De Wet doorstroming huurmarkt 2015 en haar consequenties voor het eindigen van de huur

Transcriptie

1 Masterscriptie Privaatrecht: Commerciële rechtspraktijk De Wet doorstroming huurmarkt 2015 en haar consequenties voor het eindigen van de huur Inleverdatum : ** Scriptiebegeleider : Dhr. dr. drs. G.J.P. de Vries Tweede beoordelaar : Mw. mr. Y.A. Bos Schrijver : A. (Alex) Walda Postadres : ** Telefoonnummer : ** adres : ** Studentnummer : **

2 Inhoudsopgave Pagina Abstract 4 Inleiding 5 Hoofdstuk 1 De huidige regeling inzake het einde van de huur van woonruimte 1.1 Begrip woonruimte Verhuurder kan nauwelijks om opzegging huurovereenkomst heen Geen goed huurder Tussenhuur of diplomatenclausule Dringend eigen gebruik Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst Geldend bestemmingsplan Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet 13 Hoofdstuk 2 Initiatiefwetsvoorstel tot aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren 2.1 Aanleiding Overwegingen Middel Inwerkingtreding 16 Hoofdstuk 3 Wetsvoorstel Wet doorstroming huurmarkt Aanleiding Overwegingen Middel Amendementen Samenhang wetsvoorstellen Schouten en Blok Verdere behandeling 22 Hoofdstuk 4 De kern van de Wet doorstroming huurmarkt Hoofdstuk 5 Waarom worden de opzeggingsgronden wegens dringend eigen gebruik aangevuld? 5.1 Aanvulling opzeggingsgronden middels campuscontracten Aanvulling opzeggingsgronden in de nieuwe wet 26 Hoofdstuk 6 Wat zijn de consequenties van de nieuwe wet voor de bescherming van een huurder? 6.1 Huurbescherming onder de oude wet 27 2

3 6.2 Huurbescherming onder de nieuwe wet Besluit 29 Conclusie 31 Bronnenlijst 33 Bijlage: De Wet doorstroming huurmarkt

4 Abstract De woningmarkten in grote steden zijn overspannen. Dit heeft tot gevolg dat de doorstroom op de huurmarkt op dit moment slecht is. Dit constateerde Tweede kamerlid Schouten ook en zij heeft begin 2015 een initiatiefwetsvoorstel ingediend om het toetreden van jongeren tot de huurmarkt te vergemakkelijken. Ook minister Blok constateerde de problematiek op de huurmarkt en kwam eind 2015 met een meer omvattend voorstel tot wijziging van de wet. Beide wetsvoorstellen zijn uiteindelijk in een aangepaste vorm in het Burgerlijk Wetboek opgenomen en deze nieuwe wet is op 1 juli 2016 in werking getreden. De nieuwe wet heeft onder meer tot gevolg dat meer vormen van tijdelijke huur ontstaan en dat de manier waarop een huurovereenkomst eindigt gaat veranderen. Dit heeft mij tot de volgende onderzoeksvraag bewogen: Wat zijn de consequenties van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 voor het eindigen van de huur? Om tot beantwoording van de onderzoeksvraag te komen ben ik begonnen met het beschrijven van de huidige regels omtrent het eindigen van huur van woonruimte. Daarna ben ik dieper ingegaan op de beide wetsvoorstellen en wijzigingen in deze wetsvoorstellen. Vervolgens heb ik een overzicht van de nieuwe (voor deze scriptie relevante) wetsartikelen geschreven. Verder geef ik nog een reactie op de veranderingen en kom ik in de conclusie toe aan beantwoording van de onderzoeksvraag. Uit deze literatuurstudie blijkt dat veel wijzigingen gaan plaatsvinden. Op grond van de wet is het voor de verhuurder voortaan mogelijk een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor maximaal twee jaar welke van rechtswege eindigt. Deze vorm van tijdelijke huurovereenkomst wordt woningcorporaties verboden te gebruiken. Ook kan de verhuurder zijn woonruimte voortaan bestemmen voor jongeren, promovendi of grote gezinnen. Voldoen zij niet meer aan de wettelijke definitie van de categorie, kan hen voortaan de huur worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de verhuurder. Daarnaast wordt het gebruik van de diplomatenclausule uitgebreid en tot slot wordt tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet in meer gevallen mogelijk. De conclusie van deze scriptie luidt dat de nieuwe wet grote invloed heeft op de manier waarop een huurovereenkomst eindigt. Er ontstaan meer mogelijkheden van tijdelijke verhuur. De bescherming van de huurder wordt hiermee ingeperkt. 4

5 Inleiding De woningmarkten in grote steden zijn overspannen. 1 Zowel huurwoningen als koopwoningen zijn in de grote steden lastig te bemachtigen en de prijzen zijn hoog. Voor studenten die een studie volgen in een bepaalde stad is het soms niet mogelijk daar ook woonruimte te huren door het gebrek aan woningen, lange wachtlijsten en hoge huurprijzen. Ook voor jongeren of starters 2 is het om deze redenen moeilijk om woonruimte te vinden. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning 3 dient men in sommige gevallen jaren op een wachtlijst te staan. Huren in de vrije sector is voor jongeren vaak een te kostbare aangelegenheid en om diezelfde reden is het kopen van een huis vaak ook geen optie. Tweede kamerlid C.J. Schouten (ChristenUnie) constateerde dit probleem ook en heeft derhalve op 20 februari 2015 een initiatiefwetsvoorstel ingediend om het toetreden van jongeren tot de huurmarkt te vergemakkelijken. 4 In het kort komt het wetsvoorstel erop neer dat de mogelijkheid voor een verhuurder om een huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik wordt aangevuld met de mogelijkheid een zogenaamd jongerencontract aan te gaan. Dit betreft een huurovereenkomst voor vijf jaar, waarna een woning verlaten dient te worden. Schouten tracht op deze wijze de huurmarkt voor jongeren toegankelijk te maken en de doorstroming te bevorderen. Minister S.A. Blok (VVD) constateerde ook problemen op de huurmarkt en heeft in december 2015 een wetsvoorstel tot herschikking en uitbreiding van de regelgeving met betrekking tot tijdelijk (ver)huren ingediend. 5 Deze regels zijn een aanvulling op het wetsvoorstel van Schouten, aldus minister Blok. Ook bevat zijn wetsvoorstel een uitbreiding van de categorieën huurders waarmee een tijdelijke huurovereenkomst kan worden afgesloten. Daarnaast wordt middels dit wetsvoorstel mogelijk gemaakt dat een tijdelijke huurovereenkomst overeengekomen kan worden voor de duur van maximaal één jaar welke daarna van rechtswege eindigt. Tot slot wordt tijdelijke verhuur met gebruik van de diplomatenclausule uitgebreid en wordt tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet verruimd. Deze regels zijn ook ontworpen om de doorstroom op de huurmarkt te bevorderen en de flexibiliteit te verhogen. Beide wetsvoorstellen zijn tijdens het schrijven van deze scriptie (in een iets gewijzigde vorm en ordening) aangenomen en in werking getreden op 1 juli Deze wet wordt aangehaald als Wet doorstroming huurmarkt 2015, hierna de nieuwe wet. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd zijn op dit moment de standaard. 6 Slechts in een beperkt aantal gevallen is tijdelijke verhuur mogelijk. De nieuwe wet maakt het in veel meer gevallen mogelijk een huurovereenkomst vanuit de verhuurder op te zeggen en zelfs om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan welke van rechtswege eindigen. 1 Kamerstukken II 2014/2015, 34156, nr.3, p Hieronder versta ik afgestuurde jongeren aan het begin van hun werkende leven. 3 Sociale huurwoning: huurwoningen met maximale huurprijzen en huurprijsverhogingen, speciaal voor mensen met een lager inkomen. 4 Dossier 34156: Voorstel van wet van het lid Schouten tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Huisvestingswet 2014 en de Woningwet (aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren). 5 Dossier 34373: Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015) 6 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr. 3, p. 4. 5

