Team huurrecht SKa Olivier Vermeulen Violet Acar Thérèse Fraai Erina Baljić 0

Transcriptie

1 Team huurrecht SKa Olivier Vermeulen Violet Acar Thérèse Fraai Erina Baljić 0

2 Het uitvoeren van werkzaamheden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst Violet Acar 4 april 2019

3 Wat gaan we dit uur doen? Inleiding noodzaak tot uitvoeren van werkzaamheden; Wat is de Verhouding Renovatie en Dringend onderhoud; Uitvoeren van werkzaamheden via dringend eigen gebruik; Uitvoeren van werkzaamheden via renovatie; Vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten? Bespreken Casus. 31 januari

4 Inleiding Energielabel C voor kantoren. Verplichting voor woningcorporaties om te verduurzamen. Gewijzigde wet- en regelgeving. Andere oorzaken bv. einde levensduur. Aanpassen van het gehuurde tijdens de looptijd van de huurovereenkomst 4 april

5 Maatregelen door verhuurder Dringende werkzaamheden Renovatie 7:220 lid 1 BW 7:220 lid 2 BW Overige werkzaamheden Werkzaamheden die (op termijn) technisch nodig worden binnen de huurverhouding. Werkzaamheden die leiden tot een verbetering van het huurgenot. Werkzaamheden die niet als dringend of als renovatie worden aangemerkt. 4 april

6 Wanneer is er sprake van dringend onderhoud? Werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld Reparaties; Preventief onderhoud. 4 april

7 Gevolgen dringende werkzaamheden Dringende werkzaamheden Ex art. 7:220 lid 1 BW Inbreuk op verstrekking huurgenot; Huurder behoudt eventuele aanspraken op ontbinding, huurprijsvermindering of schadevergoeding. N.B. anders bij ROZ. Huurder moet uitvoering van werkzaamheden gedogen! 4 april

8 Wanneer is er sprake van renovatie? Sloop met vervangende nieuwbouw; Gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging; Mengvormen. Verhoging van het huurgenot HR 22 april 2016, WR 2016,76 -> toename van het huurgenot ten opzichte van het genot dat men van een goed onderhouden zaak mag verwachten. 4 april

9 Dringend onderhoud vs. renovatie Vervangen enkel glas voor dubbelglas; Vervangen CV ketel; Betrekken opslag tot winkelruimte; Vervangen keukenblok; Isoleren muren; Plaatsen zonnepanelen. 4 april

10 Renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst? redelijk voorstel; aanpassing huurovereenkomst; gelijk blijven plaats en functie. 4 april

11 Gevolgen van renovatie Huurder hoeft uitvoering van werkzaamheden in beginsel niet toe te staan, tenzij Renovatie Ex art. 7:220 lid 2 BW Er sprake is van een redelijk voorstel; Rekening houdend met verhuurder en huurder; Verhuiskostenvergoeding (voor woonruimte). 4 april

12 Voorstel tot renovatie Waaraan wordt redelijkheid voorstel getoetst? Aard van werkzaamheden; Noodzaak medewerking huurder; Financiële consequenties verhuurder; Huurprijsverhoging (eventueel energieprestatievergoeding); Mogelijkheid vervangend object; Mate van hinder; (Financiële) gevolgen voor de huurder. 4 april

13 Kenmerken van een redelijk voorstel Schriftelijk; Tijdig en definitief; Concreet en uitgewerkt; plan van aanpak; informatie over de aard van de werkzaamheden; gevolgen bedrijfsvoering; staat van gehuurde na oplevering; voorstel nieuwe huurprijs. Vervangende huurruimte; (Voorwaardelijk). Het moet de huurder duidelijk zijn wat van hem wordt verwacht 4 april

14 Verhuiskosten HR 22 april 2016 (Loth/ Stichting Portaal) Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten als verhuizing noodzakelijk is; Alleen als renovatie aspect noopt tot verhuizen i.v.m. de werkzaamheden die kwalificeren als renovatie; Niet relevant wie initiatief tot renovatie neemt; Voor zelfstandige woningen minimaal 6.095,00 (februari 2019). 4 april

15 Toetsing van renovatievoorstel Voorleggen van het voorstel aan de rechter Vordering van verhuurder tot verlenen van medewerking aan renovatiewerkzaamheden; Als voorstel redelijk is kan huurder het voorstel alsnog accepteren of huur beëindigen (voor zover mogelijk); Huurder wordt niet automatisch aan een redelijk voorstel gebonden; Huurovereenkomst wordt niet automatisch gewijzigd. 4 april

16 Complexgewijze renovatie Mogelijkheid om alle huurders aan voorstel te binden 10 of meer ruimten die een bouwkundige eenheid vormen; Voorstel wordt redelijk geacht als 70% instemt; Initiatief van toetsen huurvoorstel ligt bij individuele huurder. 4 april

17 Toetsen van renovatievoorstel Wat als 70% van de huurders met renovatievoorstel instemt? Behalen van 70% norm meedelen aan huurders; Voorstel wordt vermoed redelijk te zijn; Procesinitiatief ligt bij huurder i.p.v. verhuurder; Binnen 8 weken kan huurder voorstel alsnog aan rechter voorleggen. 4 april

18 Casus renovatie Gedateerd gebouw met 10 bedrijfsruimten en 8 woningen; Eigenaar wil renoveren naar 5 bedrijfsruimten (2 grotere en 3 kleinere bedrijfsruimten) en 8 woningen; Woningen krijgen nieuwe kozijnen met dubbelglas, verplaatsen en vernieuwing badkamer, vervanging vloer washok en vervanging keuken met nieuwe apparatuur. 4 april

19 Casus renovatie Superwinkel huurt bedrijfsruimte (100 m 2 ) voor EUR per maand; Renovatievoorstel: start werkzaamheden in juli 2019; 5 maanden renoveren, waarvan 4 maanden in winkel; geen verplichting om huur te betalen tijdens renovatie en vergoeding boekwinst; gehuurde wordt 200 m 2 na renovatie en casco opgeleverd; huur wordt verhoogd met EUR 1.000,00 per maand. 4 april

20 Casus renovatie Mevrouw Molenaar huurt woning voor EUR 800,00 per maand; Renovatievoorstel: start werkzaamheden in juli 2019; 5 maanden renoveren, waarvan 1 maand in woning; twee weken is het niet goed mogelijk om in de woning te blijven, er is een vervangende gestoffeerde woning op 5 minuten afstand; 50% van huurprijs verschuldigd tijdens renovatie; huur wordt verhoogd met EUR 50,00 per maand. 4 april

21 Violet Acar Straatman Koster advocaten telefoon: april