RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Sint -Amandsberg deel 1

Transcriptie

1 RUP nr. 167 "Stedelijk wonen" Deelgebieden Sint -Amandsberg deel 1 Hogeweg Heiveldstraat2 Beelbroekstraat Grondwetlaan Antw.stwg - Quinten Metsijsstraat Antwerpsestwg voetweg Heiveldstraat1 Gustaaf Carelshof Heiveldstraat Joseph Gerardstraat Admiraaldreef Adolf Baeyensstraat Herlegemstraat

2 Deelgebied : Sint-Amandsberg Admiraaldreef B3-4 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de buurt Westveld. De situeri ng is terug te vinden op het overzichtspla n van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt hoofdzakelijk gevormd door een bedrijfsgebouw. Deze begrenzing is terug te vinden op het pl an feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Westveld. Deze omgevi ng is sterk residentieel maar met een gem engde woningtypologie met vooral eengezinswoningen bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een k leinschalig bedrijfsgebouw, gecatalogeerd als magazijn, tussen rijwoningen. Langs straatzijde bevinden zich ook twee woningen die onderdeel uitmaken van het geheel. Het perceel is vrij groot nml. circa 300 0m² en nagenoeg volledig bebouwd. De breedte aan straatzijde bedraagt ongeveer 40m bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor am bachtelijke bedrijven, zone voor koeren en tuinen en zone voor voortuinstro ken. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld 1A (MB 13/4/1988) motivatie wijziging en gewenste bestemming De bestemming volgens het BP A laat geen ander e functies dan bedrijven toe. Voor de t wee bestaande woningen die zich bin nen deze bestemmingzone bevinden kan alleen dit reeds een pr obleem vormen. Wanneer men dit gebouw/perceel voor andere doeleinden wil aanwenden is dit niet mogelijk. Nochtans biedt het perceel door zijn omvang en breedte en doo r de aan wezigheid van rijw oningen aan weerszijden goede mogelijkheden voor woningbouw en dit vooral voor eengezinswoningen/grondgebonden woningen. Het lijkt dus logisch om het perceel een meer flexibele bestemming te geven zowel ifv het huidig gebruik als voor de toekomst voorstel van bestemming Het gebouw krijgt een bestemming als stedelijk woongebied maar de bestaande bedrijfsactiviteit kan behouden blijven register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor ambachtelijke bedrijven. - zone voor koeren en tuinen - zone voor voortuinstroken Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

3 NACHTEGAALDREEF * 1 ) 2 ) 1 ) 1 ADMIRAALDREEF ± 1:1.000 Deelgebied Sint-Amandsberg - Admiraaldreef Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA SA01 WESTVELD (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

4 Deelgebied : Sint-Amandsberg Admiraaldreef B3-4 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

5 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Admiraaldreef (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften In de omgeving komen hoofdzakelijk eengezinswoningen Het gebied is bestemd voor wonen en als voor en dit onder verschillende woningtypologieën. Het gaat nevenbestemming voor aan het w onen verwante hier om een kwalitatieve woonbuurt. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen woonomgeving passen. worden verstaan: handel, horeca, diensten en Omdat er voor de ontwikkeling van dit woongebied ook gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. bijkomende straten nodig kunnen zijn, zijn verhardingen voor straten en ook openbaar groen toegelaten. Dit deelgebied is op dit ogenblik ingenomen door Het bestaande gebouwenbestand is bepalend v oor het economische activiteiten. De bestaande gebouwen mogen max. toegelaten bouwvolume bij herbouwen of verder gebruikt worden voor economische activiteiten verbouwen. Verder gebruik voor economische activiteiten is toegelaten. Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid. Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha. Het bestaande woningtype (eengezinswoningen) en de Binnen deze zone zijn eengezinswoningen of huidige bouwhoogte in de straat dient als referentie. Aan grondgebonden woningen toegelaten. De bo uwhoogte straatzijde kan er iets hoger gebouwd worden. langs straatzijde bedraagt max. 3 bou wlagen en max. 2 bouwlagen in het binnengebied.

6 NACHTEGAALDREEF SW ADMIRAALDREEF SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg- Admiraaldreef Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni , m ± 1:500

7 Deelgebied : Sint-Amandsberg Adolf Baeyensstraat B1-10 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich aan de rand van het meest verstedelijkte deel van Sint-Amandsberg ter hoogte van d e grens met Destelbergen. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door drie ruime p ercelen. Deze begrenzing is terug te vinden op h et plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de randgem eente Sint-Amandsberg. De onmiddellijke omgeving is sterk residentieel. De woningtypologie in de omgeving i s hoofdzakelijk oudere rijbebouwing. Het deelgebied maakt hierop een uitzondering door de omvang van de percelen en het type bebouwing namelijk open bebouwing, type villa bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit drie diepe percelen waarop zich drie villa s bevinden en dit op grote afstand van de straat bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestem ming zone voor open bebouwing of zone voor g ekoppelde bebouwing, zone voor koeren en tuin en en zone voor bouwvrije stroken. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Sint-Baafskouter (MB 21 september 1992) motivatie wijziging en gewenste bestemming Het intekenen van een bou wzone langs straat zijde maakt het onmogelijk om de bestaande woningen achteraan het perceel grondig te renoveren of te herbouwen. Het is stedenbouwkundig niet wenselijk dat de bestaa nde woningen dienen te worden afgebroken om te worden herbouwd binnen de voorziene bouwzone. Dit heeft als bijkomend voordeel dat de parkachtige tuinen die zich nu aan straatzijde situeren beter bewaard kunnen blijven en bijdragen tot de woonkwaliteit van de Adolf Baeyensstraat voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt een bestemming stedelijk woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor open bebouwing of zone voor gekoppelde bebouwing, zone voor koeren en tuinen en zone voor bouwvrije stroken Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

8 OSCAR COLBRANDTSTRAAT SINT-BAAFSKOUTERSTRAAT ADOLF BAEYENSSTRAAT W * 2 * 1 B * 2 W WIJMAKKER ± 1:1.500 Deelgebied Sint-Amandsberg Adolf Baeyensstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA SA03 SINT-BAAFSKOUTER (MB 21/09/1992) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

9 Deelgebied : Sint-Amandsberg Adolf Baeyensstraat B1-10 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing v an afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

10 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Adolf Baeyensstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties In de omgeving komen hoofdzakelijk eengezinswoningen voor. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Het gaat hier om enkele bestaande villa s op grote percelen. Het is hier niet zinvol om een minimale bouwdichtheid op te leggen maar enkel om de mogelijkheid te geven om de bestaande woning op ongeveer de zelfde plaats te renoveren, uit te breiden of herop te bouwen op de zelfde plaats op het perceel. Het is wel niet de bedoeling dat er meer dan één woning per perceel wordt gerealiseerd. De woningtypologie en de huidige bouwhoogte van de bestaande woningen dient als referentie. Daardoor worden alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten. Omdat deze percelen een parkachtig karakter hebben zal er bij de gewijzigde inplanting van een woning rekening gehouden worden met het aanwezige groen.. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd vo or wonen en als nevenbestemming voor aan h et wonen ver wante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het w onen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, ho reca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Er is slechts éé n woning per perceel toegelaten en deze wordt ingeplant op de plaats van de huidige. Binnen deze zone zijn enkel eengezinsw oningen toegelaten. De bouwhoogte bedraagt ma x. 3 bouwlagen. De inplanting van de woningen houdt rekening met het aanwezig groen. Het pa rkachtig karakter van de voortuinen wordt bewaard.

11 OSCAR COLBRANDTSTRAAT SINT-BAAFSKOUTERSTRAAT ADOLF BAEYENSSTRAAT SW WIJMAKKER SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Adolf Baeyensstraat Kaart 2 Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Thematisch RUP Stedelijk Wonen" versie junii m ± 1:1.000