6 Rechtsbescherming voor een huurder is altijd erg goed geweest maar wordt nu aangetast. De mate waarin dit wordt aangetast is een interessante vraag en heeft mij tezamen met het voorgaande tot de volgende onderzoeksvraag bewogen: Wat zijn de consequenties van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 voor het eindigen van de huur? De nieuwe wet bevat veel meer wijzigingen van de huidige regels, onder andere met betrekking tot huurprijzen. Deze bepalingen zijn echter meer politiek dan juridisch interessant en zullen derhalve buiten beschouwing worden gelaten. Mijn onderzoek is een literatuurstudie geworden en zal gebaseerd worden op het Nederlandse huurrecht (met name titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek), de beschikbare literatuur, kamerstukken, een deel wetsgeschiedenis en relevante jurisprudentie. Om tot beantwoording van de onderzoeksvraag te komen zal ik beginnen met het schetsen van de huidige regels omtrent het eindigen van huur van woonruimte. Daarna zal ik dieper ingaan op de beide wetsvoorstellen als aanvankelijk gepresenteerd. Vervolgens volgt een samenvatting van relevante bepalingen van de uiteindelijke wet die per 1 juli 2016 in werking is getreden. Een reactie op de nieuwe wet volgt en in de conclusie zal ik antwoord geven op de onderzoeksvraag. In de bijlage treft u tot slot de relevante bepalingen uit de nieuwe wet aan. 6

7 Hoofdstuk 1 De huidige regeling inzake het einde van de huur van woonruimte 1.1. Begrip woonruime De huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst neergelegd in artikel 7:201 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW). Huur is volgens artikel 7:201 lid 1 BW de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan een huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te geven en de huurder zich verbindt een tegenprestatie te verrichten. De huurovereenkomst die woonruimte betreft is meer bijzonder en neergelegd in de artikelen 7:232 e.v. BW. Artikel 7:233 BW geeft een definitie van woonruimte: Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Vereist is dat het gaat om de huur van een reeds gebouwde zaak. Verder moet deze zaak onroerend zijn, dat wil zeggen dat de zaak duurzaam met de grond verenigd moet zijn. Niet vereist is een vaste verbinding met de grond, maar wel dat de zaak naar haar aard en inrichting bestemd is om duurzaam te blijven. 7 Deze definitie is van belang omdat huurder van bijvoorbeeld een stuk grond of een ligplaats geen beroep kan doen op huurbescherming Verhuurder kan nauwelijks om opzegging huurovereenkomst heen Wonen is een van de eerste levensbehoeften van een mens en wordt daarom door de wetgever goed beschermd. Deze bescherming moet ervoor zorgen dat een zwakkere partij, de huurder, wordt beschermd tegen willekeur van de verhuurder en zodoende niet zonder woonruimte komt te zitten. Om deze reden is het voor een verhuurder niet eenvoudig om door hem verhuurde woonruimte weer tot zijn beschikking te krijgen. 9 Behoudens het geval dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte naar zijn aard van korte duur is 10 (art. 7:232 lid 2 BW) of verhuur op basis van de Leegstandwet is bedongen, eindigt een huurovereenkomst nooit zonder reden. Met uitzondering van gevallen van beëindiging met wederzijds goedvinden of ontbinding op grond van een tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verbintenissen, kan de verhuurder de huur slechts beëindigen door middel van opzegging en wel ongeacht of de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde of bepaalde tijd (artikel 7:721 lid 1 en 2 BW). Dit laatste houdt derhalve in dat een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld zes maanden niet van rechtswege eindigt na het verstrijken van de termijn van zes maanden. 11 Opzegging door de verhuurder is slechts mogelijk in een bepaald aantal in de wet limitatief omschreven gevallen, te weten: - Huurder gedraagt zich niet als een goed huurder (artikel 7:274 lid 1 sub a BW); 7 Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478 (Portacabin). 8 Sengers e.a. 2015, p Winter-Bossink 2003, p Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de verhuur van vakantiewoningen voor een korte periode. 11 Zie hoofdstuk 4 voor nieuwe regels hieromtrent. 7

