HuurRecht ARTIKEL ALGEMEEN. Beeindiging van de huurovereenkomst na shifting door de gemeente 10-44

Transcriptie

1 I HuurRecht noemde artikel 551a Wetboek van Strafvordering, te weten op het moment dat een verdenking van kraak bestaat. De enkele verdenking is dus voldoende zodat in beginsel dus geen veroordeling hoeft te worden afgewacht. Het is op dit moment niet bekend of jegens krakers in concrete gevallen al ontruimingen zijn aangezegd. Als dat het geval, zullen van hun zijde ongetwijfeld procedure tegen de overheid worden gestart om dergelijke ontruimingen te voorkomen. Wij zullen dan op afzienbare termijn weten hoe in de lagere rechtspraak over de hiervoor genoemde argumenten van de krakers wordt gedacht en of met de nieuwe wet het daarmee gewenste doel tot een algeheel verbod op kraken daadwerkelijk wordt bereikt. Hoe de hogere rechtspraak, zoals de Hoge Raad en eventueel in een later stadium het Europees Hof van de Rechten van de Mens erover denkt, zal langer op zich laten wachten. Voor wat betreft de mogelijkheden die gemeenten worden geboden leegstand te voorkomen geldt dat de wetgeving de keuze om daartoe over te gaan volledig bij de gemeenten zelf laat. Deze kunnen volgens de wet immers in een leegstandverordening bepalen dat leegstaande panden moeten worden gemeld, maar zij zijn daartoe niet verplicht. Het is op dit moment niet bekend of er veel gemeentes zijn die een dergelijke regeling in hun verordening zullen opnemen en - als dat al het geval is - zullen handhaven. Bovendien geldt deze mogelijkheid louter voor wat betreft bedrijfsruimte en dergelijke en valt woonruimte niet onder een eventueel gecreeerde meldingplicht. Dit is merkwaardig omdat woonruimte om voor de hand liggende redenen nu juist doorgaans het meest geschikt is om te worden bewoond en het krakers in de regel juist daarom is te doen. Elders in de Leegstandwet is weliswaar geregeld dat een eigenaar een vergunning in de zin van die wet kan aanvragen indien hij een woning nog een beperkte duur voorafgaande aan sloop of renovatie wil verhuren, zonder daarmee richting de tijdelijke huurder te worden geconfronteerd met huurbescherming. Maar hier ligt het initiatief dus bij de eigenaar en niet bij de gemeente. Het is dus maar de vraag of dit voldoende soulaas zal bieden om leegstand van woonruimte tegen te gaan. ARTIKEL ALGEMEEN Beeindiging van de huurovereenkomst na shifting door de gemeente A.G.A. van Rappard In deze bijdrage staat artikel 7:231 lid 2 BW centraal. Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, indien het gehuurde op last van de gemeente is gesloten. In veel gevallen zal daaraan een overtreding van de Opiumwet ten grondslag liggen. Hierna zal eerst worden ingegaan op de gevallen waarin de verhuurder zich op deze bepaling kan beroepen en de strekking daarvan. Aansluitend zal aan de orde komen hoe dat in de praktijk uitpakt. Alvorens daar nader op in te gaan is het van belang om vast te stellen dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op grond van wanprestatie slechts kan geschieden door de rechter. Op grond van artikel 7:231 lid 3 BW kan hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. De reden dat het niet mogelijk is om huurovereenkomsten zonder tussenkomst van de rechter buitengerechtelijk te ontbinden op grond van wanprestatie van de huurder, is gelegen in het feit dat de huuropzeggings- en ontruimingsbescherming niet buiten de rechter om door middel van een ontbinding op grond van wanprestatie mag worden doorkruist. 1 Artikel 7:231 lid 2 BW vormt hierop dus een uitzondering omdat de huurovereenkomst door een enkele verklaring van de verhuurder buitengerechtelijk kan worden ontbonden. 1 Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 6, p. 37 (Note naar aanleiding van het verslag). nummer 5 pagina 7

