De expeditie naar succes: werkbare financiele strategieën

Transcriptie

1

2

3 Welkom Het landschap in de nieuwe realiteit De expeditie naar succes: werkbare financiele strategieën Overtuigingen/instrumenten Praktijkopgave Plenaire afsluiting

4 Voorstelronde De aftrap Doel van de middag: slim verdiend?!

5

6 Enorme afwaarderingen op grond en vastgoed, maar pijn wordt ook nog steeds deels naar toekomst verschoven Eigen middelen, reserves drogen op Banken durven (veel) minder te financieren tegen stringente voorwaarden Strategische herorientatie van organisaties Consument is in de afgelopen jaren onzekerder geworden

7 De gebiedsontwikkeling is niet meer gebaseerd op groei en aanbod, maar voorziet veel meer in eigen behoefte (ken uw klant). Gemeente schuiven, al dan niet noodgedwongen, naar een meer faciliterende rol in de gebiedsontwikkeling. Visie blijft nodig (wenkend perspectief, basis infrastructuur). Denken op kleinere schaal (faseren) en maximale flexibiliteit binnen plannen.

8 Noodzaak om tot afstemming van programma s te maken, keuzes te maken (prioriteren) en tot (extra) afwaardering te komen. Gemeenten moeten investeren in proces om partijen te verleiden en te verbinden (regisserende/stimulerende rol). Lange termijn stakeholders in gebied (o.a. corporaties, beleggers, pensioenfondsen?, zorgverzekeraars? en energiebedrijven?). Van financieel keurslijf naar financieel raamwerk op maat gesneden.

9

10 Vastgoedmarkt: in-elastisch sterke prijseffecten Overheid: dubbele rol ruimtelijke beleidsbepaler en spelverdeler grond- en vastgoedpartij

11 Traditionele verdienmodellen: actief grondbeleid economische groei restrictief ruimtelijk beleid aanbodgericht Haalbaarheid?

12 Creativiteit, anders denken Hèt rekenmodel bestaat niet meer!

13 ruimte organiserend vermogen middelen markt J. Van t Verlaat en M. van Hoek (2006)

14 Nieuwe verdienmodellen Value Capturing Verhandelbare ontwikkelingsrechten Stedelijke herverkaveling Planbaatheffing

15 = maakbaarheid = verbeteren bekostiging onrendabele plannen = HOE-vraag

16 MAAR: beginnen bij WAT & WAAR vraag Economie: Rente, inkomen, werkgelegenheid, woonlasten Politiek: Woonvisie, starterswoningen, divers beleid Financiële strategieën! Demografie: Vergrijzing Bevolkingsafname Gebiedsontwikkeling Aanbod: Nieuwbouw, sloop, verkoop huurwng Overheid: Fiscaliteiten, Renteaftrek, bouwregels Emotie: Trends, status, consumenten vertrouwen

17 Transformatie Transactiebenadering Faseren en beheersen (Gebieds)businesscase Adaptief ontwikkelen Vraaggestuurd ontwikkelen

18 Koelhuis De Landbouw te Zutphen verkoop door gemeente voorkeur openbare bestemming met behoud van karakter herontwikkeling en renovatie: eigen rekening en risico referentie business-case o.b.v. om niet inbrengen van object transformatie op organische wijze vanuit exploitatie en (beperkt) E.V.

19 De Gelderland te Culemborg deels gemeentelijk monument en industrieel erfgoed. leegstaand, gekraakt en uitgebrand. divers illegaal gebruik eigenaar: sloop / nieuwbouw transformatie ambitie van gebruikers constructie: erfpacht ovk met eigenaar,10 jaar vrijstelling van erfpacht, gemeente maakt nieuw BP, op termijn waardevermeerdering.

20 Oosterwold te Almere & Zeewolde ha; ca woningen intergemeentelijke structuurvisie uitnodigingsplanologie geen blauwdruk, maar ruimteregels bouwplan-gewijze ontwikkeling geen grondeigendom gemeenten de baat gaat voor de kost uit

21 Stedelijke herverkaveling gedachtegoed van landelijke gebied inventariseren van wensen eigenaren/gebruikers samenhangende wensen als basis voor nieuwe indeling inclusief financiële gevolgen van wensen betrokkenheid = draagvlak in proces wettelijk instrumentarium nodig grond en gebouwen kostenverhaal en baatafroming

