vastgoedconcepten verkleuren met maximaal grijs in de Amsterdamse regio PHB, Stadsregio Amsterdam en Stec Groep 30 januari 2013

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "vastgoedconcepten verkleuren met maximaal grijs in de Amsterdamse regio PHB, Stadsregio Amsterdam en Stec Groep 30 januari 2013"

Irena de Lange
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 vastgoedconcepten verkleuren met maximaal grijs in de Amsterdamse regio PHB, Stadsregio Amsterdam en Stec Groep 30 januari 2013

2 programma Welkom en introductie door PHB Presentatie verkleuren met behoud van maximaal grijs door Stec Groep, Guido van der Molen Interactieve werksessies Terugkoppeling en discussie Vervolgtraject Borrel

3 verkleuren met behoud van maximaal grijs

4 ECONOMIE?

5 bedrijventerreinen staan onder druk bedrijfsruimte is niet sexy te weinig hip/creatief vooral denken in opbrengsten: transformatie weinig ervaring met bedrijfsruimte nog (te) weinig kennis van succesvolle concepten vooral denken vanuit eigen pand / kavel weinig vanuit succesvol concept of gebied

met bedrijfsruimte nog (te) weinig kennis van succesvolle concepten

6 toch zeker ook voldoende kansen! nog weinig professionele markt, nog winst te behalen minder behoefte aan vastgoed met hogere commercieele waarde (zoals woningen, kantoren, detailhandel) wel behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte moderne concepten van bedrijfsruimte met mix van andere functies zijn ook populair hoge maatschappelijke waarde bedrijventerreinen nieuwe verdienmodellen bij uitstek geschikt voor bedrijfsruimtegebruikers

waarde (zoals woningen, kantoren, detailhandel) wel behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte moderne

7 ladder voor behoud van bedrijfsruimte behoud van grijs

8 wanneer wel verkleuren? 1. Vastgoedwaarde bedrijfsruimte laag (fase III)? 2. Locatie/pand weinig potentie meer voor bedrijfsruimte? 3. Bedrijventerrein beperkte economische waarde? 4. Geen nieuwe verdienmodellen rondom bedrijfsruimte? oftewel: voldoende opties voor behoud van grijs!

9 1. juiste momentum kiezen

10 vastgoedwaarde onder druk! Kosten en opbrengsten ( ) Ontwikkeling opbrengsten & exploitatiekosten vastgoed Jaarlijkse (verwachte) netto opbrengsten 4 exploitatiekosten Levenscyclus kwaliteit en marktwaarde bedrijfsruimte Waarde ( ) tijd Contante waarde van toekomstige netto opbrengsten bij de huidige functie tijd

vastgoed Jaarlijkse (verwachte) netto opbrengsten 4 exploitatiekosten

11 2. juiste combinatie pand en locatie goed pand, slechte plek goed pand, goede plek wanneer verkleuren? slecht pand, slechte plek slecht pand, goede plek

12 3. economische toekomstwaarde

13 4. nieuwe verdienmodellen voor bedrijventerreinen 1. ingrepen die leiden tot verhoging van de commerciële waarde van pand/kavel of gebied, en meer georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de herontwikkeling van vastgoed. 2. ingrepen waarbij (ook) het perspectief ligt op het creëren van kasstromen binnen een gebiedsexploitatie of via gebiedsbeheer.

georiënteerd zijn op de cashflow die gerelateerd is aan de grondexploitatie en de

15 conclusies: meer grijs mogelijk! Bedrijfsruimte kan wel aantrekkelijk zijn! Meer inzicht nodig in waarde van panden en locaties (ook bij eigenaar/gebruikers, HCUP) Nieuwe vastgoedconcepten zichtbaar Combinatie met andere functies (werklandschap) Hoge maatschappelijke waarde Nieuwe verdienmodellen voor bedrijfsruimte

eigenaar/gebruikers, HCUP) Nieuwe vastgoedconcepten zichtbaar Combinatie met

16 zes cases: bedrijventerreinen in regio Groot Amsterdam

17 zes cases met behoud van grijs Minervahaven, Amsterdam Cruquius gebied, Amsterdam Molletjesveer Noorderveld, Zaandam Verrijn Stuart / Staalfabriek, Diemen Weesp-Noord, Weesp Schinkel, Amsterdam

