maand augustus. De huurder is op 2 augustus in verzuim. Dit verzuim treedt in op grond van deze contractuele bepalingen en derhalve zonder voorafgaande zonder ingebrekestelling, d.w.z. zonder dat de verhuurder eerst een schriftelijke aanmaning moet versturen. Hoewel de huurder bij niet tijdige betaling van de huur op grond van deze tekst in de MVAwoonruimte terstond in verzuim is, is hij op grond van het Besluit niet terstond en reeds bij eerste aanmaning buitengerechtelijke kosten verschuldigd. De huurder van woonruimte zal eerst schriftelijk moeten worden aangemaand, in welke aanmaning aan hem een termijn van tenminste veertien dagen moet worden gesteld alvorens de verhuurder, indien de verschuldigde betaling uitblijft, aanspraak kan maken op buitengerechtelijke kosten. Deze aanmaning kan dus pas verzonden worden nadat de huurder in verzuim is geraakt, derhalve na de vervaldatum van de betaling. Aanmanen op voorhand is niet meer mogelijk indien de verhuurder aanspraak wil maken op buitengerechtelijke kosten. De verhuurder zal zonodig moeten bewijzen dat de aanmaning de huurder ook daadwerkelijk heeft bereikt. Blijkens art. 2, lid 3 is de huurder vanaf de vervaldag (in ons voorbeeld: 2 augustus) de wettelijke rente verschuldigd. De hoogte wordt echter alleen berekend over de hoofdsom, exclusief de wettelijke rente 3. In de schriftelijke aanmaning moet de huurder gewezen worden op de gevolgen van het uitblijven van betaling, nl. onder meer maar niet alleen verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten. De hoogte van de, na de eerste aanmaning, verschuldigde buitengerechtelijke kosten zoals deze maximaal volgens het Besluit in rekening mogen worden gebracht, moeten in de eerste aanmaningsbrief exact worden vermeld. De gevolgen van te late betaling zijn niet alleen de verschuldigdheid van wettelijke rente en -na de eerste aanmaning- de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten, maar ook het recht van de verhuurder om, naast nakoming van de betalingsverplichting, in rechte ontbinding en ontruiming te vorderen. 4 3 De gewone wettelijke rente ex art. 6:119 BW. 4 Een complicatie hierbij is dat weliswaar rechtens de verhuurder het recht heeft om reeds na een eerste wanbetaling ontbinding met ontruiming te vorderen, maar dat in een ontbindingsprocedure een belangenafweging plaatsvindt en het woonbelang van de huurder na één maand achterstand naar alle waarschijnlijkheid zwaarder zal wegen dan het belang van de verhuurder bij ontbinding. Bovendien hebben de kantonrechters gezamenlijk afgesproken pas een ontbinding van een huurovereenkomst uit te spreken na drie 2

3 De verhuurder kan op de huurder ook verhalen de BTW over de incassokosten die hij zelf eventueel van een door hem ingeschakelde incassogemachtigde doorberekend heeft gekregen of zal krijgen, in het geval de verhuurder die BTW niet kan verrekenen (hetgeen bij verhuur van woonruimte vaak het geval zal zijn). Het BTW-bedrag over de incassokosten moet ook in de eerste aanmaning reeds worden vermeld. Het voordeel van de nieuwe regeling is enerzijds dat de hoogte van deze wettelijk vastgelegde buitengerechtelijke kosten niet meer ter discussie kan worden gesteld (deze kosten worden op voorhand redelijk geacht). Een nadeel is dat in het geval de daadwerkelijke en overigens ook redelijke werkzaamheden niet door deze kosten worden gedekt, deze niet meer in rekening kunnen worden gebracht. Ten aanzien van de particuliere huurder van woonruimte kan niet ten nadele van deze huurder worden afgeweken. Voor zover in de huurovereenkomst een hoger bedrag of percentage is opgenomen dan volgens het Besluit mogelijk is, is die bepaling door de huurder vernietigbaar. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de Minister het ook mogelijk acht dat de rechter een beding dat in strijd met het Besluit ambtshalve terzijde stelt 5. De staffel is, volgens de huidige tekst van het Besluit, als volgt: Hoofdsom buitengerechtelijke kosten van tot ,00 15% met een minimum van 40, , ,00 10% 5.000, ,00 5% , ,00 1% ,00 onbeperkt 0,5% met een maximum van 6.775,00 Minimaal mag een bedrag van 40,-- in rekening worden gebracht en maximaal 6.755,-- voor een vordering van ,-- of meer, vermeerderd met verschuldigde en niet verrekenbare BTW. Op grond van de overgangsregeling zal deze nieuwe staffel van toepassing zijn op vorderingen waarvoor de huurder op 1 juli 2012 nog niet in verzuim was. Voorbeeld: op grond van MVAmaanden huurachterstand, ook in het geval de huurder verstek laat gaan of anderszins zijn woonbelang in de procedure niet expliciet ter sprake brengt. Het is dan ook de vraag of reeds in de aanmaning voor een huurachterstand van minder dan drie maanden reeds gewezen moet worden op het -theoretische- recht in rechte ontbinding met ontruiming te mogen vorderen. 5 Hoewel het geen regeling met betrekking tot de openbare orde betreft. 3

