Vastgoed Fiscaal & Civiel 2016(5) Hoe tijdelijk is de tijdelijke huurovereenkomst?

Transcriptie

1 VGFC 2016/5 Hoe tijdelijk is de tijdelijke huurovereenkomst? Vastgoed Fiscaal & Civiel 2016(5) Hoe tijdelijk is de tijdelijke huurovereenkomst? Hoe tijdelijk is de tijdelijke huurovereenkomst? BW Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. De wetgever heeft hiermee getracht de doorstroming op de huurmarkt te verbeteren en scheefwonen tegen te gaan. In de Wet doorstroming huurmarkt 2015 staan drie belangrijke wijzigingen centraal. Ten eerste het introduceren van een maximale huursom, ten tweede een periodieke inkomenstoets en als laatste de introductie van verschillende vormen van tijdelijke huur onder een aantal voorwaarden. In dit artikel wordt uitsluitend ingegaan op het laatste onderwerp; de nieuwe mogelijkheden tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten en daarmee samenhangend de verruiming van de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder. 1. Achtergrond De wetgever heeft door middel van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 willen bevorderen dat: aan de belangen van potentiële huurders op de woningmarkt beter tegemoet wordt gekomen; de (huur)woningvoorraad in Nederland efficiënter wordt gebruikt; het stelsel van tijdelijke verhuur overzichtelijker wordt. De wetgever verwacht dat de nieuwe mogelijkheid tot tijdelijke verhuur tot gevolg heeft dat partijen die eerder niet durfden over te gaan tot het verhuren van een woning dat wel gaan doen wanneer de tijdelijke verhuur goed wettelijk is verankerd en de verhuurder ook weet dat hij een woning weer eenvoudig vrij ter beschikking krijgt. Daarnaast heeft de wetgever zich gerealiseerd dat er huurders zijn die geen behoefte hebben aan jarenlange bescherming en die gebaat zijn bij beschikbare woonruimte voor korte duur. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat onder andere gedacht moet worden aan buitenlandse studenten, expats, personen die voor hun werk tijdelijk elders moeten gaan wonen en personen die door een verbroken relatie snel woonruimte nodig hebben. De mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten is echter niet beperkt tot specifieke groepen. Naast het invoeren van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur is ook het aantal doelgroepen verruimd waarvoor de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik van toepassing is. Deze verruiming wordt in de parlementaire stukken meegenomen onder de tijdelijke verhuur, terwijl het dat strikt genomen niet is. Het is alleen een variant waarbij de verhuurder een grond heeft waarop hij de huurovereenkomst op enig moment op kan zeggen. Deze doelgroepen zijn toegevoegd in de wet om woningen voor de specifieke doelgroep beschikbaar te houden en de doorstroming te bevorderen.

2 In dit artikel wordt eerst kort ingegaan op de situatie voor 1 juli Vervolgens wordt ingegaan op de nieuwe regeling van tijdelijke verhuur en de gevolgen daarvan, daarna op de uitbreiding van de opzeggingsgronden en als laatste op de wijziging van de Leegstandwet die ook is meegenomen in de wet. 2. Wetgeving voor 1 juli 2016 Uit het Burgerlijk Wetboek ( BW ) volgt dat de verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte alleen kan opzeggen op grond van een van de in de wet genoemde opzeggingsgronden en dat hij deze opzeggingsgrond in de opzeggingsbrief moet vermelden, op straffe van nietigheid. De opzegging door de verhuurder heeft bovendien niet tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt. Als de huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, dan blijft deze van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder. Art. 7:271, lid 1, BW zoals dat geldig was tot 1 juli 2016 kent wel de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Deze kon door beide partijen worden opgezegd tegen het einde van de termijn. Het was vaste jurisprudentie dat partijen ook daadwerkelijk aan de bepaalde tijd gebonden waren; tussentijds opzeggen was in beginsel niet mogelijk. Dit was slechts anders als sprake was van onvoorziene omstandigheden of van een situatie waarin de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kon worden gehouden aan de termijn. Waren partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst na een bepaalde termijn weer voor een bepaalde termijn zou worden verlengd, dan kon ook gedurende