8 - Er is tussenhuur overeengekomen (artikel 7:274 lid 1 sub b BW); - Er is sprake van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW); - Huurder gaat niet akkoord met een redelijk aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst (artikel 7:274 lid 1 sub d BW); - Verhuurder zegt de huurovereenkomst op in verband met het verwezenlijken van een bestemmingsplan (artikel 7:274 lid 1 sub e BW); - Er is sprake van hospitahuur en de verhuurder heeft grotere belangen dan de huurder (artikel 7:274 lid 1 sub f BW). Deze opsomming is limitatief, andere opzeggingsgronden met betrekking tot woonruimte bestaan niet. De opzeggingsgronden worden hierna uitgebreider besproken. Ook gelden diverse vormvoorschriften voor de opzegging door de verhuurder. Zo is hij verplicht de gronden van de opzegging te vermelden (dit volgt uit artikel 7:271 BW). Zonder deze gronden is een opzegging nietig (artikel 7:271 lid 4 BW). Ook dient de verhuurder in zijn (aangetekende) opzeggingsbrief het verzoek aan de huurder te doen binnen zes weken te reageren op zijn brief. Deze vormvoorschriften zijn opgenomen om de huurder een geruime tijd te geven te beslissen of hij akkoord is met de opzegging dan wel een oordeel te vormen over zijn kansen bij de rechter. 12 Deze regels zijn van dwingend recht en hier kan niet van worden afgeweken op grond van artikel 7:271 lid 7 BW. Wordt hier wel van afgeweken zijn deze afwijkende bepalingen nietig. Zoals eerder genoemd moet de verhuurder bij het opzeggen van een huurovereenkomst de gronden voor de opzegging vermelden. Dit geldt niet voor een huurder. Deze hoeft slechts aan te geven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en het tijdstip waarop hij de huurovereenkomst wil beëindigen. 13 De opzegging door de verhuurder is slechts geldig wanneer een van de opzeggingsgronden in artikel 7:274 lid 1 BW gebruikt wordt. Deze opzeggingsgronden zijn de zogenaamde wettelijke redenen en zijn ontworpen in het kader van huurbescherming. Dit is een uitzondering op het beginsel van contractsvrijheid: de verhuurder heeft een (wettelijke) reden nodig om een overeenkomst op te zeggen. Wanneer de verhuurder een huurovereenkomst opgezegd heeft en de huurder hiermee niet akkoord gaat, kan de verhuurder opzegging vorderen bij de rechter (artikel 7:272 lid 2 BW). De huurovereenkomst blijft in beginsel van kracht tot een rechter onherroepelijk heeft beslist over de vordering tot opzegging van de huurovereenkomst. De rechter kan de vordering slechts toewijzen op grond van de eerdergenoemde gronden uit artikel 7:274 lid 1 BW Geen goed huurder Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich als een goed huurder te gedragen. De verhuurder heeft de mogelijkheid een huurovereenkomst op te zeggen als de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt op grond van artikel 7:274 lid 1 sub a BW. Blijkens de wetsgeschiedenis is deze bepaling opgenomen om de verhuurder te beschermen en een extra mogelijkheid te geven de huur op te zeggen naast ontbinding wegens 12 De Jonge 2004, p Kloosterman e.a. 2014, p

9 wanprestatie. 14 De wet geeft verder geen invulling aan het begrip goed huurder. Niet ieder slecht huurderschap is een voldoende grond voor opzegging. De tendens die de jurisprudentie heeft gevormd is dat het vooral afhangt van de omstandigheden van het geval. 15 Een huurder gedraagt zich niet als goed huurder wanneer hij bijvoorbeeld structureel overlast veroorzaakt 16, schade veroorzaakt 17 of een huurachterstand laat ontstaan. 18 Uiteraard is niet iedere vorm van bijvoorbeeld overlast meteen gegronde reden de overeenkomst op te zeggen. Naarmate de overlast erger is zal een vordering eerder worden toegewezen. 19 Een vordering van de verhuurder tot opzegging wegens slecht huurderschap wordt ook geregeld afgewezen. Als een rechter de huurovereenkomst wil beëindigen op grond van slecht huurderschap wordt op grond van artikel 7:274 lid 6 BW nog een terme de grâce 20 gegeven. De huurder kan in die periode alsnog aan zijn verplichtingen voldoen. Deze terme de grâce is wederom een voorbeeld van huurbescherming: een huurder waarvan vaststaat dat hij geen goed huurder is krijgt een tweede kans zich alsnog als een goed huurder te gaan gedragen Tussenhuur of diplomatenclausule Als bedongen is dat de huurovereenkomst slechts tussenhuur betreft levert dit volgens artikel 7:274 lid 1 sub b BW ook een wettelijke grond op voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit wordt uitgesloten op het moment dat de verhuurder hier geen belang meer bij heeft. Een belangrijk vereiste aan deze vorm van huurovereenkomst is de opname van het zogenaamde ontruimingsbeding. In de huurovereenkomst moet expliciet worden opgenomen dat de verhuurder na afloop van de huurtermijn weer terug wil keren in de woning. De huur loopt niet automatisch af aan het einde van de overeengekomen huurtermijn, de verhuurder dient de huur op te zeggen. Opzegging op deze grond is ten nadele van de verhuurder beperkt en alleen mogelijk in drie gevallen. Allereerst kan dit op grond van artikel 7:274 lid 2 sub a BW als de verhuurder de woonruimte niet zelf heeft bewoond en evenmin eerder verhuurd, maar deze na afloop van huurovereenkomst zelf wil betrekken. Daarnaast kan dit op grond van artikel 7:274 lid 2 sub b BW als de verhuurder zelf de bewoner is van de woonruimte en na afloop van de huurovereenkomst de woonruimte zelf weer wil betrekken. 21 Een veelgebruikt voorbeeld om dit type huurovereenkomst te illustreren is die van een verhuurder die diplomaat is en voor een paar maanden elders gaat wonen. De diplomaat wil graag na zijn uitzending weer zijn eigen huis betrekken en heeft daartoe een tijdelijke verhuurovereenkomst met een huurder gesloten. Deze beëindigingsgrond wordt daarom ook wel tussenhuur of de diplomatenclausule genoemd 22. Tot slot bestaat op grond van artikel 7:274 lid 2 sub c BW de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst op te zeggen op grond van het recht op terugkeer voor een vorige huurder. 14 Bockwinkel 1991, p De Jonge 2013, p Gerechtshof Leeuwarden 12 mei 2015, ECLI:NL:GHARL:2015: Gerechtshof s-hertogenbosch 9 mei 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014: Gerechtshof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015: Rossel 2007, p Dozy 2008, p Een voorbeeld van toepassing van een beding verhuurder om terug te kunnen keren: Kantonrechter Haarlem 17 maart 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BP Dozy 2008, p