22 Blaricummermeent te Blaricum 750 woningen, pre-crisis planproces contracten met marktpartijen aangepast geen concessie aan kwaliteit en plan kleinschalige deelontwikkelingen maatwerk en finetuning

23 Plein Beneden Molendijk Schiedam Plan m 2 detailhandel en wonen Investeringen openbaar gebied door gemeente Tijdelijke detailhandel door ontwikkelaar. Financieel arrangement: permanente investeringen (in omgeving) om tijdelijke initiatieven mogelijk te maken Gemeente faciliteert op RO (maakt exploitatietermijn van > 5 < 10 jaar mogelijk)

24 Safety Campus Troned Twente Integrale businesscase gebied ca. 10 ha. Businessplan Veiligheidregio Twente Grond-vastgoed-bedrijfsexploitatie Safety Campus

25 Warmtenet te Nijmegen (rest)warmte Afvalenergiebedrijf ARN voor verwarmen woningen in de Waalsprong (jrn 90) gemeente overeenstemming bereikt over voorwaarden en condities concessie aan Nuon en de oprichting van een warmte-infrabedrijf met Alliander woningen duurzame warmte worden voorzien; substantiële CO2-reductie. samenwerking van partijen en de toekomstkansen om het warmtenet verder uit te breiden.

26 Cruquiusgebied te Amsterdam Transformatie van bedrijven naar gemengd Initiatief Amvest Gemeente basis spelregels, grondprijs later Meer vrijheid, meer invloed voor kopers/huurders

27 Oosterwold te Almere & Zeewolde ha; ca woningen intergemeentelijke structuurvisie uitnodigingsplanologie geen blauwdruk, maar ruimteregels bouwplan-gewijze ontwikkeling geen grondeigendom gemeenten de baat gaat voor de kost uit

28 (C)PO te Almere Stad Noorderplassen West sinds eind 2006 grotendeels via (C)PO zowel rijwoningen als vrijstaande kavels van 200 tot 1500 m 2 bijzonderheid: veiling van kavels op een van de eilanden particuliere kavels, PO, CPO en betaalbare kavels. diversiteit, hoge kwaliteit en snelheid van ontwikkeling een van de mooiere plekken in Almere.

29 CPO te Oud-Beijerland 3 appartementenblokken max 16 of 20 woningen vaste grondprijs (bijna) alles is mogelijk benadering.

30 Nieuwe spelers, afspraken en vormen Creativiteit en innovatie Aanpassing en flexibilisering Juridische kaders (BBV, verordeningen, wetgeving) Draagvlak Competentie management Risicomanagement en deling

31 gemeenschappelijk belang/ veel commitment procesmatig Transactie Adaptief inhoudelijk Transformatie Faseren en beheersen Gebiedsbuca Vraaggestuurd Buca tegengesteld belang/ beperkt commitment

32 PAUZE

33

34 Mensen maken de ontwikkeling [eindgebruiker] De kaart is niet het gebied [scope keuze] Vogel en muis [macro en micro simultaan] Stuurmanskunst [faciliteren = superviseren] Timing is essentieel [flexibiliteit noodzaak] De vertrouwensbalans [verbinden en gezamenlijk]

35 Financiële instrumenten Ontwerp instrumenten Juridische instrumenten Proces/organisatie

36 Modellen Scope Haalbaarheid Investerings Exploitatie programma Uitvoerbaarheid Risico's Financiering Investeringsbegroting object Grondexploitatie object Vastgoedexploitatie object Beheerexploitatie onderneming Businesscase onderneming

37 Klassieke Grex jaarsaldo lasten/baten nominaal saldoverloop (boekwaarde)

38 Waarde ontwikkeling boekwaarde rendementswaarde

39 Vastgoedexploitatie kapitaal lasten onderhoud beheerkosten vaste lasten huuropbrengsten jaarsaldo

40 Beheer openbare ruimte (40 woningen) kapitaal lasten beheer en onderhoud OZB Rioolheffing jaarsaldo

41 Beheer openbare ruimte (40 woningen) kapitaal lasten beheer en onderhoud OZB Rioolheffing jaarsaldo

42

43 Balans ACTIVA VASTE ACTIVA grondverwerving civiele infrastructuur vastgoed wind turbines ontw. kosten overig Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Debiteurensaldo Liquiditeiten Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA PASSIVA EIGEN VERMOGEN eigen vermogen resultaatbestemming dividend aandelen emissie uitkering eigen vermogen Totaal eigen vermogen VREEMD VERMOGEN hybride vermogen lang vreemd vermogen kort vreemd vermogen crediteuren (betaal termijn) belastingen rc krediet (kasmiddelen) Totaal vreemd vermogen TOTAAL PASSIVA solvabiliteitsratio 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0% 40,0%