2 TX Wanneer van toepassing? Uit de tekst van artikel 7: 231 lid 2 BW blijkt wanneer de verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden: 2 "De verhuurder kan de overeenkomst op de voet van artikel 267 van Boek 6 ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a van de Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 van de Woningwet is gesloten. " 3 Artikel 174 Gemeentewet voorziet in de bevoegdheid van de burgemeester om voor het publiek openstaande gebouwen te sluiten in geval van verstoring van de openbare orde. In artikel 174a Gemeentewet is die bevoegdheid uitgebreid tot een woning, een niet voor het publiek toegankelijk lokaal, of een bij die woning of dat lokaal behorend erf. De artikelen 2 of 3 Opiumwet verbieden, kort weergegeven, het telen, bereiden, verwerken, verkopen, aanwezig hebben, verhandelen en vervaardigen van in de bij die wet behorende genoemde lijst I en II opgesomde middelen. Op grond van artikel 13b Opiumwet is de burgemeester bevoegd tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen of lokalen dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven dergelijke middelen worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. Artikel 17 Woningwet geeft de burgemeester de bevoegdheid om een gebouw, open erf of terrein te sluiten bij overtredingen van voorschriften uit deze wet met betrekking tot de staat of het gebruik van dat gebouw, open erf of terrein die gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid, en er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding. Indien de verhuurder over wil gaan tot buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW zal hij altijd moeten nagaan op welke gronden de burgemeester over is gegaan tot sluiting. Is dat niet één van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde gronden dan zal de verhuurder de reguliere weg via de rechter moeten volgen om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Aangezien de eigenaar/verhuurder belanghebbende is bij het besluit om tot sluiting over te gaan, zal hij alvorens daartoe wordt besloten daarin gekend worden. Aangezien de algemene beginselen van behoorlijk bestuur de burgemeester verplichten om de rechtsgronden aan te geven waarop zijn voornemen is gebaseerd om tot sluiting over te gaan, kan de verhuurder zonder al te veel moeite vast stellen of hij zich kan beroepen op artikel 7:231 lid 2 BW. De eigenaar/verhuurder kan overigens indien hij als belanghebbende wordt aangemerkt zienswijzen en bezwaren indienen tegen het besluit en daartegen zonodig (hoger) beroep instellen. Indien daartoe gronden aanwezig zijn kan bij voorlopige voorziening schorsing van het besluit worden verzocht in afwachting van de behandeling van de bezwaren tegen het (voorgenomen) besluit. De huurder heeft uiteraard ook de mogelijkheid om langs bestuursrechtelijke weg verweer te voeren tegen de sluiting. Uit artikel 7:231 lid 2 BW en de gronden waarop het besluit tot sluiting kan worden genomen volgt dat het gaat om gedragingen in of vanuit het gehuurde die aanleiding geven tot sluiting. Dat niet de huurder doch derden die zich al dan niet met toestemming van de huurder in of rond het gehuurde ophouden is dus in beginsel van ondergeschikt belang voor de vraag of de verhuurder ge- 2 Het oude huurrecht dat gold tot 1 augustus 2003 kende in artikel 7A:I597 BW (oud) een vergelijkbare bepaling. 3 Artikel 7:231 lid 2 BW is per 1 oktober gewijzigd in verband met de invoering van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) in die zin dat met ingang van die datum niet langer wordt verwezen naar artikel 97 Woningwet, dat is komen te vervallen, maar naar artikel 17 Woningwet. Inhoudelijk heeft dat verder geen consequenties die bespreking behoeven in het kader van deze bijdrage. pagina 8 nummer 5