4 woonruimte moet de huur over de maand juli 2012 uiterlijk zijn betaald op 1 juli Op 2 juli 2012 is de huurder in verzuim, en vanaf die datum kunnen nog uitsluitend buitengerechtelijke kosten, berekend volgens bovengenoemde staffel, in rekening worden gebracht. 6 Zoals gezegd mogen de buitengerechtelijke kosten alleen over de hoofdsom worden berekend, en niet over de rente die verschuldigd is vanaf de datum van de te late betaling. Echter, indien de huurder meer dan een jaar in verzuim is, kan over het voorbije jaar de reeds vervallen wettelijke rente alsnog bij de hoofdsom worden opgeteld. De buitengerechtelijke kosten kunnen dan opnieuw berekend worden. Indien de huurder meerdere huurtermijnen onbetaald laat, en indien voor wat betreft de oudste huurbetaling nog geen aanmaning is verzonden, moeten de verschillende huurtermijnen voor de berekening van de buitengerechtelijke kosten bij elkaar worden opgeteld. De tekst van de standaard Huurovereenkomst MVA-woonruimte zou als volgt kunnen worden aangepast: Laten vervallen: art. 11 leden 6 en 7. Toevoeging: nieuw art. 6: Huurder is buitengerechtelijk kosten verschuldigd ter hoogte van de bedragen vastgelegd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, indien huurder na het intreden van het verzuim schriftelijk is aangemaand tot betaling binnen veertien dagen aanvangende op de dag na deze aanmaning onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder het bedrag van de buitengerechtelijke kosten. Commerciële huurovereenkomsten De nieuwe regeling buitengerechtelijke kosten is voor commerciële contracten van regelend recht. De huidige bepalingen in het MVA-bedrijfsruimtecontract blijven van kracht. Dit houdt echter wel in dat deze contractueel overeengekomen kosten in een procedure nog steeds ter discussie kunnen worden gesteld. Het maken van buitengerechtelijke kosten moet redelijk zijn en de hoogte moet redelijk zijn. Indien een verhuurder deze discussie wil vermijden, kunnen partijen contractueel de nieuwe regeling overeenkomen of besluiten niets overeen te komen, in welk geval het Besluit voor vergoeding buitengerechtelijke incassokosten van rechtswege tussen partijen geldt. Te nemen acties Verhuurders zullen de door hen gebruikte standaard huurovereenkomsten moeten nazien voor wat betreft de overeengekomen buitengerechtelijke kosten. Hetgeen is overeengekomen in de MVAwoonruimte overeenkomst met betrekking tot buitengerechtelijk kosten is gedeeltelijk vernietigbaar. 6 Strikt genomen: hogere kosten kunnen weliswaar in rekening worden gebracht, maar de bepalingen waarop deze zijn gebaseerd kunnen door de huurder worden vernietigd, en de kantonrechter kan (volgens de Minister) ambtshalve tot vernietiging overgaan. 4

5 Hetgeen is of wordt overeengekomen met betrekking tot buitengerechtelijke kosten zal niet ten nadele mogen afwijken van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Het huurincassotraject zal (vermoedelijk) moeten worden aangepast aan de nieuwe regelgeving, waaronder het rekenprogramma in de computer. Karen Six-Hummel is als advocaat werkzaam bij Boekel De Nerée N.V. te Amsterdam. Meer informatie: tel: