leegstandsmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen Stec Groep Peter van Geffen en Guido van der Molen november 2013

Transcriptie

1 leegstandsmonitor Stadsregio Arnhem Nijmegen Stec Groep Peter van Geffen en Guido van der Molen november 2013

2

3 leegstand kantorenmarkt Stadsregio Arnhem- Nijmegen

4 Arnhem en Nijmegen domineren regionale kantorenmarkt sterk Arnhem en Nijmegen samen zo n 90% kantorenmarkt Arnhem domineert de markt (ruim 1,1 miljoen m2 vvo) voorraad van zo n 1,5 miljoen m² vvo aanbod circa m² vvo (zo n 200 objecten) zo n 85% van het aanbod staat leeg (circa m² vvo) opname iets minder dan m² vvo

5 leegstand van kantoorruimte laatste jaren flink toegenomen Stadsregio Arnhem Nijmegen ongeveer 15% van de kantoorruimte in de regio staat leeg Arnhem groot aandeel: meer op risico gebouwd dan in Nijmegen toename zichtbaar na 2008 (economische crisis) maar: ook voor 2008 al flinke leegstand!

6 50% leegstand in middelgrootte kantoorruimte (op basis volume) 22% 12% 16% 21% > % slechts beperkt deel van het aanbod is kleinschalig 50% van het aanbod is middelgroot ( m² vvo) Incourant: jaren 60-80, (middel)groot & slechte plek let op: op basis van aantal objecten valt op dat merendeel (zo n 50 a 60%) van aanbod kleinschalig is (tot m²)

7 centrum/station scoort goed, locaties op monofunctionele plekken matig # kantoorlocatie leegstand 1 Arnhem centrum 10% 2 Velperweg 15% 3 Kronenburg / Vredenburg 16% 4 IJsseloord 35% 5 Arnhems Buiten 22% 6 Gelderse Poort 17% $ kantoorlocatie leegstand 7 Nijmegen centrum 7% 8 Brabantse Poort 5% 9 Heyendaal 0% 10 Goffert 19% 11 Kerkenbos 22% Bron: Jones Lang LaSalle, 2013

8 checklist kwaliteit kantoorlocatie 1. bereikbaarheid (auto/ov) 2. parkeren 3. gebiedskwaliteit / multifunctionaliteit 4. kwaliteit gebouw (duurzaam, nieuwe werken) 5. samenhang bestaande locatie

9 kiezen voor multifunctionele locaties

10 aantrekkelijke locaties

11 verwachting: multifunctionele locaties minste kans op structurele leegstand locatietype toekomstperspectief (structurele) leegstand centrum/stationslocaties + + Lage kans OV-knooppunten + Beperkte kans stadsrandlocaties 0 Redelijke kans snelweglocaties - Vrij grote kans kantoren op bedrijventerreinen - - Grote kans kantoren in woonwijken 0 Redelijke kans stationslocaties centrumlocaties stadsrandlocaties snelweglocaties locaties op bedrijventerreinen anders locaties in woonwijken locaties bij voorstadhalte ook ontwikkelaars / beleggers zien meeste kansen voor centrum en stationslocaties! 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

12 waar grootste leegstandsprobleem op de kantorenmarkt? vooral in 2 grote steden in totaal zo n 200 objecten, ruim 15% voorraad naar schatting zo n 30-40% is incourant, meer dan 60% staat structureel leeg (> 2 jaar) monofunctionele locaties hebben hoogste leegstand verouderde panden langs snelweg/uitvalsweg of stadsrand hebben weinig toekomst, maar ook kantoren op bedrijventerreinen (en te grote panden uit jaren 60/70) leegstand in moderne (multi-tenant, met eigen identiteit) panden op goede snelweglocaties, maar ook in centrum lost zich makkelijker op

13 leegstand bedrijfsruimtemarkt Stadsregio Arnhem- Nijmegen

14 leegstand op bedrijventerreinen ligt gemiddeld op frictieniveau (5 a 6%) Stadsregio beschikt bijna hectare netto bedrijventerrein leegstand van zo n m² vvo (zo n 5%) opname (2012) bedraagt zo n m² huurprijzen variëren van 30 tot 70 euro per m²

