RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Mariakerke

Transcriptie

1 RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Mariakerke Speistraat Hippoliet van Peenestraat

2 Deelgebied Mariakerke Speistraat G2-1 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich aan de noordrand van Mariakerke meer bepaald in het bedrijventerrein ten noorden van de Industrieweg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt hoofdzakelijk gevormd door een grote aaneengesloten groep van zonevreemde woningen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied maakt deel uit van het industriegebied ten noorden van de Industrieweg. De omgeving is hoofdzakelijk een economisch gebied maar met een sterke aanwezigheid van woningen in de zuid-westelijke hoek van het bedrijventerrein. De Speistraat vormt een vrij homogene woninggroep. De Wijmenstraat daarentegen kent een sterke verweving tussen kleinschalige bedrijven, andere economische activiteiten (bv. detailhandel) en wonen bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit circa 50 woningen met een gemengde woningtypologie (hoofdzakelijk gesloten bebouwing, deels halfopen bebouwing) en meestal met 2 bouwlagen. Het gebied palend aan de Speistraat is quasi een zuiver woongebied met slechts enkele bedrijven aan de oostrand en met centraal een omvangrijk onbebouwd terrein bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het gewestplan dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich in een industriegebied volgens het gewestplan motivatie wijziging en gewenste bestemming Het betreft hier een groot aantal zonevreemde woningen in een industriegebied. Wanneer er geen intentie bestaat om de bestemming van deze industriegebieden te realiseren, wat de verwerving inhoudt van de zonevreemde woningen, is het verantwoord om de bestemming te wijzigen. Het moet dan wel gaan om leefbare entiteiten waar nog een voldoende woonkwaliteit kan bekomen worden. Het RSG stelt in het geval van de Speistraat (Mariakerke) expliciet het behoud van deze woningen voorop en suggereert om de bestemming te wijzigen naar wonen. De omvang van dit woonlint is groot genoeg om als een leefbare entiteit te functioneren. Om ook in de toekomst de leefbaarheid ervan te garanderen suggereert het RSG een aantal maatregelen (bv. inbreng van buffers, realisatie milieuzonering op het bedrijventerrein ) zodat dit gebied als woongebied kan behouden en opgewaardeerd worden. Er wordt dus gekozen om de woningen in de Speistraat te behouden conform de bepalingen van het RSG. De bestemmingswijziging is nuttig om meer mogelijkheden te geven bij het verbouwen van de zonevreemde woningen, om te verhinderen dat woon- en bedrijfsfuncties zich zouden vermengen met het resultaat dat de woonkwaliteit daalt maar ook om een nieuwe toegang te realiseren voor de woningen en bedrijven in de Wijmenstraat. Bij de heraanleg van de N90 zal de huidige toegang immers verdwijnen. Verder kan deze bestemmingswijziging naar stedelijk woongebied het ook mogelijk maken om het nog onbebouwde (0,5 ha) terrein aan te wenden voor aanvullende woningbouw. Een woonbestemming is wenselijk maar ook een bedrijfsbestemming wordt toegelaten. Op dit ogenblik loopt er immers een aanvraag voor een invulling van dit terrein met kleine bedrijfsunits. Beleidsmatig zou dit terrein beter ingevuld worden met woningen maar omdat nu nog steeds de bestemming industriegebied geldt kan dit niet afgedwongen worden. Er zal maar een vergunning worden verleend op voorwaarde dat er een verbindingsweg naar de Wijmenstraat wordt voorzien en op voorwaarde dat de inplanting van de bedrijven rekening houdt met de bestaande woningen. Het toelaten van een bedrijfsbestemming is in dit geval nog altijd zinvol om later problemen voor deze bedrijven te vermijden. Mochten deze plannen niet doorgaan dan kan er nog altijd geopteerd worden voor een invulling met woningen voorstel van bestemming De woningen in de Speistraat worden opgenomen in een stedelijk woongebied maar met de mogelijkheid voor bedrijven in het centrale en nog onbebouwde perceel. Er wordt een nieuwe toegang voorzien naar het achterliggende gebied om de toegankelijkheidsproblematiek van de bestaande woningen en bedrijven op te lossen. De aanleg van deze ontsluitingsweg wordt voorzien in de register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade tot gevolg en ook geen planbaten omdat het hier zonevreemde woningen betreft (art ). Het onbebouwd terrein valt wel in theorie onder de planbatenregeling die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige van het gewestplan strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - industriegebied Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

