Huurprijsherziening. bedrijfsruimte. Woonruimte. Bedrijfsruimte. Algemeen. Februari 2011 BZ Huurrecht

Transcriptie

1 Februari 2011 BZ Huurrecht Huurprijsherziening van bedrijfsruimte Onze advocaten Vastgoedrecht Wouter van de Wier, Harm Heynen, Yvo Dijk en Nick Kooistra leggen zich toe op het Huurrecht en brengen u vier keer per jaar via deze digitale nieuwsbrief op de hoogte van de ontwikkelingen hierin. Zij organiseren eveneens maandelijks een lunchsessie van één uur, waarin een specifiek onderwerp nader wordt belicht. De eerstvolgende lunchsessie is op donderdag 31 maart bij Boels Zanders Advocaten aan de Looskade 20 (Natalinitoren) in Roermond. Het onderwerp is "Huurprijsherziening van bedrijfsruimte". U bent hiervoor vanaf uur van harte welkom. Als u een incompany presentatie voor uw bedrijf wilt organiseren, dan werken wij daar graag aan mee. Luncht u mee of heeft u een vraag? Bel dan met onze contactpersonen Harm Heynen +31(0) of Wouter van de Wier +31(0) of mail naar Huurrecht. Wij zijn u graag van dienst. In deze BZ Huurrecht de volgende onderwerpen: Algemeen Bedrijfsruimte Woonruimte Boeteclausules: matiging is geen vanzelfsprekendheid Verjaring eindafrekening servicekosten Minder huurbescherming voor winkeliers Exploitatieplicht: een vergaande verplichting Wetsvoorstel initiatief huurder Schadebegroting bij hennepkweek Wet Kraken en Leegstand: het vervolg

2 Algemeen Boeteclausules: matiging is geen vanzelfsprekendheid Zeker in commerciële huurovereenkomsten is het gebruikelijk dat een boeteclausule is opgenomen voor het geval de huurder een van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt (bijvoorbeeld een exploitatieverplichting). De boetes zijn vaak niet mals en zijn niet altijd in proportie met de overtreding. Veelal wordt daarom gedacht dat het zo'n vaart wel niet zal lopen met dergelijke boetes. Dat is echter een misverstand. In een recente uitspraak heeft de Hoge Raad weliswaar bevestigd dat een boete door de rechter kan worden gematigd, maar ook dat dit zeker in commerciële contracten een uitzondering dient te vormen. Dat sprake is van een disproportie tussen de door de verhuurder geleden schade en de boete, is niet voldoende. Ook de aard, inhoud en strekking van de overeenkomst moeten in ogenschouw worden genomen, alsook de omstandigheden waaronder een beroep op de boete wordt gedaan, aldus de Hoge Raad. Rechters zullen een matiging zeer goed moeten motiveren. De duidelijke vingerwijzing van de Hoge Raad zorgt er naar verwachting voor dat nog meer terughoudendheid bij rechters zal ontstaan om contractuele boetes te matigen. De keuze om zonder voorafgaande toestemming van de rechter bepaalde beslissingen te nemen (denk aan het opschorten van de huurbetaling of het staken van de exploitatie) kan daardoor grote financiële gevolgen hebben, mocht de beslissing achteraf onjuist blijken. Voorzichtigheid is dan ook geboden. Verjaring eindafrekening servicekosten De wet bepaalt dat de verhuurder van woonruimte uiterlijk 6 maanden na afloop van het kalenderjaar de huurder een eindafrekening servicekosten moet verstrekken. Voor bedrijfsruimte en overige ruimtes regelt de wet niets en zijn partijen vrij om hierover zelf afspraken te maken. In geval van woonruimte komt het regelmatig voor dat de verhuurder deze termijn laat verstrijken en pas veel later een eindafrekening aan de huurder stuurt. Voor zowel woonruimte als voor bedrijfs- en overige ruimte geldt dat de contractuele of wettelijke termijn waarbinnen de verhuurder de eindafrekening dient te verstrekken, moet worden gezien als een aansporingstermijn. Dit betekent dat wanneer de verhuurder een eindafrekening pas na deze termijn verstuurt, hij nog steeds recht heeft op het vorderen van deze servicekosten. De verhuurder van woonruimte kan echter niet al te lang stilzitten. De wet biedt de huurder namelijk de mogelijkheid om de eindafrekening, uiterlijk twee jaar na het verstrijken van de hiervoor genoemde termijn van 6 maanden, voor te leggen aan de huurcommissie. De verhuurder mag uiteraard niet tot na deze 2-jaren termijn wachten met het versturen van de

