Verstandig contracteren in het huurrecht

Transcriptie

1 Oktober 2010 BZ Huurrecht Verstandig contracteren in het huurrecht Onze advocaten Vastgoedrecht Wouter van de Wier, Harm Heynen, Yvo Dijk en Nick Kooistra leggen zich toe op het Huurrecht en zullen u vier keer per jaar via deze digitale nieuwsbrief op de hoogte brengen van de ontwikkelingen hierin. Zij organiseren eveneens maandelijks een lunchsessie van één uur, waarin een specifiek onderwerp nader wordt belicht. De eerstvolgende lunchsessie is op vrijdag 29 oktober bij Boels Zanders Advocaten aan de Bergerstraat 2-4 in Maastricht. Het onderwerp is "Verstandig contracteren in het huurrecht". U bent hiervoor vanaf uur van harte welkom. Als u een incompany presentatie voor uw bedrijf wilt organiseren, dan werken wij daar graag aan mee. Luncht u mee of heeft u een vraag? Bel dan met onze contactpersonen Wouter van de Wier +31(0) of Harm Heynen +31(0) of mail naar Huurrecht. Wij zijn u graag van dienst. In deze BZ Huurrecht de volgende onderwerpen: Algemeen Bedrijfsruimte Woonruimte Kraken verboden en gebruiken verplicht Verantwoordelijkheid voor asbest in gehuurde Ontruiming gehuurde door verhuurder Inventarisatie verhuis- en inrichtingskosten Verhuurder kan niet altijd aanpassing huurprijs verlangen Tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingenkosten Nieuw wapen tegen illegale onderverhuur van sociale huurwoningen Huurbescherming onderhuurder van een (studenten)kamer Burenoverlast; probleem huurder of verhuurder?

2 Algemeen Kraken verboden en gebruiken verplicht Mooie, statige panden zijn niet zelden onderwerp van belegging. In economisch moeilijke tijden staan zij als gevolg daarvan soms lang leeg. Deze leegstand werkt kraken in de hand. Helaas leidt kraken vaak tot overlast en vernieling van andermans eigendommen. Sinds 1 oktober 2010 is de Wet Kraken en Leegstand in werking getreden. Met deze wet wordt niet alleen geprobeerd kraken, maar ook leegstand verder tegen te gaan. Kraken Sinds 1 oktober 2010 wordt kraken niet langer aangemerkt als een overtreding, maar als een strafrechtelijk misdrijf. De maximumstraf op kraken is verhoogd tot één jaar, tenzij er met meerdere personen of onder (dreiging van) geweld wordt gekraakt. Als dat het geval is, wordt de straf verhoogd. Ook mag de politie de krakers aanhouden en het gekraakte pand ontruimen. Een civiele procedure - en inschakeling van een rechter - is hierdoor niet langer vereist. Ook niet wanneer het pand al langer dan één jaar leeg staat. Leegstand Vanaf 1 oktober 2010 mogen gemeenten eveneens zelf beleid maken dat is gericht op leegstand. In een zogenaamde "leegstandverordening" kunnen de gemeenten bepalen dat de eigenaren van panden die langer dan zes maanden leeg staan, de leegstand moeten melden. Wordt de leegstand niet gemeld, dan hangt de eigenaren een boete van maximaal EUR boven het hoofd. Wordt de leegstand wel gemeld, dan kijkt de gemeente samen met de eigenaren naar een oplossing. Indien de eigenaren niet zelf voor een gebruiker van hun panden zorgen, mogen de gemeenten op eigen houtje gebruikers voordragen. De eigenaren zijn dan verplicht hun pand aan deze gebruikers ter beschikking te stellen. Dit op straffe van een boete. De Wet Kraken en Leegstand is omstreden en heeft vergaande gevolgen. Krakers worden harder aangepakt zonder dat een gang naar de rechter nodig is. Gemeenten mogen ingrijpende maatregelen nemen om leegstand tegen te gaan. Maatregelen die de eigenaren van panden een doorn in het oog zullen zijn. Zij doen er dan ook verstandig aan ervoor te zorgen dat hun pand wordt gebruikt. Een huurovereenkomst zal, gezien de huurbescherming, mogelijk niet altijd een oplossing kunnen zijn. Een gebruiksovereenkomst biedt dan uitkomst. Ook makelaars zijn gewaarschuwd: wanneer zij een verkoopopdracht aanvaarden doen zij er goed aan hun opdrachtgevers op de gevolgen van de Wet Kraken en Leegstand te wijzen. Verantwoordelijkheid voor asbest in gehuurde Stelt u zich eens voor. Het plafond van een gehuurd winkelpand bestaat uit (gevaarlijke) niethechtgebonden asbest. Door een inbraak komt asbest vrij. De winkel moet enkele maanden sluiten als gevolg van een noodzakelijke asbestsanering. De huurder verlangt van de verhuurder betaling van de saneringskosten, terugbetaling van de huurpenningen en meer dan EUR gevolgschade (gederfde omzet en dergelijke).