3 T T T T T T T T T T T T T N N T T T T T T T T N T T T T T T P P N T T T T T P P * 2 ê2 ê * 1 * 2 * ** * 2 ** ** * * * * * * 2 ** 2 2 j2 * 2 j * 2 * 2 * 2 ** ê2 j2 ** * j ± 1:2.500 Deelgebied Mariakerke- Speistraat Situeringsplan Luchtfoto Gewestplan Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Juridische toestand Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Thematisch RUP Wonen" versie april 2013

4 Deelgebied : Mariakerke Speistraat G2-1 TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende ) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. De terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa, ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer verticaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere geen gedetailleerde inrichtings of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen, ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

5 SW1 Bestemming Stedelijk woongebied Speistraat In de omgeving komen hoofdzakelijk woningen voor en dit onder bijna uitsluitend onder de vorm van rij- eengezinswoningen. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Omdat er in het gebied ook reeds enkele kleinschalige economische activiteiten die bij het wonen horen aanwezig zijn (bv. atelier aannemer ) en de omgeving buiten het plangebied ook reeds heel wat economische activiteiten kent, worden er ook kleinschalige bedrijfsactiviteiten die weinig hinderlijk zijn voor het wonen en gerelateerd aan een woonfunctie op het perceel zelf toegelaten. Functies of gebouwen die afwijken van de mogen behouden blijven en daarvoor gelden de bepalingen van de Codex voor zonevreemde constructies Inrichting Alhoewel het bestaande woningtype eengezinswoningen zijn met 2 bouwlagen worden ook meergezinswoningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen worden toegelaten omdat het hier over diepe percelen nabij een belangrijke verkeersweg gaat. Woningen zijn enkele toegelaten aan de zijde van de Speistraat omdat er aan de achterzijde door de aanwezigheid van een waterloop geen ontsluitingsmogelijkheid is en deze zone best functioneert als buffer naar de aanpalende bedrijfszone. De huidige bouwlijn dient hierbij als referentie. Om de woonkwaliteit niet aan te tasten moeten de gebouwen voor kleinschalige economische activiteiten zich achter de bouwzone voor woningen bevinden en moeten de gebouwen beperkt in omvang en hoogte blijven.. Het gebied is bestemd voor wonen en, als nevenbestemming, voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Kleinschalige economische functies die geen abnormale hinder voor het wonen veroorzaken, samen gaan met een woonfunctie op het betreffende perceel op voorwaarde dat ze zich in de tweede bouwzone bevinden, zijn toegelaten. Bestaande vergunde functies die afwijken van de kunnen behouden blijven en de gebouwen mogen gerenoveerd, verbouwd en heropgebouwd worden. Binnen deze zone zijn naast eengezinswoningen ook meergezinswoningen toegelaten. De max. bouwhoogte bedraagt. 