Tolhuis. Sint Michiels. Prinsenhof

Transcriptie

1 Gent-centrum Tolhuis Prinsenhof Sint Michiels Sint Macharius

2 Deelgebied Gent-Centrum - Prinsenhof B1-1 en B1-21 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Gent, in de buurt Prinsenhof. De situering is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied bestaa uit tw ee onderdelen. Het onderdeel Zilverhof beperkt zich tot één per ceel, perceel begrensd door De L ieve, het Zilverhofplein, het Zilverhof. Het onderdeel Koolsteeg omvat twee kleine beluiken. De begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied bevindt zich bin nen de gre nzen van het vroege re stadsvernieuwingsproject Prinsenhof een residentiële en histor ische woonbuurt bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Onderdeel Zilverhof Het appartementsgebouw bevat enkel woonfuncties. Het gebouw telt 3 bouwlagen en heeft een hellend dak. In de omgeving zijn er heel wat waardevolle gebouwen aanwezig (opgenomen in de IOE) en ook beschermde landschappen. Onderdeel Koolsteeg De twee kleine beluiken bevatten elk enkel e eengezinswoningen. Een aantal v an de b eluikhuizen en heel wat andere woningen in de omgeving zijn waardevolle gebouwen (opgenomen in de IOE) bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich b innen het BPA Bi nnenstad deel Prinsenhof nr (MB 18 juli 1 989). Het deelg ebied heeft in dit BPA de bestemming zone A voor wonen motivatie wijziging en gewenste bestemming Onderdeel Zilverhof De stedenbouwkundige vergunning die voor dit gebou w werd afgeleverd in 1997, werd door de raad van State in 2009 vernietigd omd at deze tegenstrijdig is met het BPA. Het probleem betreft niet het volledige gebouw maar slechts een klein gedeelte dat zich achteraan op het perceel en tegen het water bevindt. Daar hebben (delen van) woningen de tuinzone volledig ingenomen wat volgens het BPA niet kan. Een k lacht van een aanpalende eigenaar heeft niet geleid tot de gevraagde schorsing van de bouwvergunning maar wel na circa 10 jaar tot een v ernieting ervan. De appa rtementen, die zich daar onde rtussen al ongeveer 10 jaar bevinden, beschikken op dit ogenblik dus niet meer over een rechtsgeldige vergunning. Omdat het behoud van dit gebouw ruimtelijk volkomen aanvaardbaar is neemt de stad een initiatief om dit probleem op te lossen. Er zijn buiten de wijziging van het BPA geen mogelijkheden om deze zaak in orde te brengen. Onderdeel Koolsteeg In Gent binne nstad bevonden er zich een g root aantal beluiken. Een aantal werden de voorbije decennia afgebroken en vervan gen door andere functies (bv. buurtparking, publiek groen ) of door nieuwe woningen. Een belangrijk aantal andere werd evenwel gerenoveerd. In het BPA binnenstad w erd er ten aa nzien van deze beluiken een eerder du bbele houding aangenomen. Een aantal beluiken hebben zekere architecturale waarden en zullen dus behouden moeten blijven maar door het ontbreken van een bescherming was dit op voorhand moeilijk in te schatten. Op het ogen blik van de opm aak van het BPA Binnens tad kon of wilde men dus geen duidelijke keuze tussen behoud o f vervangbouw maken. Daardoor werd de rooilijn meestal niet op de bestaande bouwlijn gelegd maar werd de rooilijn van de straat waarop het doodlopende beluik uitkomt gewoon doorgetrokken. Dit geeft de m ogelijkheid om zowel het beluik af te breken en d e straatwand te sluiten of om het beluik te behouden. D oor de typische opbouw van de sted enbouwkundige voorschriften in het BPA Binnenstad geldt er hier e venwel een beperking voor de tuinzone die zich ongeveer situeert tussen de 16 en de 30m te rekenen vanaf de rooilijn. I n principe zijn daar geen woningen toegelaten. Overgangsbepalingen en andere voorschriften bieden in het typische geval van beluikwoningen, die meestal een perceel grotendeels of volledig innemen, ook geen m ogelijkheden voor uitbreidingen. Voor een aant al beluiken die in de periode van de o pmaak van het BPA reeds gerenovee rd werden en waar de beluiksteeg reeds werd opgenomen in het openbaar domein, werd de rooilij n op de bestaande bouwlijn gelegd zodat er daar ge en probleem meer is. Voor de grot e meerderheid van de belui ken is dit niet het geval. Bij de renovatie van e en beluik met uitbreiding van bestaande woningen in de tuinzone komen er dus regelmatig problemen voor bij de vergunningsverlening. Bedoeling is om de dubbele visie van het BPA Binnenstad te handhaven maar om de hiaat in de stedenbouwkundige voorschriften te dichten. Daar is er of wel een a anpassing nodig van het p roblematische BPA-voorschrift of wel wordt er een algemene bestemming woongebied gegeven zonder daarbij de rooilijn vast te le ggen op de bouwlijn omdat dit al expliciet een behoud van het beluik inhoudt. Daarbij moet in principe de keuzemogelijkheid tussen behoud van het beluik of het toebouwen van de straatwand mogelijk blijven. In beide gevallen is het aan te raden om bepalingen op te nemen die het behoud van waardevolle beluiken moeten garanderen omdat de Dienst Monumentenzorg in de meeste gevallen pleit voor het behoud van de bel uiken. De meeste beluiken staan immers op de Inventaris On roerend Erfgoed (IOE). Daarom worden de stedenb ouwkundige voorschriften best zo g eformuleerd dat de beluiken in p rincipe moeten behouden blijven en slechts in geval van akkoord van de Dienst Monumentenzorg kunnen afgebroken worden voorstel van bestemming Het deelgebied wordt opgenomen in een stedelijk woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft g een planschade of planbaten tot gevolg. De categorie waaron der het bestemmingsvoorschrift sorteert wijzigt hier immers niet voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA Binnenstad deel Prinsenhof nr. 114 s trijdig met het voorliggend geme entelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone A voor wonen Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA die strijdi g zijn met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - onderdeel Prinsenhof : zone voor gesloten bebouwing en zone voor koeren en tuinen. - onderdeel Koolsteeg : zone voor bijgebouwen. De rooilijnen worden expliciet opgeheven voor de beluiken. Voor de realisatie van dit deelgebied van het RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