3 De kantonrechter wijst alle vorderingen van de huurder af. Het Hof wijst vervolgens de saneringskosten alsook een gedeelte van de huurpenningen toe. Volgens het Hof is de aanwezigheid van asbest in het plafond géén gebrek, maar meent wel dat het vrijkomen van asbest een gebrek aan het gehuurde oplevert waarvoor verhuurder aansprakelijk is. Kritiek In de literatuur is veel kritiek geleverd op deze uitspraak van het Hof. In de visie van het Hof zou een huurder zelf in de hand hebben wanneer een gebrek ontstaat. Bijvoorbeeld op het moment dat de huurder het asbestplafond wil renoveren. Dit terwijl algemeen werd aangenomen dat iets een gebrek is of niet en dat de huurder daarop geen invloed zou moeten kunnen hebben. De Hoge Raad heeft op 3 september 2010 de uitspraak van het Hof op alle onderdelen vernietigd. De Hoge Raad achtte het ontbreken van een nadere motivering van het Hof onbegrijpelijk. Zeker omdat het ging om (gevaarlijke) asbest, die een (potentieel) onaanvaardbaar risico oplevert voor de volksgezondheid. Wanneer verhuurders een (ouder) bedrijfspand willen verhuren, is het verstandig vooraf een asbestinventarisatie te laten uitvoeren. Doen zij dat niet en blijkt de aanwezigheid van (gevaarlijke) asbest na het sluiten van de huurovereenkomst, dan zijn verhuurders sinds deze uitspraak van de Hoge Raad zeer waarschijnlijk schadeplichtig. Voert de verhuurder wel een asbestinventarisatie uit, dan kan op basis van het rapport mogelijk met de huurder worden afgesproken dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de aanwezigheid van asbest. Ontruiming gehuurde door verhuurder Op enig moment stopt een huurder met het betalen van de huur. Namens de huurder wordt aan de verhuurder meegedeeld dat de huurder erg in de war is en het gehuurde wenst te verlaten. De verhuurder wordt verzocht om afspraken te maken over de oplevering en een betalingsregeling te treffen. Daarna is er geen contact meer tussen huurder en verhuurder. Huurder heeft het gehuurde verlaten en de verhuurder laat het gehuurde vervolgens ontruimen, de inboedel afvoeren en vernietigen en verhuurt het pand aan een derde. De (eerste) huurder wordt vervolgens failliet verklaard en de curator vordert schadevergoeding wegens het vernietigen van de inboedel. Volgens de kantonrechter was de ontruiming onrechtmatig; deze heeft plaatsgevonden buiten medeweten van de huurder en zonder dat de huurovereenkomst is geëindigd. De verhuurder mocht het gehuurde alleen ontruimen met toestemming van de huurder of op grond van een executoriale titel (vonnis). De verhuurder wordt veroordeeld om schadevergoeding te betalen aan de curator. Een verhuurder mag het gehuurde niet zomaar ontruimen. Toestemming van de huurder (bij voorkeur schriftelijk) of een vonnis is vereist. Dit geldt ook wanneer de huurder het gehuurde feitelijk al heeft verlaten, waarbij zaken van de huurder in het gehuurde zijn achtergebleven. Het verkrijgen van een uitspraak van de rechter kost echter tijd en geld. Houd daar rekening mee.