12 Deelgebied : Sint-Amandsberg Ant werpsesteenweg Quinten Metsys straat B2-8 en B1-14 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg in de buurt Zavelput. De situering is terug te vinden op het overzichtspla n van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een aantal percelen waarvan de meeste in private eigendom en enkele in eigendom van het OCMW. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Za velput. Deze omgeving is sterk residentieel met hoofdzakelijk rijwoningen. Palend aan het deelgebied bevindt zich een omvangrijk complex (rusthuis) van het OCMW bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit twee percelen. Op het private perceel bevindt zich een oudere villa bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelij ke en juridische toestand via de w eergave van het BPA dat hier g eldt. Onderdeel Antwerpsesteenweg Het onderdeel heeft er een bestemming zone voor gekoppelde of open bebouwing, zone voor t uinen, zone voor voortuinstroken, zone voor schermgroen. Het schermgroen dient als afscheiding tussen het OCMW complex en de woningen. Onderdeel Quinten Metsysstraat Het onderdeel heeft er een bestemming zone voor gekoppelde of open bebouwing, zone voor bijgebouwen, zone voortuinstroken. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld A (MB 13 april 1988) motivatie wijziging en gewenste bestemming Onderdeel Antwerpsesteenweg Voor het ge bied werd er een m asterplan opgemaakt met de bed oeling om een kader te vorm en voor een k walitatieve stedenbouwkundige ontwikkelingen in dit verzorgingscomplex. De aanpalende instelling (O CMW) heeft de aanpa lende villa op de hoek met de Quinten Metsysstraat aangekocht en afgebroken o m er een bepaalde vorm van huisvesting (bv. assistentiewoningen) uit te bouwen. Men wil dit evenw el doen in samenh ang met het geheel wat verhinderd wordt door de aanwezigheid van een zone voor schermgroen en een zone voor tuinen. (zie masterplan) Op de hoek va n Quinten Metsysstraat bevindt zich nog een a ndere woning die ook best mee genomen wordt vermits dit nog de enig e overblijvende woning is op deze plaats. Teneinde verdere uitbreidingen van andere vormen van huisvesting toe te laten op het hoekperceel wordt dit eveneens meegenomen. Aan de oostzijd e van het OCM W-complex voorziet het masterplan het aanbou wen tegen een b estaande wachtgevel van een woning wat volgens het BPA niet kan vermits daar een z one voor schermgroe n voorzien is. (zie mast erplan). De aanwezige zone voor voortuins troken verhindert bovendien het aansluiten op de wachtgevel tot op de rooilijn en dit vormt trouwens een probleem voor het OCMW-complex over de gehele lengte van de Antwerpsesteenweg Onderdeel Quinten Metsysstraat De feitelijke toestand voor de woningen in de Quinten Metsysstraat maakt duidelijk dat het onm ogelijk is om hier gekoppelde beb ouwing laat staan open beb ouwing te realiseren zoals het BPA voorziet. Er i s hier duidelijk een materiële vergissing gemaakt in het BPA doo r een d e aanduiding van een niet aangep aste zonering. Een bestemming voor gesloten bebou wing is hier volkomen op zijn plaats. In oudere versies van dit BPA was dit inderdaad het geval. Het gaat hier dus om een rechtzetting van een materiele vergissing voorstel van bestemming Onderdeel Antwerpsesteenweg Beide woningen (westelijk deel) en het stuk grond tegen de w achtgevel (oostelijk deel) dat onbebouwbaar is door de zone voor sc hermgroen en de volledige voortuinstrook langsheen de Antwerpsesteenweg worden opgenomen in een ste delijk woongebied zodat zowel wonen als gemeenschapsvoorzieningen los of verbonden met de instelling mogelijk is. Onderdeel Quinten Metsysstraat Het volledige onderdeel wordt opgenomen in een stedelijk woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA st rijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: Onderdeel Antwerpsesteenweg - zone voor gekoppelde of open bebouwing - zone voor tuinen - zone voor schermgroen - zone voortuinstroken. - zone voor openbaar nut : medische diensten Onderdeel Quinten Metsysstraat - zone voor gekoppelde of open bebouwing, - zone voor bijgebouwen - zone voortuinstroken. Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Masterplan OCMW

13 LIJNMOLENSTRAAT ANTWERPSESTEENWEG * W 2 ZAVELPUT QUINTEN METSIJSSTRAAT * * * * * 1 B B B 1 1 W W W Deelgebied Sint-Amandsberg - Antwerpsesteenweg Quinten Metsysstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Westveld A (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

14 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Antwerpsesteenweg-Quinten Metsysstraat B1-14 en B2-8 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

15 SW1 Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Quinten Metsysstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Het gaat hier om een straatsegment waarvan de meeste percelen reeds bebouwd zijn met rijwoningen. Er wordt dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Hier moet enkel de toegelaten woningtypologie aangepast worden waar alleen eengezinswoningen met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen toegelaten zijn. Het opleggen van een minimale bouwdichtheid heeft hier geen zin omdat de perceelsstructuur reeds vastligt en de meeste percelen reeds bebouwd zijn. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen ve rwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze zone zijn enkel eengezinsw oningen toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. SW2 Stedelijk woongebied Antwerpsesteenweg (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Bestemming Deze percelen palen onmiddellijk aan het Het gebied is beste md voor w onen en/of woonzorgcentrum (rusthuis) Heyveld van het gemeenschapsvoorzieningen en al s nevenbestemming voor aan OCMW.. Er wordt dus enkel wonen of het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. gemeenschapsvoorzieningen als hoofdbestemming Onder aan h et wonen ver wante buurtvoorzieningen worden toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige verstaan: handel, horeca, diensten e n ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. de woonomgeving passen.. Inrichting De gebouwen richten zich qua hoogte op de Binnen deze zo ne zijn enke l gebouwen toegelaten met max. 4 onmiddellijke omgeving. bouwlagen.

16 SW2 PALMENDREEF ZAVELPUT QUINTEN METSIJSSTRAAT SW1 SW1,2 stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Antwerpsesteenweg-Quinten Metsysstraat Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m ±1:1.000

17 Deelgebied : Sint-Amandsberg Antwerpsesteenweg/ Antwerpse voetweg B3-3 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, nabij de kern. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele percelen in private eigendom die één geheel vormen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Potuit. Deze omgeving is sterk residentieel met bijna uitsluitend rijbebouwing en veel buurtvoorzieningen (vooral detailhandel) langsheen de Antwerpsesteenweg. Onmiddellijk palend aan het deelgebied bevinden zich een groot privaat en openbaar wijkpark bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het gaat om een gebied van circa 2 ha. Enerzijds is er meest zuidelijk een park met villa met daarnaast een grote loods. Hierin was vroeger een houthandel gevestigd. De loods staat reeds jaren lang leeg. Een groot deel van het perceel, vooral langs de westelijke zijde, is ingenomen door een aantal oude bomen en vormt hierdoor een parkachtig geheel. Dit deel blijft zijn parkbestemming behouden en is geen onderdeel van het deelgebied. Anderzijds is er meest noordelijk een andere grote parkachtige tuin met een grote villa en enkele bijgebouwen die integraal tot het deelgebied behoort. Op de BWK-kaart daarentegen hebben beide parken een zekere waarde. De inplanting, de bouwhoogte en het aantal van deze gebouwen en de verhardingen moeten zorgvuldig afgewogen worden ten opzichte van het waardevol groen. De aanleg van verhardingen moet tot een strikt minimum beperkt worden voorstel van bestemming Het deelgebied wordt omgezet naar stedelijk woongebied. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de zone waar zich bestaande villa s en bijhorende bijgebouwen bevinden en de zone waar zich de loods en de onbebouwde parkachtige tuin bevinden. In de eerste zone wordt er een behoud van de toestand voorzien : zowel de gebouwen als het bomenbestand wordt gehandhaafd. In de tweede zone worden er nieuw bouwmogelijkheden voorzien maar exclusief voor wonen. Waar de oude loods zich bevindt moet er geen rekening gehouden worden met het bomenbestand vermits er daar geen zijn maar in de aanpalende parkachtige tuin is dit wel het geval. Om een kwalitatieve ontwikkeling te garanderen is het nodig dat er voor beide eigendommen gezamenlijk een visie wordt ontwikkeld. Op basis van een grondige inventarisatie van gebouwen en bomen moet er een stadsontwerp hier voor zorgen waarbij de kwaliteit van de bebouwing en van de groen omgeving vooropstaat. Als maximale bouwhoogte voor de nieuwe bebouwing wordt drie bouwlagen voorzien, behalve voor de bestaande villa s en oranjerie waar de bestaande bouwhoogte wordt behouden. De voorschriften worden zo geformuleerd dat normale meergezinswoningbouw mogelijk is. De bouwmogelijkheden houden qua volume en hoogte rekening met de draagkracht van de omgeving. Hiertoe wordt er een maximale bouwhoogte, V/T en footprint vastgelegd. De waardevolle delen van vegetaties worden maximaal behouden. De aanleg van bedieningswegen en het aanbrengen van verhardingen moet tot een strikt minimum beperkt worden register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijdig met het voorliggend gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor open of gekoppelde bebouwing - zone voor ambachtelijke bedrijven - zone voor bijgebouwen - zone voor privaat park - zone voor voortuinstroken - zone voor tuinen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Waardevol groen volgens BWK bestaande juridische toestand De juridische toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de weergave van het BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor niet hinderlijke ambachtelijke bedrijven, zone voor open en gekoppelde bebouwing, zone voor privaat park, zone voor voortuinstroken en zone voor tuinen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Rozebroeken (MB 17 oktober 1989). De bestaande villa s en een bijhorende oranjerie zijn opgenomen in de inventaris Onroerend Erfgoed (IOE) motivatie wijziging en gewenste bestemming Het geheel van woning en loods staat reeds jaren lang te koop maar vindt omwille van de beperkte bouwmogelijkheden geen koper. Het is stedenbouwkundig verantwoord om een zekere bebouwing toe te laten maar enkel op de plaats waar de loods en bijhorende verhardingen zich bevinden. Op die wijze wordt er dan immers niet geraakt aan het waardevol bomenbestand; Waardevol en te behouden zijn in elk geval de villa aan de straatzijde (opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed) en het bomenbestand met parkachtig karakter. Dit laatste is niet opgenomen in het deelgebied en behoud dus zijn bestemming voor park volgens het huidig BPA. Ook in het aanpalende park zijn er zeker bepaalde mogelijkheden voor bebouwing. Dit vraagt echter een grondig onderzoek omdat het niet de bedoeling kan zijn om het waardevol bomenbestand al te veel aan te tasten. De mogelijkheden die hierbij ontstaan voor woningbouw zijn omwille van het maximaal behoud van het aanwezige groen best van het type urban villa zijn (dus geen verkaveling met wegen en dense bebouwing maar ook geen eengezinswoningen).

