nieuwsbrief onroerend goed jaargang 2010, nr. 2

Transcriptie

1 voortgang implementatie besluit europese commissie woningcorporaties en staatssteun inhoudsopgave 1 Voortgang implementatie besluit Europese Commissie woningcorporaties en staatssteun 3 Aanpak van leegstaande bedrijfspanden aangepakt 5 De anti-kraakwet treedt in werking 6 Koopoptie van huurder vervalt door overdracht 7 Verhuiskostenvergoeding ook voor particuliere verhuurders verplicht 7 oktober 2010 corporaties en staatssteun Op 15 december 2009 heeft de Europese Commissie een besluit genomen over staatssteundossier voor woningcorporaties. Als staatssteun aan woningcorporaties wordt onder meer beschouwd: (mogelijke) sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; borging van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw; mogelijke lage grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente. toegestane staatssteun In het besluit heeft de Europese Commissie aangegeven onder welke condities staatssteun is toegestaan. Volgens het besluit is staatssteun voor corporaties toegestaan voor de zogenoemde activiteiten in het kader van een Dienst van Algemeen Economisch Belang. Het gaat daarbij om de navolgende activiteiten: De bouw en verhuur van woningen met een maximale huur van 647,53 (de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is); De bouw en verhuur van een limitatieve lijst van maatschappelijk vastgoed; Aanpalende werkzaamheden, zoals uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid van wijken en dorpen; Voorwaarde daarbij is dat tenminste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot 1 647,53 worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de ,=; Corporaties moeten maatschappelijk vastgoed Europees aanbesteden en corporaties moeten een gescheiden administratie voeren voor wat betreft de taken die met respectievelijk zonder staatssteun worden uitgevoerd. Het besluit van de Europese Commissie moet worden uitgewerkt in regelgeving. Vanaf 1 januari 2011 moet er een ministeriële regeling worden ingevoerd die regels stelt voor de woningtoewijzing (de 90%- norm) en die een omschrijving geeft van het maatschappelijk vastgoed. chaos dreigt Het besluit van de Europese Commissie stuit in Nederland op grote weerstand en onbegrip bij diverse betrokken partijen. De Tweede Kamercommissie WWI heeft op 7 oktober 2010 een twintigtal deskundigen en belanghebbenden gehoord over staatssteun aan woningcorporaties. Aedesvoorzitter Marc Calon stelde tijdens deze bijeenkomst dat er geen sprake is van een deugdelijk functionerende woningmarkt.

2 voortgang implementatie besluit europese commissie woningcorporaties en.. (vervolg) Invoering van een inkomensgrens lost daarom niets op. Er is een fundamentelere herziening nodig. Invoering op korte termijn zet niet alleen een grote groep huurders met middeninkomens buitenspel, maar belemmert ook de doorstroom. Verschillende wetenschappers vroegen aandacht voor regionale differentiatie, die volgens hen nodig is. Ik begrijp op zichzelf dat Europa een afbakening van de volkshuisvesting wenst, zei emeritus hoogleraar Volkshuisvesting Hugo Priemus, maar waar die grens moet liggen, is niet precies vast te stellen. Volgens een deel van de deskundigen en belanghebbenden leidt invoering van de regeling op 1 januari 2011 tot chaos in de uitvoering; er zijn namelijk nog veel onduidelijkheden. Uitstel van de regeling tot herziening van de Woningwet en aanpassing van de Huisvestingswet zou niet onlogisch zijn, zo werd geconcludeerd. de nieuwe minister is aan zet De Kamer betrekt de uitkomsten van de bijeenkomst van 7 oktober 2010 bij het overleg met de nieuwe minister. Dit overleg staat voor eind oktober 2010 gepland. Vervolgens is het aan die nieuwe minister om een besluit over de invoering van de regeling te nemen. Het laatste woord hierover is nog niet gezegd. Bron: Factsheet besluit Europese Commissie ten aanzien van woningcorporaties d.d. 27 september 2010 (via en nieuwsbericht Aedesnet d.d. 8 oktober 2010 (via 2