3 13/11/2001 KOOLSTEEG 13/11/ /11/ /11/ /11/ /11/ /11/ /05/2005 VARKENSSTRAAT IOE ZILVERHOF TINNENPOTSTRAAT ZILVERHOF 1:500 6/11/ /11/ /07/1943 8/09/ /01/1987 Beschermde monumenten Deelgebied Gent Centrum- Begijnhof- Prinsenhof Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand RUP Nr.167 "stedelijk Wonen" Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA114 BINNENSTAD DEEL BEGIJNHOF (MB 18/07/89) en Beschermde monumenten

4 Deelgebied Gent Centrum - Prinsenhof B1-1 en B1-22 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

5 1 Bestemming Stedelijk woongebied Zilverhof (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De Prinsenhofbuurt is een kwalitatieve woonbuurt met een belangrijk historisch karakter. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige nevenfuncties die het wonen ondersteunen voor zover deze in de woonomgeving passen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen e n als nevenbestemming voor aan het w onen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten, kantoren en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Inrichting De overwegende woonfunctie en de huidige bouwhoogte in deze straten dient als referentie. Daardoor worden alleen woningen onder vorm van rijbebouwing met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten. Binnen de best emming wonen zijn zow el een- als meergezinswoningen toegelaten. De bouwh oogte bedraagt max. 3 bouwlagen. 2 Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Koolsteeg (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Voor beluikwoningen wordt er geopteerd om de rooilijn af te schaffen en de zonering in duidelijk gedefinieerde stroken volgens het BPA Binnenstad te wijzigen naar een meer flexibele bestemming voor wonen zodat de beperkingen van het BPA Binnenstad vervallen. Deze optie wordt gerealiseerd door de beluikwoningen volledig op te nemen in de bestemmingszone stedelijk woongebied. Omdat het hier uitsluitend over woningen gaat is het verantwoord van wonen als hoofdbestemming te beschouwen eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Het bestaande woningtype en de huidige bouwhoogte dient als referentie. Daardoor worden alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte die overeenkomt met de bestaande bouwhoogte toegelaten. Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor w onen en al s nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het w onen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten, kantoren en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen de bestemming w onen zijn enkel eengezinswoningen toegelaten waarvan de bouwhoogte overeenkomt met de bestaande bouwhoogte.