10 Dringend eigen gebruik De meest besproken opzeggingsgrond betreft die van de opzegging wegens dringend eigen gebruik, als bepaald in artikel 7:274 lid 1 sub c BW: indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen. De verhuurder moet bij gebruik van deze opzeggingsgrond aantonen dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Voorwaarde hierbij is wel dat het belang van de verhuurder zwaarder moet wegen dan dat van de huurder en het moet aannemelijk zijn dat vervangende woonruimte beschikbaar is. Zoals de bepaling stelt is verkoop van de woonruimte geen gegronde reden. Deze bepaling is expliciet opgenomen zodat een verhuurder geen huurovereenkomst op kan zeggen omdat hij de woonruimte wil verkopen tegen een hogere prijs. Door het beginsel koop breekt geen huur van artikel 7:226 BW is een woning met daarin een huurder economisch gezien minder aantrekkelijk. Dit is een voorbeeld van bescherming van de huurder ten nadele van de verhuurder. Dringend Wanneer sprake is van dringend is door de jurisprudentie vormgegeven. Het begrip dringend moet worden beoordeeld naar objectieve maatstaven. 23 De rechtspraak legt het begrip ruim uit. 24 Ook toekomstige redenen kunnen dringend zijn en deze hoeven niet te bestaan op het moment dat de belangenafweging plaatsvindt. 25 Zie in dit verband ook HR 18 juni 1999, NJ 2000, 32. In deze zaak verhuurde een echtpaar een bungalow. Zelf woonden zij in een grote boerderij. Het echtpaar wilde de huurovereenkomst van de bungalow opzeggen ten einde deze zelf te kunnen gaan bewonen. Als reden voor de opzegging gaven zij de gezondheid van de vrouw aan. Daarnaast betoogde het echtpaar dat het in de lijn der verwachtingen lag dat ook de gezondheid van de man achteruit ging. Dit is door de Hoge Raad gehonoreerd. Onder meer uit dit arrest blijkt nogmaals dat het begrip ruim uitgelegd wordt. Eigen gebruik Het begrip eigen van dringend gebruik slaat op de persoon van de verhuurder zelf, maar ook op zijn eigen belang. 26 Dit eigen belang betekent niet dat de verhuurder de woonruimte ook daadwerkelijk zelf moet gaan gebruiken. 27 Vaak wordt deze opzeggingsgrond gebruikt als de verhuurder de woning graag zelf wil gaan bewonen zoals in ook de rechtszaak als hierboven geschetst. Ook wordt de opzeggingsgrond gebruikt om woonruimte vrij te maken voor bijvoorbeeld kinderen van de verhuurder. Dit wordt niet gehonoreerd als de verhuurder niet daadwerkelijk een eigen belang heeft. 28 Dit eigen belang zou bijvoorbeeld kunnen zijn als zijn eigen woonruimte te klein is voor de verhuurder en zijn kinderen. Is er geen eigen belang van 23 De Jonge 2004, p Sengers e.a. 2015, p De Jonge 2004, p Aldus de Hoge Raad 9 december 1983, NJ 1984, Dozy 2008, p Gerechtshof Amsterdam 2 december 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BI

11 de verhuurder komt de rechter niet aan een belangafweging toe. 29 Is dit belang er wel, kan de rechter overgaan tot het oordelen over welke belangen zwaarder wegen, die van de verhuurder of huurder. Belangenafweging Wanneer vast staat dat van dringend gebruik sprake is zal de rechter belangen gaan afwegen. De verhuurder moet de woonruimte zo dringend nodig hebben dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (artikel 7:274 lid 1 sub C BW). Zoals reeds eerder geconcludeerd worden alle belangen meegewogen. Belangen kunnen van bijvoorbeeld economische aard zijn, leeftijd gerelateerd of hechting met een woning. 30 De verhuurder kan beperkt invloed uitoefenen op de belangenafweging. Het aanbieden van verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder kan bevorderen dat een belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt. 31 Andere passende woonruimte Op grond van de slotzin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW dient de huurder passende woonruimte te kunnen verkrijgen als sprake is van een opzegging wegens dringend eigen gebruik. Opvallend is dat de wet spreekt van passende woonruimte, niet van soortgelijke woonruimte. Door de rechtspraak is bepaald dat verschillen in grootte, huurprijs, ligging en/of soort woning geen bepalende factoren zijn. 32 Het is een flexibel begrip waarbij de rechter een grote mate van vrijheid heeft bij het waarderen. 33 Ook hier kunnen persoonlijke omstandigheden van de huurder een rol spelen. In de procedure moet blijken dat genoeg aanbod beschikbaar is, een concreet aanbod is echter niet nodig. 34 Op grond van de slotzin van artikel 7:274 lid 3 BW mag een rechter geen rekening houden met het feit of een bepaalde woonruimte in aanmerking komt voor een bijdrage van het Rijk. Een voorbeeld hiervan is een maandelijkse bijdrage in huurkosten van het Rijk voor minder vermogenden: de huurtoeslag. Specifieke wettelijke gronden voor een beroep op dringend eigen gebruik Artikel 7:274 lid 3 sub a BW geeft aan dat onder dringend eigen gebruik in elk geval kan worden verstaan: renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Een voorbeeld hiervan is de sloop of renovatie van woonruimte om een nieuw complex neer te zetten en daarmee te streven naar sociale verbeteringen. 35 Ook de renovatie van een oud pand zou een voorbeeld kunnen zijn van toepassing van deze bepaling. De verhuurder heeft er immers groot belang bij dat zijn woning die aan renovatie toe is daadwerkelijk gerenoveerd kan worden om zo verval en (financiële) schade te voorkomen. Ook het verstrekken van een zelfstandige woning aan een gehandicapte kan een grond zijn voor de opzegging wegens dringend eigen gebruik van een huurovereenkomst (artikel 7:274 lid 3 sub b BW). Wel dient deze woning bij de bouw reeds ingericht te zijn als gehandicaptenwoning of met behulp van subsidie aangepast te zijn als gehandicaptenwoning. 29 De Jonge 2004, p De Jonge 2004, p Sengers e.a. 2015, p De Jonge 2013, p Sengers e.a. 2015, p De Jonge 2013, p Gerechtshof s-gravenhage, 24 november 2006, ECLI:NL:GHSGR:2006:AZ

