Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1623a-1623o BW (woonruimte)

Transcriptie

1 Boek 7A Burgerlijk Wetboek: 1623a-1623o BW (woonruimte) BUREAU BREIJ B.V. Postbus NJ AMSTERDAM Kamer van Koophandel, nr , ter inzage gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam. Woonruimte, zelfstandige woning, woonwagen, standplaats, huurprijs Artikel 1623a. 1. De volgende bepalingen van deze afdeling zijn uitsluitend van toepassing op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, met uitzondering van die, welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De artikelen 1623b-1623f, 1623j, 1623k, eerste en tweede lid, 1623l, 1623n, derde lid en 1623o zijn voorts niet van toepassing op de huur en verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn. Op de huur en verhuur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft en waarin niet eerder aan dezelfde huurder deze of andere woonruimte is verhuurd geweest, zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst de artikelen 1623b, vierde lid, 1623c tot en met 1623f, 1623j, 1623l en 1623o niet van toepassing en is artikel 1623n, derde lid, in zoverre van toepassing dat de in dat lid bedoelde opzegging uitsluitend wordt beheerst door artikel 1623b, met uitzondering van het vierde lid van dat artikel. (HPW 2 )

2 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 2 2. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning is verhuurd, of een als woning verhuurd gedeelte daarvan, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. (HPW 1 sub a ) 3. Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woning. (BW 7A: 1623k ) 4. Onder woonwagen wordt verstaan een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst, met uitzondering van wagens die een eigen aandrijving hebben en wagens waarvoor voor het voortbewegen ervan over een weg geen ontheffing ingevolge de Wegenverkeerswet 1994 van bij of krachtens die wet gegeven voorschriften met betrekking tot verkeersregels en verkeerstekens is vereist. (HPW 1 sub b ) 5. Onder standplaats wordt verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. (HPW 1 sub c ) 6. Onder huurprijs wordt in deze afdeling verstaan het begrip huurprijs bedoeld in artikel 1, onder e, van de Huurprijzenwet woonruimte. (HW 1 lid 3 sub a ) 7. Op de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte is artikel 1612 niet van toepassing, voor zover het de verhuurder toestaat te bedingen dat de huur wordt verbroken door verkoop van het verhuurde. (BW 7A: 1624 lid 3 ) Regels voor opzegging Artikel 1623b. 1. Een overeenkomst, welke is aangegaan voor onbepaalde tijd, moet worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag. 2. In afwijking van artikel 1606 houdt de bij geschrifte aangegane huurovereenkomst van woonruimte niet van rechtswege op, wanneer de bepaalde tijd verstreken is, doch moet zij worden opgezegd. Een voor bepaalde tijd, hetzij bij geschrift, hetzij zonder geschrift aangegane overeenkomst moet worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag, doch niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.

3 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 3 3. De opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploit of bij aangetekende brief. Is ingevolge het bepaalde in artikel 1623g, eerste lid, de echtgenoot van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk worden gedaan. (BW 7A: 1627 lid 1, 1631 lid 1, 1631d lid 2; HW 28c lid 1; PW 36 lid 2 ) 4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 1623e, eerste lid, genoemde gronden is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken schriftelijk aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in de beëindiging van de overeenkomst. (BW 7A: 1623c, 1623d, 1627 lid 2, 1631 lid 2 ) 5. Bij de opzegging moeten, in afwijking in zoverre van de artikelen 1607, 1609 en 1623, de hierna omschreven termijnen in acht worden genomen. 6. Bij opzegging door de huurder is de termijn gelijk aan de tijd, welke tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. 7. Bij opzegging door de verhuurder is de termijn niet korter dan drie maanden; voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken in het genot van het gehuurde is geweest wordt deze termijn van rechtswege met een maand verlengd, tot ten hoogste zes maanden. 8. Een opzegging, die in strijd met het eerste, tweede of zesde lid is gedaan en een opzegging die op kortere termijn is gedaan dan is voorgeschreven in het zevende lid, gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn. (BW 7A: 1631 lid 1, 1631d lid 2 ) 9. Elk beding, waarbij in strijd met het zesde lid een langere opzeggingstermijn of waarbij in strijd met het zevende lid een kortere opzeggingstermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. 10. De bepalingen van dit artikel gelden niet indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. (BW 7A: 1606 e.v.; Fw 39, 238 )

