1 Huurrecht is burgerlijk recht

Transcriptie

1 1 Huurrecht is burgerlijk recht 1.1 Personen Om het huurrecht goed te kunnen positioneren, is het van belang vast te stellen dat huurrecht onderdeel uitmaakt van het burgerlijk recht. Grof gezegd bestaat het burgerlijk recht dat geregeld is in het Burgerlijk Wetboek (BW) uit twee invalshoeken. De eerste invalshoek regelt de relatie tussen personen en goederen en draagt de naam vermogensrecht. De tweede invalshoek regelt de relatie tussen personen onderling en is genaamd verbintenissenrecht. Met personen worden natuurlijke personen (bestaande uit vlees en bloed) en rechtspersonen (zoals de besloten vennootschap, de vereniging en de stichting) bedoeld. Het zal duidelijk zijn dat het huurrecht onder de tweede invalshoek valt. Het huurrecht regelt immers de relatie tussen twee personen die iets huren of verhuren. 1.2 Gelaagde structuur Het BW kent een gelaagde structuur. Dat betekent dat het burgerlijk recht in dit wetboek is opgebouwd uit een aantal lagen. De eerste lagen bestaan uit een meer algemeen gedeelte, terwijl de bovenste lagen uit speciale regels bestaan. Van belang is in ieder geval vast te houden in het kader van de gelaagde structuur, dat de speciale regels voorrang hebben boven de algemene regels. Zijn er geen speciale regels, dan gelden de algemene regels. Toegepast op het huurrecht betekent de gelaagde structuur dat vooral de bepalingen uit 1

2 Boek 6 en 7 BW van belang zijn. In Boek 6 BW is het algemene verbintenissenrecht geregeld, waarvan een groot gedeelte is ingericht voor de overeenkomst. Wat dat precies inhoudt zal hieronder nader worden beschreven. Voor de systematiek van de wet is hier van belang dat in Boek 7 BW de zogenaamde benoemde overeenkomsten zijn geregeld. Benoemd houdt in dat de wetgever nadere regels heeft gesteld voor met naam en toenaam genoemde overeenkomsten, zoals de koopovereenkomst, de arbeidsovereenkomst en ook de huurovereenkomst. Dit aspect heeft tot gevolg dat partijen bij een huurovereenkomst niet alles vormvrij kunnen afspreken, zoals dat wel het geval kan zijn voor overeenkomsten die niet in de wet benoemd zijn, zoals bijvoorbeeld een samenwerkingsovereenkomst. Als vertrekpunt voor het huurrecht hebben dus de regels van Boek 6 BW onverkort te gelden, tenzij er strijd is met een afwijkende regel die genoemd is in Boek 7 BW. Het is voor de benadering van het huurrecht verstandig om goed te zijn ingevoerd in de leerstukken van Boek 6 BW. Hieronder zullen enkele onderwerpen uit Boek 6 BW de revue passeren om dit standpunt verder kracht bij te zetten. Het is overigens ook aan te raden om eens de wet door te lezen. 1.3 Boek 6 BW Zonder hier uitputtend te willen zijn, kunnen de volgende verbintenisrechtelijke bepalingen uit Boek 6 BW genoemd worden met een nadrukkelijke uitwerking in het huurrecht. Gedacht kan worden aan de algemene bepalingen over overeenkomsten (art. 6:213-6:216 BW), de bepalingen over het tot stand komen van overeenkomsten (art. 6:217-6:230 BW), de bepalingen die gaan over algemene voorwaarden (art. 6:231-6:247 BW), de bepalingen over de rechtsgevolgen 2

