ONTWERP. Toelichtingsnota en Stedenbouwkundige voorschriften

Transcriptie

1 ONTWERP Toelichtingsnota en Stedenbouwkundige voorschriften

2

3 TOELICHTINGSNOTA

4 RUP nr. 102 B Bourgoyen - gedeeltelijke wijziging Toelichtingsnota _ BPA NR. 102 BOURGOYEN B GEDEELTELIJKE WIJZIGING TOELICHTINGSNOTA A. Aanleiding voor de gedeeltelijke wijziging Het BPA nr. 102 Bourgoyen B werd goedgekeurd bij MB van 23/5/2003. Een belangrijk onderdeel van het plan was het vastleggen van een nieuwe stedenbouwkundige structuur voor het oude en ondertussen afgebroken sociaal huisvestingscomplex De Blokken. Waar het oorspronkelijke huisvestingsproject bestond uit een aantal lage appartementsblokken rond een aantal kleine stedelijke pleinen werd een nieuw concept ontwikkeld met een cirkelvormig en radiaal stratenpatroon. Langsheen de Brugsesteenweg werden iets hogere appartementsblokken voorzien. Deze werden ondertussen grotendeels gerealiseerd. In het achterliggende binnengebied werden alleen éénsgezinswoningen met variabele hoogte voorzien. De voorschriften van het BPA voor deze éénsgezinswoningen (zone A voor woningen en tuinen) voorzien een uniforme en minimale bouwbreedte van 7m en maximale bouwdiepte van 12m. De betrokken sociale huisvestingsmaatschappij kwam bij uitwerking en calculatie tot de bevinding dat deze minimale bouwbreedte van 7m zou leiden tot te grote en te dure woningen waarbij ook het vooropgesteld aantal wooneenheden in vervanging van het oorspronkelijk aantal niet zou kunnen gehaald worden. Voor enkele woningen wordt de maximale bouwdiepte van 12m overschreden met 0,5m door het voorzien van een buitentrapconstructie tussen de tuin en de living op het verdiep. De formulering die het BPA voorziet voor de bouwhoogte geeft bij strikte interpretatie een verplichting om een kroonlijsthoogte tussen 10 en 11m te voorzien. Het ontwerp voorziet kroonlijsthoogten tussen 6 en 8,5m en in een latere fase ook woningen met een hoogte van iets meer dan 10m. Het project voorziet ook grotendeels woningen met een bouwbreedte van minder dan 7m waardoor volgens het algemeen bouwreglement geen garagepoorten kunnen toegelaten worden. Daarnaast worden in het project woningen op het uiteinde van een rij op de perceelsgrens, die daar ook een rooilijn is, ingeplant wat het BPA niet toelaat. Het project voorziet ook hoofdzakelijk woningen met plat dak terwijl de voorschriften een hellend dak verplichten. Tenslotte is de bepaling over vloerpeilen zo streng dat er bv geen duplexwoningen kunnen worden voorzien. Het bleek niet mogelijk de verschillende problemen op te lossen via de toepassing van art. 49 van het op 22 oktober 1996 gecoördineerd decreet betreffende de ruimtelijke ordening. Na bespreking tussen de verschillende betrokken partijen (huisvestingsmaatschappij, stad en Arohm nu Agentschap RO Oost-Vlaanderen) werd overeengekomen het BPA gedeeltelijk in wijziging te stellen voor wat betreft het deel van het voorschrift voor de zone A voor wonen dat betrekking heeft op de minimale bouwbreedte, de maximale bouwdiepte, de bouwhoogte, de dakvorm en de mogelijkheden voor garages. B. Relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Gent