6 TINNENPOTSTRAAT SINT-ANTONIUSKAAI KOOLSTEEG ZILVERHOF ZILVERHOF VARKENSSTRAAT BURGSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Begijnhof - Prinsenhof Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

7 Deelgebied : Gent Sint-Macharius B3-27 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in de buurt Sint-Macharius. De situering is terug te vinden op het plan feitelijke en juridisch e toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een perceel gelegen op het einde van de Ooilamstraat. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied maakt deel uit van de buurt Sint-Macharius. De omgeving is sterk residentieel met uitsluitend rijwoningen. In de omgeving zijn enkele grote gemeenschapsvoorzieningen aanwezig : de Groendienst van de Stad Gent, enkele scholen bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het gaat over een perceel dat gedeeltelijk is ingenomen door een werkplaats van de stad Gent en door een verharde parking Aan de oostzijde wordt het begrensd door een wachtgevel. Aan de zuidzijde bevinden zich het openbaar park en de gebouwen van de Groendienst bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor openbaar groen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Binnenstad deel Sint-Macharius (MB 31 juli 1997) motivatie wijziging en gewenste bestemming Een afwerking met één woning is gew enst als afwerking van e en wachtgevel voor zove r er ee n alternatief kan gevonden worden voor de werkplaats. De aanwezigheid van hoogstammige bomen in de nabijheid vragen de nodige aandacht voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming als woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor gemeenschapsuitrusting Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

8 OOILAMSTRAAT 2 1:500 Deelgebied Gent Centrum - Sint Macharius- Ooilamstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 125 Binnenstad deel Sint-Macharius (VE 31/07/91) versie maart 2013

9 Deelgebied Gent Centrum - Sint-Macharius B3-27 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

10 Bestemming Stedelijk woongebied Ooilamstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Deze buurt is een kwalitatieve woonbuurt. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige nevenfuncties die het Het gebied is b estemd voor wonen en als nev enbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan h et wonen ver wante buurtvoorzieningen worden wonen ondersteunen voor zover deze in de verstaan: handel, horeca, diensten, kantoren en woonomgeving passen. In het deelgebied is er nu een depot van de stad aanwezig. Deze functie kan behouden blijven en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. De bestaande functie mag verder functioneren en de noodzakelijke aanpassingen aan de gebouwen zijn toegelaten. aanpassingen aan de gebouwen zijn toegelaten. Inrichting De overwegende woningtypologie van Binnen de bestemming w onen zijn enke l eengezinswoningen eengezinsrijwoningen en de huidige bouwhoogte in toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. 3 bouwlagen. deze straten dient als referentie. Daardoor worden alleen eengezinswoningen onder vorm van rijbebouwing met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten. Door de nabijheid van een park met grote bomen zal De inplanting van de woning(en) houdt rekening met d e de inplanting van een nieuw gebouw hier rekening mee moeten houden. aanwezigheid van waardevolle bomen in de nabije omgeving en met de aanwezige groenstructuur.