18 ANTWERPSEVOETWEG VERKORTINGSTRAAT ± 1:2.000 ANTWERPSESTEENWEG ACHTERSTRAAT ^ W * 2 B ) 2 * 2 B ^ Deelgebied Sint-Amandsberg Antwerpsesteenweg-Antwerpsevoetweg Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand ) 1 IOE ^ Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA ROZEBROEKEN 1 (MB 17/10/89) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

19 Deelgebied : Sint-Amandsberg Antwerpsesteenweg/ Antwerpse voetweg B3-3 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimten en dergelijke moeten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een teruggetrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. De terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenbestemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied: het RUP Stedelijk Wonen vormt geen ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar bestaat uit een aantal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vormen. Als dit deelgebied homogeen is qua stedenbouwkundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinswoning maar heeft specifieke kenmerken die het onderscheidt van de traditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa, ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of meer verticaal of horizontaal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of aan elkaar gebouwd zijn en elk geheel of gedeeltelijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren zoals elektriciteits- en gascabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als gevolg van de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elke bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept. Er kunnen voorwaarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inrichtingsvoorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een maximum bouwhoogte is voorzien, kan de VVO de bouwhoogte beperken omwille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afstand tot achterliggende bebouwing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te gering, het gaat om bijgebouwen, ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken dakverdiep heeft een max. hoogte van 3m en er is eveneens maar één functionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is hetzij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval van een een buitenruimte op het verdiep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbonden en heeft een goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

20 SW1 Bestemming Stedelijk woongebied Antwerpsesteenweg/ Antwerpse voetweg (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is vooral een woonomgeving met verschillende woningtypologieën. Dit deelgebied paalt aan een groot en kwalitatief wijkpark dat zich uitstrekt in een rustig binnengebied. Enkel in de bouwzone die paalt aan de straat, ter hoogte van de bestaande villa s of bijhorende bijgebouwen (aangeduid met een * ) is er bebouwing toegelaten en daar wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Het overige gedeelte van deze zone vormt een blijvend onderdeel van de parken en mag niet bebouwd worden. Voor de bereikbaarheid van zowel de villa s als de nieuwe woningen meer achteraan het perceel zijn beperkte ontsluitingswegen en toegelaten. Inrichting Vermits de villa s en bijhorende bijgebouwen SW2 Bestemming Inrichting opgenomen zijn in de Inventaris Onroerend Erfgoed is het de bedoeling dat deze integraal bewaard worden. Het deel buiten de bouwzones (*) behoort tot de parken, bevat een aantal waardevolle bomen maar is ook deels verhard met opritten. De verharding voor de ontsluitingswegen voor de bestaande gebouwen en naar eventuele achterliggende nieuwe woningen moet tot het strikte minimum beperkt worden. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is enkel bestemd voor :wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en dit enkel ter hoogte van de bestaande villa s en bijhorende bijgebouwen (bouwzone aangeduid op het plan met *). Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Omdat er voor de ontwikkeling van de zone SW2 ook bijkomende ontsluitingswegen nodig kunnen zijn, zijn ook verhardingen voor ontsluitingswegen toegelaten. Het deel buiten deze bouwzone (*) blijft onbebouwd en behoudt zijn huidige parkfunctie. Enkel beperkte verhardingen zijn er toegelaten i.f.v. de achterliggende zone. Het behoud van de villa s en bijhorende bijgebouwen staat voorop. Uitbreidingen zijn niet toegelaten. Enkel renovaties en verbouwingen in functie van de toegelaten woonfunctie zijn mogelijk. In de niet bebouwbare ruimte van deze zone moeten alle waardevolle bomen behouden blijven en moet de aanwezige verharding voor bedieningswegen en parkeren tot een strikt minimum teruggeschroefd worden. Stedelijk woongebied Antwerpsesteenweg/ Antwerpse voetweg (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is vooral een woonomgeving met verschillende woningtypologieën. Dit deelgebied paalt langs beide zijden aan grote en kwalitatieve parken die zich uitstrekken in een rustig binnengebied. Daarom wordt er in deze zone enkel wonen toegelaten zonder nevenbestemmingen. Het gebied dat nu enerzijds is ingenomen door gebouwen (oude loods) en bijhorende verhardingen en het aanpalende park wordt omgezet naar een bouwzone voor woningen. Om te zorgen voor een minimaal impact op de parkomgeving worden hier geen eengezinswoningen toegelaten. Die hebben immers een relatief grote Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is enkel bestemd voor wonen zonder nevenbestemmingen. Omdat er voor de bereikbaarheid van de woningen in deze zone ook bijkomende ontsluitingswegen nodig kunnen zijn, zijn ook verhardingen voor ontsluitingswegen toegelaten. Volgende bepalingen zorgen voor een minimaal impact op de draagkracht van de parkomgeving : - de max. V/T bedraagt max. 0,3 (waarbij T de opp. is van de zone SW2) en de zonebezetting max. 15%; - enkel meergezinswoningen met platte daken zijn toegelaten; - de footprint van de gebouwen is maximaal van de zelfde grootorde dan die van de bestaande villa; ruimte inname, laten zich moeilijker integreren in een parkomgeving, zijn hier omwille van de eerder geringe diepte van de bouwzone moeilijk in te passen en hebben ook nood aan heel wat verharding omdat elke woning individueel moet kunnen bereikt worden. Enkele losstaande meergezinsgebouwen zijn veel beter te integreren in de parkomgeving. Om het impact op de omgeving tot een minimum te beperken worden niet alleen andere dan woonfuncties uitgesloten maar worden ook een aantal specifieke voorwaarden gesteld wat betreft afstand tot de bestaande villa en perceelsgrenzen, de bouwhoogte, bezetting, parkeervoorzieningen en verhardingen.aangezien de ontwikkelingen in dit stedelijk woongebied een zekere duurtijd zullen kennen door zijn omvang en complexiteit, werd er gekozen voor flexibele voorschriften, die binnen het streven naar kwaliteit, toch een aantal kwaliteitsvolle varianten mogelijk maken. Daarom zal elke belangrijke vergunningsaanvraag in deze zone voor nieuwe of te herbouwen gebouwen getoetst worden aan bijkomende afwegingscriteria. Hiertoe kan het nuttig zijn om de vergunningverlenende overheid bijkomende informatie te bezorgen bijvoorbeeld onder de vorm van een inrichtingsplan voor het volledige deelgebied. Dit plan kan bijkomende informatie bevatten over onder meer de schaal, de morfologie en inpassing van de bebouwing in de omgeving, de (interne) ontsluiting, de wijze waarop er een antwoord wordt gegeven op het vlak van woonkwaliteit, de parkeeroplossing, de manier waarop dit project zich verhoudt t.o.v. de toekomstige bouwprojecten met bijhorende timing, de inrichting openbaar domein, een eventuele fasering, de aanwezigheid van waardevol groen, de waterhuishouding, enz. - de bouwhoogte bedraagt min. 2 en max. 3 bouwlagen (vermits hier geen hellend dak wordt toegelaten is ook een teruggetrokken dakverdiep bovenop het max. voorzien aantal bouwlagen niet toegelaten); - ten aanzien van de zonegrenzen en tussen de verschillende gebouwen geldt de 45 regel behalve ten aanzien van de bestaande villa s waar een afstand van minstens 15m geldt; - er zijn geen bovengrondse parkeerplaatsen toegelaten; - de noodzakelijke parkeerplaatsen worden ondergronds voorzien; - de ontsluitingsweg voor voertuigen stopt aan het gebouw binnen deze bouwzone dat zich het dichtst bij de straat bevindt; - de inplanting van de gebouwen en verhardingen houdt maximaal rekening met het waardevol bomenbestand; - verhardingen naar en tussen de gebouwen worden tot het strikte minimum beperkt. Iedere stedenbouwkundige of verkavelingsaanvraag die betrekking heeft op nieuwbouw of herbouw en die een belangrijk impact heeft op de totaliteit van het deelgebied moet beoordeeld worden rekening houdend met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone en de ruime omgeving en zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria, voor zover relevant: de ordening van het gebied met aanduiding van de functies en van de inplanting en de hoogte van de bebouwing; de woonkwaliteit van de woningen op vlak van lichtinval, privacy, ontsluiting, uitzicht, voldoende buitenruimte, enz. de interne ontsluiting de mobiliteit en de parkeervoorzieningen de inrichting van de publieke ruimte, de onbebouwde en verharde gedeelten, de groene ruimten met aanduiding van beplante en verharde gedeelten (omgevingsaanleg), ; de eventuele (detail)fasering van de ontwikkeling; de bereikbaarheid voor openbaar vervoer; het waterbeheer en de natuuraspecten.

21 / SW1 / / SW2 SW1,2 stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Antwerpsesteenweg-Antwerpsevoetweg Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni ± 1:1.000