4 Bedrijfsruimte Inventarisatie verhuis- en inrichtingskosten Bij het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan de rechter de verhuurder verplichten aan een huurder een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten te betalen. In een recente uitspraak bespreekt het Hof Amsterdam welke kosten naar hun aard tot verhuis- en inrichtingskosten kunnen worden gerekend. Een "overnamesom" voor het beschikbaar krijgen van een nieuwe locatie valt hier volgens het Hof niet onder. Een "margederving" evenmin. Wel kunnen volgens het Hof onder meer tot de verhuis- en inrichtingskosten worden gerekend: de courtage van de makelaar, een maand dubbele huurlasten en de kosten van het verhuizen van het camerabeveiligings- en inbraaksignaleringssysteem. Ook de met de verhuizing gemoeide inzet van personeel komt in beginsel voor een tegemoetkoming in aanmerking. Het Hof benadrukt in dit arrest terecht dat de wet slechts voorziet in een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder hoeft niet de volledige kosten van de huurder te vergoeden. Houd er wel rekening mee dat met de genoemde vergoeding een groot bedrag kan zijn gemoeid, aangezien er geen wettelijke limitatieve opsomming bestaat voor verhuis- en inrichtingskosten. De verhuurder van bedrijfsruimte, die de huurovereenkomst wil laten beëindigen, zal zich hiervan bewust moeten zijn. Nadat de vergoeding door de rechter is vastgesteld, kan de verhuurder overigens besluiten om alsnog af te zien van huurbeëindiging, omdat bijvoorbeeld de vergoeding in zijn optiek te hoog uitvalt. Verhuurder kan niet altijd aanpassing huurprijs verlangen Een brouwerij verhuurt een café voor een periode van 20 jaar. Gedurende die periode spreken partijen af de overeenkomst ook ná die periode voort te zetten en de huurprijs gedurende die verlengingsperiode slechts op grond van de inflatiecorrectie aan te passen. De wet bepaalt echter dat partijen na afloop van een huurperiode aanpassing van de huurprijs aan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse kunnen verlangen. Deze huurprijsaanpassing staat los van de indexering. Afspraak is afspraak Na 20 jaar wenst de verhuurder de huurprijs via een dergelijke huurprijsherziening aan te passen. De huurder gaat hiermee niet akkoord en verwijst naar de gemaakte afspraken. De kantonrechter wijst de vordering van de verhuurder toe, omdat de gemaakte afspraak in strijd met de wet zou zijn. Het Hof doet dat eveneens met de motivering dat een afspraak die is gemaakt in de periode voorafgaand aan de periode waarin de huurprijsherziening is gevorderd, niet aan een huurprijsherziening in de weg kan staan. De huurder gaat vervolgens naar de Hoge Raad en stelt dat de gemaakte afspraak wel degelijk van invloed is op de huurperiode ná 20 jaar. Weliswaar is die afspraak in strijd met de wet, maar de huurder stelt dat de wet in dit geval enkel de belangen van de huurder beschermt.