3 eindafrekening. Gebeurt dit toch, dan kan de verhuurder geen nabetaling vorderen. Ook bij bedrijfsruimte ontzeggen sommige rechters de verhuurder een navordering in het geval de verhuurder na de contractuele termijn een eindafrekening heeft verstrekt. Volgens sommige rechters mag een huurder niet te lang in onzekerheid verkeren over de mogelijke navordering van servicekosten. Ook wanneer door de verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat geen navordering meer volgt, kan hij deze onder omstandigheden niet meer opeisen. Deze situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer wel tijdig een eindafrekening is verstrekt, maar deze niet volledig is, zodat later nog een navordering volgt. Oplettendheid is dan ook geboden. Wet Kraken en Leegstand: het vervolg In de eerste editie van onze nieuwsbrief is de Wet Kraken en Leegstand geïntroduceerd. Deze Wet stelt kraken in alle gevallen strafbaar. Daarnaast biedt de Wet een instrumentarium om leegstand actief tegen te gaan. De Wet is omstreden en stuit op veel verzet. Tekenend hiervoor waren de krakersrellen in het najaar van 2010 in Amsterdam, Den Haag en Leeuwarden. De Wet geeft opsporingsambtenaren de bevoegdheid zonder tussenkomst van de strafrechter een gekraakt pand te ontruimen. Krakers stellen zich echter op het standpunt dat deze bevoegdheid in strijd is met hun "huisrecht". Dit fundamentele huisrecht beschermt de bewoner van een pand tegen ongewenst binnentreden en mag niet zonder meer opzij worden gezet. Helemaal nu een rechterlijke toets ontbreekt. In de rechtspraak is het standpunt van de krakers uitvoerig beoordeeld. De krakers kregen in eerste instantie nul op het rekest. De rechter oordeelde dat de bevoegdheid niet in strijd is met het huisrecht. Daarnaast achtte de rechter een rechterlijke toets aanwezig, aangezien de krakers de ontruiming kunnen tegenhouden door middel van een kort geding. De hogere rechter was het hier echter niet mee eens, omdat vaak op korte termijn wordt ontruimd en krakers dan niet in de gelegenheid zijn een kort geding aan te spannen. Laat staan de uitspraak af te wachten. Van een adequate rechterlijke toets is dan geen sprake. Aangezien de Wet niet voorziet in duidelijke afspraken en het Openbaar Ministerie hierover (nog) geen beleid heeft ontwikkeld, mag niet tot ontruiming van de krakers worden overgegaan, zonder voorafgaande rechterlijke toetsing. Wordt vervolgd.

4 Bedrijfsruimte Minder huurbescherming voor winkeliers Een kleine zelfstandige toko huurt in een groot winkelcentrum een winkelruimte. Na zes jaar wordt het winkelcentrum verkocht en de nieuwe eigenaar zegt één jaar later de huurovereenkomst op. Motivering: een landelijke opererende retailer die ook ruimte huurt in het winkelcentrum heeft extra ruimte nodig en dreigt te vertrekken wanneer die ruimte niet beschikbaar wordt gesteld. Het belang bij huurbeëindiging moet volgens de verhuurder prevaleren boven het belang van de huurder bij voortzetting. De huurder verweert zich door te stellen dat wanneer de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wil opzeggen (feitelijk wegens dringend eigen gebruik), de wet bepaalt dat er een wachttijd geldt van drie jaar (na eigendomsoverdracht) alvorens mag worden opgezegd. Dit was inderdaad de heersende leer tot een recente uitspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft besloten dat de wachttijd van drie jaar niet geldt wanneer de huur wordt opgezegd tegen het einde van de tweede huurperiode van vijf jaar. De wachttijd geldt dus enkel wanneer een nieuwe eigenaar een huurovereenkomst zou willen opzeggen tegen het einde van de eerste huurperiode van vijf jaar. Huurders van winkelruimtes genieten als gevolg van deze uitspraak aanzienlijk minder huurbescherming. Voor vastgoedbeleggers of winkelketens wordt het aantrekkelijker om een winkel in verhuurde staat te kopen. Onmiddellijk na de eigendomsoverdracht kan de huurovereenkomst worden opgezegd met het doel een andere huurder in het gehuurde te plaatsen ofwel om zelf te gaan exploiteren. Exploitatieplicht: een vergaande verplichting Sinds het uitbreken van de economische crisis wordt regelmatig gevraagd of het is toegestaan de exploitatie in een gehuurd pand te staken. De huurder voert aan dat het financieel aantrekkelijker is om de ruimte leeg te laten liggen onder doorbetaling van de huur, dan verder te exploiteren met alle daaraan verbonden uitgaven, zoals bijvoorbeeld personeelskosten. Probleem is dat veel huurovereenkomsten waaronder de ROZ modellen een exploitatieplicht kennen, op basis waarvan de huurder verplicht is het gehuurde gedurende de volledige duur van de huurovereenkomst daadwerkelijk en zelf te gebruiken. Dit is een harde verplichting. In nagenoeg alle zaken wijst de rechter een vordering van de verhuurder om de huurder te verplichten de exploitatie voort te zetten toe. Ook indien een huurovereenkomst geen exploitatieverplichting kent, staat het een huurder niet per definitie vrij de exploitatie te staken. Leidt de leegstand tot concrete schade aan de kant van de verhuurder (verlies aan rendementswaarde), dan kan de rechter oordelen dat het in strijd met het goed huurderschap is om de exploitatie te staken. Anders dan in geval van een contractuele verplichting, moet de verhuurder in dergelijke gevallen bewijzen dat daadwerkelijk schade wordt geleden. En vanzelfsprekend is dat laatste niet.