11 OOILAMSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum- Sint Macharius- Ooilamstraat Kaart 2. Grafisch plan versie maart m 1:200

12 Deelgebied Sint-Michiels B1-30, B1-31, B1-32, B1-33, B1-34, B1-35, B1-36, B1-37, B1-38, B1-39, B1-40, B1-41 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Gent, in de buurt Sint-Michiels. De situering is terug te vinden op het plan feitelijke e n juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied bestaat uit een groot aantal kleine deelgebieden. De begrenzing ervan is terug te vinden op het p lan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied bevindt zich binne n de buurt Sint-Michiels een residentiele woonbuurt in de historische binnenstad. Nagenoeg alle woningen zijn rijwoningen en eengezinswoningen bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. De woningen binnen elk onderdeel bevatten enkel woonfuncties bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich binnen het BPA Binnenstad deel Sint-Michiels (MB 5 juni 2003). De verschillende onderdelen in dit BPA hebben de bestemming zone A voor wonen motivatie wijziging en gewenste bestemming In het BPA Sint-Michiels werd een zone A voor wonen voorzien waarin enkel eengezinswoningen toegelaten worden. Deze zone A voor wonen komt voor in een aantal straten. In de praktijk blijkt dat er zich binnen deze zone A voor wonen een aantal panden bevinden die ingericht zijn als meergezinswoningen. Regelmatig duiken er dan ook een aantal problemen op bij de vergunningsverlening. Er kunnen verschillende categorieën onderscheiden worden. Een aantal gebouwen werden in oorsprong geconcipieerd en vergund en gebouwd als appartementsgebouwen. Daar is de omzetting naar eengezinswoningen niet mogelijk en ook niet wenselijk. Een aantal eengezinswoningen werden vroeger vergund of kunnen als vergund geacht worden als meergezinswoning. Daar kan je als overheid in principe moeilijk op terugkomen. Een aantal andere werden evenwel zonder vergunning omgezet naar meergezinswoningen. Tenslotte zijn er nog de bestaande eengezinswoningen voorstel van bestemming Om de grootteorde van het probleem te kennen, de locatie van de problemen en de panden die potentieel problematisch zijn werd er uitgebreid veldwerk verricht. Alle zones A voor Wonen werden via veldwerk onderzocht. Die panden waar er meer dan 1 bel en/of brievenbus bij het veldwerk werden gedetecteerd werden als meergezinswoningen beschouwd. In een beperkt aantal zones A voor wonen werden er geen panden aangetroffen die aan deze criteria voldoen maar dit is een minderheid. Deze zones zijn niet opgenomen in het RUP omdat er geen problemen zijn. In de meeste zones A voor wonen werden er wel panden aangetroffen zij het dat het percentage zeer sterk kan variëren. Deze panden staan aangegeven op het plan feitelijke toestand als meergezinswoning. Het gaat hier wel duidelijk om potentieel problematische panden. Verder onderzoek door bouwtoezicht zal duidelijk moeten maken in welke rechtspositie deze panden verkeren en tot welke categorie ze behoren. Daarna kan er beslist worden op welke wijze het probleem in dit RUP wordt opgelost. Er lijken zich twee mogelijke oplossingen aan te dienen : - Als het onderzoek door bouwtoezicht duidelijke resultaten oplevert namelijk dat er voor elk pand geen twijfel bestaat of de aangetroffen meergezinswoning al dan niet vergund is of vergund geacht kan worden dan lijkt het best van alleen die panden op te nemen in dit RUP waarvan onomstotelijke vaststaat dat deze als meergezinswoning werd vergund is of vergund geacht kan worden. De huidige plangebieden zullen in dat geval kleiner worden en zich beperken tot de weerhouden panden. In het RUP wordt dan een voorschrift opgenomen die voor de weerhouden panden meergezinswoningen toelaat. - Als het onderzoek door bouwtoezicht geen duidelijke resultaten oplevert namelijk dat er voor een aantal panden twijfel blijft bestaan of de aangetroffen meergezinswoning al dan niet vergund is of vergund geacht kan worden dan lijkt het best van de huidige ruime plangebieden te behouden. Zo voorkomt men dat bepaalde panden niet meegenomen worden in het RUP terwijl dat achteraf wel blijkt dat dit nodig was. In het RUP wordt dan voorschriften opgenomen voor elk mogelijk geval van rechtstoestand. Daarnaast worden zullen ook de meest essentiële voorschriften uit het BPA overgenomen worden in dit RUP zodat er zo weinig mogelijk kwaliteiten van het BPA verloren gaan register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA, strijdig met het voorliggend gemeen telijk ruimtelijk uitvoeringsplan, worden opgeheven voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: Onderdeel Akkerstraat Onderdeel Begijnegracht Onderdeel Brouwerstraat Onderdeel Marialand Onderdeel Theresianenstraat Onderdeel Holstraat Onderdeel Oude Houtlei Onderdeel Schouwvegerstraat Onderdeel Wellingstraat Onderdeel Maagdenstraat Onderdeel Perkamentstraat - zone A voor wonen - multifunctionele zone - zone voor wegen - zone voor gemeenschapsvoorzieningen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

