Presentatie Marianne Evers, Karen Six en Kees de Waal

Transcriptie

1 Presentatie Marianne Evers, Karen Six en Kees de Waal

2 De wetten van Gortyn, de oudste geschreven wetten van Europa ( AD)

3 Wetswijzigingen voor WO II: 1838 Burgerlijk Wetboek 1907 Aparte regels voor arbeid 1917 Huurcommissiewet 1918 Huuropzeggingswet 1921 Huuraanzeggingswet 1937 Pachtwet 1939 Prijsopdrijvingswet 1940 Huurprijsbesluit 1941 Huurbeschermingsbesluit

4 Huurwet art. 18 lid 2 a) Onbehoorlijk gebruik etc. b) Andere passende onroerende zaak c) Niet toestemmen in redelijk aanbod d) Dringend eigen gebruik e) Wettelijk voorschrift/beschikking steeds met een belangenafweging

5 Wetswijziging 1 juli 1979 (woonruimte) Overal huurbescherming en WWS Medehuurders etc Limitatief aantal opzeggingsgronden Nieuw o.a.: Bepaalde tijd (specifieke situaties) Dringend eigen gebruik en redelijk aanbod: mogelijkheden beperkt Weg o.a.: Hw: verkrijgen van soortgelijk passend onroerend goed Gelib.: open belangenafweging

6 Wetswijziging 2003 Heldere systematiek Gebrekenregeling Renovatie ZAV Oplevering Woonruimte: meer dwingend recht

7 HR 26 juni 1953, NJ 1953 / 634, Heijdens / Gofilex

8 GOFILEX: bepaalde tijd? Genot onder een huurovereenkomst kan ook periodiek genot zijn Zie ook Time share arresten: HR 26 oktober 2007, NJ 2008 / 282, Bloch Heinemann/Kura HR 11 februari 2011, WR 2011 / 58 Schena / Akgi

9 GOFILEX: bepaalde prijs? Tegenprestatie onder een huurovereenkomst kan ook percentage van de opbrengst van huurder zijn Zie ook HR 9 oktober 1987, NJ 1988 / 253, Mobil / De Vries HR 31 mei 1991, NJ 1991 / 678, Bloemert / Jebbink

10 Muiden A1 HR 16 juni 1995, NJ 1995 / 705 Shell / Van Esta Tjallingii ofwel Shell / BP Ook al wordt een onbebouwd terrein verhuurd met de bedoeling of zelfs de verplichting dat huurder daar een bebouwing opricht bestemd om te worden gebruikt als 1624-bedrijfsruimte, toch is 1624-regeling niet van toepassing regeling later alsnog van toepassing? Hebben partijen een nieuwe zelfstandige overeenkomst gesloten m.b.t. de inmiddels gebouwde zaak?

11 Amsterdammers en huurbescherming

12 Amsterdam drijft in moeras

13 Soms duidelijker dan anders

14 Amsterdammers in hun achtertuin

15 Een Amsterdammer die iets verloor

16 Huizen aan palen drijven eigenlijk

17 HR ECLI:NL:HR:2010:BK9136 Als het gaat om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, is sprake van een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Een schip is een roerende zaak. Artikel 7:233 BW: alleen dan woonruimte, met huurbescherming, als er sprake is van een onroerende zaak!

18 Wat drijft = schip = roerend = geen huurbescherming!

19 RVS 30 maart 2016, WR 2016/77: Anna! Inmiddels aan de grond en niet meer drijvend, dus plaatsgebonden en onroerend

20 Ook nog OZB verschuldigd geworden?

21 HR 15 maart 1974, NJ 1974, 393 (Gastarbeiderspension)

22 HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 (Abbo c.s./st Renesse)

23 HR NJ 1998/128 Van Bommel/Ruijgrok I. Integratie van voorheen onderscheiden begrippen gebrek/onderhoud/reparaties. Verhuurder heeft in te staan voor alle gebreken die gebruik geheel of gedeeltelijk verhinderen. Hoge Raad loopt vooruit op titel 7.4 BW.

24 Voorheen verplichtingen verhuurder: 7A:1586 lid 2: Onderhoud 7A:1587 lid 2: Reparaties (voor zover geen huurdersonderhoud) 7A:1588 lid 1: Instaan voor gebreken 7A:1619 lid 3: Geringe en dagelijkse reparaties door vervallen toestand of toeval Hoge Raad voorheen: reparatieplicht is iets geheel anders dan instaan voor gebreken.

25 Gedeeltelijke ontbinding ogv gebrek met gevolgen voor het verleden. 6:265 BW: gedeeltelijke ontbinding Toepassing 6:270 en 6:271 BW: Huurder wordt geheel of gedeeltelijk van betalingsverplichtingen bevrijd m.i.v. tijdstip dat verhindering van gebruik zaak intrad.