3 bouwlagen. Woningen zijn enkel toegelaten aan de zijde van de Speistraat. De huidige bouwlijn wordt hierbij gevolgd. De achterste 10m tegen de waterloop wordt als groenscherm aangelegd en wordt samen met de waterloop en de Wijmenstraat beschouwd als buffer voor het aanpalende industriegebied. Kleinschalige gebouwen voor economische activiteiten die bij het wonen horen zijn enkel in tweede bouwzone toegelaten. De hoogte beperkt zich tot 1 bouwlaag met plat of hellend dak. SW2 Bestemming Inrichting Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Speistraat Op het onbebouwd perceel wordt zowel wonen toegelaten of (niet en) bedrijfsactiviteiten. In geval er voor bedrijfsactiviteiten wordt gekozen zullen deze kleinschalig zijn en rekening houden met de aanwezige woonfuncties in de omgeving. Detailhandel en autonome kantoren zijn gezien het profiel als bedrijventerrein voor functionele productie volgens het RSG niet toegelaten. Voor wonen: het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte van de woningen in de omgeving dient als referentie. Eengezinswoningen of meergezinswoningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen worden toegelaten. Voor bedrijven: de gebouwen moeten zich qua omvang, schaal en aard van de activiteiten inpassen in gebied met overwegend woningen en gebufferd worden t.a.v. de aanpalende woningen. Het gebied is bestemd voor wonen of bedrijfsactiviteiten. In het geval van wonen zijn als nevenbestemming eveneens aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen toegelaten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. In het geval van bedrijfsactiviteiten zullen deze kleinschalig zijn en worden detailhandel en autonome kantoren uitgesloten. Voor wonen: binnen deze zone zijn een- of meergezinswoningen toegelaten met max. 3 bouwlagen, waarbij voor de maximale bouwhoogte de 45 -regel geldt ten aanzien van de zonegrenzen. Voor bedrijven: de bedrijfsgebouwen zijn kleinschalig en geldt de 45 -regel ten aanzien van de zonegrenzen. De bedrijfsactiviteiten moeten rekening houden qua milieuhinder (ook van het verkeer) met de aanpalend woonfunctie. Op de grens met het wonen wordt er een geluids-en visuele buffer aangelegd met een breedte van min. 5m. Verbindingsweg Speistraat (schematische aanduiding) Omdat bij de heraanleg van de N90 de huidige toegang naar de Wijmenstraat zal verdwijnen moet er een nieuwe toegangsweg aangelegd worden. Het onbebouwde perceel langs de Speistraat is hiervoor het meest geschikt. Waar deze verbindingsweg juist ingeplant wordt op het onbebouwde perceel wordt bekeken bij de inrichting van het terrein. De schematische aanduiding geeft aan dat er binnen de zone een verbindingsweg tussen Spei- en Wijmenstraat moet aangelegd worden. Deze weg wordt een openbare weg. De positie van deze weg mag gekozen worden in functie van de concrete inplanting van hetzij woningen hetzij bedrijven.