13 1 HOOGSTRAAT 1 1 ê 1 2 1: AKKERSTRAAT ) 2 ) 2 ) 2 meergezinswoning IOE Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Akkerstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

14 HOOGSTRAAT BEGIJNENGRACHT meergezinswoning IOE 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Begijnengracht Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003) versie junil 2013

15 BLINDEKEN 2 BROUWERSSTRAAT 2 2 KLEIN RAAMHOF meergezinswoning IOE RAMEN 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Brouwersstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

16 HOLSTRAAT 1 schouwvegerstraat meergezinswoning IOE 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Holstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

17 ) 2 2 IOE meergezinswoning 2 MAAGDESTRAAT :500 Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels Maagdestraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

18 RASPHUISSTRAAT MARIALAND ) 1 B ) 1 B 2 B ) 1 meergezinswoning 1:1.000 IOE Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Marialand Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand ) 1 ) 1 Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

19 TURREPOORTSTEEG OUDE HOUTLEI meergezinswoning IOE Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Oude Houtlei 1 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand SINT-MICHIELSSTRAAT 1:1.000 Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

20 2 2 MAAGDESTRAAT ) 2 ) 3 Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Oude Houtle 2 1:1.000 IOE Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand OUDE HOUTLEI meergezienswoning SINT-MARTENSSTRAAT Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

21 BURGSTRAAT 2 ) 2 1 LUXEMBURGSTRAAT meergezinswoning :1.000 Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Perkamentstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

22 HOLSTRAAT 1 2 OUDE HOUTLEI meergezinswoning IOE SCHOUWVEGERSSTRAAT 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Schouwvegerstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

23 ) B B ) 1 ) 1 ) THERESIANENSTRAAT 1:1.000 meergezinswoning IOE Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Theresianenstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand 1 HOLSTRAAT Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

24 OUDE HOUTLEI HOLSTRAAT HOLSTRAAT WELLINGSTRAAT 1:1.000 IOE BRANDSTRAAT meergezinswoning Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Wellingstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA 115 BINNENSTAD DEEL SINT-MICHIELS (MB 5/06/2003)

25 Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels B1-30, B1-31, B1-32, B1-3 3, B1-34, B1-35, B1-36, B1-37, B1-38, B1-39, B1-40, B1-41 ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