deze periode de huurovereenkomst in beginsel niet tussentijds worden opgezegd. Alhoewel dit een huurovereenkomst heet voor bepaalde tijd, is het geen tijdelijke huurovereenkomst. De huurder heeft immers huurbescherming. In art. 7:232 BW is daarnaast de mogelijkheid neergelegd van verhuur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is, waarop de huurbescherming niet of in mindere mate van toepassing is. Gebruik van deze mogelijkheid levert voor de verhuurder echter de nodige onzekerheid op. Deze categorie is ooit bedoeld voor gebruik dat echt van korte duur is, zoals de vakantiewoning en de wisselwoning. In de praktijk zien we echter dat de reikwijdte van het artikel is opgerekt, althans dat dat wordt geprobeerd. Dikwijls in combinatie met de subsidiaire stelling dat de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen recht heeft op huurbescherming, hetgeen ook een vaag kader geeft. Naast verhuur op grond van het BW kennen we uiteraard ook de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur die is geregeld in de Leegstandwet. Dit is een sterk gereguleerde vorm van tijdelijke verhuur, die nu weliswaar weer wordt uitgebreid, maar nog steeds niet heel toegankelijk is. 3. Tijdelijke huurovereenkomst vanaf 1 juli Termijn Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om echte tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor zelfstandige en onzelfstandige woningen. Het huurcontract voor bepaalde tijd voor een zelfstandige woning geldt als tijdelijke overeenkomst indien de huur is aangegaan voor een bepaalde tijd en maximaal twee jaar duurt. Voor onzelfstandige woonruimte bedraagt de termijn voor het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst maximaal vijf jaar. De wetgever heeft hierbij statushouders voor ogen gehad. De termijn van vijf jaar voor de huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte sluit aan bij de termijn van de vergunning van de statushouder. Dit betekent overigens niet dat de huurovereenkomst ook eindigt bij het einde van de vergunning. Dit staat verder geheel los van elkaar. De toepasbaarheid van de wettelijke bepaling is ook niet beperkt tot statushouders. De verwachting is dan ook dat deze tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal vijf jaar ook gebruikt zal worden voor andere groepen, zoals studenten. Partijen kunnen slechts één keer een overeenkomst voor bepaalde tijd sluiten. Een tweede overeenkomst voor dezelfde woning geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het is niet mogelijk om te stapelen

3 en aansluitende kortdurende tijdelijke overeenkomsten te sluiten. Ook als de eerste huurovereenkomst wordt afgesloten voor bijvoorbeeld een periode van negen maanden, geldt de tweede huurovereenkomst dus als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Einde door verhuurder De huurovereenkomst hoeft niet te worden opgezegd tegen het einde van de bepaalde tijd om deze te doen eindigen. Wel is de verhuurder gehouden om de huurder minimaal één en maximaal drie maanden van tevoren schriftelijk te informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Dit is geen opzegging, maar een schriftelijke kennisgeving. Hier is voor gekozen, omdat de wetgever het wel belangrijk heeft gevonden dat de huurder wordt geattendeerd op het naderende einde van de huurovereenkomst, maar dit niet mogelijk was door een opzegging. Op een opzegging door de verhuurder zijn immers art. 7:271 en 7:274 BW van toepassing en daaraan is inherent dat de huurovereenkomst niet automatisch eindigt; een formele opzegging zou dus afbreuk doen aan de tijdelijkheid. In de parlementaire stukken is wel nadrukkelijk aan de orde gekomen dat het voor de verhuurder fataal is als hij zijn verplichting tot informeren niet nakomt. De verhuurder kan het nalaten niet repareren en de rechter in principe ook niet. Het niet, of te laat, zenden van de kennisgeving heeft dus direct tot gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. 