Gebiedsontwikkeling & Urbanisator

Transcriptie

1 Gebiedsontwikkeling & Urbanisator MCD Gastcollege Urbanistor 25 september 2013 Theo Stauttener Stadkwadraat BV

2 Slimme sommen, sterke strategiën Kennisuitwisseling Urbanisator Gebiedsexploitatie: in de nieuwe realiteit Financien Organisatie Nieuwe instrumenten

3 Gebiedsontwikkeling was: productie en transacties Belegger/gebruiker Grondexploitant Projectontwikkelaar Belegger/gebruiker Transactie Transactie Transactie

4 Verbinden van kasstromen en vangen van waardeontwikkeling Verfje tijdelijk 3 jr. Belegger/gebruiker Combinatie gebouwen Renoveren 5 10 jr. Sloop/Nieuwbouw 3 jr. Belegging > jr. ENZ

5 Waardebehoud en ontwikkeling: doorlopende exploitatie en transformatie 1. Organische gebiedsontwikkeling: nieuw (onzeker) speelveld 2. Gebruik: toegevoegde waarde voor gebied (in ) 3. Wie organiseert? 4. Wie beheert de kas?

6 Complexiteit waardevangst en kostenverhaal neemt toe 1. Combinatie van bestaand en nieuw 2. Tijdelijk versus definitief programma / gebruik 3. Kasstroom uit exploitatie en uit productie 4. Schaaldiscussie : Integraliteit versus haalbare business case 5. Geen nieuwe bestemming = geen kostenverhaal 6. Private ontwikkeling = aangepast instrumentarium

7 Stapsgewijze ontwikkeling in waardering van vastgoed

8 Rekenvoorbeeld Kantoorpand m² 1. Oude tijd huurprijs BAR marktwaarde verhuurd 800 m² 150 7,50% leegstand 200 m² 150 7,50% Perspectief van vandaag huurprijs BAR marktwaarde verhuurd 800 m² 150 8,00% leegstand 200 m² ,00% Oplopende prijsdruk huurprijs BAR marktwaarde verhuurd 800 m² ,00% leegstand 200 m² ,00% Oplopende leegstand huurprijs BAR marktwaarde verhuurd 600 m² ,00% leegstand 400 m² 25% waarde verhuurd

9 BEUKENHORST WEST

10 TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT CYCLISCH PROCES VAN WAARDEDALING VRAAG EN AANBOD (MUTATIEGRAAD) CONCURRENTIE EN PRIJSONTWIKKELING GEEN INVESTERINGEN ONDERHOUD E.D. DRUKKEND EFFECT WAARDE HANDEN IN EEN SLAAN GEZAMENLIJK PROGRAMMA VAN ACTIVITEITEN NIEUWE CONCEPTEN BINNEN BESTAANDE METERS FUCTIEVERANDERING EN ANDERE FUNCTIES TOEVOEGEN VERNIEUWING VAN OPENBAAR GEBIED, RUIMTELIJKE STRUCTUUR E.D. ONTSLUITING EN NIEUWE CONNECTIES HERPOSITIONERING IN GEMEENTE OF REGIO KWANTIFICEREN IN TRANSPARANT MAKEN VAN KEUZES WELK SCENARIO LIGT BIJ STATUS QUO VOOR DE HAND WELKE MAATREGELEN ZIJN INTERESSANT, HAALBAAR E.D. WAT IS HET EFFECT VAN MAATREGELEN VERTAALD NAAR INDICATOREN

11 TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT CYCLISCH PROCES VAN WAARDEDALING ONTWIKKELING VAN GEBRUIK LEEGSTAND PRIJS WAARDE VIER INDICATOREN JAARLIJKSE AFNAME TERUGLOOP IN METERPRIJS Mutatie/ vertrek Kans op verhuur Waarde in BAR Huurprijs % van oud

12 TRANSFORMATIE: SCENARIO S AUTONOOM AUTONOOM (3) Mutatie/ vertrek Kans op verhuur M2 85% Waarde in BAR Huurprijs % oud + 15% 90% NEGATIEF (4) STERK NEG. (5) M2 70% M2 50% +0,25% 80% +0,35% 70%

13 MAATREGELEN: HET URBANISATOR EFFECT MAATREGELEN SAMENWERKEN/BRANDING FUNCTIEWIJZIGING (WONEN) VERNIEUWING OPENBAAR GEBIED HORECA TOEVOEGEN Mutatie/ contract Verhuurkansen Waarde in BAR Huurprijs