22 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Beelbroekstraat B2-3 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in aan de oost rand van Sint-Amandsberg. De situering is ter ug te vinden op h et overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele grote percelen die één geheel vormen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de w oonwijk Oude-Bareel. De onm iddellijke omgeving is sterk residentieel met een eerder ge mengde woningtypologie: tegen de Ant werpsesteenweg gaat het vooral over rijwoningen; verder af van de steenweg is de bebou wing meer open. Tussen Beelbroekstraat en Achtenkouterstraat is er ook nog ee n omvangrijke open ruimte aan wezig met zekere n atuurwaarden en deels in gebruik voor landbouwbouwdoeleinden bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit een vrij groot perceel van circa 2,3 ha van één eigenaar. Op dit perceel bevindt zich centraal en palend aan de Beelbroekstraat één villa. Het g rootste deel van het perceel (grotendeels gelegen buiten het plangebied) he eft het karakter van een (privaat)park met hoogstamminge bomen maar ook met grote stukk en grasland. Een deel wordt ingenomen door een vijver. Bepaalde d elen hebben een zekere natuurwaarde. een flexibelere inplanting en o riëntatie van d e bebouwing mogelijk wordt. De voorschriften worden zo g eformuleerd dat normale meergezinswoningbouw mogelijk is. De bouw mogelijkheden houden qua volu me en hoogte rekeni ng met de draag kracht van de omgeving. Hiertoe wordt er een maximale bouwhoogte, V/T en footprint vastgelegd. De waardevolle delen en vegetaties van het park worden maximaal behouden register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - privaat park - zone voor gekoppelde of open bebouwing Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven. Waardevol volgens BWK (niet binnen plangebied) bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor privaat park en zone voor gekoppelde of open bebouwing. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Oude Bareel (MB 22 mei 1997) motivatie wijziging en gewenste bestemming Naast het opnemen van de bestaande woning in een bouwzone voorziet het BPA op dit perceel nog twee bijkomende bouwmogelijkheden. De toegelaten bouwhoogte is minim aal 1 bouw laag voor de bijkomende woningen, 2 bouwlagen voor de bestaande woning Hierdoor zijn de bouwmogelijkheden op dit vrij grote perceel zeer beperkt en voorzien binnen drie zeer strak omschreven bouwzones. Deze visie van het BPA houdt ook het gevaar in dat he t parkachtig geheel versnipperd geraakt in verschillende percelen met afsluitingen en dat de lan dschappelijke eenheid in het gedrang komt. Het lijkt beter alle bouwmogelijkheden te concentreren op de plaats van de huidige villa en dit met een programma en een vorm (bv urban villa) die meer garanties biedt voor het behoud van het park als geheel voorstel van bestemming De twee nog niet gerealiseerde bouwzones worden geschrapt. De bestemming wonen kan behouden blijven voor de bestaande woning. Er wordt wel een omzetting voorzien naar stedelijk wonen. De bouwzone ter hoogte van de bestaande villa w ordt hierbij sterk verruimd zodat

23 * 2 W BEELBROEKSTRAAT ± 1:1.000 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Oude Bareel (MB 22/05/1992) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

24 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Beelbroekstraat B2-3 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

25 SW1 Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Beelbroekstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is vooral een residentiele woonomgeving. Het deelgebied wordt opgesplitst in een bouwzone en een parkzone. Alle toegelaten bebouwing wordt in deze bouwzone geconcentreerd. De parkzone is noodzakelijk om de in het BPA voorziene extra bouwzones op te heffen. Omdat dit deelgebied paalt aan een groot en kwalitatief binnengebied dat functioneert als een wijkpark wordt er in de bouwzone enkel wonen toegelaten en geen andere nevenbestemmingen. Het uitgangspunt om het aanpalende park zo weinig als mogelijk te bezwaren met de woonfunctie maar om toch ook een voldoende woningdichtheid te halen maakt dat het overwegende woningtype in de omgeving niet als referentie kan dienen. Daarom worden er enkel appartementen in de vorm van een urban villa en met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten. De bestaande woning kan uiteraard ook behouden blijven. De omvang, de hoogte, de inplanting van de gebouwen en de verhardingen houden maximaal rekening met de draagkracht van de parkomgeving. Beperkte verhardingen binnen deze zone zijn toegelaten voor parkeerplaatsen en voor een toegangsweg naar de straat. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is enkel bestem d voor wonen zonder nevenbestemmingen. De bebouwing voldoet aan volgende voorwaarden : - de max. V/T be draagt 2 ( waarbij T de opp. is van de bouwzone) - de bestaande e engezinswoning mag behouden blijven maar bij nie uwbouw zijn enkel appar tementen toegelaten; - de bouwhoogte bedraagt min. 2 en max. 3 bouwlagen; - bovengrondse parkeerplaatsen zijn enkel to egelaten voor max 30% van het aantal woningen; - de meeste noodzakelijke parkeerplaatsen worden ondergronds voorzien; - de inplanting va n de gebou wen en verhardingen houdt maximaal rekening met het waardevol gr oen- en bomenbestand; - verhardingen naar de gebou wen worden tot het strikte minimum beperkt. Bestemming Inrichting (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Het deelgebied wordt opgesplitst in een bouwzone en een niet bebouwbare zone. Alle toegelaten bebouwing wordt in de bouwzone geconcentreerd. Het opnemen van de niet bebouwbare zone is noodzakelijk om de in het BPA Oude Bareel voorziene extra bouwzones op te kunnen heffen. In de niet bebouwbare zone is enkel groenaanleg toegelaten naast minimale verhardingen voor een toegangsweg naar de gebouwen. Het deelgebied heeft zekere natuurwaarden. De niet bebouwbare zone is dus enkel bedoeld voor groenaanleg aansluitend bij de parkzone waarbij de bestaande waardevolle natuurelementen maximaal moeten behouden en geïntegreerd worden. De toegangsweg die de bouwzone die op een afstand van de straat ligt bereikbaar moet maken wordt zo minimaal mogelijk gehouden en bestaat uit materialen die zich goed integreren in de parkaanleg. Stedenbouwkundige voorschriften In deze zone is enkel groenaanleg toegelaten. Verhardingen zijn niet toegelaten behal ve één toegangsweg van het gebouw of gebouwen naar de straat. Waardevolle natuurelementen worden geïntegreerd in de parkaanleg. Verhardingen worden ingepast in de parkaanleg en beperkt tot een noodzakelijk minimum. SW2 Stedelijk woongebied Beelbroekstraat

26 SW2 BEELBROEKSTRAAT SW1 SW1,2 stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg - Beelbroekstraat Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m ± 1:1.000

27 Deelgebied: Sint-Amandsberg Carelshof/Heyveldstraat B3-1 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de buurt Westvel d. De situering is terug te vi nden op h et overzichtsplan voor d e deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door één perceel in private eigendom. Deze begrenzing is terug te vinden op het pl an feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Wes tveld. Deze omgeving is sterk residentieel met veel open bebouwing in noordelijke richting en een omvangrijke sociale woonwijk met rijwoningen in zuidelijke richting. In oostelijke richting grenst het deelgebied aan een groot buurtpark bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied beslaat circa 1700m². Het perceel is nu ingenomen door eerder oude b edrijfsgebouwen met kantoorgebouw langs de Westveldstraat. Deze gebou wen werden in het verleden al vo or zeer diverse functies gebrui kt maar huisvesten op dit ogenblik een dienstverlenende bedrijfsactiviteit met gering verkeersaantrekkend karakter. Het terrein paalt aan een wijkpark bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor niet hinderlijke ambachtelijke bedrijven, zone voor open of gekoppelde bebou wing, zone voor voortuinstroken, zone voor wegen en zone voor koeren en tuinen. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld B (MB 13 april 1988) motivatie wijziging en gewenste bestemming Tijdens de opmaak van het BPA w as er in dit gebou w een bedrijfsactiviteit gevestigd. Later werd deze bed rijfsactiviteit vervangen door verschillende detailhandelszaken, functies die ondertussen werden verlaten ten voordele van een meer dienstverlenende bedrijfsactiviteit. De bestemming zone voor niet hinder lijke ambachtelijke bedrijven is e venwel zeer beperkend en op dit ogenblik door zijn l igging in een residentiële wijk en naast een wijkpark, een miskenning van de stedenbouwkundige mogelijkheden. Een deel van het perceel en bedrijfsgebouw heeft nu reeds een woonbestemming (deel dat aansluit bij wachtgevel aanpalende woning) voorstel van bestemming Het perceel krijgt een bestemming stedelijk w oongebied. De vo orschriften worden zo geformule erd dat de na druk op eengezinsw oningen komt te liggen. De bou wmogelijkheden houden qua volume en hoogte rekening met de draagkracht v an de om geving. De bou whoogte bedraagt maximaal 3 bouwlagen. Er wordt aangesloten op de w achtgevel in het Carelshof met een aangepaste b ebouwing. Het voortzetten van de huidige activiteit wordt toegelaten register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor open of gekoppelde bebouwing - zone voor niet hinderlijke ambachtelijke bedrijven - zone voor voortuinstroken - zone voor koeren en tuinen - zone voor wegen Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

28 B GUSTAAF CARELSHOF ) 1 *1 * 1 W HEIVELDSTRAAT VINKENLAAN PIMPELMEESSTRAAT ± 1:1.000 Deelgebied Sint-Amandsberg -Carelshof / Heyveldstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA SA01 Westveld (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

29 Deelgebied: Sint-Amandsberg Carelshof/Heyveldstraat B3-1 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

30 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Carelshof/Heyveldstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is hoofdzakelijk residentieel. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. In het deelgebied zijn nu economische activiteiten aanwezig in een aantal bedrijfsgebouwen. Deze soort activiteiten mogen verder gezet worden. Omdat het om een deelgebied met beperkte omvang gaat en over gebouwen die weinig of niet geschikt zijn voor het wonen wordt er wel geen vemenging van wonen en andere functies toegelaten tenzij het gaat over een bedrijfswoning. Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid. In de omgeving komen hoofdzakelijk eengezinswoningen voor maar het perceel heeft mogelijkheden voor een iets densere bebouwing. Daardoor kunnen naast eengezinswoningen ook grondgebonden woningen met een bouwhoogte van max. 3 bouwlagen toegelaten worden. De aanwezigheid van een wijkpark met veel hoogstammige (overhangende) bomen tot op de grens met dit deelgebied en vraagt een weloverwogen stedenbouwkundig concept. Dit deelgebied is op dit ogenblik ingenomen door economische activiteiten. De bestaande gebouwen mogen verder gebruikt worden voor economische activiteiten Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd vo or wonen en als nevenbestemming voor aan h et wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het w onen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, ho reca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Functies die niet onder vorig e bepalingen vallen mogen verder gezet worden maar een vermenging met wonen, tenzij voor een bedrijfsw oning, is niet toegelaten. Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha. Binnen deze zone zijn eengezins- en/of grondgebonden woningen toegelaten. De bouwhoogte bedraagt max. 3 bouwlagen. De inplanting van de gebouwen houdt rekening met de aanwezigheid van het wijkpark. Het bestaande gebouwenbestand is bepalend voor het max. toegelaten bouwvolume bij herbouwen of verbouwen. Verder gebruik voor economische activiteiten is toegelaten.