3 aanpak van leegstaande bedrijfspanden aangepakt 1 oktober 2010 In de wet Kraken en Leegstand, die op 1 oktober 2010 in werking is getreden, wordt ook ingegaan op de aanpak van langdurige, structurele leegstand van bedrijfspanden. De wetswijziging ziet niet op leegstaande woonruimten, maar alleen op bedrijfsruimten. tegengaan leegstand door wijziging leegstandwet Door aanpassing van de Leegstandwet krijgen gemeenten een nieuw instrumentarium om leegstand van vooral kantoorruimten tegen te gaan. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om een leegstandsverordening vast te stellen. Daarmee kunnen gemeenten actief de leegstand van bedrijfspanden beheren. wijzigingen in hoofdlijnen De Leegstandswet komt er na de wijziging samengevat als volgt uit te zien: De gemeenteraad kan een leegstandsverordening vast stellen; In de verordening kan de gemeenteraad delen van de gemeente aanwijzen waarin de leegstand van bedrijfspanden, die langer dan tenminste zes maanden duurt, gemeld moet worden; Wordt deze leegstand door de eigenaar niet gemeld, dan kan er een bestuurlijke boete volgen; Binnen drie maanden na ontvangst van een melding van leegstand, vindt er een gesprek plaats tussen burgemeester en wethouders en de eigenaar over het gebruik van het leegstaande gebouw; Na het gesprek kan de gemeente in een leegstandbeschikking vaststellen of het gebouw of een gedeelte daarvan geschikt is voor gebruik, zelfs tegen de wens van de eigenaar in; Indien de leegstand van een voor gebruik geschikt gebouw langer duurt dan een in de leegstandsverordening bepaalde termijn van minimaal 12 maanden, mag de gemeente een gebruiker voordragen om het lege pand te vullen; Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar verplichten om binnen een bepaalde termijn voorzieningen te treffen, als deze er toe leiden dat het pand nadien wel geschikt is om te worden gebruikt; Als de eigenaar na een voordracht van een gebruiker door burgemeester en wethouders binnen drie maanden niet zelf een gebruiker heeft gevonden, is hij verplicht de door de gemeente voorgedragen gebruiker te accepteren; Heeft de eigenaar vervolgens het gebouw niet binnen drie maanden aan deze voorgedragen gebruiker in gebruik gegevens, dan kan hem bestuursdwang of een last onder dwangsom worden opgelegd. 3

4 aanpak van leegstaande bedrijfspanden aangepakt (vervolg) effectief Of de wijziging van de Leegstandswet daadwerkelijk effect zal hebben, is de vraag. Meerdere gemeenten hebben aangegeven niet over de financiële middelen te beschikken om de wetswijziging te handhaven. Het voorgeschreven traject bevat bovendien nog veel onduidelijkheden. Zo is niet beschreven of met een door de gemeente voorgedragen gebruiker een huurovereenkomst of gebruikovereenkomst moet worden aangegaan. Ook is niet omschreven onder welke voorwaarden een overeenkomst met een gebruiker moet worden aangegaan. proactief preventief Een eigenaar doet er verstandig aan zelf zoveel mogelijk preventieve maatregelen tegen leegstand te nemen. Slaag je er als eigenaar niet in een huurder te vinden die voor een commerciële prijs het leegstaande pand wil huren, maar wil iemand het leegstaande pand wel tijdelijk in gebruik nemen, sluit dan een bruikleenovereenkomst af. Een gebruiker heeft slechts minimale bescherming, dus dient zich een huurder aan, dan kan een eigenaar snel weer zelf over het pand beschikken. In de tussentijd zal de gemeente de eigenaar niet met een ongewenste gebruiker opzadelen. Bron: Wet kraken en leegstand, (Kamerstuk ). 4