6 SW2 SW1 SW1 SW1,2 stedelijk woongebied ontsluitingsweg Deelgebied Mariakerke- Speistraat Kaart 2. Grafisch plan versie april m ± 1:1.500 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Thematisch RUP Wonen"

7 Deelgebied Mariakerke Hippoliet Van Peenestraat B1-4 en B3-32 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Mariakerke, ter hoogte van het Westerringspoor. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied De begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt van de begraafplaats in Mariakerke en paalt aan de groenas van het Westerringspoor. Deze omgeving is sterk residentieel met zowel rij- als open bebouwing bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het eerste onderdeel van het deelgebied bestaat uit een onbebouwd terrein dat deels als openbaar groen in gebruik is en deels door de aanwezigheid van een aantal bedieningswegen die dwars lopen op het centraal aangelegde openbare fietspad en door de groenzone gebruikt worden als toegang naar de aanpalende achtertuinen van de woningen die zich bevinden in de doodlopende zijstraat van de Eeklostraat en achter de Hippoliet Van Peenestraat en zelfs als parkeerplaats voor auto s wordt gebruikt. worden via een bedieningsweg, eveneens conform het toen geldende BPA Westerringspoor, die de stad tegen de tuinen zou aanleggen. Door de nieuwe gewestplanbestemming wordt het gebruik van de tuinuitbreidingen sterk beperkt omdat de aanleg van een bedieningsweg tegen de uitgebreide tuinen niet meer mogelijk is en daardoor werden een aantal eigenaars gedupeerd. De wijziging van bestemming is ook zinvol om het Westerringspoor op een goede manier in te richten. Door het probleem met de bestemming blijft de bestaande bedieningsweg midden op het Westerringspoor immers in gebruik en kan niet verlegd worden. Deze bedieningsweg hypothekeert daardoor een groot deel van het terrein terwijl die zich beter pal tegen de tuinuitbreidingen zou bevinden. Het verleggen van deze bedieningsweg zou toelaten om de groenzone definitief en op een goede wijze aan te leggen. Onderdeel Hippoliet Van Penestraat : dit terrein heeft een bestemming voor autobergplaatsen welke nu na bijna 20 jaar nog altijd niet gerealiseerd is. Er blijkt hieraan dus duidelijk geen behoefte te bestaan. Dit is niet zo verwonderlijk vermits het hier een residentiele woonwijk betreft waarvan de meeste percelen en woningen voldoende ruimte bieden om de gewenste autoberg- of parkeerplaatsen inpandig of in de voortuinstrook of in bouwvrije zijstrook of achteraan op het perceel, en dan te bereiken via een bedieningsweg op het Westerringspoor, te voorzien. Ook het openbaar domein biedt voldoende plaats voor het parkeren voor het geval het voorzien van autobergplaatsen op private eigendom niet mogelijk is. Het terrein kan dus een nuttigere bestemming krijgen door het een woonbestemming te geven. Qua woningtypologie wordt best aangesloten bij de omgeving die bestaat uit eengezinswoningen van het gesloten bebouwingstype. Het behoud van de verbinding voor voetgangers naar het Westerringspoor is wel aangewezen zodat de bewoners uit de omgeving het Westerringspoor vlot kunnen bereiken voorstel van bestemming Het gebied krijgt een bestemming als stedelijk woongebied. Voor het onbebouwd terrein houdt dit het oprichten van eengezinswoningen in waarbij er ruimte wordt voorbehouden voor een voetweg. Voor de zone achter de tuinuitbreidingen houdt dit de aanleg in van een smalle bedieningsweg register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade tot gevolg. Vermits het hier voor het deel achter de tuinuitbreidingen gaat over een omzetting van parkgebied naar woongebied valt dit wel onder de planbatenregeling maar zal dit bij de aanleg van de bedieningsweg zonder praktisch gevolg blijven conform art punt 1 en/of die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige van het gewestplan strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: Voor het eerste onderdeel volgens het gewestplan : - parkgebied Voor het tweede onderdeel (volgens het BPA Westerringspoor) : - zone voor autobergplaatsen - zone voor voortuinstroken - zone voor voetwegen - zone voor wegen - zone voor bos Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Het tweede onderdeel bestaat uit een braakliggend perceel palend aan de Hippoliet Van Peenestraat van ongeveer 1500 m² en met een breedte langsheen de straat van ongeveer 40m bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het eerste onderdeel bevond zich oorspronkelijk binnen het BPA Westerringspoor maar werd door de bestemming parkgebied vervangen naar aanleiding van de gewestplanwijziging van Het tweede onderdeel heeft een bestemming zone voor autobergplaatsen, zone voor bos, zone voor wegen zone voor voetwegen, zone voor voortuinstrook volgens het BPA Westerringspoor (MB 29 april 1993) motivatie wijziging en gewenste bestemming Onderdeel Westerringspoor: Het BPA Westerringspoor werd hier ten gevolge van een administratieve dwaling vervangen door het gewestplan (parkgebied) waardoor de detaillering van het BPA verloren ging. Een aantal gronden waren ondertussen reeds verkocht als tuinuitbreiding conform het BPA Westerringspoor. Bij de verkoop, conform het toen geldende BPA Westerringspoor, was er voorzien in een mogelijkheid om in de tuinen garages op te richten. Deze zouden kunnen bereikt