31 GUSTAAF CARELSHOF SWt PIMPELMEESSTRAAT HEIVELDSTRAAT VINKENLAAN Deelgebied Sint-Amandsberg - Carelshof / Heyveldstraat Kaart 2 Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m SW stedelijk woongebied ± 1:500

32 Deelgebied : Sint-Amandsberg Joseph Gerardstraat B3-20 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, in de kern. De situering is ter ug te vinden op het overzichtsplan va n de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een bestaa nde woning met bijhorende bijgebouwen in private eigendom. De ze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de kern van de deelgemeente. Deze omgeving is sterk residentieel met bijna uitsluitend rijbebouwing bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied situeert zich in de Joseph Ge rardstraat en bestaat uit een ge bouw (woning met loods) welke vroeger eigendom was van de Post en gebruikt werd als postgebouw voor deze deelgemeente vóór de Post verhuisde naar zijn huidige locatie op de Grondwetlaan. Daarna werd het aangekocht door een particulier die het gebruikt als woning met atelier bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een b estemming zone voor openbare diensten en zone voo r ambachtelijke niet hinderlijke bedrijven. Dit de elgebied bevindt zich in het BPA Campo Santo (MB 29 september 1988 ). Voor dit pand werd er recent oo k een planologisch attest ingedie nd (4 april 2011) en afgeleverd op 5 oktober 2012 door het college. De conclusie wordt hieronder weergegeven : De aangevraagde bestemmingswijziging tot een woongebiedbestemming kan worden bijgetreden. Het behoud van de woonentiteit in de voormalige postmeesterswoning (op de verdiepingen) en van het kunstenaarsatelier in de voormalige lokettenzaal, binnen het bestaande bouwvolume is voor vergunning vatbaar. De voormalige kantine en archiefruimte kunnen, binnen het bestaande volume, ingericht worden ten behoeve van een nieuwe woning (zie standpunt m.b.t. de uitbreiding op korte termijn) motivatie wijziging en gewenste bestemming De bestemming volgens het B PA laat geen andere bestemming toe dan openbare diensten. Dit geeft problemen bij het afleveren v an vergunningen wanneer men dit gebouw grondig wil verbouwen of voor andere doeleinden wil aanwenden. Het gebouw een meer flexibele bestemming te geven zowel ifv het huidig gebruik als voor de toekomst kan dit probleem oplossen voorstel van bestemming Het gebouw krijgt een bestemming als stedelijk woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor openbare diensten. - zone voor ambachtelijke niet hinderlijke bedrijven Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

33 JOSEPH GÉRARDSTRAAT HALVEMAANSTRAAT SPIJKSTRAAT 13/11/2003 Beschermde monumenten Deelgebied Sint-Amandsberg - Gerardstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Campo Santo (MB 29/09/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

34 Deelgebied : Sint-Amandsberg Gerardstraat B3-20 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing v an afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

35 SW Bestemming Stedelijk woongebied Gerardstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is hoofdzakelijk een woonomgeving. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Deze bestemming laat toe wat het planologisch attest voorziet: de verbouwing van de postmeesterswoning tot een eengezinswoning, in combinatie met een aan deze woning ondergeschikt gastenverblijf, en de inrichting van het kunstenaarsatelier en een nieuwe eengezinswoning in de kantine en archiefruimte van het voormalige postkantoor, mits het voldoen aan een aantal voorwaarden Inrichting Voor de hoofdgebouwen aan straatzijde kunnen soepele voorschriften gelden. Voor de tuinzone worden de bepalingen van het planologisch attest uitvoerbaar gemaakt maar laten ook niet mee toe dan dat omdat het programma en de bebouwingsgraad reeds vrij zwaar is. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voo r wonen en als nevenbestemming voor a an het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten, gemeenschapsvoorzieningen e.d.m. op buurtniveau. Hoofdgebouwen langs straatzijde (stro ok eerste 20m): De gebouwen mogen geren oveerd, verbouwd of herbouwd worden. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 bouwlagen. Voor het deel van het pe rceel achter de hoofdgebouwen: Het bestaande g ebouwenbestand is bepalend voor het max. bouwvolume bij her- of verbouwwen.

36 JOSEPH GÉRARDSTRAAT HALVEMAANSTRAAT LOUIS CLOQUETSTRAAT SW SPIJKSTRAAT SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Gerardstraat Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m ± 1:500

37 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Grondwetlaan B3-24 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich aan de noordzijde van het centrum van Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een stadseigendom gelegen langsheen de Grondwetlaan. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied sluit dicht aan de noord elijke rand van het cent rum van Sint-A mandsberg. De omgeving is sterk residentieel met v ooral rijwoningen. In de omgeving zijn enkele handelszaken aanwezig die soms grootschalig zijn. Achteraan het deelgebied bevindt zich het Campo Santo, de bekende begraafplaats van deze deelgemeente bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het gaat over een perceel met een opp. van ongeveer 0,35 ha met enkele gebouwen en door de Sta d Gent in gebruik onder meer als depot. Vooraan rechts bevindt zich een administratief gebouw en een parking naast een stuk grond met groenaanleg. Zowel links als rechts wordt het perceel begrensd door rijwoningen met 3 bouwlagen en met een wachtgevel. Het perceel is ongeveer 70m breed aan straatzijde bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor openbaar nut : stedelijke diensten, zone voor voortuinstrook. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Campo Santo (MB 29 september 1988) motivatie wijziging en gewenste bestemming De bestemming volgens het BPA is zeer bepe rkend en laat enkel gemeenschapsvoorzienigingen toe. Het terrein is evenwel uiterst geschikt voor woningbouw door zijn grot e perceelsbreedte en niet al te g rote perceelsdiepte. Bij voorkeur worden hier eengezinswoningen voorzien maar ook meergezinswoningen zijn gezien de kenmerken van de omgeving zinvol. Een voetgangersdoorgang naar het Campo Santo is nuttig voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig ee n bestemming als stedelijk w oongebied. Naast h et wonen worden ook gemeenschapsvoorzieniginge n als hoofdbestemming toegelaten zodat de huidige functie kan worden verder gezet register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor openbaar nut : stedelijke diensten - zone voor voortuinstrook Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

38 GRONDWETLAAN * 1 ± 1:1.000 Deelgebied Sint-Amandsberg -Grondwetlaan Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA CAMPO SANTO (MB 17/10/1989) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

39 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Grondwetlaan B3-24 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing v an afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

40 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Grondwetlaan (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is een hoofdzakelijk een woonomgeving met ook wat detailhandel. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Gemeenschapsvoorzieningen als hoofdbestemming zijn ook toegelaten zodat de huidige activiteiten (depot stad) kunnen worden verder gezet. Omdat de ontwikkeling van het gebied ook mogelijks de aanleg van wegen en openbaar groen vereist wordt deze functie ook toegelaten. Het RSG voorziet een minimale woningdichtheid. Vermits zowel eengezinswoningen als appartementen voorkomen in de omgeving met meestal 3 bouwlagen geldt dit als referentie. Omdat het perceel vrij diep is, is het mogelijk dat ook het binnengebied wordt bebouwd. Daar is het aangewezen van niet hoger dan 2 bouwlagen te gaan. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor w onen en/of voor gemeenschapsvoorzieningen en als nevenbestemming voor aan het w onen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en ve rharde en groene ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, hor eca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Er geldt een minimale woningdichtheid van 25w/ha. Binnen deze zone zijn verschille nde woningtypologieën toegelaten. De max. bouwhoogte bedraagt 3 bo uwlagen langs straatzijde en 2 bouwlagen in het binnengebied.

41 GRONDWETLAAN SW SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg - Grondwetlaan Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m ± 1:500

42 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Heiveldstraat 1 B1-8 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg, tussen Nieuwelaan en Heiveldstraat. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied is zeer klein en wordt gevormd door een smal perceel dat een toegang vormt voor enkele percelen in tweede bouwzone. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdee l van de randgemeent e Sint-Amandsberg en be vindt zich aan de noordzijde van de Rozebroe ken. De onmiddellijke omgeving is sterk r esidentieel met een gemengd e woningtypologie en is onderdeel van een vrij omvangrijk groencomp lex bestaande uit parkachtige en m eer bosachtige delen met natuurwaarden. De waardevolle vegetaties zijn aangeduid op de BWK-kaart. De toegangsweg die hier dit deelgebied vormt, bevat geen waardevol groen. Waardevol groen volgens BWK bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied zelf is een bestaa nde smalle en o nverharde toegangsweg naar enkele dieper liggende onbebouwde percelen met een zeker groen karakter bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor voetweg. Dit deelgebied bevindt zi ch in het BPA Westveld A (MB 13 apr il 1988). De achterli ggende percelen werden in het gewestelijke RUP voor de afbakening van het grootstedelijk gebied omgezet naar stedelijk woongebied motivatie wijziging en gewenste bestemming Het G-RUP heeft reeds de bestemming van enkel e percelen die zich situeren in d e zone voor gemeenschapsvoorzieningen binnen het BPA Westveld omgezet naar stedelijk woongebied. Hierbij werd echter vergeten ook de voetweg die deze achterliggende percelen moet ontsluiten mee op te nemen waardoor er geen stedenbouwkundige vergunning kan afgeleverd worden voor de achterliggende percelen die in het G-RUP werden omgezet. Een voetweg kan immers niet beschouwd worden als een volwaardige weg waarlangs woningen kunnen bediend worden voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt een bestemming stedelijk woongebied waar enkel wegen toegelaten worden register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor voetweg. Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

43 ± 1:1.000 SW Art. 1 Gewstelijk RUP Deelgebied Sint-Amandsberg - Heyveldstraat 1 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA SA01 WESTVELD (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

44 Deelgebied : Sint-Amandsberg Heyveldstraat 1 B1-8 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

45 SW Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Heyveldstraat 1 (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Het gaat hier enkel om de bestemming van een zone voor voetweg om te zetten naar een zone voor wegen zodat het achterliggende gebied dat in het gewestelijk afbakeningsrup een bestemming stedelijk woongebied kreeg ook effectief kan ontsloten en ontwikkeld worden. De verharding voor deze ontsluitingsweg wordt qua breedte tot een minimum beperkt en het gebruikte materiaal laat infiltratie van regenwater toe. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor de aanleg van een ontsluitingsweg naar de achterliggende percelen. De ontsluitingsweg wordt opgebouwd uit waterdoorlatende materialen en deze verhar ding wordt zo beperkt mogelijk gehouden.