5 De Hoge Raad deelt het standpunt van de huurder. Gelet op de gemaakte afspraak staat het de verhuurder niet vrij de eerder gemaakte afspraken naast zich neer te leggen. De verhuurder kan de gemaakte afspraak niet vernietigen wegens strijdigheid met de wet. De verhuurder kan de huurprijs dus niet opwaarts laten herzien. De Hoge Raad heeft terecht, conform het thans geldende huurrecht, beslist dat wanneer partijen over de huurprijs een afspraak maken die in strijd is met de wet, alleen de huurder die afspraak opzij kan zetten wanneer hem dat uitkomt. De verhuurder kan dat niet en is gebonden aan die afspraak, ook al is deze in strijd met de wet. Tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingenkosten De eigenaresse van een bedrijfsruimte verhuurt deze aan een grote bierbrouwer. Met toestemming van de verhuurder verhuurt de brouwerij op haar beurt de bedrijfsruimte aan een exploitant. Gelet op de herstructureringsplannen en de daarmee samenhangende sloop van het complex waarin het café zich bevindt, besluit de eigenaresse de huurovereenkomst met de bierbrouwer te beëindigen. Deze zegt noodgedwongen de huurovereenkomst met de exploitant op. In de daarop volgende procedure vorderen zowel de huurder als de onderhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de eigenaresse. De kantonrechter honoreert het verzoek en veroordeelt de eigenaresse tot betaling van EUR en EUR aan respectievelijk de huurder en de onderhuurder. Ontbreken overlappende kosten De eigenaresse kan zich niet in deze uitspraak vinden omdat de wet spreekt over een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder of aan de onderhuurder aan wie bevoegd is onderverhuurd. Een van de twee dus. Het Hof heeft echter ondanks de argumenten van de eigenaresse de uitspraak van de kantonrechter bekrachtigd en kent zowel aan de bierbrouwer als de caféhouder een vergoeding toe. Aan de bierbrouwer, omdat deze in het gehuurde heeft geïnvesteerd in bepaalde koel- en tapinstallaties die als gevolg van de sloop verloren zijn gegaan. En aan de onderhuurder, omdat deze als café-exploitant verwacht kosten te maken ter verkrijging van een vervangend café. Deze kosten overlappen elkaar in dit specifieke geval niet en rechtvaardigen volgens het Hof de toekenning. In bijzondere omstandigheden biedt de wet de mogelijkheid om zowel aan de huurder als aan de onderhuurder een vergoeding in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Vast moet staan dat de kosten waar de huurder aanspraak op maakt niet dezelfde zijn als die de onderverhuurder vordert. Een vergoeding aan beide partijen is ook meer in lijn met de wet dan de optie om de kosten van één van de partijen te vergoeden waarin de vergoeding voor de ander is inbegrepen.

6 Woonruimte Nieuw wapen tegen illegale onderverhuur van sociale huurwoningen De illegale onderverhuur van sociale huurwoningen is met name in de grote(re) steden een veelvoorkomend verschijnsel. Recent heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen voor sociale woningverhuurders. Een woningcorporatie verhuurt een sociale huurwoning aan een huurder. De huurder verhuurt de woning vervolgens voor een aanzienlijk hogere huurprijs onder aan een aantal studenten. Omdat de onderverhuur in strijd is met de doelstelling van de (sociale) woningcorporatie, vordert deze schadevergoeding op grond van artikel 6:104 BW. Dit artikel geeft de rechter de bevoegdheid om de schade van de verhuurder te begroten (bijvoorbeeld op de door de huurder genoten winst). Na de kantonrechter en het Hof heeft vervolgens de Hoge Raad te oordelen over de vraag of dit artikel zich leent voor toepassing in het geval van illegale onderverhuur. Winst versus schade De Hoge Raad acht toepassing van het artikel bij illegale onderverhuur mogelijk. Nu het artikel niet het karakter van een straf heeft, dient de rechter volgens de Hoge Raad wel terughoudendheid in acht te nemen. Dit betekent dat wanneer aannemelijk is dat de door de huurder genoten winst aanmerkelijk hoger is dan de schade van de verhuurder, de rechter de schadevergoeding zal begroten op een gedeelte van de winst. Hierbij kan de rechter tevens gewicht toekennen aan de mate van verwijtbaarheid van het handelen van de huurder. Van belang is tevens de wijze waarop de schade van de verhuurder wordt gemotiveerd. Illegale verhuur van sociale huurwoningen heeft als gevolg dat deze huurwoningen niet beschikbaar zijn voor de doelgroep waarvoor zij eigenlijk is bedoeld. De hierdoor veroorzaakte schade bestaat uit de kosten die de verhuurder moet maken om de nadelen op te heffen die aan de illegale onderverhuur zijn verbonden in verband met het realiseren van haar doelstellingen als sociale verhuurder. Hierbij moet onder andere worden gedacht aan het bouwen van extra woningen en het blijven waarborgen van de leefbaarheid van de woonomgeving. De Hoge Raad heeft bevestigd dat artikel 6:104 BW kan worden toegepast in een geval als het onderhavige. Daarmee hebben verhuurders een belangrijk wapen gekregen in de strijd tegen illegale onderverhuur van sociale huurwoningen. Immers, de verhuurder kan thans zijn schade laten begroten op de door de huurder genoten winst, waardoor illegale onderverhuur minder aantrekkelijk zal zijn.