12 Op 15 juli heeft een bijzondere verruiming van de opzeggingsgronden wegens dringend eigen gebruik plaatsgevonden. Er werd een wettelijke bepaling ingevoerd in de vorm van artikel 7:724 lid 4 BW. Een verhuurder heeft hiermee de mogelijkheid gekregen de huurovereenkomst van met een huurder, die geen bewijs van inschrijving van een onderwijsinstelling kan overleggen, op te zeggen. Dit werd het campuscontract genoemd en deze regeling is toentertijd ingesteld om het tekort aan studentenhuisvesting terug te dringen. 37 Het kwam dikwijls voor dat een reeds afgestudeerde student nog in zijn goedkope- studentenhuis bleef wonen. Hierdoor werd het aanbod studentenwoningen steeds kleiner. De verhuurder kan met deze bepaling in de huurovereenkomst opnemen dat de woning bestemd is voor studenten en dat de student de woning dient te verlaten als hij afgestudeerd is. Deze bepalingen moeten echter wel expliciet zijn opgenomen. 38 De verhuurder moet de woning daarna weer verhuren aan een student blijkens de bedoeling van de wetgever. 39 Ten tijde van de verruiming van de opzeggingsgronden wegens dringend eigen gebruik heeft de wetgever de keuze gemaakt de eis van artikel 7:274 lid 1 c BW dat passende woonruimte beschikbaar is te laten vervallen voor de campuscontracten. Was de eis van passende woonruimte er wel, zou dit problemen opleveren en de doorstroming niet bevorderen. 40 De hierboven besproken wetsbepalingen bepalen wanneer in elk geval sprake is van eigen gebruik. De rechter zal in dit geval meteen overgaan tot een belangenafweging. Vast moet nog steeds komen te staan dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. De omstandigheden aan de zijde van zowel de huurder als verhuurder worden meegewogen. Als blijkt dat sprake is van dringend eigen gebruik en dat (wanneer vereist) passende vervangende woonruimte beschikbaar is lijkt het voordeel van de afweging bij de verhuurder te liggen. 41 Alleen bij zeer zwaarwegende belangen van de huurder kan de belangenafweging toch voordelig voor hem uitpakken. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan huurders die zeer oud zijn en een zwakke gezondheid hebben. 42 Ook is het denkbaar dat het niet beschikbaar zijn van vervangende woonruimte, ondanks dat deze eis niet geldt voor het campuscontract, alsnog van belang gaat zijn voor de belangenafweging. 43 Dit zou kunnen gaan om een situatie waarin de huurder zich naar het oordeel van de rechter voldoende heeft ingespannen vervangende woonruimte te vinden, maar dit nog niet gelukt is Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan de huur opgezegd worden ingeval een huurder niet instemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte. Hierbij kan gedacht worden aan een voorstel tot renovatie of betere isolering van een woning. Deze opzeggingsgrond gebruikt een verhuurder vaak als de huurder renovatie tegen een huurprijsverhoging weigert. 44 Sub d bepaalt eveneens dat deze nieuwe huurovereenkomst niet slechts een wijziging van de huurprijs of servicekosten mag inhouden indien het gaat om zogenaamde sociale huurwoningen. Betreft 36 Staatsblad 2006, nr Kamerstukken II 2003/2004, 29707, nr. 3, p Kamerstukken II 2003/2004, 29707, nr. 3, p Kamerstukken II 2003/2004, 29707, nr. 3, p T.A. Nieuwenhuijsen 2006, p Dozy 2008, p Dozy 2008, p Kloosterman e.a. 2014, p Sengers e.a. 2015, p

13 het huurwoningen in de vrije sector mag dit wel. 45 Ook hier geldt grond van artikel 7:274 lid 6 BW de terme de grâce 46 waarin een huurder alsnog akkoord kan gaan met de voorgestelde nieuwe huurovereenkomst Geldend bestemmingsplan Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan de huur opgezegd worden als de verhuurder krachtens een bestemmingsplan dat actueel is een gebouw wil bouwen dat hieraan voldoet. Deze opzeggingsgrond wordt het minst gebruikt voor de beëindiging van een huurovereenkomst. 47 Het enkele bestaan van een bestemmingsplan is onvoldoende grond voor de opzegging. Het moet gaan om een ontwikkeling die daadwerkelijk verwezenlijkt wordt Tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet In aanvulling op het bovenstaande is het mogelijk om op basis van de Leegstandwet een woning tijdelijk te verhuren. Dit is ingesteld ter voorkoming van onnodige leegstand. 49 Op grond van artikel 15 Leegstandwet is dit mogelijk indien het gaat om: 1. Woonruimte in een gebouw dat een andere bestemming krijgt, gesloopt, gerenoveerd of verkocht gaat worden; 2. Woonruimte in een huurwoning die gesloopt of gerenoveerd gaat worden; 3. Woonruimte in een te koop staande (nieuwbouw) koopwoning. De gemeente waarin de woonruimte gelegen is kan op grond van artikel 15 Leegstandwet een vergunning voor deze vorm van verhuur verlenen. De gemeente toetst of aan de voorwaarden voor vergunningverlening wordt voldaan. De vergunning wordt verleend voor maximaal twee jaar en de mogelijkheid bestaat deze vergunning te verlengen op grond van artikel 15 lid 6 Leegstandwet. Indien de gemeente een vergunning verleent geldt dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op het moment dat de vergunning afloopt. 50 De bovengenoemde huurbeschermingsregels van het BW worden door artikel 15 lid 1 Leegstandwet buitenspel gezet. Middels deze regeling heeft een verhuurder bijvoorbeeld de mogelijkheid een woning die over twee jaar gesloopt of gerenoveerd gaat worden tijdelijk te verhuren. Hiermee voorziet hij in het doel dat woonruimte zoveel mogelijk benut dient te worden 51 en kan verhuurder inkomsten genereren uit leegstaande woonruimte zonder dat hij op het moment van sloop aan een huurder vast zit. De verhuurder heeft immers de garantie dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de vergunning afloopt. 45 De Jonge 2004, p De Jonge 2004, p Sengers e.a. 2015, p De Jonge 2004, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p