18 Schinkel Minervahaven

19 Staalfabriek Cruquius

20 Weesp-Noord Molletjesveer

21 praktijk: mix van tredes op de ladder Molletjesveer Staalfabriek Schinkel Weesp-Noord Minervahaven Cruquius

22 onderzoeksvragen/ hulpvragen voor de bedrijventerreinen

23 hulpvraag 1: tijdelijke functies hulpvraag 1 Hoe op een slimme manier tijdelijke functies mogelijk maken, ondanks dat dit volgens het bestemmingsplan niet kan? Cases: Minervahaven, Cruquius gebied

24 kiezen voor TAB! hulpvraag 1 voor periode van maximaal 5 jaar, met mogelijkheid tot bestemmingswijziging. aantrekkelijk voor braakliggende kavels of lege panden Terugverdienmodel: commerciële waarde +20% OZB: 2200 euro per ha per jaar

25 hulpvraag 2: concurrentiepositie hulpvraag 2 Hoe omgaan met concurrentie, oftewel andere locaties die zich ook richten op de creatieve sector? Cases: Minervahaven

26 zorgen voor helder profilering hulpvraag 2 Wie kiest, wordt gekozen Richt op meer specifiek segment: Minervahaven nu vooral gericht op commerciele creatieven modern grijs / hoogwaardige bedrijfsruimte sterk onderscheidend karakter kiezen voor een helder profiel, locatie gericht versterken branding van de locatie (imago is locatiefactor) Maar ook: meer afstemming binnen regio

27 hulpvraag 3: woon-werk eenheden hulpvraag 3 Welke combinaties van wonen en werken zijn aantrekkelijk? Is er voldoende marktbehoefte? Welke type woningen passen goed bij bedrijfsruimte? Cases: Weesp-Noord, Cruquius gebied

28 succesvoorwaarden woon-werk units hulpvraag 3 Nabijheid van voorzieningen Flexibiliteit (diverse doelgroepen) Woonmotieven Aantrekkelijk overgangsgebied (omgeving) Sterke lokale binding bedrijvigheid Goede bereikbaarheid

29 reken op relatief beperkte behoefte Bedrijfsruimtevraag naar grootteklasse, % hulpvraag 3 15% 25% < 250 m m m2 20% m2 35% > m2 Vraag naar woon-werk eenheden is relatief beperkt Naar schatting circa 5% van totale behoefte Maar: vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte neemt toe Let op concurrentie met bedrijfsverzamelgebouw Let op milieuhindercategorie (1-2) en klem zetten bedrijven

30 meerdere aantrekkelijke concepten hulpvraag 3 Werk in huis Werk aan huis Werk bij huis Woon-werk strip Werken in de natuur Bedrijfshal met woningen

31 hulpvraag 4 hulpvraag 4 Hoe activeer je als overheid eigenaar/gebruikers bij revitalisering van een bedrijventerrein? Case: Molletjesveer-Noorderveld

32 basis moet op orde zijn hulpvraag 4 1. Marktstructurering & flankerend beleid 2. Vastgoed denken 3. Bedrijventerrein op orde uitnodigingsplanologie : als gemeente faciliterende rol, geen regie, maar naar organische gebiedsontwikkeling. communicatief, organisatorisch, financieel-economisch en juridisch-planologisch eigenaar/gebruikers (ondernemers) adviseren over courantheid en marktwaarde van hun vastgoed ( hoe courant is uw pand? )

33 realiseer quick wins hulpvraag 4 Zoet fruit: grote projecten, lange termijn Bulk fruit: middellange termijn Laaghangend fruit: quick wins Liggend fruit: lopende acties, initiatieven liever 1 kansrijk project, dan 10x niks inzetten op meest strategische plekken in gebied

34 kies voor meer flexibel bestemmen hulpvraag 4 Flexibel bestemmen zodat investeringen in bedrijfsruimte mogelijk zijn; Negatief bestemmen: Wat echt niet!?