4 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 4 Vordering tot beëindiging huur Artikel 1623c. 1. Een opgezegde huurovereenkomst blijft, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de datum waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder, als in het volgende lid bedoeld. (BW 7A: 1627a lid 1; HW 18 lid 1 ) 2. De verhuurder kan, indien hij zes weken na de opzegging geen schriftelijke mededeling van de huurder dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, heeft ontvangen, op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. (BW 7A: 1623b lid 4, 1627a lid 2 ) 3. De verhuurder legt aan de kantonrechter een verklaring van de huurcommissie bedoeld in artikel 2 van de Wet op de huurcommissies over, inhoudende hetzij de vaststelling dat de huurder de woonruimte niet heeft onderverhuurd, hetzij de namen en woonplaatsen van de onderhuurders, zomede alle verdere gegevens betreffende de onderhuurders, welke naar het oordeel van de commissie ter kennis van de rechter behoren te worden gebracht. (HCW 3 lid 1 sub k; HW 12 lid 1, 21 lid 1 ) 4. De verhuurder is in zijn vordering niet ontvankelijk indien hij niet de in het vorige lid bedoelde verklaring overlegt. De rechter spreekt de nietontvankelijkheid niet uit dan nadat hij de verhuurder in de gelegenheid heeft gesteld het gepleegde verzuim binnen een door hem te bepalen termijn te herstellen. (HW 21 lid 1 ) 5. Elk met de bepalingen van dit artikel strijdig beding is nietig. (BW 7A: 1623d, 1623e ) Beslissing rechter Artikel 1623d. 1. Bij zijn beslissing op de vordering bedoeld in artikel 1623c, tweede lid, neemt de rechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. (BW 7A: 1623b lid 4, 1623c lid 2, 1623e ) 2. Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst voor onbepaalde of voor bepaalde tijd wordt voortgezet. (BW 7A: 1623f ) 3. Indien de rechter de vordering toewijst, stelt hij tevens het tijdstip van de ontruiming vast. 4. Het vonnis levert een voor tenuitvoerlegging vatbare titel op.

5 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 5 Enig mogelijke gronden voor toewijzing Artikel 1623e. 1. De rechter kan de vordering slechts toewijzen: 1 indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt; (BW 7A: 1628 lid 1 sub b, 1631a lid 2 sub 1 ; HW 18 lid 2 sub a, 28d lid 4; PW 25, 39 ) 2 indien een verhuurder als bedoeld in het tweede lid een overeenkomst voor bepaalde tijd heeft aangegaan en hij uitdrukkelijk heeft bedongen, dat het gehuurde na de afloop van die termijn moet worden ontruimd, tenzij blijkt dat de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming; 3 indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik - vervreemding van de zaak niet daaronder begrepen - dat van hem, de belangen en behoeften van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en mits blijkt, dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen; (BW 7A: 1628 lid 1 sub a, 1631a lid 2 sub 2 ; HW 18 lid 2 sub b en d ) 4 indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat de Huurprijzenwet woonruimte op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de kosten, bedoeld in artikel 12, eerste lid, van genoemde wet; (HPW 19 e.v.; BW 7A: 1631a lid 2 sub 4 ; HW 18 lid 2 sub c ) 5 indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken; (BW 7A: 1623o, 1631a lid 2 sub 3, 1636, 1636b; PW 40, 51 ) 6 indien de verhuurder, in geval van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 1623a, eerste lid, derde zin, die niet binnen het in die zin genoemde tijdvak is opgezegd, aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de overeenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij voortzetting daarvan. 2. In het geval bedoeld in het vorige lid onder 2 kan het daarbedoelde beding slechts worden gemaakt door de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd en die na de afloop van de termijn waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan de woonruimte zal betrekken, door de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is en die na de afloop van de termijn waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan de woonruimte weer zal betrekken of door de verhuurder, jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na de afloop van de termijn waarvoor de huurovereenkomst wordt aangegaan de woonruimte weer te betrekken.