14 Hoofdstuk 2 Initiatiefwetsvoorstel tot aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren Aanleiding De aanleiding waardoor Tweede kamerlid Schouten tot het indienen van het onderhavige wetsvoorstel is overgegaan, heeft te maken met problemen op de woningmarkt die zij signaleerde. Jongeren die het ouderlijk huis of wel hun studentenwoningen willen verlaten, kunnen moeilijk een woning vinden. 52 Uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel blijkt dat er een gebrek aan doorstroming is in de sociale huurwoningmarkt en dat jongeren hierdoor gedwongen worden langer bij hun ouders te blijven wonen of zelfs overgaan tot antikraak wonen. Het wetsvoorstel spreekt ook over inschrijvingsperikelen in verband met de lange wachtlijsten, maar dit zal verder buiten beschouwing worden gelaten. In veel regio s zijn specifieke woningen gelabeld als jongerenwoning. 53 Een wettelijke basis hiervoor bestaat echter nog niet. Dit wetsvoorstel voorziet in een wettelijke basis. Het wetsvoorstel is met veel belangstelling ontvangen door de Tweede Kamer. Ook zij ziet de noodzaak tot hervormingen op de huurmarkt. Er is brede steun voor de intentie van het wetsvoorstel Overwegingen In het wetsvoorstel wordt de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik uitgebreid met de mogelijkheid om een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten met een jongere van 18 tot 28 jaar voor de duur van maximaal vijf jaar (in bepaalde gevallen te verlengen met twee jaar). Het wetsvoorstel bouwt voort op de regeling van het campuscontract en wordt op nagenoeg dezelfde wijze vormgegeven. Het doel van deze wet is de doorstroming voor woningen die bedoeld zijn voor jongeren te bevorderen. Dit wordt mogelijk gemaakt door tijdelijke huurovereenkomsten voor jongeren mogelijk te maken. Blijkens de memorie van toelichting zouden jongeren worden gestimuleerd niet langer dan nodig in een huurwoning te verblijven dan nodig is. 54 De voorgestelde jongerencontracten maken het zo mogelijk sneller woonruimte te vinden doordat de doorstroming verbeterd. De wet zou tevens moeten zorgen voor minder illegale woonsituaties. Alternatieven In het wetsvoorstel is ook gekeken naar mogelijke alternatieven om meer woningen beschikbaar te krijgen voor jongeren. Deze zijn echter allen van niet-juridische aard en worden derhalve buiten beschouwing gelaten Middel Artikel 7:724 lid 1 sub c BW zal komen te luiden: 52 Kamerstukken II 2014/2015, 34156, nr.3, p Kamerstukken II 2014/2015, 34156, nr.3, p Kamerstukken II 2014/2015, 34156, nr.3, p

15 indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4 en artikel 274a, andere passende woonruimte kan verkrijgen. Vervolgens komt artikel 7:274a BW te luiden: 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere, indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren. 4. Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274 lid 4. Uit voorgaande blijkt dat met dit wetsvoorstel een extra categorie eigen gebruik ontstaat. Zoals we eerder zagen met het campuscontract krijgt een verhuurder de mogelijkheid zijn woonruimte alleen aan een bepaalde categorie (jongeren in dit geval) te verhuren. Zo kan een deel van de woningvoorraad gereserveerd worden voor jongeren. Wanneer de huurder vervolgens geen jongere meer is in de zin van deze bepaling kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van dringend eigen gebruik ten einde zijn woonruimte weer ter beschikking te stellen aan een jongere. De rechter dient, indien huurder het niet met de opzegging eens is, een belangenafweging te maken en vast te stellen dat het niet van de verhuurder verlangd kan worden dat de huurovereenkomst voortgezet wordt. Evenals bij het campuscontract wordt de eis van passende woonruimte uitgesloten voor de jongerenhuurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW van dit wetsvoorstel. Het valt op dat de leeftijdsgrens van 18 tot 28 jaar vervallen is en dat wordt gesproken over persoon die nog niet de leeftijd van 28 heeft bereikt. Dit is aangepast vanwege een amendement van R. Bisschop (SGP). Hij stelde dat de vrijheid moet bestaan een jongerenhuurovereenkomst overeen te komen met een minderjarige, daar dit ook kan met een normale huurovereenkomst. 15

16 2.4. Inwerkingtreding Inmiddels is het wetsvoorstel verheven tot wet en in het Staatsblad gepubliceerd. De wet zou in deze vorm op 1 juli 2016 in werking treden 55 ware het niet dat het wetsvoorstel uit het volgende hoofdstuk de bovenstaande wijzigingen heeft overgenomen en in een andere wetstechnische vorm heeft gegoten dan hierboven weergegeven. De strekking blijft hetzelfde, er ontstaat een huurovereenkomst voor jongeren. 55 Staatsblad 2016, nr

17 Hoofdstuk 3 Wetsvoorstel Wet doorstroming huurmarkt Aanleiding Op 20 december 2015 heeft minister Blok namens het thans zittende kabinet eveneens een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer aangeboden. 56 Hij stelt dat doorstroming op de woningmarkt cruciaal is voor een goede woningmarkt. 57 Naast het wetsvoorstel tot toevoeging van een grond van dringend eigen gebruik uit het vorige hoofdstuk acht het kabinet meer wijzigingen op het gebied van het huurrecht nodig. Het kabinet wil met dit wetsvoorstel de flexibiliteit op de huurmarkt bevorderen en daarmee een betere doorstroom op de huurmarkt verzorgen Overwegingen Het kabinet is van mening dat het huidige systeem van rechtsbescherming een belemmering is voor de flexibiliteit in de huursector. 58 Een van de overwegingen is dat het bijvoorbeeld voor een expat 59 die hier een half jaar wil komen werken en wonen lastig is om aan passende woonruimte te komen. Verhuurders weten dat huurovereenkomsten niet zomaar eindigen en zijn huiverig als het aankomt op verhuur voor korte termijn. Het kabinet stelt dat de huidige maatschappij erom vraagt dat op de huurmarkt meer mogelijkheden zijn tot flexibele (tijdelijke) verhuur, zodat een huurder sneller een reëlere kans heeft op het verkrijgen woonruimte in de vorm die voor hem noodzakelijk is. Huurovereenkomsten in Nederland voor onbepaalde tijd zijn de standaard. 60 Het doel is niet om af te stappen van het huidige systeem, maar het aanvullen van de mogelijkheden om tijdelijk te verhuren. Met tijdelijke huurovereenkomsten krijgen verhuurders de mogelijkheid hun woonruimte flexibeler te gebruiken en bijvoorbeeld in te zetten voor een bepaalde doelgroep. De doorstroom wordt zo groter en er volgt een groter aanbod van dit soort woonruimte. Het is volgens de minister nodig zo efficiënt mogelijk gebruik te maken van het aanbod van woonruimte. Als een woning geschikt is voor een bepaalde categorie personen (bijvoorbeeld veel kleine studentenwoningen) moet deze categorie personen daadwerkelijk de woning huren. Als huurder niet meer in deze categorie valt moet de huur kunnen worden opgezegd zodat de woning weer verhuurd kan worden aan een student. Deze mogelijkheid voor de verhuur aan studenten bestaat zoals we eerder zagen al geruime tijd. De minister wil dit ook laten gelden voor situaties waarin een woning bestemd wordt voor jongeren, promovendi of een groot gezin. Tot slot dient te worden opgemerkt dat met het onderhavige wetsvoorstel expliciet niet wordt ingegrepen in reeds bestaande huurovereenkomsten Wetsvoorstel tot Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wet doorstroming huurmarkt 2015). 57 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Een expat is iemand die tijdelijk in een land werkt dan waar hij oorspronkelijk is opgegroeid. 60 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p

