Actualiteiten rechtspraak en wetgeving voor woningcorporaties

Transcriptie

1

2 Actualiteiten rechtspraak en wetgeving voor woningcorporaties Ingrid Warfman Anand Bonder Ellen Wouters Advocaten huurrecht 18 februari 2016

3 Onderwerpen van vandaag: Wet doorstroming huurmarkt 2015 Medehuur Verboden onderverhuur Wijziging Leegstandswet Renovatie Hennep Overlast Oneerlijke bedingen Bewindvoerders Gebreken

4 Stef Blok: Sociale huurwoningen zijn er voor mensen die niet zelf in betaalbare woonruimte kunnen voorzien.

5 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Onze minister wil dat huurders met hogere inkomens zoveel mogelijk doorstromen naar een koop- of een huurwoning op de vrije markt. Zo moet er meer ruimte komen voor starters en mensen met lage inkomens. Verwachte datum inwerkingtreding: 1 juli pijlers: 1. Huursombenadering bij de maximale wettelijke huurstijging; 2. In het Burgerlijk Wetboek worden de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uitgebreid.

6 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Uitwerking huursombenadering Komende huurronde 1 juli 2016: Inkomensafhankelijke huurverhogingen Inflatie = 1% Maximale huurverhoging 1 < euro Inflatie + 1,5% 2,5% euro Inflatie + 2% 3% 3 > euro Inflatie + 4% 5% Huursombenadering per 1 januari 2017: Inkomen Maximale huurverhoging 1 < euro (nog te indexeren) Inflatie + 2,5% 2 > euro (nog te indexeren) Inflatie + 4%

7 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Uitwerking huursombenadering Totale huurstijging bij een corporatie wordt aan een maximum gebonden: inflatie + 1%. Op het niveau van de individuele woning kan de huurverhoging differentiëren (tot maximaal inflatie + 2,5%). Let op: huurharmonisatie telt mee in de berekening van de maximale huursomstijging. Voor inkomens boven de toewijzigingsgrens geldt een huurverhoging van inflatie + 4%. Let op: prestatieafspraken/investeringen.

8 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Tijdelijke huurcontracten a. Uitbreiding van de specifieke categorieën van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onderdeel c juncto leden 3 en 4 BW): Jongeren (7:274c BW); Promovendi (7:274e BW); Grote gezinnen (7:274f BW). b. Uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen.

9 Wet doorstroming huurmarkt 2015 Tijdelijke huurcontracten c. Aanpassing en verruiming van de zogenoemde diplomatenclausule (artikel 7:274 lid 2 BW). d. Introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd, met een maximum duur van één jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). e. De tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woningen (artikel 7:271 lid 1 BW).

10 Onderhuur Wettelijke regeling: 1. Verbod van onderhuur van de gehele woonruimte; 2. Huurder van een zelfstandige woning die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, mag een deel van de woning onderverhuren. Let op: regelend recht. Partijen mogen andere afspraken maken. Bescherming van de onderhuurder van een zelfstandige woonruimte die in de woning zijn hoofdverblijf heeft in de situatie waarin de hoofdhuur eindigt: de onderhuurder zet de onderhuurovereenkomst met de hoofdverhuurder voort. Ook bij onbevoegde onderverhuur!

11 Onderhuur Hoofdverhuurder kan bij voortzetting met de onderhuurder binnen zes maanden in rechte vorderen dat de voortgezette overeenkomst eindigt. Gronden: - Onderhuurder biedt onvoldoende financiële waarborg; - Onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen; - Belangenafweging (woningverdeelsysteem); - Onderhuurder heeft niet de vereiste huisvestingsvergunning.

12 Onderhuur Ontruiming? Onderverhuur woning via Airbnb: Rechtbank Amsterdam 7 juli 2015 (WR 2016/6) Rechtbank Amsterdam 26 mei 2015 (ECLI:NL:RBAMS:2015:3903) Onderhuurovereenkomst? Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4350) Rechtbank Rotterdam 17 april 2015 (WR 2015/129) Rechtbank Rotterdam 12 juni 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:4143) Hoofdverblijf: Rechtbank Rotterdam 28 februari 2014 (WR 2015/21)

13 Renovatie Artikel 7:220 BW: Huurder gedoogplicht ter zake de uitvoering van op initiatief van de verhuurder ondernomen dringende werkzaamheden of renovatiewerkzaamheden <-> verhuurder verplicht tot vergoeding schade/verhuiskosten; Dringende werkzaamheden: werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld ; Renovatie: gedeeltelijke vernieuwing door vervanging of toevoeging, ook sloop met nieuwbouw ; Bij renovatie moet de verhuurder een redelijk voorstel doen/70%-regel.

14 Renovatie Verhuiskostenvergoeding? Gerechtshof Amsterdam 16 december 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:5415 Redelijk renovatievoorstel? Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2015 (WR 2015/91)

15 Overlast Ontruiming? Hof Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:8508) Hof Amsterdam 22 september 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:3935) Rechtbank Noord-Nederland 31 maart 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:1602) Hof Den Bosch 9 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5167) Hof Den Bosch 20 januari 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:117)

16 Overlast Gedragsaanwijzing Hoofdregel: art. 6:265 BW Iedere tekortkoming geeft bevoegdheid tot ontbinding, mits de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Vrijwillige gedragsaanwijzing: art. 7:900 BW Vaststellingsovereenkomst (eventueel met contractuele boete art. 6:91 BW). Onvrijwillige gedragsaanwijzing door de rechter. Voorbeeld insteek dagvaarding: Primair: vordering tot ontbinding en ontruiming op grond van artt. 6:265 BW j⁰ 7:213 BW; Subsidiair: vordering tot veroordeling huurder tot nakoming van zijn verplichting als goed huurder waarbij hij zich moet houden aan bepaalde ge- en verboden, art. 3:296 BW, eventueel met dwangsom.