5 de anti-kraakwet treedt in werking 1 oktober 2010 Op 1 juni 2010 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Kraken en leegstand. De wet is op 1 oktober 2010 in werking getreden. Of het met de nieuwe anti-kraakwet gemakkelijker wordt om een pand te ontruimen, valt nog te bezien. hoe het was In het Wetboek van Strafrecht was opgenomen dat het kraken van een woning of gebouw dat minder dan één jaar leegstond, een overtreding opleverde. Tot vorig jaar oordeelden lagere rechters niet allemaal gelijk over het antwoord op de vraag of deze overtreding een grond opleverde om een gekraakt pand strafrechtelijk te ontruimen. Sommige lagere rechters vonden dat het wel mogelijk was. Anderen vonden dat een ontruiming door de politie niet kon, omdat door het aanhouden van een kraker zelf geen einde kon worden gemaakt aan onder andere het in de Grondwet vastgelegde huisrecht. De Hoge Raad heeft op 9 oktober 2009 de knoop doorgehakt en bepaald dat voor strafrechtelijke ontruimingen van kraakpanden zonder nadere formele wetgeving geen rechtsgrondslag bestond. Daarmee werd het voor de politie dus onmogelijk om tot strafrechtelijke ontruiming van gekraakte panden over te gaan, ook niet als deze panden waren gekraakt voordat zij een jaar leeg stonden en er dus een overtreding was begaan door de kraker. 5 hoe het is In het nieuwe artikel 551a van het Wetboek van Strafvordering is geregeld dat opsporingsambtenaren bevoegd zijn om gekraakte panden te ontruimen. Kraken wordt als misdrijf, en dus niet meer als overtreding, strafbaar gesteld. Strafbaar is ook het kraken van een pand dat langer dan één jaar leegstaat. De wachttermijn van één jaar voor het kraken van een leeg staand pand komt dus te vervallen. hoe het zal gaan Hoewel met de anti-kraakwet de indruk wordt gewekt dat de eigenaar van een kraakpand veel eenvoudiger een ontruiming kan (laten) bewerkstelligen, blijft dat de wet strafrechtelijk van aard is. Een civielrechtelijke ontruiming wordt met de wet dus niet gemakkelijker gemaakt. Zowel in het verleden, als nu is een eigenaar van een gekraakt pand afhankelijk van de medewerking van het Openbaar Ministerie (OM). Als het OM een strafrechtelijke ontruiming opportuun acht, zal de politie daartoe gemachtigd worden. Waarschijnlijk zal het OM ontruiming pas nodig achten, als sprake is van gevaar voor de openbare orde. Is dit niet aan de orde, dan is ook bepaald twijfelachtig of wel tot ontruiming op grond van het strafrecht zal worden overgegaan. ontruiming middels kort geding Als niet langs strafrechtelijke weg tot ontruiming wordt overgegaan, blijft een eigenaar aangewezen op de civiele weg van een kort geding tegen de krakers om tot ontruiming over te gaan. Het toetsingskader daarvoor is onveranderd. Met name de eis van spoedeisend belang blijft dan gelden. Heeft een eigenaar geen concrete plannen met een gekraakt pand, dan is ontruiming langs civiele weg nog niet zo eenvoudig. De anti-kraakwet verandert hier niets aan. Bron: Wet kraken en leegstand (Kamerstuk nummer ).