46 SW SW stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg Heyveldstraat 1 Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni m ± 1:500

47 Deelgebied : Sint-Amandsberg Heiveldstraat 2 B1-11 en B5-13 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in Sint-Amandsberg in de wijk Westveld. De situ ering is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied w ordt gevormd door een viertal w oningen en e en achterliggend perceel en door een vrij omva ngrijk gebied m et sociale woningen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de randgem eente Sint-Amandsberg. De onmiddellijke omgeving is sterk residentieel met een gemengde woningtypologie. Deze vormt ook de kern van deze buurt door de aanwezigheid van enkele voorzieningen (kerk, parochiezaal ) bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit : - vier percelen waarop zich telkens één woning bevindt. Het gaat hier over rijwoningen gebouwd op de rooilijn. Daarnaast over e en vrij groot achterliggend perceel. - een groot gebi ed met sociale woningen die deels bestaan uit eengezinswoningen en deels uit appartementen geconcentreerd in vier grote appartementsblokken met een hoogte van 6 tot 8 bouwlagen. In de omgeving is ook heel w at waardevol groen aanwezig. Het grootste deel daarvan wordt buiten dit deelgebied va n het RUP gehouden en wordt een onderdeel van het RUP Groen. Waardevol groen volgens BWK bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor open of gekoppelde bebou wing, zone voor koeren en tuinen en zone voor bou wvrije stroken en zone artikel 17. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Westveld A (MB 13 april 1988) motivatie wijziging en gewenste bestemming Onderdeel Heyveldstraat De bestaande woningen die zich nu op de rooilijn bevinden werden opgenomen in een bouwzone die zich een aantal meters achter de rooilijn bevindt. Het renoveren en uitbreiden van de bestaande woningen heeft de voorkeur gekregen waardoor de bestaande woningen nooit werden afgebroken en vervangen door nieuwe woningen die zi ch op e en afstand van de rooilijn bevin den. Omdat er i n de voortuinstrook ge en constructies toegelaten zijn geeft dit problemen bij de vergunningverlening. Renovaties worden hierdoor bemoeilijkt. Omdat er hier n u reeds meer d an twee woningen aanwezig zijn is ges loten bebouwing met e en voorbouwlijn op de rooilijn hier meer aangewezen. Meer dan twee woningen beantwoorden immers niet aan de definitie van open of gekoppelde bebouwing. Op het achterliggende perceel met een opp. van circa 2100m² voorziet het BPA de inplan ting van één of t wee gekoppelde woningen. Vermits dit perceel goed ontsloten is via een brede centrale toegang biedt dit ruime perceel meer mogelijkheden voor woningbouw dan dat het BPA nu toelaat. Onderdeel zone voor sociale woningbouw Het betreft hier een zone voor sociale huisvesting waarvan de voorschriften geen aangepast woonbeleid toelaten. Artikel 17 van de stedebouwwet (later overgenomen in artikel 15 van het coördinatiedecreet van 1996) formuleert volgend afwijkend voorschrift op de vereiste om gedetailleerde voorschriften op te nemen in een BPA: Wanneer het de aanleg van industriegebieden betreft, kan het bijzonder plan zich, in afwijking van artikel 16, beperken tot het aangeven van de bestaande toestand en van de grenzen van het gebied. Vorenstaande bepaling is eveneens van toepassing op de aanlegplannen van wijken bestemd voor de gegroepeerde bouw van volkswoningen of kleine landeigendommen. In toepassing van dit artikel werden in een aantal BPA s dergelijke zones opgenomen. De vraag die zich stelt is of er binnen deze art. 15 of 17 ook niet sociale woningen (bijv. budget-woningen, of bescheiden woningen) vergund kunnen worden? Het lijkt niet mogelijk om in de zone die bestemd is voor sociale huisvesting conform artikel 15 van het coördinatiedecreet, woningen te voorzien die niet beantwoorden aan het begrip sociale woningbouw. Zowel de voorbereidende werken bij de totstandkoming van oud artikel 17 van de stedebouwwet als de toelichting in het gemeenteraadsbesluit bij het BPA geven aan dat het bij toepassing van artikel 15/17 van de stedebouwwet om sociale woningbouw moet gaan. Enkele van deze zones zijn intussen geheel of gedeeltelijk ingevuld. Een aantal zones zijn momenteel in ontwikkeling (verkavelingsplan in opmaak of in procedure). Nagenoeg alle gronden in deze zones zijn ofwel in handen van sociale huisvestingsmaatschappijen, ofwel in eigendom van de stad zelf. Volgens de huidige inzichten wordt echter best vermeden dat grote concentraties aan sociale woningbouw ontstaan. Er wordt getracht om een zo groot mogelijke menging tussen verschillende doelgroepen tot stand te brengen, zodat een heterogene bewonersgroep ontstaat. Analoog aan het Grond- en Pandendecreet, waar elk privaat project een bepaald percentage sociale woningen moet bevatten, wordt nu getracht om in grootschalige sociale woningbouw ook een percentage private woningbouw te realiseren. Deze private woningbouw wordt veelal door het SOB ontwikkeld en gaat dan vooral om bescheiden kavels of woningen. De doelgroep voor deze woningen zijn gezinnen die enerzijds uit de boot vallen bij sociale woningbouw, omdat ze net teveel verdienen, maar anderzijds ook op de private markt niet terecht kunnen, omdat die prijzen dan weer te hoog zijn. Volgens de bovenstaande analyse is deze gewenste menging tussen sociale en private woningen evenwel niet mogelijk. Om die reden is het wenselijk dat alle zones 'artikel 15/17', ook deze die reeds gerealiseerd werden wat hier het geval is- omgezet worden naar 'stedelijk woongebied'. Op die wijze wordt er immers geanticipeerd op mogelijke problemen in de toekomst. Binnen deze zone werd ook een gebied dat zich situeert naast de Nieuwelaan als groenas gerealiseerd. Dit deel wordt niet omgezet naar stedelijk woongebied maar krijgt deels in het Thematisch RUP Groen deels in het RUP Antwerpsesteenweg een aangepaste bestemming voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt een bestemming stedelijk woongebied register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor open of gekoppelde bebouwing - zone voor koeren en tuinen - zone voor bouwvrije stroken - zone art. 17 Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

48 P P P Deelgebied Sint-Amandsberg - Westveld Heyveldstraat 2 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Westveld (MB 13/04/1988) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

49 ANTWERPSESTEENWEG ) 6 HIPPODROOMLAAN ) 6 * 2 DRAVERSSTRAAT * 2 * 2 * 2 GUSTAAF CARELSHOF * 2 * 2 * 2 EVERSTRAAT NIEUWELAAN * 2 ) 8 * 2 * 2 * 2 * 2 DRAVERSSTRAAT 1 B ) * 1 *W 1 * 2 HEIVELDSTRAAT VINKENLAAN PIMPELMEESSTRAAT ) 8 SULKYSTRAAT * 2 * * 2 2 DISTELVINKSTRAAT GRASMUSSTRAAT MEZENSTRAAT Deelgebied Sint-Amandsberg - Westveld Heyveldstraat 2 Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand ± 1: m Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

50 Deelgebied : Sint-Amandsberg Heyveldstraat 2 B1-11 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

51 SW1 Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Heyveldstraat 2 (art. 17) (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties Het plangebied is reeds volledig ingenomen door (sociale) eengezinswoningen en appartementen. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Omdat het hier een vrij groot woongebied betreft komen er ook een aantal straten en andere publieke ruimten in voor (bv. groen, pleinen) en vormen ook die een onontbeerlijk onderdeel van het plangebied. De bestaande woningtypologieën en bouwhoogtes binnen het plangebied dienen als referentie. Zowel eengezinswoningen onder vorm van rijbebouwing als appartementen met een grotere hoogte zijn toegelaten. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan h et wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen en voor openbare groene en verharde ruimten. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze zone zijn zow el eengezinswoningen met ma x. 2 bouwlagen als meergezinswoningen met een max. hoogte van 8 bouwlagen toegelaten. SW2 Bestemming Inrichting Stedelijk woongebied Heyveldstraat 2 (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Verordenend Ruimtelijke opties De omgeving is een zuivere woonomgeving. Daarom wordt er dus enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Omdat het hier gaat om het bestendigen van bestaande eengezinswoningen en het toelaten van woningen in een tweede bouwzone wordt de bestaande woningtypologie (eengezinswoningen) en bouwhoogte (2 bouwlagen) als referentie genomen. Om de woningen in de tweede bouwzone te bereiken zijn één of meer toegangswegen nodig. Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd voor wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, horeca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Binnen deze zone zijn enk el eengezinswoningen. De bouwhoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. Toegangswegen naar de ach terliggende bouwzone zijn toegelaten De verharding hiervoor wordt zo beper kt mogelijk gehouden en bestaat uit waterdoorlatende materialen.