5 Huurders dienen zich - gelet op het bovenstaande - te realiseren dat het zonder meer staken van de exploitatie grote risico's met zich mee kan brengen. Te meer omdat in menige huurovereenkomst een hoge boete wordt gesteld op het niet naleven van een exploitatieverplichting. Woonruimte Wetsvoorstel initiatief huurder Het huidige huurrecht biedt huurders de mogelijkheid van de verhuurder te verlangen dat muren en vloeren worden geïsoleerd of oude verwarmingsketels worden vervangen. Indien de verhuurder dit niet vrijwillig doet, kan de rechter bepalen dat de verhuurder alsnog deze maatregelen moet treffen. Als tegenprestatie geldt dat de huurder bereid moet zijn meer huur te betalen. De reikwijdte van dit recht is overigens beperkt en geldt uitsluitend voor energiebesparende voorzieningen. Het wetsvoorstel Initiatiefrecht huurders brengt hierin verandering. Dit wetsvoorstel biedt de huurder een mogelijkheid om de verhuurder een voorstel tot renovatie te doen. Ook voor het gehele complex. De renovatie mag gericht zijn op verhoging van het woongenot, zoals vernieuwing of modernisering. Duidelijke voorbeelden zijn het plaatsen van een lift, het vernieuwen van sanitaire voorzieningen, het vervangen van houten kozijnen door kunststof kozijnen, het aanbrengen van een balkon, enz. Werkt de verhuurder hier niet aan mee, dan kan de huurder zich tot de rechter wenden. Net zoals dat nu het geval is met energiebesparende maatregelen. Het wetsvoorstel is door het vorige kabinet controversieel verklaard. Het huidige kabinet moet erover beslissen. Of het wetsvoorstel - gewijzigd of ongewijzigd - wordt aangenomen, is op dit moment nog niet duidelijk. Wel is duidelijk dat verhuurders in dat geval geconfronteerd kunnen worden met aanzienlijke kosten. Schadebegroting bij hennepkweek In de nieuwsbrief van oktober 2010 werd u al geattendeerd op de uitspraak van de Hoge Raad van juni 2010, waarin werd bevestigd dat de rechter in geval van illegale onderhuur van een sociale huurwoning de schade van de woningcorporatie kan begroten op de door de onderverhuurder genoten winst. In november 2010 heeft de kantonrechter in Den Haag vonnis gewezen in een zaak waarin een woningcorporatie en een huurder tegenover elkaar stonden, omdat door de politie een hennepkwekerij in de gehuurde woning was aangetroffen. Naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderde de woningcorporatie onder andere dat haar schade zou worden begroot op de door de huurder uit de hennepkwekerij genoten winst. De schade van de woningcorporatie bestond, zo werd gesteld, niet alleen uit de schade aan het

6 gehuurde, maar ook uit de inzet van medewerkers vanwege de ontmanteling van de hennepkwekerij. De kantonrechter oordeelde in lijn met de eerdere uitspraak van de Hoge Raad dat het ook bij illegale hennepkweek mogelijk is de schade van de woningcorporatie te begroten op de door de huurder genoten winst. De vordering werd op dit punt echter toch afgewezen, omdat de woningcorporatie er niet in was geslaagd te bewijzen dat de huurder één of meerdere keren had geoogst. Aan deze nieuwsbrief kunnen geen rechten worden ontleend.