5 RUP nr. 102 B Bourgoyen - gedeeltelijke wijziging Toelichtingsnota _ De gewijzigde voorschriften sluiten aan bij de vastgelegde doelstellingen en strategie van het Ruimtelijk Structuurplan Gent. Deze nieuwe voorschriften houden geen beduidende inhoudelijke wijziging in ten opzichte van het oorspronkelijke ruimtelijk uitvoeringsplan (BPA). De gewijzigde voorschriften betreffende de minimale bouwbreedte laten toe dat beter ingespeeld wordt op de opties van het Ruimtelijk Structuurplan Gent dan het oorspronkelijk voorschrift namelijk voor drie aspecten van de gewenste nederzettingsstructuur : - de bouwdichtheid : voor het stedelijk woongebied wordt een minimale dichtheid van 25 won/ha vooropgesteld. Door het verminderen van de minimale bouwbreedte van 7m naar 4m zal er een grotere bouwdichtheid worden gehaald met als gevolg meer sociale ééngezinswoningen. - de sociale menging : meer sociale ééngezinswoningen in deze buurt betekent dat er beter tegemoet kan worden gekomen aan de globale vraag naar dit soort woningen in Gent en dat er specifiek in deze buurt, die een belangrijke woonproblematiek kent, een groter aanbod aan kwalitatieve en betaalbare woongelegenheden ontstaat. - de menging van woningtypes : er bestaat vooral een vraag naar ééngezinswoningen met tuin en het structuurplan wil dat dergelijke woningen vooral in de rustige delen van een wijk worden ingeplant. De voorgestelde wijziging speelt hierop in. Door minder brede woningen te voorzien stijgt het aantal ééngezinswoningen dat op het terrein kan gerealiseerd worden. C. Toelichting bij het stedenbouwkundig voorschrift De voorziene krachtlijnen voor de betrokken zone blijven ongewijzigd. De wijziging van de voorschriften van de zone A voor wonen hebben enkel betrekking op de minimale bouwbreedte, de maximale bouwdiepte, de bouwhoogte, de dakvorm en garagepoorten : bouwvrije zijstroken zijn niet verplicht wanneer de zijperceelsgrens samenvalt met een rooilijn. de bepaling over de vloerpeilen van het gelijkvloers wordt geschrapt. de minimale bouwbreedte : wordt teruggebracht van minimaal 7m naar minimaal 4m. Deze wijziging van de voorschriften is te verantwoorden in het kader van een betaalbaar (sociaal) huisvestingsbeleid. Als voorwaarde wordt hierbij opgelegd dat woningen met deze minimale bouwbreedte vanaf 4 m over voldoende woon- en leefkwaliteit moeten beschikken. De bevoegde overheid zal zich hierover uitspreken bij de vergunningverlening. de maximale bouwdiepte op het gelijkvloers : de maximale diepte die op het plan staat aangegeven wordt een referentiediepte met een marge van 10% in plus en 30% in min. de bouwhoogte : de referentiehoogte van 10m wordt behouden maar met een marge van 10% in meer en 40% in min, met een absoluut minimum van 6m. dakvorm : naast schuine daken mogen ook platte of gebogen daken toegepast worden wanneer het over meerdere woningen gaat die in groep worden opgericht. Overgangen tussen verschillende dakvormen moeten goed bestudeerd worden. garagepoorten : In afwijking van het algemeen bouwreglement worden ook in woningen met een breedte van minder dan 7m garagepoorten toegelaten op voorwaarde dat het gaat om woningen die in groep worden geconcipieerd en

6 RUP nr. 102 B Bourgoyen - gedeeltelijke wijziging Toelichtingsnota _ opgetrokken en dat het over niet meer dan 25% van het aantal woningen gaat. Bedoeling hierbij is dat de garagepoorten het straatbeeld niet gaan domineren en de woonkwaliteit niet aantasten.voor individuele woningen blijft deze beperking gelden. D. Feitelijke en juridische toestand De feitelijke en juridische toestand zijn niet gewijzigd sinds de goedkeuring van het BPA Bourgoyen 102 B (MB 23/5/2003) zodat de beschrijving volgens de toelichtingsnota van dit oorspronkelijk BPA nog steeds geldt. E. Watertoets Het gebied is niet recent overstroomd en vormt ook geen risicozone voor overstromingen. De gedeeltelijke wijziging van het BPA houdt geen wijziging in van de bebouwingsmogelijkheden ten aanzien van de bouwmogelijkheden zoals voorzien in het oorspronkelijk BPA. Om schadelijke effecten op vlak van de waterhuishouding te vermijden, of die zoveel mogelijk te beperken kan het noodzakelijk zijn om bij het verlenen van vergunningen of bij de goedkeuring van plannen voorwaarden op te leggen bv. i.v.m. de gebruikte materialen (bv. gebruik maken van doorlatende verharding bij het aanleggen van parkeerterreinen), de bouwwijze (bv. gering verhard oppervlak, voorzien van groendaken en/of regenwaterput, voorzien van indijkingen of kruipruimteloos bouwen in gebieden meteen hoge grondwatertoestand), het gebruik van bepaalde compensatietechnieken (bv.ontwateringsleuven, infiltratiesloten of infiltratieriolen om de negatieve gevolgen van al te zeer waterondoorlatende gronden te milderen), enz. Deze maatregelen zijn opgenomen in het algemeen bouwreglement van de Stad Gent dat de verplichting inhoudt om een gescheiden afvoerstelsel, een hemelwaterput en een installatie voor gebruik van hemelwater te installeren bij nieuwbouw. In gebieden zonder openbaar rioolstelsel, en in gebieden met een openbaar rioolstelsel voor afvalwater dat niet aangesloten is op een waterzuiveringsinstallatie, moet een individuele voorbehandelingsinstallatie voor afvalwater geplaatst worden. Er is een verplichting tot het beperken en het vertragen van de afvoer van hemelwater naar de publieke ruimte. Dit kan door de afvoer op het eigen terrein via doorlaatbare verhardingen, via infiltratie in de bodem, via grachten, (blus)waterbekkens en vijvers, of door de plaatsing van groendaken. Het vertragen van de afvoer van hemelwater naar de publieke ruimte geschiedt door de plaatsing van buffers, zoals infiltratievoorzieningen, groendaken, ondergrondse of bovengrondse buffertanks, of door andere buffertechnieken zoals de aanleg op het eigen terrein van een vijver of gracht met bufferend vermogen. Het is verboden om een baangracht, gelegen langs een openbare weg, geheel of gedeeltelijk te dempen, in te buizen of te beschoeien met materialen die de infiltratie van water naar de bodem kunnen tegenwerken. Deze maatregelen worden uitgewerkt in het kader van het inrichtingsplan voor het sociaal huisvestingsproject en opgelegd via de stedenbouwkundige vergunning