6 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 6 3. De rechter houdt bij de beoordeling van de vraag of andere woonruimte voor de huurder passend is, geen rekening met de bijdragen uit 's Rijks kas welke een huurder ter tegemoetkoming in de kosten, verbonden aan het genot van een woning, kan verkrijgen. 4. Voor de toewijzing van de vordering op de grond, vermeld in het eerste lid, onder 3e, is, indien ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, voorts vereist dat de verhuurder een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van die wet overlegt. 5. Een opzegging door de verhuurder, die rechtsopvolger van een vorige verhuurder is, op de grond dat hij zelf het verhuurde in gebruik wil nemen, is nietig, indien deze geschiedt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. (BW 7A: 1627 lid 2 sub b, 1631 lid 2 sub b; HW 25 lid 2; PW 43 ) 6. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het eerste lid, onder 3 en 5, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Alvorens een beslissing te geven waarin een bedrag als in de vorige zin bedoeld wordt vastgesteld, brengt de rechter zijn voornemen ter kennis van partijen en stelt hij een termijn binnen welke de verhuurder de bevoegdheid heeft de opzegging in te trekken. Indien de verhuurder van die bevoegdheid gebruik maakt, zal de rechter alleen een beslissing geven omtrent de proceskosten. (BW 7A: 1628 lid 2, 1631a lid 3 ) 7. Indien de verhuurder de overeenkomst heeft opgezegd op de grond dat hij zelf het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toegewezen, dan wel de huurder in de beëindiging van de overeenkomst heeft toegestemd, is de verhuurder jegens de huurder tot schadevergoeding gehouden, indien de wil om het verhuurde duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Artikel 1628a, tweede, derde en vierde lid is van overeenkomstige toepassing. (BW 7A: 1628a, 1631a lid 4; PW 44 ) 8. In de gevallen, bedoeld in het eerste lid, onder 1 en 4, kan de rechter, alvorens de vordering toe te wijzen de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen of het aanbod te aanvaarden. (BW 7A: 1623n lid 2, 1631a lid 5; HW 23, 23a lid 2 )

7 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 7 Nieuwe opzegging en nieuwe vordering tot beëindiging huur na verlenging Artikel 1623f. 1. Indien de rechter de huurovereenkomst verlengd heeft, kan de verhuurder nadat hij de overeenkomst heeft opgezegd overeenkomstig artikel 1623b, wederom vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Indien de overeenkomst krachtens een beslissing bedoeld in artikel 1623d, tweede lid, voor onbepaalde tijd van kracht blijft, kan de verhuurder de overeenkomst op grond van dezelfde feiten niet opnieuw binnen drie jaren, nadat de beslissing onherroepelijk is geworden, opzeggen. Als de overeenkomst verlengd is voor bepaalde tijd, kan deze vordering telkens na het tijdstip dat drie maanden voor het eind van de termijn van verlenging ligt, worden ingesteld. 2. De artikelen 1623c, 1623d en 1623e zijn van overeenkomstige toepassing. Medehuurschap van echtgenoot of geregistreerde partner van huurder Artikel 1623g. 1. De echtgenoot van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte de echtgenoot tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst vóór dan wel na het aangaan van het huwelijk is gesloten. 2. Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat de echtgenoot medehuurder werd, zijn de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk.(bw 6: 6 e.v.; 7A: 1623h lid 4, 1623i leden 4 en 5 ) 3. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder.(bw 1: 88, 89; 7A: 1623b lid 3, 1623h leden 5 en 6, 1623i ) 4. Indien de in het eerste lid bedoelde echtgenoot, hetzij ingevolge een beschikking als bedoeld in de artikel 826, eerste lid, onderdeel a, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, hetzij ingevolge onderlinge overeenstemming in verband met een verzoek tot echtscheiding of scheiding van tafel en bed, niet het gebruik heeft van de echtelijke woning, brengt dit voor de toepassing van dit artikel geen verandering in het hoofdverblijf. 5. In geval van echtscheiding of scheiding van tafel en bed kan de rechter op verzoek van een echtgenoot bepalen wie van de echtgenoten huurder van de woonruimte zal zijn.