6 koopoptie van huurder vervalt door overdracht 23 april 2010 Op 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad zich opnieuw uitgelaten over de rechtsregel koop breekt geen huur in het kader van een huurovereenkomst met koopoptie. In 1984 werd er tussen huurder en verhuurder een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst was ten behoeve van huurder een koopoptie opgenomen. Verhuurder verkocht het pand in 1996 aan een derde, onder behoud van zijn status als verhuurder. Vervolgens werd in 2004 de huurovereenkomst opgezegd. Huurder sprak zowel de nieuwe eigenaar als de oude eigenaar (die nog steeds verhuurder is) aan tot nakoming van de koopoptie. 6 rechten en verplichtingen die overgaan De hoofdregel is dat bij verkoop door de verhuurder alleen die rechten en verplichtingen overgaan op de nieuwe eigenaar/verhuurder die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Ondanks het feit dat door de huurder geen vergoeding werd betaald voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde, oordeelde het Hof dat er sprake was van een dergelijke tegenprestatie en werd de vordering van de huurder toe gewezen. de hoge raad legt strikt uit De Hoge Raad dacht daar evenwel anders over en vernietigde de uitspraak van het Gerechtshof. De vordering van huurder afgewezen met een verwijzing naar het een belangrijke uitspraak van de Hoge Raad uit Uit dit arrest uit 2007(vindplaats: HR 15 juni 2007, NJ 2007,445) volgt dat de verkrijger van een huurpand niet gebonden is aan een koopoptie van de huurder, tenzij er sprake is van een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding (de huurprijs) ook inhoudt een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het pand ingevolge de koopoptie. Hiervan was in deze zaak geen sprake, nu door huurder zelfs niet gesteld was dat de huurpenningen ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van het gehuurde inhielden. De nieuwe eigenaar was dan ook niet gebonden aan de huuroptie. Hetzelfde gold voor de verhuurder (de oude eigenaar), omdat deze niet in staat was om zelfstandig zonder medewerking van de nieuwe eigenaar mee te werken aan levering van het pand. De vordering van huurder tegen de verhuurder was daarmee evenmin toewijsbaar. hoe dan wel Als een huurder een koopoptie in de huurovereenkomst op laat nemen en ook daadwerkelijk van deze koopoptie gebruik wil maken, is het van belang dat hij een vergoeding betaalt voor de uiteindelijke verkrijging van het pand. In de huurovereenkomst zou dan ook duidelijk moeten worden opgenomen dat naast de huurpenningen ook een vergoeding wordt betaald in het kader van de koopoptie. Op die manier zou, de redenering van de Hoge Raad volgend, een huurder met succes nakoming van deze koopoptie kunnen vorderen. Bron: Hoge Raad 26 maart 2010, LJN BK9632.

7 verhuiskostenvergoeding ook voor particuliere verhuurders verplicht 15 maart 2010 Bij een noodzakelijke verhuizing als gevolg van renovatie of sloop moeten voortaan alle verhuurders een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten verstrekken aan de huurder. De vergoeding geldt voor verhuizingen door renovatie of sloop die op of na 27 februari 2010 plaatsvinden. verhuiskostenregeling opgenomen in het burgerlijk wetboek De verhuiskostenregeling, voorheen geregeld in artikel 11 g van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh), is op 26 februari 2010 opgenomen in het Burgerlijk Wetboek (artikel 220 lid 2 en 275 van boek 7 BW). De regeling in het Bbsh is hierdoor komen te vervallen. Voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen bedroeg de bijdrage van de verhuurder tenminste Vanaf 1 maart 2010 is deze minimumbijdrage verhoogd naar De aanpassing van het bedrag is gebaseerd op een indexering met 1,2 procent; het inflatiepercentage over bij sloop en renovatie De verhuiskostenvergoeding bij renovatie en sloop gold al voor woningcorporaties. De wettelijke verplichting tot betaling van een verhuiskostenvergoeding geldt nu dus ook voor huurders van particuliere verhuurders. De regeling geldt zowel voor noodzakelijke tijdelijke verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, als voor noodzakelijke definitieve verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd. jaarlijkse verhoging Volgens het Bbsh gold dat de minister de minimale vergoeding elk jaar kan aanpassen met het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. In het nieuwe wetsartikel in het BW is opgenomen dat de minister de minimale vergoeding zal aanpassen. Dit betekent dat de minister vanaf 26 februari 2010 jaarlijks de verplichting heeft tot aanpassing van de minimale verhuiskostenvergoeding. Bron: (dossier 'onderhoud en woningverbetering) 7