52 ANTWERPSESTEENWEG HIPPODROOMLAAN DRAVERSSTRAAT GUSTAAF CARELSHOF SW1 DRAVERSSTRAAT EVERSTRAAT NIEUWELAAN SW2 HEIVELDSTRAAT VINKENLAAN SULKYSTRAAT DISTELVINKSTRAAT GRASMUSSTRAAT MEZENSTRAAT PIMPELMEESSTRAAT SW1,2 stedelijk woongebied Deelgebied Sint-Amandsberg - Westveld- Heyveldstraat 2 Kaart 2. Grafisch plan Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni , m ± 1:2.000

53 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Herlegemstraat B3-35 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich in de buurt Sint-Baafskouter in Sint-Amandsberg. De situering is terug te vinden op het overzichtsplan van de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door enkele percelen. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied is een onderdeel van de buurt Sint-Baafskouter Deze om geving is sterk residentieel met vooral rijbebouw ing. Aan het deelgebied paalt een grote openbare groenzone ( De Prettige Wildernis ) bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het deelgebied bestaat uit 2 p ercelen in tweede bouwzone. Op één daarvan bevindt zich een woning en bijgebouw. Het ander perceel, met een opp. van on geveer 1500m², is onbebouwd op een bijgebou w na. Het is bereikbaar via een s malle verharde weg. Op dit te rrein is wel redelijk wat hoogstammig groen aanwezig bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming zone voor tuinen, zone voor bijgebouwen en zone voor voortuinstroken. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Sint-Baafskouter (MB 21 september 1992) motivatie wijziging en gewenste bestemming Het onbebouwde perceel is zeker geschikt voor woningbouw. Niet alleen heeft het een eigen toegangsweg naar de straat maar bovendien is het vrij groot zodat er voldoende afstand kan gehouden worden t.a.v. de aanpalende woningen. Het bouwen in een tweede bouwzone vormt daardoor hier dus geen probleem. Het is w el aangewezen zo veel mogelijk groen te be waren. Het ander perceel met de bestaande woning heeft een bestemming die niet o vereenkomt met het werkelijk gebruik. Het is sted enbouwkundig verantwoord om ook hier een bestemming woongebied te voorzien voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming stedelijk wonen register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: - zone voor tuinen - zone voor bijgebouwen - zone voor voortuinstroken Voor de realisatie van dit RUP moeten er geen verkavelingen worden opgeheven.

54 P P P P P P P P P P P WIJMAKKER B * 1 B * 1 W * 1 W Deelgebied sint-amandsberg Herlegemstraat Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Situeringsplan Kadastrale ondergrond Feitelijke toestand Luchtfoto Gewestplan Juridische toestand BPA Sint-Baafskouter (MB 21/09/1992) Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" versie juni 2013

55 Deelgebied : Sint-Amandsberg - Herlegemstraat B3-35 Stedenbouwkundige voorschriften TOELICHTING BIJ WIJZE VAN METEN EN GEHANTEERDE BEGRIPPEN Wijze van meten Bouwhoogte: de hoogte van het gebouw wordt uitgedrukt in het aantal bouwlagen. Een bouwlaag heeft een gemiddelde hoogte van circa 3m. Bruto-vloeroppervlakte of bvo: is de som van aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimten van het gebouw. Oppervlakten van trappen, liften, sanitaire voorzieningen, ops lagruimten en dergelijke mo eten ook op elk vloerniveau tot de brutovloeroppervlakte worden gerekend. De vloeroppervlakte van de ruimte onder een hellend dak of in een terug getrokken dakverdiep (zie punt 3 van de algemene verordenende voorschriften) wordt ook als bruto-vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat ze als een functionele bouwlaag kan worden aangewend. Ondergrondse en halfondergrondse parkings komen niet in aanmerking voor deze berekening. Bovengrondse parkeergebouwen en technische verdiepen worden evenmin in rekening gebracht. Vloer/terreinindex (V/T) : De vloeroppervlakte komt overeen met de bvo. Het terreinoppervlakte komt in dit RUP overeen met de oppervlakte van de zone. Gehanteerde begrippen Bestemming: de bestemming geeft de functie aan die toegelaten is. De (hoofd)bestemming geeft de functie aan die altijd en volledig toegelaten is en de nevenb estemming is wat maar toegelaten wordt voor minder dan de helft van de bvo van een gebouw tenzij dit in de voorschriften anders gespecificeerd is. Deelgebied : het thematisch RUP Wonen vormt g een ruimtelijk aaneengesloten plangebied maar b estaat uit een aa ntal deelgebieden die elk op zich een ruimtelijk geïsoleerd deel van het plangebied vo rmen. Als dit deelge bied homogeen is qua stedenbouw kundige problematiek wordt dit deelgebied niet verder opgesplitst. In het andere geval wordt het deelgebied verder ruimtelijk opgesplitst in meerder onderdelen. Zie hiervoor onder definitie onderdelen. Detailhandel: gebouwen waar goederen verhandeld worden die gericht zijn op de eindconsument. Diensten: activiteiten gericht op een fr equente dienstverlening naar de b evolking. Het betreft onder meer vrije beroepe n, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. Gemeenschapsvoorzieningen: dienstverleningen met een openbaar karakter (onderwijs, cultuur en cultus, voorzieningen ). Grondgebonden woning: is ook een ééngezinsw oning maar heeft spec ifieke kenmerken die het onderscheidt van de t raditionele ééngezinswoning (rijwoning, villa ). Grondgebonden woningen bestaan uit twee of m eer vertikaal of horizont aal met elkaar verweven ééngezinswoningen die op of a an elkaar gebou wd zijn en elk geheel of gedeelt elijk gebouwd zijn op de begane grond. Grondgebonden woningen beschikken over een eigen hoofdtoegang tot de woning op de begane grond. Bovendien heeft elke woonentiteit ook een aanzienlijke private buitenruimte waarop de woning rechtstreeks uitgeeft. Grondgebonden woningen mogen niet gecombineerd worden met meergezinswoningen. Horeca: verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante) Kantoren: zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. Nevenbestemming : zie bestemming. Onderdeel : wanneer er binnen een deelgebied ruimtelijk duidelijk verschillende stedenbouwkundige problematieken aanwezig zijn die elk een specifieke benadering vereisen wordt dit deelgebied onderverdeeld in verschillende onderdelen. Wonen : ook bij het wonen horende functies zoals bergplaatsen, (ondergrondse) parkeerplaatsen en (gegroepeerde) autobergplaatsen vallen onder het wonen ALGEMENE VERORDENENDE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN Deze algemene stedenbouwkundige voorschriften zijn verordenend. 1. In alle zones toegelaten constructies Voorzieningen van technische aard di e tot de no rmale uitrusting van het gebied b ehoren zoals elektriciteits- en gascabines, tel efooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, gronddammen of geluidsbermen e.d. mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructies in de o mgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft. Noodzakelijke technische voorzieningen betreffende de waterhuishouding als g evolg van de stedenbou wkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en he melwater zijn eveneens toegelaten. Andere gemeenschapsvoorzieningen die nodig/nuttig zijn voor het functioneren van het gebied, zijn toegelaten in elk e bebouwbare zone op voorwaarde dat ze kleinschalig zijn en geïntegreerd worden in de projectontwikkeling voor die zone. 2. Integratie van technische installaties op gebouwen en technische verdiepen Alle technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de geb ouwen ondergebracht worden. Indien dit niet mo gelijk is, moeten ze zo b eperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architectur aal concept. E r kunnen voorw aarden gesteld worden op vlak van inplanting en plaatsing en om de hinder (visueel, geluid) te beperken. 3. Integratie van gebouwen in de omgeving Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken tenzij anders bepaald in de bijzondere voorschriften. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat i n de bijzondere voorschriften geen gedetailleerde inri chtingsvoorschriften of spec ifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t. de dakvorm, bou whoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, is de vergunningverlenende overheid verplicht om rekening te houden met d e kenmerken van de bebou wing in de onmiddellijk e omgeving bij het bepalen van de toegelaten dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar worden aangebouwd, moet de positie van de voorbouwlijn, de bouwhoogte, de dakvorm zo goed mogelijk afgestemd worden op het (de) aanpalende gebouw(en). In de mate dat in de bijzondere voorschriften een max imum bouwhoogte is voorzien, kan de VV O de bou whoogte beperken om wille van omgevingspecifieke kenmerken (bv. de afst and tot achterliggende bebou wing is te gering, de afstand tot de perceelsgrens is te g ering, het gaat om bijgebouwen ). Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt wel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is er ook een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een terugget rokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bou wlaag. Dit terugg etrokken dakverdiep h eeft een ma x. hoogte van 3m en er is eveneen s maar één f unctionele bouwlaag in toegelaten. Grondgebonden woningen voldoen aan volgende normen : - voor wat betreft de private buitenruimte : dit is het zij een gelijkvloerse buitenruimte (tuin, koer, patio, terras ) hetzij een buitenruimte op het verdiep (dakterras ). De oppervlakte van deze private gelijkvloerse buitenruimte bedraagt voor een tuin minimum 20% van de bvo van de woonentiteit met een minimum van 50m². In het geval va n een een buitenruimte op het ver diep bedraagt de oppervlakte van deze private buitenruimte min. 10% van de bvo.de private buitenruimte is rechtstreeks aan de woonentiteit verbo nden en heeft e en goed bruikbare vorm. - voor wat betreft de oppervlakte van elke grondgebonden woning : de bvo bedraagt min. 100m².