8 EEKLOSTRAAT HIPPOLIET VAN PEENESTRAAT EEKLOSTRAAT ± 1:2.000 Deelgebied Mariakerke Hippoliet Van Peenestraat Situeringsplan Luchtfoto Gewestplan Kaart 1.1 Feitelijke en juridische toestand Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Juridische toestand BPA W18 WESTERRINGSPOOR MB (29/04/1993) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Thematisch RUP Wonen" versie april 2013

9 Deelgebied : Mariakerke Hippoliet Van Peenestraat fiche B1-4 en B3-32 TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende ) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer vertikaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere geen gedetailleerde inrichtings of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

10 SW1 Stedelijk woongebied Hippoliet Van Peenestraat Bestemming De woningen in de omgeving, hoofdzakelijk Inrichting Bestemming Inrichting eengezinswoningen onder vorm van rijwoningen vormen de referentie. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Omdat de ontwikkeling van dit gebied ook de aanleg van wegen vraagt worden die ook toegelaten. Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte in de omgeving dient als referentie. Daardoor worden alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen toegelaten. Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare verharde en groene ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze bestemming zijn enkel eengezinswoningen toegelaten. De max. bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. Voetgangers- en fietsverbinding Hippoliet Van Peenestraat (schematische aanduiding) Om de groenas van het Westerringspoor voor de ruime omgeving goed toegankelijk te maken is het noodzakelijk dat de voetgangers- en fietsers het Westerringspoor vlot kunnen bereiken vanuit de aanpalende woonstraten. Deze verbinding moet een voldoende breedte hebben om de dubbele functie voor zowel voetgangers als fietsers waar te kunnen maken. De aanduiding geeft aan dat er ter hoogte van de schematische aanduiding een openbare voetgangers- en fietsverbinding moet worden aangelegd tussen de doorgetrokken Hippoliet Van Peenestraat en het Westerringspoor. Deze voetgangers- en fietsersverbinding heeft een minimale breedte van 5m en wordt aangelegd in relatie tot de groenstructuur. SW2 Bestemming Inrichting Zone voor ontsluitingsweg voor achtertuinen Hippoliet Van Peenestraat ( met schematische aanduiding) De achtertuinen (en garages) van de woningen gelegen langs de Eekloostraat en achter de Hippoliet Van Peenestraat zijn nu bereikbaar via een ontsluitingsweg die zich in het midden van het Westerringspoor bevindt en eveneens dient voor de gebruikers van de groenas (fietsers en voetgangers). De aanleg van het Westerringspoor wordt hierdoor plaatselijk gehypothekeerd. Bedoeling is om deze ontsluitingsweg op te schuiven tot tegen de achtertuinen en los te koppelen van de padenstructuur van het Westerringspoor. Wat er aan ruimte overblijft wordt bij het Westerringspoorpark gevoegd. Deze ontsluitingsweg heeft een voldoende breedte om de achtertuinen bereikbaar te maken voor auto s en integreert zich in de aanleg van de groenas. De resterende ruimte krijgt een groenaanleg. In deze zone en enkel ter hoogte van de schematische aanduiding mag er een bedieningsweg worden aangelegd voor de bediening van de achtertuinen garages van de aanpalende woningen. Deze ontsluitingsweg heeft een breedte die voldoende is om de garages/parkeerplaatsen op privaat domein vlot te bedienen en krijgt een aanleg die past bij de aanleg van de groenas. De reeds bestaande tuinen binnen dit deelgebied mogen als tuin aangelegd worden gecombineerd met eventuele bijgebouwen. De ruimte die niet ingenomen wordt voor de ontsluitingsweg wordt aangelegd in samenhang met het aanpalende park.

11 HIPPOLIET VAN PEENESTRAAT SW2 SW1 EEKLOSTRAAT SW2 SW1,2 stedelijk woongebied voetgangers- en fietsverbinding ontsluitingsweg voor achtertuinen Deelgebied Mariakerke Hippoliet Van Peenestraat Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Thematisch RUP Wonen" versie april m ± 1:1.000