26 Bestemming Stedelijk woongebied Akkerstraat/Begijnegracht/Brouwerstraat/ Marialand/Theresianenstraat/Holstraat/Oude Houtlei 1 en 2/ Schouwvegerstraat/WellingstraatMaagdenstraat/Perkamentstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De oorspronkelijke woonbestemming blijft gehandhaafd maar de tegenstrijdigheid tussen de voorschriften en de feitelijke toestand wordt door aangepaste inrichtingsvoorschriften weggewerkt. Er wordt dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Inrichting De visie van het bestaand BPA i.v.m. de woningtypologie en verder ook alle geldende voorschriften worden behouden maar de feitelijke toestand toont aan dat de verplichting tot eengezinswoningen niet altijd kan gehandhaafd blijven. Binnen dit deelgebied kunnen er daarom voor de individuele gebouwen vier verschillende situaties onderscheiden worden : Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor w onen en als nevenbestemming voor aan het w onen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het w onen verwante buurtvoorzieningen worde n verstaan: handel, horeca, diensten, kantoren en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Algemeen geldt dat de bepalingen van het bestaand BPA voor wat betreft de toegelaten woningtypologie blijft gelden evenals alle andere essentiële voorschriften die bet rekking hebben op de bouwhoogte, bouwdiepte, morfologie, architecturale waarde en die in een latere fase in dit RUP zullen w orden opgenomen In volgende gevallen voorziet dit RUP volgende voorschriften die eventueel een af wijking toelaten op de toegelaten woningtypologie van eengezinswoningen : te komen. Eengezinswoningen die zonder vergunning omgezet werden naar een meergezinswoning worden beschouwd als een eengezinswoning. Een stedenbouwkundige aanvraag voor een dergelijk pand welke uitgaat van de onvergunde toestand moet geweigerd worden. Een stedenbouwkundige vergunning kan hier enkel afgeleverd worden voor een eengezinswoning. Bestaande eengezinswoningen die ook effectief nog ingericht zijn en functioneren als eengezinswoningen kunnen niet omgezet worden naar een meergezinswoning. Niet vergunde meergezinswoningen Voor eengezinswoningen die zonder stedenbouwkundige vergunning werden omgezet naar een meergezinswoning kan er geen stedenbouwkundige vergunning afgeleverd worden die betrekking heeft op een meergezinswoning. Bestaande eengezinswoningen Voor woningen die nu nog de hoedanigheid hebben van een eengezinswoning kan er geen stedenbouwkundige vergunning afgeleverd worden die betrekking heeft op een meergezinswoning. Er werden gebouwen vóór de goedkeuring van het BPA vergund en uitgevoerd als meergezinswoning. Het voorschrift van het BPA heeft daar geen rekening mee gehouden wat voor eigenaars en vergunningsverlenende overheid problematisch kan zijn. Het is redelijk van hier uit te gaan van de vergunde situatie en de mogelijkheid te geven om de bestaande situatie van de meergezinswoning te behouden. Vóór 1 augustus 1996 was de opsplitsing van eengezins- naar meergezinswoning niet vergunningsplichtig voor zover er geen structurele werken werden uitgevoerd. Er moet uiteraard eerst grondig onderzocht worden of er inderdaad geen structurele werken werden uitgevoerd. Als blijkt dat dit niet het geval is zou het niet redelijk zijn van hierop terug te komen. Soms werden er eengezinswoningen vóór dat het BPA in voege trad via een stedenbouwkundige vergunning omgezet naar meergezinswoningen. Er moet uiteraard eerst grondig onderzocht worden of er wel een vergunning werd afgeleverd en in hoeverre die werd nageleefd bij de uitvoering. Als blijkt dat hier inderdaad een vergunning voor de omzetting naar een meergezinswoning werd afgeleverd zou het niet redelijk zijn van hierop terug Vergunde meergezinswoningen : Meergezinswoningen die in oorsprong als meergezinswoningen vergund werden kunnen in afwijking van deze alg emene regel steeds als dusdanig gehandhaafd blijven. Vergund geachte meergezinswoningen Eengezinswoningen die ree ds voor 1 au gustus 1996 omgezet werden naar een meergezinswoning kunnen, voor zover er geen structurele werken werden uitgevoerd, in afwijking van de algemene regel en na onderzoe k door de dienst bouw- en w oontoezicht ook als dusdanig gehandhaafd blijven. Vergunde meergezinswoningen vanuit eengezinswoningen : Eengezinswoningen die reeds voor de goedkeuring van het BPA via een stedenbou wkundige vergunning omgezet werden naar een meergezinswoning kunnen in afwijking van de algemene r egel en na gr ondig onderzoek ook als dusdanig gehandhaafd blijven.