15 omvang van terreinen bepaalt in hoge mate de leegstand per gemeente leegstand > 10% 8% - 10% 6% - 8% 4% - 6% < 4% geen data Bedrijventerrein Bedrijventerrein 1 Centerpoort/Innofase 9 De Grift 2 Bijsterhuizen 10 t Goor de Immenhorst 3 Wijchen Oost 11 Het Broek 4 7Poort/Hengelder 12 Pannenhuis I 5 Oost- en Noord Kanaalhaven 13 Westervoortsedijk 6 Winkelsteeg 14 De Aam 7 Industriepark Kleefse Waard 15 Schoenaker 8 West Kanaaldijk 16 Spijksedijk Bron: IBIS, 2013; Funda in business, 2013

16 iets minder dan 50% van leegstand in grote bedrijfspanden (>5.000 m²) 7% 26% 19% 20% > % grootschalige bedrijfshallen flink aandeel in leegstand enkele panden kunnen flinke invloed hebben op leegstands% kleinere gemeenten met grote panden: leegstand vaak hoger incourant: lage gebouwhoogte, specifiek maatpak, te hoog aandeel kantoorvloer;

17 structurele leegstand veelal in incourante, verouderde bedrijfsruimte

18 leegstand in bedrijfsruimte op goede plek en/of gebouw lost zich vaak op structurele leegstand vooral in slechte gebouwen op een slechte locatie; slechte gebouwen op goede locatie bij enige krapte op de markt wel interessant;

19 verwachting: leegstand op bedrijfsruimtemarkt valt mee leegstand zit voor meer dan 50% in incourant vastgoed; specifieke maatpakken bedrijfsverzamelgebouwen ook risicovol: op sommige plekken overaanbod en matige kwaliteit (te hoog% kantoor) huurprijzen blijven overigens al met al redelijk stabiel ook veel deelverhuur: stukje kantoorruimte of een losse hal te huur op kavel In praktijk: nog veel interne dynamiek op bedrijfsruimtemarkt: eigenaren die net stukje ruimte missen (opslag) of stukje willen inkrimpen, maar niet bedrijfspand te koop of te huur zetten.

20 waar grootste leegstandsprobleem op bedrijfsruimtemarkt? leegstand op bedrijventerreinen beperkt, maar neemt langzaamaan toe het gaat om zo n 200 tot 300 objecten, in veel gemeenten naar schatting meer dan 50% is incourant, meer dan een derde staat structureel leeg incourant zijn vooral maatwerk panden die weinig geschikt zijn voor een nieuwe/andere eindgebruiker vooral op grotere locaties met grotere panden in kleine / middelgrootte gemeenten relatief hoogst op verouderde (te herstructureren) bedrijventerreinen, maar ook terreinen in uitgifte met grote kavels is leegstand hoogst

21 leegstand winkelmarkt Stadsregio Arnhem- Nijmegen

22 leegstand op de winkelmarkt neemt toe, fluctueert sterk tussen locaties totale voorraad van bijna m² wvo vraag naar winkelruimte neemt af leegstand op winkelmarkt gemiddeld zo n 7% in Stadsregio., maar fluctueert sterk per locatie (van enkele tot tientallen %) kleinere buurt/winkelcentra hebben het zwaar

23 leegstand in winkels in regio neemt laatste jaren toe Totaal Arnhem Nijmegen leegstand in winkels neemt vanaf 2010 jaarlijks toe gemiddeld iets boven frictieniveau op locatieniveau zijn verschillen fors groter

24 naast centrum Arnhem en Nijmegen problemen in kernen met klein verzorgingsgebied Leegstand > 20% % - 20% 10% - 15% 5% - 10% < 5% geen data Winkellocatie Totaal wvo Leegstand Winkellocatie Totaal wvo Leegstand 1 Arnhem centrum ,0% 9 Beuningen ,0% 2 Nijmegen % 10 Velp ,1% 3 Zevenaar ,2% 11 Dieren ,7% 4 Arnhem Kronenburg ,1% 12 Didam ,4% 5 Wijchen ,5% 13 Malden ,9% 6 Nijmegen Dukenburg ,8% 14 Oosterbeek ,3% 7 Elst ,5% 15 Duiven ,9% 8 Arnhem Presikhaaf ,9% 16 Doesburg ,7% Bron: Locatus, 2012

25 ook binnen (top)winkelcentra verschil: leegstand aanloopstraten (B) neemt toe Bron: retailscan Arnhem, 2013 topwinkelgebied (A-segment) blijft stabiel, terwijl leegstand in aanloopstraten (B-segment) toeneemt; C-segment (buiten topwinkelgebied) neemt leegstand af door andere functies: dienstverlening, horeca, kunst et cetera