7 STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

8 RUP nr. 102 Bourgoyen B - gedeeltelijke wijziging Stedenbouwkundige voorschriften _ BPA NR. 102 BOURGOYEN B GEDEELTELIJKE WIJZIGING STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN (enkel de aanvullingen of wijzigingen aan de voorschriften van het BPA met MB 23/5/2003 worden hier aangegeven ; de niet weergegeven voorschriften blijven gelden. De oorspronkelijke voorschriften van het MB van 23/5/2003 met aanduiding welke voorschriften gewijzigd worden zijn terug te vinden in bijlage. Aan het grafisch plan wordt niets gewijzigd.) 2.2 ZONE A VOOR WONINGEN EN TUINEN Bebouwing a. Inplanting en verkaveling De afstand van een niet gemeenschappelijke zijgevel tot de laterale grens van het kavel moet ten minste 3.00m bedragen tenzij de laterale grens van het kavel samenvalt met een rooilijn. (vervangt punt 2) "Het peil van het gelijkvloers mag niet hoger liggen dan 0.60m boven het peil van de rooilijn. Evenwel wanneer het terrein (maaiveld) meer dan 0.40m hoger of lager ligt dan het wegpeil, dienen bijzondere maatregelen genomen opdat de inplanting van de constructie, qua hoogte ligging, op een esthetisch en stedenbouwkundig verantwoorde manier gebeurt, t.o.v. het straatbeeld in het algemeen. Men dient ervan uit te gaan dat aan het bestaande maaiveld zo weinig mogelijk wordt veranderd en dat het peil van het gelijkvloers van de woning t.o.v. dit maaiveld tot een minimum wordt beperkt". (deze bepaling wordt volledig geschrapt - wijziging punt 3) a.1 Gesloten bebouwing De voorgevelbreedte zal minimum 4m bedragen, behoudens bestaande percelen met kleinere perceelsbreedte. (vervangt punt 3) a.2 Half-open en gesloten bebouwing De minimale perceelsbreedte bij een verkaveling bedraagt voor een gesloten bebouwing 4m en 7m voor half-open bebouwing. (vervangt punt 2) De voorgevelbreedte zal minimum 4m bedragen, behoudens bestaande percelen met kleinere perceelsbreedte. (vervangt punt 4) b. Hoogte De op het plan aangegeven hoogte is de referentiehoogte. De kroonlijsthoogte moet begrepen worden binnen een marge van +10% en -40% ten aanzien van deze referentiehoogte met een absoluut minimum van 6m. (vervangt punt 1 en 2) Twee aan elkaar grenzende dakranden dienen een gelijke hoogte te hebben. (deze bepaling wordt volledig geschrapt - wijziging punt 3)

9 RUP nr. 102 Bourgoyen B - gedeeltelijke wijziging Stedenbouwkundige voorschriften _ c. Diepte De referentiediepte voor de diepte van de hoofdgebouwen is aangegeven op het plan met een marge tot 10% in meer en tot 30% in min. In alle gevallen wordt de diepte beperkt tot 17m ongeacht de eventueel op het plan aangegeven staat grotere diepte. (vervangt punt 1) d. Daken: Als algemene regel zijn hellende daken verplicht. Platte of gebogen daken zijn toegelaten wanneer het over meerdere woningen gaat die in groep worden opgericht. Overgangen tussen verschillende dakvormen dienen kwalitatief te zijn. (vervangt punt 1) g. Garagepoorten : Wanneer woningen in groep worden geconcipiëerd en vergund mogen garagepoorten ook voorzien worden in woningen met een breedte van minder dan 7m onder voorwaarde dat het over maximaal 25% gaat van het totaal aantal woningen binnen het vergunde project. (aanvulling)