27 HOOGSTRAAT AKKERSTRAAT RASPHUISSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Akkerstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

28 PROVENIERSTERSSTRAAT BEGIJNENGRACHT HOOGSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Begijnengracht Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

29 BLINDEKEN KLEIN RAAMHOF BROUWERSSTRAAT RAMEN stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Brouwersstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

30 HOLSTRAAT THERESIANENSTRAAT SCHOUWVEGERSSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Holstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:1.000 RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

31 OUDE HOUTLEI MAAGDESTRAAT PAPEGAAISTRAAT TWAALFKAMEREN ANNONCIADENSTRAAT OUDE HOUTLEI GEBROEDERS VANDEVELDESTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels Maagdestraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

32 RASPHUISSTRAAT MARIALAND stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Marialand Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

33 TURREPOORTSTEEG OUDE HOUTLEI SINT-MICHIELSSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Oude Houtlei 1 Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

34 OUDE HOUTLEI OUDE HOUTLEI POSTEERNESTRAAT SINT-MARTENSSTRAAT MAAGDESTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Oude Houtlei 2 Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

35 BURGSTRAAT PERKAMENTSTRAAT LUXEMBURGSTRAAT KLEIN RAAMHOF stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Perkamentstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500 RUP nr.167 "stedelijk Wonen"

36 HOLSTRAAT OUDE HOUTLEI SCHOUWVEGERSSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint- Michiels - Schouwvegerstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

37 HOLSTRAAT THERESIANENSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Theresianenstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

38 OUDE HOUTLEI HOLSTRAAT WELLINGSTRAAT BRANDSTRAAT stedelijk woongebied Deelgebied Gent Centrum - Sint-Michiels - Wellingstraat Kaart 2. Grafisch plan m 1:500