1 Alhoewel in de wet geen eisen zijn opgenomen voor de tijdelijke huurovereenkomst, doet een verhuurder die een tijdelijke huurovereenkomst wil sluiten met een huurder er wel verstandig aan om een aangepast model te gebruiken. Geadviseerd wordt in de huurovereenkomst onder andere op te nemen dat: sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst; de huurovereenkomst op de einddatum eindigt en huurder het gehuurde voor of op de einddatum moet ontruimen; huurder de huurovereenkomst tussentijds op mag zeggen; huurder geen recht heeft op huurbescherming; verhuurder de huurovereenkomst niet hoeft op te zeggen en slechts een kennisgeving hoeft te sturen. Wanneer in de huurovereenkomst bijvoorbeeld staat dat verhuurder deze moet opzeggen tegen het einde van de termijn, dan is het daardoor naar verwachting geen tijdelijke huurovereenkomst meer. Op iedere opzegging door de verhuurder is art. 7:271 e.v. BW immers van toepassing Einde door de huurder De tijdelijke huurovereenkomst kan door de huurder tussentijds worden opgezegd. De huurder moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen die gelijk is aan de betalingstermijn; opzeggen kan minimaal één maand van tevoren en maximaal drie maanden van tevoren. Over de termijn voor de tijdelijke huurovereenkomst is gediscussieerd in de Tweede Kamer. Volgens het wetsvoorstel dat aan de Tweede Kamer was voorgelegd zou de maximale termijn één jaar zijn. Dit is bij amendement gewijzigd in twee jaar. De mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst tussentijds op te kunnen zeggen is eveneens bij amendement ingevoerd. Zoals hiervoor al opgemerkt, is de doorstroom op de huurmarkt een belangrijke motivering voor het wetsvoorstel. Deze doorstroom zou juist worden belemmerd als een huurder de tijdelijke huurovereenkomst niet zou kunnen opzeggen. De huurder weet bij een tijdelijke huurovereenkomst immers dat hij moet verhuizen en moet die stap dan ook eerder kunnen zetten. Huurovereenkomsten die worden aangegaan voor een langere periode dan twee jaar voor zelfstandige woningen, respectievelijk vijf jaar voor onzelfstandige woningen, eindigen niet van rechtswege, maar

4 moeten door de verhuurder of door de huurder worden opgezegd. Voor deze huurovereenkomsten wijzigt er niets ten opzichte van de situatie zoals deze gold tot 1 juli De nieuwe wettelijke regeling heeft op dit vlak ook onduidelijkheid gecreëerd. In de praktijk werd veel gebruikgemaakt van huurovereenkomsten voor een bepaalde duur van één jaar. Op grond van art. 7:271 BW gold in dat geval dat de huurovereenkomst niet eindigde door het enkele verloop van de huurtijd. Deze huurovereenkomst kon door beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Door het gedeelte niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd was duidelijk dat beide partijen de huurovereenkomst niet tussentijds op konden zeggen. Sinds 1 juli 2016 geldt dit als naar de wetstekst wordt gekeken alleen dus nog voor huurovereenkomsten die zijn aangegaan voor een periode langer dan twee jaar voor zelfstandige woonruimte, respectievelijk vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte. Uit de verschillende parlementaire stukken blijkt dat men als uitgangspunt heeft gehanteerd dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de standaard was en zou moeten blijven. Aan de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, zoals deze veel werd gebruikt, is op een terloopse opmerking na geen aandacht besteed. Het is op dit moment niet met zekerheid te zeggen of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarbij de huurder huurbescherming heeft, maar de huurovereenkomst niet tussentijds op kan zeggen, nog stand houdt. Verhuurders die een gewone huurovereenkomst willen sluiten, maar de huurder voor een bepaalde tijd willen binden, doen er verstandig aan dit nadrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen. Dat kan bijvoorbeeld door te vermelden dat sprake is van een minimumduur en daarbij expliciet te vermelden dat de overeenkomst niet kan worden opgezegd voordat de minimumtermijn is verstreken. Ook kan worden benadrukt dat het niet de bedoeling is van partijen om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten en dat huurder bovendien gewoon huurbescherming heeft. De huurder die een huurovereenkomst sluit met een minimumduur hoeft immers niet bang te zijn dat hij aan het einde van de termijn op straat staat. Als gezegd moet de toekomst uitwijzen of deze constructie standhoudt Overgangsrecht De nieuwe wettelijke bepalingen zijn van toepassing op huurovereenkomsten die zijn gesloten op of na 1 juli Huurovereenkomsten van voor die datum vallen er dus niet onder. Het gaat om de ondertekeningsdatum van de huurovereenkomst. Op de huurovereenkomst die is ondertekend op 30 juni 2016 