3 van overeenkomsten (art. 6:248-6:260 BW) en ten slotte de bepalingen over wederkerige overeenkomsten (art. 6:261-6:279 BW). 1.4 Algemene bepalingen van overeenkomsten De algemene bepalingen van overeenkomsten geven, zoals de titel al doet vermoeden, algemene regels over overeenkomsten. Zo wordt in art. 6:213 BW een definitie gegeven van een overeenkomst. Het is goed om daar eens bij stil te staan. Een overeenkomst is een meerzijdige rechtshandeling waarbij een of meer partijen jegens elkaar een of meerdere verbintenissen aangaan. Een rechtshandeling is een handeling uitgevoerd door een persoon met de bedoeling een bepaald rechtsgevolg tot stand te brengen. Voor een meerzijdige rechtshandeling is in ieder geval nodig dat er ten minste twee of meerdere personen bij zijn betrokken. Er zijn ook nog eenzijdige rechtshandelingen, maar dat zijn geen overeenkomsten. Een goed voorbeeld van een eenzijdige rechtshandeling (met een sterk huurrechtelijk raakvlak) betreft de huuropzegging. Voor het intreden van het beoogde rechtsgevolg, de beëindiging van de huurovereenkomst, is in dat kader de enkele wil van één partij bepalend. Anders gezegd: door de uiting van de wil van één partij treedt het rechtsgevolg in. Voor een overeenkomst zijn, zoals gezegd, altijd twee of meer partijen nodig. Vaak ontstaan misverstanden over de verschillen tussen meerzijdige rechtshandelingen en meerzijdige overeenkomsten. Een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling maar ook een meerzijdige overeenkomst. Er is immers de medewerking nodig van twee partijen voor de werking van deze overeenkomst. Een meerzijdige overeenkomst betekent 3

4 dat twee of meer partijen ten opzichte van elkaar meerdere prestaties moeten verrichten. Een voorbeeld van een meerzijdige overeenkomst is dus een huurovereenkomst. Een huurovereenkomst schept namelijk de verplichting aan een verhuurder om het rustig genot te verschaffen aan een huurder, terwijl een huurder normaal gesproken verplicht zal zijn te presteren richting de verhuurder in de vorm van een periodieke huurbetaling. Nog een voorbeeld van een meerzijdige overeenkomst. Een koopovereenkomst is ook een meerzijdige rechtshandeling, tevens inhoudende een meerzijdige overeenkomst. Er is immers meer dan één partij nodig voor de totstandkoming van de koopovereenkomst én deze overeenkomst roept verplichtingen in het leven voor zowel de koper als de verkoper, te weten het betalen van de koopsom respectievelijk het leveren van het verkochte goed. Om het verhaal compleet te maken volgt ook nog een voorbeeld van een meerzijdige rechtshandeling, tevens inhoudende een eenzijdige overeenkomst. Een schenkingsovereenkomst valt onder deze categorie. Er zijn immers twee of meer partijen nodig voor de totstandkoming van deze overeenkomst, maar er is maar één prestatie die moet worden verricht, namelijk datgene schenken zoals dat is afgesproken. 1.5 Het tot stand komen van overeenkomsten De art. 6:217-6:230 BW gaan over het tot stand komen van overeenkomsten. Volgens art. 6:217 BW komt een overeenkomst tot stand door een aanbod en een aanvaarding daarvan. Voor de totstandkoming van een huurovereenkomst geldt 4