26 verwachting: buurtcentra zonder supermarkt en aanloopstraten zonder profiel kansarm locatietype toekomstperspectief (structurele) leegstand A1-locaties + + Lage kans Aanloopstraten met helder thema/profiel Aanloopstraten zonder profiel of trekker Wijk/buurtwinkelcentra met grote supermarkt + Beperkte kans - Grote kans + Beperkte kans Buurtcentra 0 Redelijke kans Buurtcentra zonder grote supermarkt - Grote kans Strips onder flats - Grote kans Leefboulevard + Beperkte kans Thema-boulevard (bouw, tuin, outdoor) 0 Redelijke kans Kleine woonboulevard - Grote kans

27 waar grootste leegstandsprobleem op de winkelmarkt? verschillen in leegstand tussen locaties zijn fors gemiddeld leegstandspercentage niet schrikbarend. Maar verwachting: krimp totale voorraad 20% het gaat om zo n 500 leegstaande objecten (Locatus, 2012) bijna alle gemeenten problemen met leegstand van winkels B-locaties hebben het zwaar, C-locaties komen weer op zo n 20 tot 30 aanloopstraten met leegstandsproblematiek elke gemeente zeker 1 of 2 buurtwinkelcentra met leegstand in kleinere kernen spelen een of twee grote spelers soms belangrijke rol: als supermarkt vertrekt, direct een probleem politiek zeer gevoelig

28 leegstand maatschappelijk vastgoed Stadsregio Arnhem- Nijmegen

29 leegstand vooral in schoolgebouwen; wordt (nog) niet als probleem ervaren gemeente type Leegstaand oppervlak Beuningen 1 school ca. 700 m² klaslokalen ca. 100 m² Doesburg - - Duiven 2 scholen m² Heumen 3 molens 500 m² 2 kerkjes 700 m² 1 museum 400 m² 1 bibliotheek m² Lingewaard 3 vm. gemeentehuis/kantoor 4243 m² 1 bibliotheek 222 m² 1 school 805 m² 3 woonhuizen 479 m² 1 vm. Brandweerkazerne 1250 m² 1 monumentaal kantoor 704 m² 1 vm. Kinderopvang 396 m² Overbetuwe 19 scholen (en/of lokalen) m² Wijchen meerdere (klas)lokalen onbekend Zevenaar 3 scholen ca m² Overige gemeenten Onbekend Onbekend

30 kansrijk/kansarm? kans voor klassieke courante panden met rijke historie op mooie locatie bijzondere objecten (scholen/molens/kerkjes) locaties op een goede locatie (in binnenstad, tegen centrum, of aantrekkelijke woonwijk) structurele leegstand dreigt voor: vastgoed van grote omvang (schouwburgen/musea/bibliotheken) zeer specifieke functie (maatpak) panden die veelvuldig voorkomen (zoals schoolgebouwen)

31 waar grootste leegstandsprobleem bij maatschappelijk vastgoed? het gaat naar schatting om zo n 150/200 leegstaande objecten, leegstand is niet transparant! zal groeien ( > leegstand winkels en kantoren bij elkaar ) in vrijwel alle gemeenten grotere steden meerdere panden in aanbod, zoals schoolgebouwen, kleinere gemeenten ook te maken met krimp (scholen, gymzalen, kerken, buurtcentra) overal: verzorgingstehuizen (heel NL: stuks) grootste probleem met groot, omvangrijk pand met weinig uitstraling op matige plek wordt nog niet zo als thema of probleem ervaren

32 totaalbeeld leegstand Stadsregio Arnhem Nijmegen

33 totaalbeeld Aantal objecten Aantal gemeenten % leegst. Geen ervaring Link beleid Politieke gevoelig Kan je beïnvloe den? Op SANniveau doorgaan? KT (X) X (X) X? Winkels X X X X Ja BT 200/ (X) (X)? Maatsch. vastgoed 150/200 20? X (X) (X) Ja

34 waarmee doorgaan? leegstand winkels voor vrijwel alle gemeenten grote opgave, aan de slag: aanloopstraten, kansarme buurt-/wijkwinkelcentra, kleine kernen leegstand maatschappelijk vastgoed ook, maar = minder transparant: scholen, verzorgingstehuizen, et cetera. Specifiek: maatschappelijk vastgoed in kleinere kernen satéprikker: crossings met wonen, flexibel bestemmen, breed bestemmen, ladder duurzame verstedelijking, matchmaking, verleidingsplanologie (marktpartijen in positie zetten), et cetera minder focus op leegstand kantoren (steden sorteren voor) en bedrijfsruimte (lage leegstand, onderdeel verouderingsaanpak)