is de oude wettelijke regeling dus van toepassing Woningcorporaties Voor woningcorporaties is in art. 48 Woningwet een afwijkende regeling opgenomen. Gaat het om een zelfstandige daeb-woning, dan mogen woningcorporaties geen tijdelijke huurovereenkomst afsluiten, tenzij de huurder valt in een van de categorieën die zijn genoemd in de ministeriële regeling. Daarnaast mogen woningcorporaties geen huurovereenkomsten meer sluiten die naar hun aard van korte duur zijn Huurprijs Alhoewel dit artikel niet gaat over huurprijzen en het huurprijssysteem in Nederland, kan één onderdeel niet onbehandeld blijven. In de Tweede Kamer bestond de zorg dat verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst als proefovereenkomst zouden gebruiken en dit huurders zou weerhouden om hun huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. Op grond van art. 7:249 BW zoals dat gold voor 1 juli 2016, moest de huurder dit immers doen binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. OM te voorkomen dat verhuurders de tijdelijke huurovereenkomst als proefovereenkomst gaan gebruiken en om te voorkomen dat de huurder de huurprijs niet durft te laten toetsen, is art. 7:249 BW aangepast. De huurder met een tijdelijke huurovereenkomst kan de huurprijs op grond van art. 7:249, lid 2, BW laten toetsen tot uiterlijk zes maanden na afloop van een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane tijdelijke huurovereenkomst.

5 4. Uitbreiding opzeggingsgronden Naast de tijdelijke huurovereenkomst is het aantal opzeggingsgronden voor de verhuurder uitgebreid, waardoor het eenvoudiger wordt voor de verhuurder om een woning weer voor zichtzelf of een doelgroep ter beschikking te krijgen Uitbreiding van de diplomatenclausule In art. 7:274, lid 1, onderdeel b, jo. lid 2, BW is de zogenoemde diplomatenclausule opgenomen. Op grond van dit artikel kan een woning bij tijdelijke afwezigheid van de eigenaar/zittende huurder tussentijds verhuurd worden totdat de eigenaar of oorspronkelijke huurder weer terugkeert naar de woning. Op basis van de tot 1 juli 2016 geldende wettekst was dit echter slechts mogelijk voor één tussenhuur. Wanneer de tussenhuurder vertrok, was het niet mogelijk een nieuwe tussenhuurder te laten huren tot het moment van terugkeer van de eigenaar / oorspronkelijke huurder. Dit artikel is aangepast, zodanig dat verschillende tussenhuren nu dus wel mogelijk zijn. Daarnaast is aan het artikel een zin toegevoegd die verduidelijkt dat de met een tussenhuurder aanvankelijk overeengekomen termijn tussentijds, vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn, met wederzijds goedvinden kan worden verlengd Uitbreiding van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor specifieke doelgroepen Art. 7:274, lid 1, onderdeel c, BW biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik. Onder dringend eigen gebruik werd al verstaan de renovatie van een woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarnaast was een regeling opgenomen voor enkele specifieke doelgroepen, te weten gehandicapten, ouderen en studenten. Hier zijn enkele doelgroepen bij gekomen Jongeren De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen, omdat hij de woonruimte aan een jongere wil verstrekken, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: onder jongere wordt verstaan een persoon tussen de 18 en maximaal 27 jaar; de woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor een jongere; sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst moet vijf jaar zijn verstreken en die termijn kan binnen de termijn van vijf jaar worden verlengd met ten hoogste twee jaar. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond zijn verstreken; in de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de vordering wordt ingesteld, dus met de jongere, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd Promovendi Eveneens een nieuwe doelgroep vormen de promovendi. Onder dringend eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een promovendus, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: onder promovendus wordt verstaan degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in art Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek; de woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi;