26 Bevoegdheid tot opschorten als gebruik geheel/in belangrijke mate verhinderd: opschortingsrecht ex 6:262 BW Afscheid van HR Theunissen/Verstappen , NJ 1978/693, waarin HR opschorting huurbetaling wegens onvoldoende onderhoud verhuurder afwees. Reden: onvoldoende samenhang tussen verplichting tot onderhoud verhuurder en verplichting tot betaling huurder.

27 Geen ingebrekestelling nodig. O.g.v. redelijkheid en billijkheid bevoegdheid tot ontbinding/opschorting slechts voor periode nadat verhuurder in kennis is gesteld van gebrek (of daarvan wetenschap had)

28 HR NJ 1993/582 Kruizenga / SWB Dat herstel tot verlies lijdt hoeft niet te betekenen dat herstel niet kan worden gevergd. Alle omstandigheden relevant.

29 HR 1 juli 1983, NJ 1984, 49 HR 6 maart 1992, NJ 1993, 583 (Traas/Oudeman) Krotopruiming en nieuwbouw is te beschouwen als dringend eigen gebruik, ook al volgt vervreemding.

30 HR 3 mei 1996, NJ 1996, 655 (Van Peski/Nieuw Amsterdam) Sloop en renovatie van een complex woningen voor stedenbouwkundige en sociale verbeteringen.

31 HR 23 september 2005, NJ 2005, 555 (Mitros/Hoekendijk) Geen huurbeëindiging zonder renovatieplan. Louter financieel belang voor opheffen exploitatietekort Ontoereikend.

32 HR 26 maart 2010, WR 2010, 56 (Van Helsdingen/Klein) Bij een onrendabele exploitatie is renovatieplan alleen onvoldoende voor beëindiging van de huur. Bij structurele wanverhouding kan renovatieplan tot huurbeëindiging leiden.

33 HR 14 februari 2014, WR 2014, 58 (Alog/Ultimo) De bescherming van bedrijfsruimte is van fundamenteel andere aard.

34 HR 2 december 1994, NJ 1995, 183 (Kharfan/Krasnapolsky) Uitstel van funderingsherstel kan niet worden gevergd. Onder herstel kan ook sloop en nieuwbouw worden begrepen.

35 HR 24 september 2010, NJ 2010, 649, Toko Mitra

36 HR 24 september 2010, NJ 2010, 649 Wachttijd drie jaar art. 7: 296 lid 2 geldt niet in kader belangenafweging en geldt alleen na eerste huurperiode van 5 jaar (of langer maar korter dan 10)

37 Hoe dwingend is dwingend? Hoe nietig is nietig?

38 HR 20 april 1990, NJ 1990 / 701, Coster / Hupkes Art strekt ter bescherming van de huurder. Geen reden om aan te nemen dat verhuurder zich jegens huurder op nietigheid kan beroepen, noch om nietigheid verdergaande werking te geven dan nodig om huurder bescherming te geven cfr a.

39 Bij oplevering in onjuiste staat ingebrekestelling nodig?

40 HR , NJ 1999, 380 (Van der Meer/Beter Wonen): Verplichting tot oplevering in goede staat onsplitsbaar, deze kan slechts worden nagekomen op tijdstip dat huurovereenkomst eindigt. Bij niet-nakomen: huurder in verzuim, ingebrekestelling niet nodig. Onvoldoende informeren door verhuurder kan wel van invloed zijn op de hoogte van de toe te kennen schadevergoeding (loonkosten).

41 HR NJ 1996/748 Büchner/Wies Verplichting verhuurder om huurder in staat te stellen wegbreekrecht uit te oefenen. Functie ingebrekestelling is: laatste termijn geven om alsnog na te komen.

42 Ambtshalve toetsing bij ontbinding Consumentenbedingen en Buitengerechtelijke incassokosten

43 Het meest genegeerde arrest: HR NJ 1994/317 Abbas/WBV

44 HR NJ 2014/274 Heesakkers/Voets Ambtshalve toetsing bedingen als huurder consument is, ook in verstekzaken.

45 HR RvdW 2016/1208 Prejudiciële beslissing m.b.t. toetsing aan Besluit Vergoeding voor buiten-gerechtelijke incassokosten in consumentenzaken. Ook in verstekzaken.

46 HR 28 mei 2010, WR 2010 / 92, Momus / Bierbrouwerij De Leeuw 7:303 heeft onmiddellijke werking 7:291 is ook van toepassing op beding waarin wordt afgeweken van 7:303 Afwijking van 7:303 in contract uit 1984 ten gunste van huurder mag (anders dan oud recht)

47 HR 9 augustus 2013, NJ 2013 / 557, Stern/Gulf Recht om beroep te doen op vernietiging kan verjaren Bij aanvallend verweer

48 HR 3 april 2015, NJ 2015 / 412, Singh/Centre Hotel Ook nadat afwijkend beding is vernietigd kan nog goedkeuring worden gevraagd

49

50