8 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 8 6. Met een echtgenoot wordt een geregistreerde partner gelijk gesteld.(bw 1: 165, 175; 7A: 1623h lid 7, 1623i lid 4, Rv 827 lid 1, 828 ) Medehuurderschap op grond van duurzame gemeenschappelijke huishouding Artikel 1623h. 1. Indien op het gezamenlijke verzoek van de huurder van woonruimte en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk vorderen dat de kantonrechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn. (BW 7A: 1623g lid 1, 1623i lid 2 ) 2. Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in het vorige lid is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze omstandigheid levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op. (BW 6: ; BW 7A: 1623e lid 1 sub 1, 1623n ) 3. De kantonrechter wijst de vordering bedoeld in het eerste lid slechts af: a indien de persoon bedoeld in het eerste lid niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft; b indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in het eerste lid op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; c indien de persoon bedoeld in het eerste lid vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. (BW 7A: 1623i lid 3, 1635 lid 2 ) 4. Voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn de persoon die de huurovereenkomst heeft aangegaan en ieder van de personen die op grond van dit artikel medehuurder of huurder is, hoofdelijk jegens de verhuurder aansprakelijk, met dien verstande dat een medehuurder niet aansprakelijk is voor verplichtingen die reeds opeisbaar waren voordat hij medehuurder werd. (BW 6: 6 e.v.; BW 7A: 1623g lid 2, 1623i leden 4 en 5 )

9 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 9 5. De bepalingen omtrent het eindigen van de huurovereenkomst zijn op de personen bedoeld in het vorige lid afzonderlijk van toepassing, met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder. (BW 7A: 1623g lid 3, 1623i ) 6. Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing, dan zet de medehuurder in afwijking van het vorige lid de huurovereenkomst slechts voort, indien de kantonrechter dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen twee maanden na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De kantonrechter wijst de vordering slechts af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van die wet overlegt. (BW 7A: 1623i lid 4 ) 7. Ieder van de personen bedoeld in het vierde lid kan vorderen dat de kantonrechter zal bepalen dat een of meer van deze personen de huurovereenkomst met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip niet langer zullen voortzetten. De kantonrechter wijst de vordering slechts toe, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is, met dien verstande dat hij de vordering in ieder geval toewijst, indien de eiser aantoont dat de persoon waarop de vordering betrekking heeft, zijn positie van medehuurder heeft verkregen op grond van een niet mede door de eiser aan de verhuurder gedaan verzoek of van een door hem ingestelde vordering als bedoeld in het eerste lid. (BW 7A: 1623i lid 4 ) Voortzetting huur bij overlijden huurder Artikel 1623i. 1. Bij het overlijden van de huurder van woonruimte zet de medehuurder de huurovereenkomst als huurder voort. Hij kan de huurovereenkomst binnen zes maanden na het overlijden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. (BW 7A: 1623g, 1623h, 1632; HW 18 leden 3-5 ) 2. De persoon die niet op grond van het vorige lid huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, zet de huurovereenkomst voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van het vorige lid is van toepassing. Hij zet de overeenkomst ook nadien voort, indien de kantonrechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. (BW 7A: 1623h lid 1; HW 18 leden 3-5 )

10 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ De kantonrechter wijst de vordering bedoeld in het vorige lid in ieder geval af: a indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van het vorige lid voldoet; b indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst; c indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van die wet overlegt. (BW 7A: 1623h lid 3, 1635 lid 2 ) 4. Het vierde lid, de eerste zin van het vijfde lid en het zevende lid van artikel 1623h zijn van overeenkomstige toepassing. 5. Komt vast te staan, dat een persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huurovereenkomst krachtens dit artikel heeft gedaan, dan blijft hij over de tijd gedurende welke hij het genot van de woonruimte heeft gehad jegens de verhuurder aansprakelijk voor de nakoming van de huurovereenkomst die voor hem zou hebben bestaan als hij huurder was geweest. Heeft meer dan één persoon ten onrechte een beroep op voortzetting van de huurovereenkomst gedaan, dan is ieder van hen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk. (BW 6: 6; 7A: 1623g lid 2, 1623h lid 4 ) 6. Zijn er geen personen die krachtens dit artikel de huurovereenkomst voortzetten, dan eindigt deze aan het eind van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen zijn bevoegd de huurovereenkomst tegen het eind van de eerste maand na het overlijden van de huurder te doen eindigen. (BW 7A: 1611, 1632 ) 7. Van dit artikel kan niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht op voortzetting van de huurovereenkomst toekent en van de erfgenamen bedoeld in het vorige lid worden afgeweken. 8. Van artikel 1611 kan niet bij overeenkomst worden afgeweken. Onderhoudskosten in mindering op huurprijs Artikel 1623j. Indien de rechter ingevolge artikel 299 van Boek 3 de huurder machtigt bepaalde onderhoudswerken of reparatiën ten koste van de verhuurder uit te voeren, kan hij tevens, ongeacht enig andersluidend beding, bepalen of en tot welk bedrag de huurder de gemaakte kosten met de huurprijs kan verrekenen. (BW 7A: 1586, 1587, 1619 lid 3, 1634; HW 26a; PW 26 )