3 s HuurRecht rechtigd is tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. Strekking van artikel 7:231 lid 2 BW Hiervoor in de inleiding kwam al aan de orde dat artikel 7:231 lid 2 BW afwijkt van het wettelijke uitgangspunt dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak in geval van wanprestatie van de huurder slechts door de rechter kan worden ontbonden. Artikel 7:231 lid 2 BW vormt hierop een uitzondering, omdat de huurovereenkomst nadat het gehuurde door de gemeente is gesloten, door een verklaring van de verhuurder buitengerechtelijk kan worden ontbonden. De wetgever heeft het onwenselijk gevonden dat de verhuurder, nadat de gemeente het pand heeft gesloten, eerst een gerechtelijke procedure zou moeten doorlopen voordat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Als redenen daarvoor zijn door de wetgever aangevoerd dat het gehuurde niet meer kan worden gebruikt, de huurder vermoedelijk geen of nauwelijks verhaal zal bieden en het voortduren van de -huurovereenkomst onder die omstandigheden weinig zin heeft. De wetgever acht het een betere oplossing dat de verhuurder om uit deze impasse te komen zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder vindt en op grondslag van deze nieuwe huurovereenkomst opheffing van het gemeentebesluit kan vragen. 4 Kort samengevat, komt het er op neer dat met artikel 7:231 lid 2 BW beoogd wordt het mogelijk te maken dat de verhuurder na sluiting van het gehuurde door de gemeente op korte termijn tot wederverhuur kan overgaan. ook door een langs elektronische weg uitgebrachte verklaring worden ontbonden. Het Hof 's-gravenhage overwoog dat de buitengerechtelijke ontbinding niet meer kan worden ingeroepen na de duur waarvoor het gehuurde krachtens het besluit van de gemeente is gesloten. 5 De bewijslast dat de huurder de schriftelijke verklaring tijdig heeft ontvangen, rust op de verhuurder. Het is dus aan te raden, maar niet verplicht, om die per aangetekende post met bericht van ontvangst te verzenden of per deurwaardersexploot. Geen bevoegdheid om tot ontruiming over te gaan Door de buitengerechtelijke ontbinding eindigt de huurovereenkomst. Indien de huurder niet tot ontruiming overgaat, maakt hij na de buitengerechtelijke ontbinding zonder recht of titel gebruik van het gehuurde. Dat geeft de verhuurder echter nog niet het recht om het gehuurde eigenhandig te ontruimen. Om daartoe te kunnen overgaan is een rechterlijke machtiging nodig. In de praktijk zal het er dus in de regel op neerkomen dat de verhuurder alsnog een gerechtelijke procedure dient aan te spannen om een titel te krijgen voor de ontruiming. De huurder blijkt een dergelijke procedure vaak aan te grijpen om de buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder aan te vechten. Om te voorkomen dat het gehuurde wordt afgesloten door de gemeente, voordat de huurder zaken heeft verwijderd, kan worden overwogen om nadat de gemeente haar voornemen tot sluiting kenbaar heeft gemaakt direct in kort geding een voorwaardelijke veroordeling tot ontruiming te vorderen, voor het geval de gemeente daadwerkelijk tot sluiting overgaat. Schriftelijke verklaring In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat de overeenkomst op de voet van artikel 6:267 BW kan worden ontbonden. In artikel 6:267 BW is ten aanzien van de wijze van ontbinding voorgeschreven, dat die dient plaats te vinden door een schriftelijke verklaring van de daartoe gerechtigde. Indien de overeenkomst langs elektronische weg (per ) tot stand is gekomen, kan de verklaring Toetsingskader van de rechter Het komt regelmatig voor dat aan de rechter de vraag ter beoordeling wordt voorgelegd of de verhuurder een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op artikel 7:231 lid 2 BW. Voor een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW is niet vereist dat sprake is van wanprestatie van de huurder. De enkele grond dat een gemeente een besluit tot sluiting heeft genomen is reeds voldoende. 6 De rechter mag 4 Pari. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p Hof 's-gravenhage 15 juli 12005, WR 2006, 18, NJF 2006, 382 (gewezen onder het oude recht). 6 Pari. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p F. van der Hoek (T&C Huurrecht), art. 7:231 BW, aant. 3; zie ook Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008, 58 (rov 4.3.1); Hof 's-gravenhage 8 december 2009, LJN BK nummer 5 pagina 9