18 3.3. Middel Huurovereenkomsten voor bepaalde tijd Artikel 7:271 lid 1 BW luidt in het wetsvoorstel als volgt: 1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van: a. langer dan één jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd, niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder opnieuw een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van één onderscheidenlijk vijf jaar of korter wordt aangegaan, geldt deze laatste overeenkomst als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Met deze bepaling wordt de mogelijkheid geboden tot het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten met een maximumtermijn van één jaar voor zelfstandige woonruimte. Wanneer de huurovereenkomst voor maximaal één jaar wordt overeengekomen geldt artikel 7:228 lid 1 BW onverkort en eindigt van rechtswege wanneer de termijn van de huurovereenkomst is verstreken. Ingeval van niet-zelfstandige woonruimte kan dit voor maximaal vijf jaar. Een schriftelijke notie van het aflopen van de huurovereenkomst dient wel gegeven te worden, minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het verstrijken van de huurtermijn. Uit de laatste volzin van artikel 7:271 lid 1 BW blijkt dat opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten met dezelfde huurder niet mogelijk zijn. De opvolgende huurovereenkomst zal gaan gelden als reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. 62 Deze tijdelijke huurovereenkomsten zijn blijkens het wetsvoorstel gericht tot groepen huurders die geen behoefte hebben aan een langdurige overeenkomst of verhuurders die slechts een korte periode willen overbruggen door middel van verhuur. Deze vorm van tijdelijke verhuur geeft de verhuurder de zekerheid dat een huurovereenkomst eindigt daar opzegging niet vereist is. Gedacht kan worden aan het eerdergenoemde voorbeeld van een expat die een half jaar in Nederland komt werken. Deze heeft geen behoefte aan een huurovereenkomst voor een langdurige periode. Een verhuurder van woonruimte kan op grond van het wetsvoorstel de keuze maken zijn bezit te verhuren middels een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar. Dit kan zonder verdere voorwaarden, zonder verdere beperkingen en zonder huurbescherming voor de huurder. Verderop in dit hoofdstuk zullen we zien dat deze tijdelijke huurovereenkomsten middels een aangenomen amendement toch een belangrijke beperking krijgen. 62 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p

19 Jongerenhuurovereenkomsten Dit wetsvoorstel gaat eveneens in op de jongerenhuurovereenkomsten. De voorgestelde wijzigingen van het initiatiefwetsvoorstel uit het vorige hoofdstuk worden door minister Blok overgenomen. Ook hier wordt voorgesteld het mogelijk te maken via dringend eigen gebruik huurovereenkomsten met jongeren op te zeggen. Daartoe is de volgende bepaling opgenomen: Artikel 7:274c BW komt te luiden: 1. Onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c wordt mede begrepen het verstrekken van woonruimte aan een jongere indien aan de in de volgende leden vermelde voorwaarden is voldaan. 2. Onder jongere wordt in dit artikel verstaan een persoon die de leeftijd van 18 jaren, maar nog niet de leeftijd van 28 jaren heeft bereikt. 3. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren. 4. Sedert de ingangsdatum van de huurovereenkomst moeten vijf jaren zijn verstreken. Voor het verstrijken van deze termijn kan door partijen worden overeengekomen dat deze termijn wordt verlengd met ten hoogste twee jaren. In dat geval moet tevens de termijn waarmee de verlenging plaatsvond, zijn verstreken. 5. In de huurovereenkomst met de huurder tegen wie de in artikel 274 lid 1 bedoelde vordering is ingesteld, moet zijn bepaald dat die woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een jongere zal worden verhuurd. Voor de toepassing van de eerste volzin wordt met een jongere gelijkgesteld een student als bedoeld in artikel 274d lid 2 en een promovendus als bedoeld in artikel 274e lid 2. Deze bepaling geeft een nieuwe wettelijke reden om een huurovereenkomst op te zeggen. Opzegging dient in tegenstelling tot de tijdelijke huurovereenkomst van de vorige bepaling wel te geschieden. De rechter moet een belangenafweging maken in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wanneer de huurder het niet eens in met de opzegging. Net als bij het campuscontract en het Initiatiefwetsvoorstel tot aanvulling van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik voor de tijdelijke huisvesting van jongeren geldt de eis van passende vervangende woonruimte hier ook niet. Promovendi Daarnaast spreekt het wetsvoorstel over huurovereenkomsten voor promovendi. 63 Voor promovendi gaan vergelijkbare regels als voor studenten gelden. 64 Deze regels komen te liggen in de bepaling van artikel 7:274e BW. De huurovereenkomsten moeten expliciet bevatten dat de woonruimte bestemd is voor promovendi en moeten een ontruimingsbeding bevatten. Ook de promovendi moeten zelf aantonen zijn dat zij verbonden zijn aan een universiteit. Doen de promovendi dit niet kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Indien de huurder het niet eens is met deze opzegging kan de rechter op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW beslissen of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. Ook voor promovendi wordt uitgesloten dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is middels een uitzondering in artikel 7:274 lid 1 c BW. 63 Promovendus: Degene die zich voorbereidt op een promotie als bedoeld in artikel 7.18 van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. 64 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p