7 Huurbescherming onderhuurder van een (studenten)kamer Een huurder verhuurt met toestemming van een verhuurder een kamer van zijn woning onder aan een derde. De (hoofd)huurder zegt de huur op en verlaat de woning. De (voormalige) onderhuurder blijft achter in de woning. De verhuurder vordert in een kort geding ontruiming van de woning, stellende dat de onderhuurder zonder geldig recht of titel in de woning verblijft. De onderhuurder stelt dat hij huurbescherming geniet. Bovendien verlangt hij als medehuurder te worden aangemerkt. Onderhuurder is geen medehuurder Een onderhuurder van een zelfstandige woonruimte (met alle faciliteiten zoals een eigen keuken en badkamer) promoveert op grond van de wet tot (hoofd)huurder wanneer de huurovereenkomst met de oorspronkelijke hoofdhuurder eindigt. De rechter beslist in dit geval dat dit niet geldt voor de onderhuurder van slechts een kamer. Het verzoek tot medehuurderschap wordt ook afgewezen. De onderhuurder betaalde de huurder namelijk voor het gebruik van de kamer, waardoor sprake was van onderhuur in plaats van medehuur. De onderhuurder van een (studenten)kamer geniet geen huurbescherming wanneer de hoofdhuurovereenkomst eindigt. Burenoverlast; probleem huurder of verhuurder? Een echtpaar ondervindt als huurder van een flatwoning ernstige overlast door het onbehoorlijke gedrag van de zoon van een van de andere huurders in hetzelfde complex. De woningcorporatie stelt als verhuurder van beide partijen dat een vordering tegen de ouders van de overlastgevende zoon geen zin heeft. Ontevreden hierover eist het echtpaar vermindering van de huurprijs wegens een gebrek aan het gehuurde welke zou leiden tot aantasting van het huurgenot. Woongenot en huurprijsvermindering De rechter is bevoegd de huurprijs te verminderen op vordering van de huurder. Het criterium hiervoor is evenredigheid tussen het gebrek en de vermindering van de huurprijs. Voorts dient de verhuurder van het gebrek op de hoogte te zijn gesteld, zodat hij tot maatregelen kon besluiten. Het is niet nodig dat de verhuurder tot herstel verplicht is of in verzuim is met het verhelpen van de gebreken. Beoordeeld moet worden of er een gebrek is dat leidt tot genotsvermindering. Overlast is een gebrek en kan dus leiden tot vermindering van de huurprijs. De vraag rijst of deze vermindering van het woongenot aan de verhuurder is toe te rekenen en in zijn risicosfeer valt. De kantonrechter in Brielle beantwoordt deze vraag bevestigend. De rechter overweegt dat de enige reden dat de overlastgevende zoon het echtpaar lastig valt, gelegen is in de omstandigheid dat zij beiden in hetzelfde complex wonen en in woningen die van de verhuurder worden gehuurd. Dat is reeds voldoende om te oordelen dat de verhuurder hier tegen dient op te treden en dus dat de vermindering van het woongenot in zijn risicosfeer valt. De kantonrechter is dus van mening dat hier sprake is van een gebrek. Ondanks het betoog van de verhuurder dat hij al het nodige zou hebben gedaan en niet meer kan doen. Om die reden

8 vermindert de kantonrechter de huurprijs. Gelet op de aard van het gebrek acht de kantonrechter het redelijk de huurprijs met 50% te verminderen totdat de overlast is geëindigd. Voor huurprijsvermindering is het niet noodzakelijk dat de verhuurder daadwerkelijk in staat is om het gebrek te verhelpen. Het doorslaggevende criterium is een gebrek dat leidt tot genotsvermindering. In het merendeel van de gevallen is de verhuurder overigens in staat om het gebrek te verhelpen en vormt de huurprijsvermindering een prikkel voor de verhuurder om de overlast te beëindigen. Indien het gebrek is hersteld, dan herleeft namelijk de oude huurprijs.