44 Winst & Verlies rekening EXPLOITATIE OPBRENGSTEN stroomopbrengsten subsidies overig Totaal exploitatie opbrengsten EXPLOITATIE KOSTEN grondhuur onderhoudskosten variabel onderhoudskosten vast OZB belasting tarief beheerkosten Totaal exploitatie kosten EBITDA Afschrijving EBIT Rente kort vreemd vermogen Rente lang vreemd vermogen Totaal rente EBT Tax NETTO RESULTAAT winstmarge 5,7% 8,6% 11,4% 14,2% 16,8% 19,4% 21,9% 20,1% 20,0% 21,7%

45 Financieringsbehoefte EV cumulatief VV cumulatief Totaal ingebracht vermogen

46 concept: beschrijving voorgestelde keuze en haar omgeving specificatie aannames marktanalyse programma/producten effecten/output bepalen relevante financiele stromen uitwerking rekenmodel (kasstromen, balansopbouw, jaarresultaten, free cashflow) financial engineering kasstromen financiering risico s presetatiemeting NCW/IRR ROI/terugverdientijd financiering ratio's

47 4. Evalueren Beheers Maatregelen 1. Risico Analyse Marktwerking Politieke en maatschappelijke ontwikkelingen 3. Uitvoeren Beheers Maatregelen 2. Opzetten Beheers Maatregelen Risico management Planontwikkeling

48 BIJZONDERE GEBEURTENISSEN Gevolg MAX Gevolg MWW Gevolg MIN KANS Risico k*g Vertraging door procedures % Extra infra binnenplans benodigd % Minder uitgeefbaar door ecologie % Hogere bijdrage aan infra % Planschade % Hogere grondprijzen haalbaar % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico % Risico %

49

50

51 klein/weinig omvang veel/groot simpel complexiteit complex

52 Eigen vermogen Erfpacht Crowdfunding Tax increment financing Fondsen (ruimtelijke investeringen) Revolving funds Private beleggers (v.b. duurzaamheid) Subsidies Garantstellingen Verevening

53

54 1. Inventariseren van relevante financiële stromen (nu en in toekomst) inclusief risico s en financieringsmogelijkheden 2. Opzetten economisch framework: scope, allocatie van middelen, relevante modellen en transacties 3. Uitwerken van de financiële modellen 4. Ownership van de financiële stromen en contractering 5. Besluitvorming

55

56 Casus

57 Slotgraven Zuid te Hardenberg Het gebied Slotgraven Zuid ligt ten zuiden van het Hardenbergse centrum en is sterk in beweging. Nieuw gemeentehuis, nieuwe impuls voor het gebied Rondom het nieuwe gemeentehuis (met name de zuidzijde) bevinden zich verschillende locaties die weinig samenhang vertonen en gedeeltelijk vrijkomen voor herontwikkeling. Totale herontwikkelingsopgave ca. 3 ha.

58 OBS de kern (gemeente) voormalig politiebureau (gemeente) waterschaps Gebouw (belegger) Optie (gemeente) voorm. bibliotheek (gemeente) sporthal de Meet (gemeente)

59

60 Vraagstelling U wordt gevraagd als strategisch adviseur namens de belegger, gemeente of een groep particuliere initiatiefnemers op te treden: Wat is uw visie op deze ontwikkeling en welke kenmerken moet het gebiedsconcept hebben in de nieuwe realiteit? Het financieel leidende principe/organisatie van het gebied (korte termijn/lange termijn) Een samenvatting van de ontwikkelstrategie voor de aanpak van de opgave

61 Meerdere groepen van ca. 5 personen : belegger (eigenaar Waterschapsgebouw), gemeente en groep particuliere initiatiefnemers* Plenaire terugkoppeling van ca. 5 minuten per groep Tijd voor uitwerken casus: 35 minuten * vermogende ouderen op zoek naar ideale woonomgeving

62 Uitgeschreven tekst casus Kaart gebied Eigendom gegevens Planopvatting gemeente Betrokken partijen: gemeente, eigenaren, belegger, groep initiatiefnemers, bewonerscommissie, scholen

63 Samenvatting Reacties uit de zaal Uitnodiging borrel

64