39 Deelgebied Tolhuis B1-19, B1-26 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Gent, in de buurt Tolhuis. De si tuering is terug te vinden op het pl an feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied bevat twee onderdelen. De begrenzing van deze onderdelen is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied bevindt zich binnen de grenzen van de buurt T olhuis.. Deze buurt wordt gekenmerkt door de ster ke aanwezigheid van de woonfunctie in diverse vormen maar ook door de prominenten aanwezigheid van grootschalige voorzieningen waarvan het Ziekenhuiscomplex Sint-Lucas de grootste ruimte inneemt bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Onderdeel Sint-Margrietstraat: het gaat hier om een aantal gebouwen en een perceel getroffen door een rooilijn. Onderdeel Gerst- en Meelstraat : hier gaat om een aantal kleinere beluiken bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Dit deelgebied bevindt zich binnen het BPA Binnenstad (MB 4 augustus 1989). Het deelgebied heeft in dit B PA de bestemming zone A voor wonen motivatie wijziging en gewenste bestemming Onderdeel Sint-Margrietstraat Enkele woningen in de Brandweerstraat en Sint-Margrietstraat worden hier getroffen door een rooilijn. Deze rooilijn heeft als intentie om voor deze straat overal een zelfde breedte te voorzien. Deze nieuwe rooilijn werd nog niet gerealiseerd. Dit heeft te maken met het feit dat er geen onteigeningsplan werd opgemaakt en ook geen financiële middelen werden voorzien. De huidige breedte van deze straten maakt een onteigening ook niet noodzakelijk. Deze rooilijn betekent wel een hypotheek op deze panden. Ter hoogte van het onbebouwd terrein, zijde brandweerstraat, is het wel zinvol om de nieuwe rooilijn te behouden omdat de straat daar vrij smal is. Door het feit dat dit onbebouwd is, is dit hier ook nog gemakkelijk te realiseren. Het is dus beter van de rooilijn op de huidige bouwlijn te leggen voor wat betreft de bestaande gebouwen. Onderdeel Gerst- en Meelstraat In Gent binne nstad bevonden er zich een g root aantal beluiken. Een aantal werden de voorbije decennia afgebroken en vervan gen door andere functies (bv. buurtparking, publiek groen ) of door nieuwe woningen. Een belangrijk aantal andere werd evenwel gerenoveerd. In het BPA binnenstad w erd er ten aa nzien van deze beluiken een eerder du bbele houding aangenomen. Een aantal beluiken hebben zekere architecturale waarden en zullen dus behouden moeten blijven maar door het ontbreken van een bescherming was dit op voorhand moeilijk in te schatten. Op het ogen blik van de opm aak van het BPA Binnens tad kon of wilde men dus geen duidelijke keuze tussen behoud o f vervangbouw maken. Daardoor werd de rooilijn meestal niet op de bestaande bouwlijn gelegd maar werd de rooilijn van de straat waarop het doodlopende beluik uitkomt gewoon doorgetrokken. Dit geeft de m ogelijkheid om zowel het beluik af te breken en d e straatwand te sluiten of om het beluik te behouden. D oor de typische opbouw van de sted enbouwkundige voorschriften in het BPA Binnenstad geldt er hier e venwel een beperking voor de tuinzone die zich ongeveer situeert tussen de 16 en de 30m te rekenen vanaf de rooilijn. I n principe zijn daar geen woningen toegelaten. Overgangsbepalingen en andere voorschriften bieden in het typische geval van beluikwoningen, die meestal een perceel grotendeels of volledig innemen, ook geen m ogelijkheden voor uitbreidingen. Voor een aant al beluiken die in de periode van de o pmaak van het BPA reeds gerenovee rd werden en waar de beluiksteeg reeds werd opgenomen in het openbaar domein, werd de rooilij n op de bestaande bouwlijn gelegd zodat er daar ge en probleem meer is. Voor de grot e meerderheid van de belui ken is dit niet het geval. Bij de renovatie van e en beluik met uitbreiding van bestaande woningen in de tuinzone komen er dus regelmatig problemen voor bij de vergunningsverlening. Bedoeling is om de dubbele visie van het BPA Binnenstad te handhaven maar om de hiaat in de stedenbouwkundige voorschriften te dichten. Daar is er of wel een a anpassing nodig van het p roblematische BPA-voorschrift of wel wordt er een algemene bestemming woongebied gegeven zonder daarbij de rooilijn vast te leggen op de bouwlijn omdat dit al expliciet een behoud van het beluik inhoudt. Daarbij moet in principe de keuzemogelijkheid tussen behoud van het beluik of het toebouwen van de straatwand mogelijk blijven. In beide gevallen is het aan te raden om bepalingen op te nemen die het behoud van waardevolle beluiken moeten garanderen omdat de Dienst Monumentenzorg in de meeste gevallen pleit voor het behoud van de bel uiken. De meeste beluiken staan immers op de Inventaris On roerend Erfgoed (IOE). Daarom worden de stedenb ouwkundige voorschriften best zo g eformuleerd dat de beluiken in p rincipe moeten behouden blijven en slechts in geval van akkoord van de Dienst Monumentenzorg kunnen afgebroken worden voorstel van bestemming De bestemming volgens het BPA wordt vervangen hetzij door een bestemming woongebied hetzij door aangepaste voorschriften volgens het BPA Binnenstad die ook renovatie met uitbreiding van bestaande beluikwoningen in de tuinzone mogelijk maakt. De nieuwe rooilijn, zijde Sint-Margrietstraat, wordt opgeheven en de huidige bouwlijn wordt behouden. De zonering wordt opgeschoven tot aan de huidige bouwlijn zodat de bestaande gebouwen volledig binnen een bebouwbare zone vallen register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor gemeenschapsuitrusting - zone A voor wonen De rooilijnen worden expliciet opgeheven voor zowel de beluiken als voor de onderdelen die betrekking hebben op de rooilijnen. Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

40 KLUIZENAARSTRAAT MOLENAARSSTRAAT KOLVENIERSGANG GERSTSTRAAT BELLEMANSSTRAAT 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum -Tolhuis- Gerststraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Binnenstad deel Tolhuis (MB 04/08/89) RUP nr.167 "stedelijk Wonen"

41 SINT-MARGRIETSTRAAT BRANDWEERSTRAAT DOBBELSLOT IOE 1:1.000 Deelgebied Gent Centrum - Tolhuis - Sint-Margrietstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Binnenstad deel Tolhuis (MB 04/08/89)