11 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ 11 Voortzetting onderhuur door hoofdverhuurder na beëindiging hoofdhuur Artikel 1623k. 1. De onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder. 2. De verhuurder kan binnen een half jaar nadat hij op grond van het eerste lid de onderhuurovereenkomst heeft voortgezet vorderen dat de kantonrechter zal bepalen dat de overeenkomst met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat: a de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de overeenkomst; b de onderhuurovereenkomst is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen; c in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde overeenkomst tussen hem en de huurder, niet van hem kan worden gevergd dat hij de overeenkomst met de wederpartij voortzet. 3. Ingeval van onderverhuur van woonruimte, welke al dan niet een zelfstandige woning vormt, zet degene die op grond van de artikelen 1623g, 1623h of 1623i huurder is geworden of de huurovereenkomst heeft voortgezet, als onderverhuurder de overeenkomst met de onderhuurder voort. (BW 7A: 1595 ) Ruil woonruimte, indeplaatsstelling als huurder Artikel 1623l. 1. De huurder van woonruimte die een ruil van woonruimte wenst te bewerkstelligen, kan vorderen dat de kantonrechter, ongeacht enig andersluidend beding, hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. Indien op de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, moet de eiser een ten behoeve van de voorgestelde huurder afgegeven huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van die wet met betrekking tot die woonruimte overleggen.

12 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft en dat hij deze steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen. (BW 6: 159; BW 7A: 1635; PW 49 ) Verzet tegen beschikking kantonrechter Artikel 1623m. Vervallen. (Wet van 31 januari 1991, Stb. 1991, 50, i.w.tr. 30 december 1991; wijziging kantongerechtsprocedure) Ontbinding huur op grond van wanprestatie huurder Artikel 1623n. 1. Ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, kan slechts door de rechter geschieden. (BW 6: ; BW 7A: 1623h lid 2, 1636 lid 1; PW 55 lid 1 ) 2. Alvorens de ontbinding van de huurovereenkomst uit te spreken, kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. (BW 6: 82 lid 1; BW 7A: 1596 sub 2, 1623e lid 8, 1636 lid 2; HW 23; PW 55 lid 2 ) 3. Indien de huurovereenkomst overigens krachtens een bepaling in de overeenkomst zonder opzegging zou eindigen, moet zij niettemin worden opgezegd. De artikelen 1623b-1623f vinden alsdan toepassing. (BW 7A: 1636 lid 3 ) 4. Elk met dit artikel strijdig beding is nietig. (BW 7A: 1636 lid 4 ) Ontbinding huur ter verwezenlijking bestemmingsplan Artikel 1623o. 1. Indien iemand door eigendomsovergang verhuurder van woonruimte in de zin van artikel 1623a is geworden en een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen datum.

13 BUREAU BREIJ B.V. MR R.A.M. BREIJ De huurder heeft recht op schadeloosstelling. Wanneer de huurtijd nog een of meer jaren moet duren, is de schadeloosstelling gelijk aan de huurprijs van twee jaren. Wanneer de huurtijd minder dan een jaar moet duren, is de schadeloosstelling gelijk aan de huurprijs van een jaar. Bij de berekening der schade wordt niet gelet op veranderingen, welke kennelijk zijn tot stand gebracht om de schadeloosstelling te verhogen. (BW 7A: 1623e lid 1 sub 5, 1631a lid 2 sub 4, 1636a, 1636b; PW 40, 48, 51, 52 )