6 de huurder moet op schriftelijk verzoek van de verhuurder een verklaring kunnen overleggen van de onderwijsinstelling waaruit de voorbereiding op een promotie blijkt. Dit verzoek kan de verhuurder jaarlijks doen. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen als de huurder heeft nagelaten aan dit schriftelijke verzoek te voldoen; in de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging opnieuw aan een promovendus zal worden verhuurd. De regeling voor studenten is vergelijkbaar aan die voor de promovendi, met dit verschil dat een bewijs van inschrijving aan een instelling, universiteit of hogeschool moet kunnen worden overgelegd. In de wet zijn de jongere, student en promovendus gelijk gesteld. Dit betekent dat een woning die bedoeld is voor een jongere ook mag worden gebruikt voor een student of promovendus en omgekeerd. Dit vergroot de flexibiliteit voor verhuurder Grote gezinnen Geheel nieuw in de wet is de doelgroep grote gezinnen. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen voor het verstrekken van woonruimte aan een groot gezin, indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: onder een groot gezin wordt verstaan een huishouden van de huurder dat tenminste uit acht personen bestaat; de woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen; de verhuurder kan de huurder schriftelijk verzoeken om een afschrift te verstrekken van gegevens uit de basisregistratie, waaruit blijkt dat tenminste vijf personen van dat gezin als zijnde woonachtig op het betreffende adres staan ingeschreven. Laat de huurder dit na, of blijkt uit de gegevens uit de basisregistratie dat minder dan vijf personen woonachtig zijn op het adres, dan is dit een reden om de huurovereenkomst op te zeggen; in de huurovereenkomst moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een groot gezin zal worden verhuurd. Het grote gezin is toegevoegd omdat het aantal grote woningen dat geschikt is voor grote gezinnen schaars is. Op grond van art. 7:274, lid 1, onderdeel c, BW is een van de eisen voor toewijzing van de vordering op grond van dringend eigen gebruik dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Deze eis geldt niet voor studenten, jongeren en promovendi. Studenten, jongeren en promovendi worden geacht zelf andere passende woonruimte te kunnen vinden. Bovendien weten zij nog bewuster dan andere huurders uit de doelgroepen dat het gebruik van de woning tijdelijk is. 5. Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen De Leegstandwet geeft de eigenaren van leegstaande woonruimte de mogelijkheid om deze tijdelijk te verhuren met een vergunning in afwachting van verkoop, sloop of renovatie, indien het gaat om: woonruimte in een gebouw, dat bestemd is voor doeleinden van groepsgewijze huisvesting, van verzorging of verpleging, van logiesverschaffing, van administratie of van onderwijs of voor een samenstel van twee of meer van deze doeleinden; woonruimte in te koop staande koopwoningen, mits kortgezegd nooit bewoond of hoofdzakelijk bewoond door de eigenaar; en

7 woonruimte in huurwoningen die in afwachting zijn van sloop of renovatie. De gedachte hierachter is dat leegstaande woonruimte op deze wijze zo veel mogelijk benut kan worden voor de volkshuisvesting. De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening is voldaan en verleent vervolgens de vergunning voor deze vorm van tijdelijke verhuur. Dankzij de vergunning weet de eigenaar op voorhand zeker dat de huurovereenkomst eindigt. Vanaf 1 juli 2016 is het ook mogelijk om woonruimte in een voor de verkoop bestemde huurwoning tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet. Een uitgebreide behandeling van de Leegstandwet gaat het bestek van dit artikel te buiten. 6. Conclusie Door de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is de verhuur van woningen flexibeler geworden. Het opzeggen van huurovereenkomsten voor speciale doelgroepen is eenvoudiger geworden voor verhuurders doordat extra doelgroepen onder de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik zijn gebracht. Daarnaast is het mogelijk geworden een echt tijdelijke huurovereenkomst te sluiten voor een woning. Enige alertheid van de zijde van de verhuurder is wel nodig om te zorgen dat de tijdelijke huurovereenkomst ook echt tijdelijk is. mw. mr. J.A. van Strijen Jorieke van Strijen is advocaat bij NautaDutilh en werkzaam binnen de praktijkgroep Real Estate & Infrastructure. Voetnoten: 1. O.a. Kamerstukken I, , , E, p. 7.