5 deze bepaling ook onverkort. Een eigenaar van een woonruimte biedt een te verhuren woning aan en een geïnteresseerde daarin die bereid is de gevraagde huurprijs te bepalen aanvaardt dat voorstel, waarna de huurovereenkomst een feit is. Van belang hier is overigens te melden dat huurovereenkomsten ook mondeling tot stand kunnen komen. Een door beide partijen ondertekende schriftelijke huurovereenkomst verdient uiteraard de voorkeur maar is geen vereiste voor de totstandkoming van een huurovereenkomst. Een schriftelijke huurovereenkomst levert hoogstens een betere bewijspositie op voor het bestaan van de gemaakte afspraken. In art. 6:228 BW is een belangrijke bepaling opgenomen die in het kader van het algemene overeenkomstenrecht al voor veel jurisprudentie heeft gezorgd. Het gaat hier om het leerstuk van dwaling. Voor het huurrecht is deze bepaling nog niet erg vaak in stelling gebracht in procedures. Het is evenwel goed denkbaar dat een huurovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat met name de huurder een beroep zou kunnen doen op vernietiging van de huurovereenkomst. Het verdient aanbeveling deze bepaling in het BW eens rustig door te nemen. Gedacht zou kunnen worden aan de situatie dat woonruimte verhuurd is in een rustige buurt, terwijl naderhand blijkt dat er zeer veel overlast wordt veroorzaakt door studenten; de verhuurder wist dit maar meldt dat niet aan de nieuwe huurder. 1.6 Algemene voorwaarden In Boek 6 BW is een titel opgenomen over algemene voorwaarden (afdeling 3). Bij het aangaan van veel soorten overeenkomsten worden algemene voorwaarden gehanteerd. Voor huurovereenkomsten gebeurt dat ook vaak. Een goed voorbeeld daarvan zijn de zogenaamde ROZ-modellen 5

6 ( Voorgedrukte algemene voorwaarden worden vaak gebruikt als standaardbepalingen. Een woningcorporatie zal in de regel gebruikmaken van algemene voorwaarden. Hierdoor hoeven deze voorwaarden niet steeds opnieuw te worden opgesteld. Wel moeten de algemene voorwaarden over het algemeen bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld en moet daarnaar verwezen worden. Bedingen in algemene voorwaarden kunnen iets regelen over de contractuele verhoudingen tussen partijen, zoals over aansprakelijkheid, betaling of bijvoorbeeld over een klachtenregeling. 1.7 Rechtsgevolgen van overeenkomsten Het aangaan van een overeenkomst brengt rechtsgevolgen met zich. Die rechtsgevolgen volgen vaak ook uit hetgeen partijen zijn overeengekomen. In dat verband wordt verwezen naar art. 6:248 BW. Meer gericht op een huurovereenkomst kan dan gedacht worden aan het rechtsgevolg dat partijen zouden kunnen verbinden aan het niet ter beschikking stellen van het gehuurde in de overeengekomen periode. Gedacht zou kunnen worden aan bijvoorbeeld een schadevergoeding aan de huurder of een boete die de verhuurder aan de huurder moet betalen, mits overeengekomen. Volgens art. 6:248 BW gelden voor een overeenkomst ook de rechtsgevolgen die naar de aard van de overeenkomst het gevolg zijn van de wet, gewoonte of de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Ter toelichting hierop wordt volstaan met de opmerking dat niet alleen datgene wat partijen zijn overeengekomen tussen partijen heeft te gelden. Er zijn ook nog andere factoren die invloed uitoefenen op de uitwerking en dus ook op de rechtsgevolgen van een overeenkomst. Voor de huurrechtpraktijk wordt in dat 6

7 verband nog gewezen op art. 6:258 BW, de bepaling over onvoorziene omstandigheden. Deze bepaling is in feite een uitwerking van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Zou zich een omstandigheid voordoen waar geen van de partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst mee heeft rekening gehouden, dan is er deze bepaling die aan die situatie invulling geeft. De rechter bepaalt natuurlijk in hoeverre hieraan toepassing moet worden gegeven. 1.8 Wederkerige overeenkomsten Boek 6 afdeling 5 BW gaat over wederkerige overeenkomsten. Een wederkerige overeenkomst betekent dat elke partij een prestatie op zich neemt ter verkrijging van de prestatie die de wederpartij moet verrichten. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Afdeling 5 is daarom integraal op de huur-verhuurverhouding van toepassing. Het is zaak om als lezer van dit boek kennis te nemen van de inhoud van de bepalingen van deze afdeling. Het belang van deze afdeling wordt onderstreept door art. 6:265 BW, handelend over de ontbinding van een overeenkomst. Omdat het leerstuk van ontbinding in het huurrecht een grote impact heeft zal hieronder enige aandacht worden besteed aan deze bepaling in het licht van Boek 6 BW. Ontbinding is geregeld in art. 6:265 BW. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De praktijk leert dat bij tekortschieten in combinatie met ontbinding ook vaak gedacht wordt aan toerekenbaar tekortschieten. Het is 7