17 Bewind Hoge Raad 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525): Bewindvoerder formele procespartij. Voor ontbinding en ontruiming bewindvoerder dagvaarden. Hof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:8118) Rechtbank Rotterdam 23 januari 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:776) 13 maart 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:1734) 12 juni 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:4158)

18 Medehuur Na overlijden, artikel 7:268 BW: Hof Amsterdam 10 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4656) Hof Amsterdam 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:196) Na beëindiging gemeenschappelijke huishouding, artikel 7:267 BW: HR 14 augustus 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2193) Na echtscheiding, 7:266 BW: Hof Amsterdam 7 juli 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:2861)

19 Wijziging Leegstandwet Tijdelijke verhuur van woonruimte vergemakkelijken en verruimen: Dezelfde woonruimte meerdere malen tijdelijk verhuren (met tussenpozen van vijf jaar); Maximale termijn zeven jaar voor woningen in afwachting van sloop of renovatie; Maximale termijn tien jaar voor leegstaande gebouwen; Voor te koop staande woningen mag huurprijs vrij overeengekomen worden; Geen aanvullende voorwaarden bij vergunningverlening voor te koop staande woningen (gebonden beschikking).

20 Hennepteelt Tekortkoming : - geen goed huurderschap; - en /of bepaling in algemene voorwaarden (verbod gedragingen i.s.m. Opiumwet, verbod bedrijfsmatig gebruik). Eigen gebruik vs bedrijfsmatig gebruik Aanwijzing Opiumwet (meer dan 5 planten en/of professionele inrichting en/of geldelijk gewin). Kweken = overlast en/of gevaarzetting en/of bedrijfsmatig gebruik Bewerken/opslag/dealen = bedrijfsmatig gebruik en/of overlast. Tekortkoming is grond voor ontbinding, tenzij ontbinding vanwege aard tekortkoming niet gerechtvaardigd is Woonbelang.

21 Hennepteelt Hof Den Bosch 13 januari 2015 (PRG 2015/33) 5 hennepbomen, geen apparatuur, gesteld eigen medicinaal gebruik. Rb Limburg 22 april 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:3485) Bezit drugs. Hof Den Bosch 25 augustus 2015 (PRG.2016/22) Plegen (licht) strafbaar feit. Hof Den Bosch 15 september 2015 (JHV 2015/170) 30 gram hasj voorhanden en geen gevaarzetting of overlast vastgesteld.

22 Hennepteelt Hof Den Bosch 2 juni 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:2004) Kwekerij van zoon huurder in tuinhuis. Hof Den Bosch 10 juni 2015 (WR 2015/4) Aansprakelijkheid voor ex partner.

23 Hennepteelt Hof Den Bosch 27 januari 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:2011) Woonbelang. Rechtbank Midden-Nederland 29 april 2015 (ECLI:NL:RBMNE:2015:3075) Huuropzegging.

24 Gebreken Gebrek: staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhoudne zaak. MvT: Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek.

25 Gebreken Hof Arnhem-Leeuwarden 21 oktober 2014 (WR 2015/19) Overlast parkeerplaatsen. Hof Den Bosch 9 december 2014 (WR 2015/66) Loszittend keukenkastje, niet goed sluitend raam babykamer. Hof Arnhem-Leeuwarden 7 maart 2015 (WR 2015/106) Bedwantsen. Rechtbank Oost-Brabant 5 maart 2015 (WR 2015/107) Papiervisjes in woning.

26 Oneerlijke bedingen Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten Toepasselijk bij overeenkomsten tussen consumenten en professionele wederpartij; Ziet op algemene voorwaarden en niet afzonderlijk uitonderhandelde contractsbepalingen ( toetredingsovereenkomst ). Huurovereenkomsten tussen huurders en woningcorporatie met bijbehorende algemene voorwaarden. Beding is oneerlijk als: in strijd met de goede trouw evenwicht tussen rechten en plichten van partijen verstoort ; Bijlage met indicatieve lijst van oneerlijke bedingen; Ambtshalve toetsing door rechters verplicht; nietig of geldig, geen tussenweg;

27 Oneerlijke bedingen Rechtbank Amsterdam 19 februari 2015, WR 2015/142 Boetebeding 10% maandhuurprijs per dag voor inhouden hoofdverblijf; Boetebeding hennepteelt 10x maandhuurprijs; Boetebeding onderverhuur verschil tussen huurprijs en onderhuurprijs. Hof Amsterdam 3 februari 2015, WR 2015/84 Boetebeding 25 per kalenderdag voor elke verplichting die niet nagekomen wordt; Boetebeding 1% rente per maand bij betalingsachterstanden; Boetebeding inzake buitengerechtelijke kosten 15% van verschuldigd bedrag met een minimum van 125.

28 Oneerlijke bedingen Rechtbank Oost-Brabant 27 januari 2014, WR 2015/22 Huuropzegging verplicht bij aangetekende brief of deurwaardersexploit:

29 HARTELIJK DANK VOOR UW AANDACHT EN GRAAG TOT ZIENS! Wilt u de hand-outs van deze presentatie downloaden vanaf onze site, laat dan uw visitekaartje/ adres achter

30 CONTACT Ingrid Warfman, Anand Bonder en Ellen Wouters, Advocaten Huurrecht T E ingrid.warfman@kienhuishoving.nl E E anand.bonder@kienhuishoving.nl ellen.wouters@kienhuishoving.nl Pantheon 25 Postbus AC Enschede T +31(0) F +31(0)

31