56 SW Bestemming Stedelijk woongebied Herlegemstraat (categorie 1a wonen van artikel 2.2.3, 2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet verordenend Ruimtelijke opties In de omgeving komen hoofdzakelijk eengezinswoningen voor. Daarom wordt er enkel wonen toegelaten eventueel in combinatie met kleinschalige ondersteunende nevenfuncties voor zover deze in de woonomgeving passen. Verordenend Stedenbouwkundige voorschriften Het gebied is bestemd vo or wonen en als nevenbestemming voor aan het wonen verwante kleinschalige buurtvoorzieningen. Onder aan het wonen verwante buurtvoorzieningen worden verstaan: handel, h oreca, diensten en gemeenschapsvoorzieningen op buurtniveau. Inrichting Het betreft hier twee relatief grote percelen in tweede bouwzone. Per perceel wordt er slechts één eengezinswoning toegelaten met een bouwhoogte van max. 2 bouwlagen. Als er reeds een woning aanwezig is betekent dit dat er geen bijkomende woning meer toegelaten is tenzij de bestaande wordt vervangen op de zelfde of een andere plek. De woning zal op een voldoende afstand van de perceelsgrenzen worden ingeplant. Omdat deze woningen zich op een vrij grote afstand van de straat bevinden wordt ook de aanleg van een toegangsweg toegelaten. Naast één bestaande woning zijn er ook reeds een aantal bijgebouwen aanwezig Deze mogen worden behouden. Binnen deze zone zijn enkel eengezinsw oningen toegelaten. Per perceel is slechts één woning toegelaten. Met perceel w ordt de h uidige perceelsindeling bedoeld De bou whoogte bedraagt max. 2 bouwlagen. De nieuwe woningen worden op minstens 6m van d e perceelsgrenzen ingeplant. De aanleg van één toegangsweg per woning naar de gebouwen is toegelaten. Bestaande bijgebouwen kunnen worden behouden.

57 WIJMAKKER ADOLF BAEYENSSTRAAT SW Deelgebied sint-amandsberg Herlegemstraat Kaart 2. Grafisch plan ± versie juni , m SW stedelijk woongebied 1:500 Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen"

58 Deelgebied : Sint-Amandsberg Hogeweg B5-11 Toelichtingsnota situering Het deelgebied situeert zich ten oosten van het rangeerstation Dampoort. De situering is terug te vinden op he t overzichtsplan voor de deelgemeente en op het plan feitelijke en juridische toestand via de topografische kaart van Gent en een detail daaruit begrenzing deelgebied Het deelgebied wordt gevormd door een a antal percelen geleg en tussen Hogeweg en Sint-Ber nadettestraat. Deze begrenzing is terug te vinden op het plan feitelijke en juridische toestand via een weergave op het kadasterplan ruimtelijke context Het deelgebied maakt deel uit van de bu urt Hogeweg en Sint-Bernadettestraat. De omgeving is sterk reside ntieel met voora l gesloten bebouwing. De meeste woningen zijn eengezinswoningen bestaande feitelijke toestand De bestaande feitelijke toestand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische toestand via de luchtfoto en de feitelijke toestand. Het gaat over een gebied met een opp. van circa 8,4 ha dat een onderdeel is van groenas 1 die de Dampoort verbindt met de groenpool van het vliegveld in Lochristi. De gronden zijn deels openbaar park, deels in gebruik als s portterrein of landbouwgrond. In voorbereiding van het geplande (sociale) huisvestingsproject wordt in het gebied grootschalig archeologisch onderzoek gedaan. Op enkele percelen is waardevol groen aanwezig. Het grootste waardevol gebied (park La Sapiniere) ligt evenwel buiten het plangebied en is opgenomen in het RUP Groenas-1. Waardevol groen volgens BWK motivatie wijziging en gewenste bestemming Het betreft hier een zone voor sociale huisvesting waarvan de voorschriften geen aangepast woonbeleid toelaten. Artikel 17 van de stedebouwwet (later overgenomen in artikel 15 van het coördinatiedecreet van 1996) formuleert volgend afwijkend voorschrift op de vereiste om gedetailleerde voorschriften op te nemen in een BPA: Wanneer het de aanleg van industriegebieden betreft, kan het bijzonder plan zich, in afwijking van artikel 16, beperken tot het aangeven van de bestaande toestand en van de grenzen van het gebied. Vorenstaande bepaling is eveneens van toepassing op de aanlegplannen van wijken bestemd voor de gegroepeerde bouw van volkswoningen of kleine landeigendommen. In toepassing van dit artikel werden in een aantal BPA s dergelijke zones opgenomen. De vraag die zich stelt is of er binnen deze art. 15 of 17 ook niet sociale woningen (bijv. budget-woningen, of bescheiden woningen) vergund kunnen worden? Het lijkt niet mogelijk om in de zone die bestemd is voor sociale huisvesting conform artikel 15 van het coördinatiedecreet, woningen te voorzien die niet beantwoorden aan het begrip sociale woningbouw. Zowel de voorbereidende werken bij de totstandkoming van oud artikel 17 van de stedebouwwet als de toelichting in het gemeenteraadsbesluit bij het BPA geven aan dat het bij toepassing van artikel 15/17 van de stedebouwwet om sociale woningbouw moet gaan. Enkele van deze zones zijn intussen geheel of gedeeltelijk ingevuld. Een aantal zones zijn momenteel in ontwikkeling (verkavelingsplan in opmaak of in procedure). Nagenoeg alle gronden in deze zones zijn ofwel in handen van sociale huisvestingsmaatschappijen, ofwel in eigendom van de stad zelf of het AG SOB. Volgens de huidige inzichten wordt echter best vermeden dat grote concentraties aan sociale woningbouw ontstaan. Er wordt getracht om een zo groot mogelijke menging tussen verschillende doelgroepen tot stand te brengen, zodat een heterogene bewonersgroep ontstaat. Analoog aan het Grond- en Pandendecreet, waar elk privaat project een bepaald percentage sociale woningen moet bevatten, wordt nu getracht om in grootschalige sociale woningbouw ook een percentage private woningbouw te realiseren. Deze private woningbouw wordt veelal door het SOB ontwikkeld en gaat dan vooral om bescheiden kavels of woningen. De doelgroep voor deze woningen zijn gezinnen die enerzijds uit de boot vallen bij sociale woningbouw, omdat ze net teveel verdienen, maar anderzijds ook op de private markt niet terecht kunnen, omdat die prijzen dan weer te hoog zijn. Volgens de bovenstaande analyse is deze gewenste menging tussen sociale en private woningen evenwel niet mogelijk. Om die reden is het wenselijk dat alle zones 'artikel 15/17', ook deze die reeds gerealiseerd werden, omgezet worden naar 'woongebied'. Het voorschrift geeft dus weinig of geen flexibiliteit naar private woningbouw. Dit is problematisch voor het realiseren van de gewenste en gezonde mix tussen sociale en private woningen die in Gent in het algemeen en die ook specifiek in dit project beoogd wordt. Ook al werd er reeds een inrichtingsvoorstel opgemaakt en ook een verkavelingsvergunning afgeleverd toch blijft het nog nuttig om een meer flexibele bestemming te voorzien in functie van eventuele toekomstige noden. Binnen deze zone werd ook een deel als groenas gerealiseerd. Dit deel wordt niet omgezet naar woongebied maar kreeg reeds in het RUP Groenas-1 een aangepaste bestemming voorstel van bestemming Het deelgebied krijgt volledig een bestemming als stedelijk woongebied bestaande juridische toestand De juridische to estand wordt weergegeven op het plan feitelijke en juridische to estand via de weergave van h et BPA dat hier geldt. Het deelgebied heeft er een bestemming art. 17 zone voor sociale woningbouw. Dit deelgebied bevindt zich in het BPA Hoge weg (MB 22/02/1983). Het gaat hier niet over het volledige oorspronkelijke BPA Hogeweg maar enkel over het deel dat daar van overblijft na de goedkeuring van het RUP groenas1. Dit RUP bevat de groenas en het buurtpark. BPA Hogeweg RUP Groenas-1 Stedenbouwkundige studie Hogeweg 2005 (studiegroep Omgeving) Voor het bebou wbaar deel werd er op 22/3/20 12 een verkavelingsvergunning afgeleverd (nr. 2011SA271/00)

59 Dit stedenbouwkundige concept werd vertaald in een verkavelingsplan. Het aantal eengezinswoningen dat kan gerealiseerd worden wordt geschat op circa 130 terwijl het aantal meergezinswoningen wordt geraamd op circa register planbaten en planschade De wijziging van dit BPA heeft geen planschade of planbaten tot gevolg voorschriften die strijdig zijn met het gemeentelijk RUP Volgende stedenbouwkundige voorschriften van het BPA strijd ig met het voorliggend gemee ntelijk ruimtelijk uitvoeringsplan w orden opgeheven, voor wat betreft de delen die binnen de afbakeningslijn van dit gemeentelijk RUP vallen: art. 17 zone voor sociale woningbouw Voor de realisatie van dit RU P moeten er geen verkavelingen w orden opgeheven. De recent afgel everde verkavelingsvergunning (2011SA271/00 van 22/03/2012) blijft gelden.

60 verkaveling2011 SA 271/00 Deelgebied Sint-Amandsberg - Hogeweg Kaart 1. Feitelijke en juridische toestand Stad Gent - Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning RUP Nr.167 "Stedelijk Wonen" Situeringsplan Luchtfoto Gewestplan BPA Hogeweg (MB 22/02/1983) RUP-139 Groenas-1 (BD 30/07/2009) verkaveling 2011 SA 271/00 versie juni 2013