4 HuurRecht derhalve aan de vraag of sprake is van wanprestatie van de huurder in beginsel geen doorslaggevende betekenis toekennen. Dat de gemeente besluit tot sluiting over te gaan op één van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde gronden, behoeft overigens niet te betekenen dat sprake is van wanprestatie van de huurder. Uit de wet volgt immers geen verplichting om het gehuurde te gebruiken. 7 Een dergelijke verplichting zal echter wel vaak in de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Bovendien leidt sluiting van het gehuurde er doorgaans toe dat de huurder op enig moment de huurbetalingen gaat staken. De vraag is of aan de civiele rechter wel de bevoegdheid toekomt om de juistheid van het bestuursrechterlijke besluit tot sluiting te toetsen. Daarbij dient voorop te worden gesteld, dat indien tegen het besluit een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft open gestaan en deze rechtsgang hetzij niet, hetzij niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid, de civiele rechter van de geldigheid van het besluit dient uit te gaan. 8 Dit wordt ook aangeduid als de formele rechtskracht van besluiten. Huurders hebben met wisselend succes verweer gevoerd tegen de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder door te stellen dat zij bezwaar hebben aangetekend tegen het besluit tot sluiting of daartegen in beroep zijn gegaan en dat het besluit dus nog niet onherroepelijk is. De kantonrechter te Enschede wees in kort geding de vordering tot ontruiming af. Daartoe oordeelde de kantonrechter dat het besluit van de gemeente nog niet onaantastbaar was en dat nog niet vast stond dat de huurder werkelijk het plaatselijke coffeeshopbeleid had overtreden. Daarnaast achtte de kantonrechter van belang, dat de verhuurder in een eerdere sluiting op dezelfde gronden geen aanleiding had gezien om ontbinding en ontruiming te vorderen en het gebruik als coffeeshop (in strijd met de contractuele bestemming) al enige tijd door de verhuurder werd gedoogd. 9 De voorzieningenrechter bij de Rechtbank Utrecht oordeelde in een zaak, waarin het gehuurde op grond van artikel 13b Opiumwet was gesloten, dat de verhuurder gerechtigd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, ondanks dat de huurder had aangevoerd dat de verhuurder op de hoogte was van de handel in softdrugs en er nog procedures liepen tegen het besluit tot sluiting. Uit deze uitspraak lijkt te kunnen worden afgeleid dat de voorzieningenrechter de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure niet van belang achtte. 10 De voorzieningenrechter bij de Rechtbank Groningen overwoog echter dat de huurder geen voorlopige voorziening tegen het besluit tot sluiting aanhangig had gemaakt, had nagelaten om inzichtelijk te maken waarop zijn bezwaren tegen dat besluit berusten en geen stukken had overgelegd uit de betreffende procedure en dat hij derhalve voorshands geen aanleiding zag om aan te nemen dat het besluit niet in stand zou blijven. Uit deze overwegingen lijkt te volgen dat er wel bereidheid bestond bij de voorzieningenrechter om de mogelijk uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure in zijn oordeel te betrekken. 11 In de zaak Woningstichting De Key/Damu Horeca BV voerde de huurder aan dat het gehuurde niet als gesloten in de zin van artikel 7:231 lid 2 BW kon worden aangemerkt zolang het besluit tot sluiting nog niet onherroepelijk was geworden. Het hof Amsterdam overwoog naar aanleiding daarvan dat de rechtsgang waarop de huurder doelde een rechtsgang betrof die met voldoende waarborgen is omkleed, zodat de burgerlijke rechter niet bevoegd is zich op dat terrein te begeven. De stellingen van de huurder die betrekking hadden op de vraag of de gemeente al dan niet terecht tot sluiting was overgegaan, liet het hof daarom buiten beschouwing. Voorts oordeelde het hof dat in artikel 7:231 lid 2 BW gedoeld wordt op de feitelijke sluiting en dat uit de strekking van deze 7 HR 23 december 2005, RvdW 2006, 27, WR 2006, 26, LJN: AU HR 2 juni 1995, NJ 1997, 164, m.nt. MS, AB 1995, 542 m.nt. ThGD. 9 Ktr. Enschede 2 augustus 2000, Prg. 2000, 5523, m.nt. Abas (gewezen onder het oude huurrecht). 10 Rb. Utrecht (Voorzieningenrechter) 29 september 2004, Prg 2004/ Rechtbank Groningen (Voorzieningenrechter) 9 maart 2004, NJF 2004, 266. pagina 10 nummer 5