20 Grote gezinnen Het kabinet is tijdens het inventariseren naar de wenselijkheid van het wetsvoorstel ook een andere probleemgroep tegengekomen. Er zijn maar weinig (sociale) huurwoningen beschikbaar voor grote gezinnen. 65 Huizen voor gezinnen van acht of meer zijn nagenoeg niet beschikbaar. Grote gezinnen worden kleiner als kinderen uit huis gaan. Het komt veel voor dat kleiner geworden gezinnen toch in een grote woning blijven wonen. Dit wetsvoorstel voorziet in een opzeggingsgrond wegens dringend eigen gebruik als het gezin te klein wordt voor het huis waar het gezin woont. Dit kan evenwel pas als het aldaar wonende gezin uit minder dan vijf personen gaat bestaan. De verhuurder kan de huur opzeggen op grond van artikel 7:274f BW uit het wetsvoorstel als het gezin te klein wordt en hij de woning weer gaat verhuren aan een groot gezin. Ook hier geldt dat de rechter een vordering tot opzegging van de huurovereenkomst kan toewijzen als de huurder het oneens is met de opzegging. Net als bij de vorige categorie is uitgesloten dat passende vervangende woonruimte beschikbaar moet zijn door een uitzondering in artikel 7:274 lid 1 c BW. Uitbreiding mogelijkheden gebruik diplomatenclausule Zoals reeds besproken in paragraaf bestaat de mogelijkheid een woning tijdelijk te verhuren totdat de eigenaar of vorige huurder weer terugkeert. Dit wordt ook wel tussenhuur of diplomatenclausule genoemd. Het verhuren met een diplomatenclausule is slechts één keer toegestaan op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. Als een tijdelijk huurder de woning heeft ontruimd, kan de verhuurder de woning niet nogmaals verhuren met een diplomatenclausule. De verhuurder dient dan eerst terug te keren in de woning alvorens hij die mogelijkheid weer krijgt. Met het wetsvoorstel wordt de mogelijkheid van het gebruik van een diplomatenclausule uitgebreid. Het artikellid komt als volgt te luiden: Artikel 7:274 lid 2 BW: In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden: a. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of b. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven. De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken. Deze bepaling maakt het mogelijk dat meerdere opvolgende tijdelijke huurovereenkomsten overeengekomen kunnen worden zonder dat de verhuurder tussentijds dient te zijn teruggekeerd in de woning. Dit maakt dat de woning niet leeg komt te staan na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst en zo wordt de doorstroom in dit huursegment bevorderd. Tot slot maakt de slotzin van het lid het mogelijk dat met wederzijds goedvinden de termijn van de tijdelijke verhuur wordt verlengd, dit was eerder ook niet mogelijk. 65 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p

21 Uitbreiding verhuur op basis van de Leegstandwet In paragraaf 1.3 zagen we reeds dat tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet voor drie categorieën woningen mogelijk is. In het wetsvoorstel wordt middels artikel 15 lid 1 sub d Leegstandwet een vierde categorie toegevoegd: te koop staande huurwoningen. De redenatie hierachter is dat huiseigenaren zo de mogelijkheid hebben de woning verkoop klaar te maken (bijvoorbeeld kadastrale splitsing 66 ) en toch tijdelijk een huurder kunnen voorzien van woonruimte. Deze huurder heeft, mits een geldige vergunning is verleend door de gemeente waar de woning zich bevindt, wederom geen huurbescherming en de huur eindigt op het moment dat de vergunning verloopt zodat de verkoper de woning vrij van huurders kan overdragen. Om te voorkomen dat verhuurders hun hele woningvoorraad te koop aanbieden en via deze regeling tijdelijk verhuren, blijft de gemeentelijke toets van artikel 15 lid 3 Leegstandwet gelden zodat misstanden voorkomen kunnen worden. 67 De vraag kan ontstaan waarom deze uitbreiding nodig is als tijdelijke huurovereenkomsten middels artikel 7:271 lid 1 BW mogelijk worden. Het antwoord daarop is gerelateerd aan de duur van de overeenkomst. Een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW kan voor een periode van maximaal één jaar. Verhuur op basis van de Leegstandwet is in beginsel voor maximaal twee jaar. De Leegstandwet biedt echter de mogelijkheid deze termijn te verlengen op grond van artikel 15 lid 6 Leegstandwet. Wanneer een tijdelijke huurovereenkomst van artikel 7:271 lid 1 BW wordt verlengd ontstaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Aangezien dit niet wenselijk is voor bijvoorbeeld een pand dat na drie jaar gesloopt gaat worden, wordt gekozen voor de uitbreiding van de Leegstandwet Amendementen Amendement tot beperking tijdelijke verhuur Middels een aangenomen amendement 68 van kamerlid A.A. de Vries (PvdA) heeft een belangrijke wijziging plaatsgevonden in het onderhavige wetsvoorstel. Door aanpassing van artikel 48 lid 1 Woningwet wordt het de zogenaamde toegelaten instellingen behoudens enkele uitzonderingen verboden gebruik te maken gebruik te maken van de tijdelijke huurovereenkomst van het voorgestelde artikel 7:271 lid 1 BW. Een toegelaten instelling is een instelling die werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting en beoogt haar financiële middelen uitsluitend daarvoor in te zetten. De minister heeft de bevoegdheid deze instellingen aan te wijzen op grond van artikel 19 Woningwet. Deze toegelaten instellingen zijn woningcorporaties zoals bijvoorbeeld Stichting DUWO of Woningstichting Eigen Haard. De Vries stelt dat de doelstelling van de toegelaten instellingen is dat voorzien wordt in reguliere huisvesting voor langere duur en dat tijdelijke verhuur door deze instellingen onwenselijk is. 69 Artikel 48 lid 1 Woningwet geeft een uitzondering op dit verbod. Het gaat dan om specifieke gevallen aangewezen groepen huurders in een ministeriële regeling. Een ministeriële regeling kan bijvoorbeeld een uitzondering maken voor huurders in de noodopvang. 70 Verdere beperkingen tot het gebruik van artikel 7:271 lid 1 BW bestaan niet. De reden hiervoor is dat volgens de minister de tijdelijke huurovereenkomsten van artikel 7:271 lid 1 66 Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr.3, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr. 18, p Kamerstukken II 2015/2016, 34373, nr. 18, p Kamerstukken I 2015/2016, 34373, E, p