Welkom bij de workshop Actualiteiten huurrecht in wet en praktijk. Azize Eksen Ingrid Warfman Advocaten huurrecht 11 april 2017

Transcriptie

1 Welkom bij de workshop Actualiteiten huurrecht in wet en praktijk Azize Eksen Ingrid Warfman Advocaten huurrecht 11 april 2017

2 3.008 winkelfilialen werknemers

3

4 Ontwikkelingen retail; huurrechtelijke bril Wet Doorstroming huurmarkt. Wet aanpak woonoverlast. Wet verhuurdersheffing. Arrest Hoge Raad februari 2017; leegstandschade verhuurder ingeval faillissement huurder.

5 Het retaillandschap Verschillende factoren die verandering teweeg brengen Economische crisis. Gedrag consument verandert. Online aankopen. Concurrentie buitenland.

6 Het retaillandschap Huidige trends en ontwikkelingen Full service winkelcentrum. Beleving. Wifi-tracking/I-beacons.

7 Het retaillandschap Gevolgen voor huurrelatie. Verhuur; meer dan stenen. Gezamenlijke onderneming. Omzethuur - passantenhuur?

8 Het retaillandschap Inhoud huurovereenkomst Flexibiliteit. Huurovereenkomst regelt het gebruik maar ook: - Delen van informatie. - Wijze van exploitatie (marketing, volgen van consumenten, speciale aanbiedingen, assortiment).

9 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Tijdelijke huurcontracten a. Uitbreiding van de specifieke categorieën van dringend eigen gebruik. b. Uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen. c. Aanpassing en verruiming van de diplomatenclausule. d. Introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren

10 Tijdelijke verhuur woonruimte Einde na verstrijken termijn van maximaal 2 jaar (zelfstandige woonruimte) of 5 jaar (onzelfstandige woonruimte). Schriftelijke kennisgeving (3 tot 1 maand voor het einde). Nalaten: onbepaalde tijd en huurbescherming Huurder mag tussentijds opzeggen. Contractuele afwijking niet mogelijk. Verhuurder kan tussentijds niet opzeggen. Inschrijfduur huurder blijft behouden.

11 Tijdelijke verhuur woonruimte Huurder kan tussentijds opzeggen dus.. Verwarring in verhuurpraktijk over de overeenkomst voor onbepaalde tijd met minimale huurtermijn. Tip: bedoeling van partijen expliciet overeenkomen De joker kan eenmaal worden ingezet bij dezelfde huurder, ook al wordt voor minder dan 2/5 jaar gecontracteerd

12 Tijdelijke verhuur woonruimte Art. 48 lid 1 Woningwet: toegelaten instelling (corporatie) mag geen gebruik maken van de tijdelijke verhuur bij de verhuur van DAEB-woningen (sociale woningen). Behoudens voor de doelgroepen genoemd in art. 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 Let op: bij deze doelgroepen ook geen 7:232 lid 2 BW meer, alleen 271

13 Wet Aanpak Woonoverlast Inwerkingtreding 1 juli Artikel 151d Gemeentewet. Bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing burgemeester (zowel huur- als koopwoningen).

14 We kennen al: Civielrechtelijke gedragsaanwijzing: Vrijwillige gedragsaanwijzing: art. 7:900 BW vaststellingsovereenkomst (evt. met contractuele boete art. 6:91 BW). Onvrijwillige gedragsaanwijzing door de rechter.

15 Wijziging verhuurderheffing Inwerkingtreding 1 april Heffingsvermindering. Inwerkingtreding 1 januari Vrijstelling voor verhuurders < 51 woningen.

16 Faillissement huurder Gevolgen faillissement Art. 37 Faillisementswet; drie maanden opzegtermijn. (Leegstand)schade verhuurder.

17 Faillissement huurder Praktijk Bankgarantie: bank staat onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant voor alle schade aan de zijde van verhuurder als gevolg van faillissement van huurder.

18 Faillissement huurder Belangwekkend arrest Hoge Raad Hansteen/Verwiel q.q. (HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:278) Verhuurder mag leegstandschade claimen onder de bankgarantie. Betekent dit het einde van de bankgarantie zoals we die nu kennen?

19 Kortom Gemeente / Verhuurder / huurder: Verhuurder: Gemeente: Bank: Meer samenwerking Versteviging positie Meer mogelijkheden Let op!

20 Contact Azize Eksen T M E azize.eksen@kienhuishoving.nl Ingrid Warfman T M E ingrid.warfman@kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus AC Enschede T +31(0) F +31(0)

21