35 hulpvraag 5 hulpvraag 5 Welke concepten van bedrijfsruimte passen goed bij de herontwikkeling van Molletjesveer (maar mogelijk ook bij Noorderveld)? Cases: Molletjesveer-Noorderveld

36 behoud van grijs op Molletjesveer hulpvraag 5 Molletjesveer

37 Molletjesveer grijs? hulpvraag 5 Vragen voor Molletjesveer: 1. Vastgoedwaarde bedrijfsruimte laag? 2. Locatie/pand weinig potentie meer voor bedrijfsruimte? 3. Bedrijventerrein beperkte economische waarde? 4. Geen nieuwe verdienmodellen rondom bedrijfsruimte? Antwoord: 1. Nee, nog relatief hoge vastgoedwaarde (fase II) 2. Panden weinig modern, locatie redelijk 3. Mogelijk op delen van locatie minder waarde (leegstand) 4. Opties verkennen: value capturing? tab? trex? esco?

38 hulpvraag 6 hulpvraag 6 Wat is een slimme strategie voor herontwikkeling van de voormalige Staalfabriek op Verrijn Stuart? Is sloop-nieuwbouw een optie? Samenwerken met ontwikkelaar? En hoe risico s verkleinen? Cases: Staalfabriek

39 hotelier van de Staalfabriek hulpvraag 6 zeer klantgericht oplossingsgericht aanjager praktisch lokaal/regionaal netwerk flexibel Het gaat dan niet zozeer om een ontwikkelaar of gronduitgever, maar om gedreven exploitant die als gastheer en ambassadeur fungeert

40 opknippen in deelprojecten: gebouw voor gebouw opknappen hulpvraag 6 gebiedsontwikkeling 2.0 badkuip wordt een teiltje terugverdienmodel: rentebesparing, meer sturingsmogelijkheden, risicobeperking

41 niet direct kiezen voor nieuwbouw hulpvraag 6 hoge kosten voor ontwikkeling lange terugverdientijd zelf ontwikkelen is lastig, betrouwbare partner zoeken concurrentie van nieuwe bedrijfsruimte (en nieuw uit te geven kavels in de gemeente/regio) voor huidige concept Staalfabriek is behoefte (blijkt uit meerdere hurende partijen) Wel nieuw? Dan kiezen voor slim concept: Flexibiliteit, kleinschalig (circa 250 m²) Bedrijfsruimte met kleine kantoorvloer (10%) Niet te veel stapelen!

42 hulpvraag 7: mix van functies hulpvraag 7 Hoe zorg je er voor dat plint van een pand aantrekkelijk is voor stadsverzorgende bedrijfsruimte? Of: hoe creeer je slimme mix van creatieve bedrijvigheid en stadsverzorgende bedrijfsruimte? Case: Schinkel

43 stadsverzorgende bedrijvigheid zoekt vooral kleinschalige bedrijfsruimte hulpvraag 7 mix van creatief en stadsverzorgend is aantrekkelijk kleinschalige bedrijfsruimte (tot circa m² bvo) flexibiliteit in bedrijfspand, ook in gebouwhoogte! combinatie in pand (creatief boven stadsverzorgend) lijkt weinig marktconform schakelen kan mogelijk wel, als soort verzamelgebouw denk ook aan modern-grijs (< 50% kantoorvloer) eventueel: verhandelbare ontwikkelingsrechten?

44 vragen? Evert-Jan de Kort Guido van der Molen tel

45 aan de slag

46 werksessie: roddelmethode 1. Inventarisatie (5 min) 2. Vraag introductie (5 min) 3. Probleemverkenning (10 min) 4. Roddelen (5 min) 5. Reactie (5 min) 6. Evaluatie (5 min)

Vergelijkbare documenten

PHB en Stec Groep Joost Rutte, Frank Voorbergen, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen

PHB en Stec Groep Joost Rutte, Frank Voorbergen, Evert-Jan de Kort en Guido van der Molen april 2013 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING 1 2. THEORIE: LADDER VOOR VERKLEUREN MET BEHOUD VAN MAXIMAAL GRIJS 2 2.1