8 zelfs zo dat menig rechter in het kader van ontbinding in het vonnis opneemt dat de ontbinding is gerechtvaardigd door het toerekenbare tekortschieten. Voor de toets of ontbinding is gerechtvaardigd, is het niet noodzakelijk dat sprake is van toerekenbaar tekortschieten. Dat roept allerlei lastige vragen op die eigenlijk niet aan de orde hoeven te komen. Toerekenbaar tekortschieten is wel een vereiste voor een actie uit schadevergoeding, bijvoorbeeld gecombineerd met de nakoming of ontbinding van een overeenkomst. Iemand die zou moeten opdraaien voor schade moet natuurlijk wel wat verweten kunnen worden. Er moet bijvoorbeeld geen sprake zijn van een overmachtsituatie en schade die wordt aangericht. Voor een actie uit ontbinding is dus in beginsel slechts een tekortkoming een vereiste. Een tekortkoming is eenvoudigweg dat een partij een verplichting uit de overeenkomst niet nakomt. Ontbinding kan gezien het voorgaande vrij snel aan de orde zijn. Dat geldt zeker ook voor ontbinding in het huurrecht. Dat wordt duidelijk aan de hand van het volgende. Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst met periodiek terugkerende over en weer geldende rechten en verplichtingen. Een huurder heeft bijvoorbeeld in de regel iedere maand een huurbetalingsverplichting maar ook iedere maand het exclusieve recht op het gebruik van een zaak. Een verhuurder heeft iedere maand het recht op huurbetaling en de verplichting om het rustig genot te verschaffen van een zaak aan een huurder. In dit samenstel van over en weer geldende voortdurende rechten en verplichtingen kan gemakkelijk iets fout gaan, hetgeen een tekortkoming van een partij kan opleveren. Zoals hierboven vermeld kan dat vervolgens leiden tot ontbinding van een overeenkomst, dus ook een huurovereenkomst. Het is in dat kader belangrijk om te realiseren dat een huurovereenkomst dynamisch van aard is (duurovereenkomst), terwijl bijvoorbeeld een 8

9 koopovereenkomst statisch is (aflopende overeenkomst). De rechten en verplichtingen uit een koopovereenkomst komen allemaal samen op één moment, te weten het moment dat er geleverd moet worden. Dan moet namelijk in de regel ook de koopsom worden voldaan en daarmee is het (in beginsel) klaar met de koopovereenkomst. 1.9 Samenvatting Kennis van het burgerlijk recht is noodzakelijk om het huurrecht te kunnen positioneren. Kennis van diverse juridische begrippen is een voorwaarde om met het huurrecht aan de slag te kunnen gaan. In dat kader kunnen bijvoorbeeld de volgende begrippen genoemd worden: personen, rechtshandeling, overeenkomst en ontbinding. Na bestudering van dit boek zal de lezer zich realiseren dat menig huurrechtelijk probleem opgelost kan worden met een algemeen burgerrechtelijk leerstuk. In dit hoofdstuk zijn enkele leerstukken kort besproken. Daarbuiten zijn er diverse leerstukken uit het burgerlijk recht die hier niet benoemd zijn, maar die wel degelijk een rol spelen bij de toepassing van het hedendaagse huurrecht Vragen 1. Welke andere (buiten dit hoofdstuk om) algemene burgerrechtelijke leerstukken uit Boek 6 BW spelen een rol bij de toepassing van het huurrecht? 2. Leg uit wat moet worden verstaan onder de gelaagde structuur van het burgerlijke recht. 3. Waarom kan juist in het huurrecht ontbinding vrij snel aan de orde zijn? 9