Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant. Stec Groep aan regio West-Brabant

Transcriptie

1 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant Stec Groep aan regio West-Brabant Peter van Geffen en Guido van der Molen mei 2015

2 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant Stec Groep aan regio West-Brabant Peter van Geffen en Guido van der Molen 22 mei 2015

3 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant Inhoudsopgave 1 Inleiding Achtergrond Wat is de Ladder? Leeswijzer Behoefte aan kantoorruimte in West-Brabant Kantorenvoorraad in West-Brabant laatste jaren toegenomen naar circa 1,3 miljoen m² vvo Opname van kantoorruimte in 2014 toegenomen, na aantal jaren met ondergemiddeld opnamevolume Vraag naar kantoorruimte in regio West-Brabant bedraagt circa m² vvo voor komende tien jaar (Plan)aanbod van kantoorruimte Aanbod in 2014 gedaald naar circa m² vvo, na stijging van aanbod in laatste vijf jaar Circa 15% van de kantoorruimte in West-Brabant staat leeg Bijna m² bvo harde plancapaciteit voor toevoeging van nieuwe kantoorruimte Nagenoeg elke kantoorgemeente in West-Brabant heeft meer (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte Acties & menukaart kantoren West-Brabant 21

4 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 2 1 Inleiding 1.1 Achtergrond De provincie heeft in haar Strategie bedrijventerreinen en andere werklocaties (2012) en in het bestuursakkoord Tien voor Brabant (2011) aangegeven aan de slag te willen met werklocaties en de leegstand op de kantorenmarkt. Als uitvloeisel hiervan is in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) het plan van aanpak regionale afstemming, planning en programmering, opgesteld in samenspraak met de B5, vastgesteld. Hiermee hebben gemeenten in de provincie aangegeven het onderwerp belangrijk te vinden. Eén van de afspraken binnen het RRO is dat de verschillende regio s in de provincie voor de zomer van 2015 beschikken over een regionale kantorennota met afspraken over programmering. Daarbij vindt de provincie, maar ook de regio en de gemeenten, het belangrijk dat de nota in lijn is met de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie 1.2 hieronder). Zo kan de kantorennota worden gebruikt als onderbouwing bij het aflopen van de treden van de ladder, maar ook voor het maken duurzame verstedelijkingsafspraken einde van dit jaar. De kantorennota geldt voor alle gemeenten in West-Brabant, dus niet alleen voor de vijf grotere kantoorgemeenten. 1.2 Wat is de Ladder? De opzet van dit rapport loopt analoog aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie figuur 1). Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat de treden van deze ladder doorlopen moeten worden als basis voor een goede ruimtelijke ordening. De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro). Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de drie treden van de Ladder. Daarnaast is de Ladder steeds vaker leidraad van lokaal en regionaal beleid. De Ladder is geënt op de oude SER- Ladder uit 1999 die al langer gebruikt wordt bij de afweging voor nieuwe bedrijventerreinen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro in de artikelen en De tekst uit het Bro luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden: a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

5 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 3 Figuur 1: schematisch overzicht Ladder voor duurzame verstedelijking Bron: Ministerie van I&M, 2012 De treden voor toevoeging van nieuwe kantoorruimte zijn: Is er een actuele (regionale) behoefte aan kantoorruimte? Zo ja: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied? Zo nee: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden gemaakt voor de (resterende) (regionale) behoefte. RELEVANTE KERNBEG RIPPEN LADD ER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Bestaand stedelijk gebied Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Stedelijke ontwikkeling Ruimtelijke ontwikkeling van kantoren, dienstverlening, een bedrijventerrein of zeehaventerrein, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Plancapaciteit Plannen waarin ruimte voor nieuwe stedelijke ontwikkeling is opgenomen Marktregio De relevante reikwijdte c.q. het verzorgingsgebied van een functie. Het gaat feitelijk om de behoefte in/vanuit het gebied waar het zwaartepunt van de marktvraag voor de betreffende ontwikkeling zich bevindt. Voor kantoren gaat het hierbij vaak om een straal van zo n 10 tot 20 kilometer rondom een planlocatie. 1.3 Leeswijzer In deze kantorennota voor West-Brabant is gekozen voor een indeling in lijn met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Daarom wordt in het volgende hoofdstuk ingegaan op de regionale behoefte aan kantoorruimte in West-Brabant (trede 1). In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een overzicht gemaakt van het (plan)aanbod in bestaand stedelijk gebied (trede 2) en een eerste confrontatie van (plan)aanbod en vraag tot 2025 gemaakt per gemeente. In hoofdstuk 4 worden de acties en de menukaart voor de kantorenmarkt West-Brabant gepresenteerd. Dit hoofdstuk vormt directe input voor de kantorenagenda voor de regio.