14 TRANSFORMATIE: HET URBANISATOR EFFECT COMBINATIE VAN FACTOREN LEIDT TOT SYNERGIE + EFFECT OP BASIS VAN GEKOZEN SCENARIO + SAMEN BENOEMEN VAN EFFECTEN + BEPRIJZEN VAN INDIVIDUELE ACTIES EN MAATREGELEN = RENDEMENT OP ACTIE MAATREGELEN EN EFFECTEN OP FINANCIELE INDICATOREN Uitname meters Leegstand Huur= kans Effect huurprijs Effect ontwikkeling bvo toename nieuwe contract ontwikkeling (index) BAR Herontwikkeling woningbouw ,00% 0,00% 0,00% -0,10% Herontwikkeling horeca ,00% 0,00% 0,00% -0,05% Vernieuwing openbaar gebied - -10,00% 5,00% 0,50% -0,10% Branding/exposure samen (incl. verhuur) - -5,00% 10,00% 0,50% -0,05% Verbinden/verkeersrouting/toegang park/entree stad - -5,00% 5,00% 0,00% 0,00% ,00% 20,00% 1,00% -0,30%

15 DE URGENTIE DE URBANISATOR LIKJE VERF NIKS DOEN

16 Alles in 1 hand: Gebieds CV/BV Inbreng o.b.v. uniforme waardebepaling Eigendom is specifiek = eigen belang Publieke aandelen 10 jaar obv Euribor Eigendom partij 1 Publiek geld Eigendom partij 2 Gebieds CV Eigen Vermogen Gebieds CV Ontwikkel BV Eigendom partij.. Werkkapitaal Vreemd Vermogen Aandelen in Gebieds CV naar rato van inbrengwaarde Indirect en onverdeeld eigendom

17 Samenwerken SAMENWERKEN WAT? HOE VERREKENEN PLUSSEN MINNEN Gemeenschappelijk eigendom Alles 1 kasstroom Geen verrekeningsproblemen Opzetten organisatiestructuur CV Handelingssnelheid Exit-strategie Instapvoorwaarden Kracht door massa Parkcollectief Branding en verhuur Bijdrage via BIZ Geen concurrentie Per BC afspreken SOK Collectieve voorz. Ingrepen Haalbare business case (maatwerkafspraken) 1 gezicht, 1 vuist Kartel (?) Einde SOK Terugdraaien Parkmanagement + VVE Activiteiten Website Bijdrage per m2 Kleine vaste bijdrage Eenvoudig Kan incidenteel Blijft ieder voor zich Afbreukrisico locatie-branding Incidenteel meer Teleurstelling bij gebruikers

18 Instrumentenwaaier voor organische transformatie Bestaand Nieuw Vernieuwbaar Interessante combi s Maatwerk Principes Aanpassing & aanvulling wet- en regelgeving

19 Privaat-privaat in bestaande markt: BIZ - Investeringszone 1. Investeringszone, waarin speciale belasting wordt geheven op eigendommen die profiteren van publieke investeringen. 2. Ook werkbaar bij gebruik belasting voor vastgoed en grond? 3. Inzetbaarheid voor bestaande markt 4. OZB of erfpacht

20 Waardevangst vanuit vastgoed: Tax Increment Finance (TIF) Financiering van gebiedsontwikkeling door toekomstige waardeontwikkeling in te zetten 1. Kapitaliseren belasting (ozb) over jr. 2. Inzetten in gebiedsontwikkeling 3. Ook relevant bij erfpacht (LIF) 4. Startkapitaal (?) 5. Risico s omzetten in kansen

21 Tax Increment Finance (TIF) 1. Principe interessant 2. Investeren in waardebehoud 3. Verdien- of reserveringsinstrument 4. Evenredig over eigenaren TIF Pos TIF Neg Beoogde waarde- en OZB-daling wordt gecompenseerd door bedrijven in fonds. Gemeente investeert dit voor in openbare ruimte. Wel TIF-principe, geformaliseerd via private overeenkomst.

22 Nieuwe wettelijke regeling: Stedelijke herverkaveling 1. Eigendomsrechten verenigen en ruilen bij versnipperd eigendom 2. Wettelijke regeling, die private partijen kunnen inzetten 3. Verplichte karakter wordt onderzocht (stok c.q. vangnet) 4. Beperking inzet middelen, tijd, proceskosten Beschikkingsmacht tijdelijk overdragen Na herindeling kostenverhaal naar rato Transformatiegebied Meerwaarde tussen partijen Nieuwe verkavelingverdeeld Deelgebied sloop Deelgebied blijft bestaan Verrekenen van gebiedsontwikkeling?= Nieuw gebied Plankosten nieuwe infrastructuur Géén verwervingen; eigendommen ingebracht tegen inbrengwaarde. Kostenverhaal naar rato van waardesprong. Baatafroming zittende eigenaren.

23 Antwoord op organische ontwikkeling: Verhandelbare ontwikkelrechten 1. Programma in gebied niet vastleggen op locaties 2. Rechten toekennen en verhandelbaar maken 3. Hier ook plichten aan toekennen 4. Financiële regie (risicovol?!) Air rights Ruimte voor Ruimte

24 Voer voor discussie?