5 s HuurRecht bepaling volgt dat daarvoor niet noodzakelijk is dat het besluit onherroepelijk is geworden. 12 De voorzieningenrechter bij de Rechtbank Rotterdam wees de vordering tot ontruiming in kort geding af, omdat volgens hem niet viel in te zien waarom de verhuurder niet de uitslag van de bezwaar- (en eventueel beroeps-)procedure en/of een bodemprocedure bij de kantonrechter kon afwachten, aangezien de huurder de huur maandelijks voldeed en in de bestuursrechtelijke procedure het besluit tot sluiting was geschorst. Het Hof 's-gravenhage vernietigde het vonnis van de voorzieningenrechter. Daartoe overwoog het hof - gelijk aan het Hof Amsterdam - dat de bestuursrechtelijke rechtsgang met voldoende waarborgen is omkleed, zodat terzake geen taak voor het hof als burgerlijke rechter is weggelegd. Dat de huurder de huur was blijven betalen en dat in zoverre geen sprake was van een impasse - als hiervoor bedoeld - die artikel 7:231 lid 2 BW beoogt te doorbreken, liet de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te yorderen onverlet. Daarvoor behoefde naar het oordeel van het hof niet eerst de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure afgewacht te worden. 13 In een aantal van de hiervoor aangehaalde zaken beriepen de huurders zich er tevens op dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat zou leiden en/of dat de buitengerechtelijke ontbinding misbruik van recht zou opleveren (respectievelijk artikel 6:2 en 3:13 BW). Dit echter tevergeefs. Gezien de terughoudendheid die een rechter hierbij dient te betrachten, blijkt een beroep op deze bepalingen in de praktijk niet vaak succesvol. Slotsom 12 Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008, 58 (rov 4.3.1). 13 Hof 's-gravenhage 8 december 2009, LJN BK Uit het voorgaande kunnen de volgende conclusies worden getrokken. In geval van sluiting van het gehuurde op last van de gemeente op grond van één van de in artikel 7:231 lid 2 BW genoemde gronden, kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Of daarbij sprake is van wanprestatie van de huurder is in beginsel niet van belang. Alhoewel er jurisprudentie voorhanden is waaruit blijkt dat de civiele rechter rekening houdt met de eventuele (slagingskansen van een) bestuursrechtelijke procedure, lijkt uit voornoemde arresten van het Hof Amsterdam en 's-gravenhage te kunnen worden afgeleid dat de uitkomst daarvan niet behoeft te worden afgewacht. Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder zo bezien een krachtig middel om de huurovereenkomst te beëindigen. D JURISPRUDENTIE WOONRUIMTE Huuropzegging in verband met voorgenomen gebruik door de dochter van de verhuurder Mw. mr. HJ. Rossel Hof Amsterdam 21 april 2009, WR 2010, 76 Van eigen gebruik door de verhuurder kan ook sprake zijn in geval van voorgenomen feitelijk gebruik door een ander dan de verhuurder, mits daarmee het eigen belang van de verhuurder wordt gediend. Aan de eis dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen is voldaan, nu de huurder zich pas laat als woningzoekende heeft laten inschrijven, hij niet concreet heeft gereageerd op aangedragen alternatieven, niet concreet heeft aangegeven waarom hij geen passende woonruimte zou kunnen verkrijgen en niet heeft aangegeven waarom hij niet is ingegaan op initiatieven en tegemoetkomingen van de verhuurders. Belangenafweging ten gunste van de verhuurders. Casus De heer en mevrouw Moerbeek zijn sinds 1970 eigenaar van de door hen bewoonde woning. Bij een verbouwing (rond 1990) is een deel van de woning verbouwd tot een nummer 5 pagina 11