6 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 4 DEFINITIES GEHANTEERD IN DEZE NOTA VOOR KANTORENMARKT Kantoor: Een ruimtelijke zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijke zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Opname: onder opname wordt de kantoorruimte verstaan die op de vrije markt verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties, verlenging van bestaande huurcontracten en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigen bouw). Transacties worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is. Aanbod: Aanbod betreft gebouwen waarin minimaal 500 m2 kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aanbouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding of planvoorraad worden niet meegeteld Leegstand: leegstand betreft aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die niet (meer) in gebruik is. Leegstand wordt uitgedrukt in percentages van de kantorenvoorraad. Frictie leegstand: Leegstand die wenselijk is om een voorraadmarkt als de kantorenmarkt goed te laten functioneren. De gangbare frictieleegstand is vastgelegd op 5%. Verborgen leegstand: betreft zowel verhuurde leegstand, oftewel verhuurde vierkante meters die leeg staan, maar die niet voor verhuur worden aangeboden als kantoorruimte die leeg staat zonder huurder/eindgebruiker, maar niet wordt aangeboden. De verborgen leegstand is niet meegenomen in het cijfermateriaal in deze studie, omdat dit veelal gaat om leegstand die niet geregistreerd wordt. Voorraad: Onder voorraad wordt het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m2 vvo of meer. De gegevens over de kantorenvoorraad zijn afkomstig van Bak en per Onder (kantoren)voorraad in gebruik wordt verstaan alle kantoren waar een gebruiker gehuisvest is. Uitbreidingsvraag: de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek in de huidige huisvesting; deze (extra) ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio/gemeente) Vervangingsvraag: de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet (Totale) vraag: het totaal van uitbreidingsvraag en vervangingsvraag (zie hierboven) Nieuwbouwbehoefte: totale vraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) naar kantoorruimte gecorrigeerd met het bestaande aanbod aan kantoorruimte exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%. Dit geeft een (eerste) indicatie van de behoefte aan nieuwe kantoorruimte. Waarbij in deze nota is gerekend met de ambitie om in 2030 uit te komen op een frictieleegstand van 5% in de regio. VVO: Verhuurbaar vloeroppervlak. Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 85% verhuurbaar is. BVO: Bruto vloeroppervlak (zie VVO)

7 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 5 2 Behoefte aan kantoorruimte in West-Brabant In lijn met de eerste trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking kijken we in dit hoofdstuk naar de behoefte voor toevoeging van kantoorruimte binnen de regio West-Brabant. Daarbij analyseren we zowel de vraag naar kantoorruimte als de dynamiek op de markt van bestaande kantoorobjecten (opname). Doel is om inzicht te krijgen in de actuele regionale behoefte aan kantoorruimte en de kwalitatieve marktruimte voor toevoeging van nieuwe kantoorruimte. 2.1 Kantorenvoorraad in West-Brabant laatste jaren toegenomen naar circa 1,3 miljoen m² vvo Breda heeft aandeel van bijna 60% in kantorenvoorraad van regio West-Brabant In tabel 1 maken we een overzicht van de totale voorraad kantoorruimte per gemeente in de regio West- Brabant. De regio beschikt over een totale voorraad van iets meer dan 1,3 miljoen m² vvo kantoorruimte. Het merendeel van deze voorraad, iets minder dan 60%, staat in de gemeente Breda. Oosterhout, Roosendaal en Bergen op Zoom hebben een vergelijkbare voorraad aan kantoren met een aandeel tussen de 8 en 10%. Er zijn in de regio tien gemeenten 1 ( overige gemeenten in tabel 1) die een kantorenvoorraad kleiner dan m² vvo hebben, voor deze gemeenten is een inschatting van de voorraad gemaakt op basis van het aandeel kantoorruimte per inwoner. Tabel 1: kantorenvoorraad in West-Brabant (> 500 m² vvo) Gemeente Voorraad kantoorruimte (m² vvo) Aandeel (%) Bergen op Zoom % Breda % Drimmelen % Etten-Leur % Geertruidenberg % Moerdijk % Oosterhout % Roosendaal % Overige gemeenten (<10.000) % Totaal West-Brabant % Bron: Bak, 2014; DTZ Zadelhoff, 2015; Bewerking: Stec Groep, Aalburg, Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Halderberge, Rucphen, Steenbergen, Tholen, Werkendam, Woudrichem, Woensdrecht

8 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant Opname van kantoorruimte in 2014 toegenomen, na aantal jaren met ondergemiddeld opnamevolume In de afgelopen vijf jaar is in de regio West-Brabant ongeveer m² vvo aan kantoorruimte opgenomen. De gemiddelde opname in de regio bedraagt dan ook iets minder dan m² vvo. In de afgelopen jaren is de opname flink afgenomen. Zo bedroeg de opname in 2010 en 2011 respectievelijk en m² vvo. In 2014 ligt de opname met zo n m² een stuk lager. Hoewel de daling gedurende de gehele periode van de laatste vijf jaar zichtbaar is, valt vooral de sterke dip in 2013 op. In dit jaar is slechts m² opgenomen. Figuur 2: Opname van kantoorruimte (> 500 m² vvo) in regio West-Brabant, Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; PropertyNL, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 Merendeel van de transacties is kleinschalig, maar beperkt aantal grote transacties belangrijkst voor opnamevolume Bekijken we de transacties naar grootteklasse (figuur 3) dan blijkt dat er overwegend vraag is naar kleine kantoorobjecten. Circa 70% van het totaal aantal transacties is kleiner dan 500 m² vvo Tegelijkertijd hebben deze kleinschalige transacties een aandeel van circa 25% in het totale opnamevolume (figuur 4). Daar staat tegenover dat slechts 4% van alle transacties groter is dan m², terwijl het aandeel in het totale opnamevolume bijna 30% beslaat. Daaruit concluderen we dat de markt voor kantoorruimte sterk wordt gedomineerd door enkele grotere transacties. Figuur 3: Opname van kantoorruimte naar grootteklasse naar transacties (in %), % 10% 16% 45% m² m² m² m² > m² 25% Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; PropertyNL, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 Het kleinschalige segment (tot 500 m²) is niet alleen groot in aantal, maar is de laatste jaren ook toegenomen. Sinds de economische crisis zien we dat het aantal grotere transacties in aantal is afgenomen. Dit verklaart ook het feit dat de opnamevolume van kantoorruimte de laatste jaren sterk is gedaald.

9 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 7 Figuur 4: Opname van kantoorruimte naar grootteklasse naar volume (in %), % 27% 11% 15% 19% m² m² m² m² > m² Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; PropertyNL, 2015; Bewerking: Stec Groep, Vraag naar kantoorruimte in regio West-Brabant bedraagt circa m² vvo voor komende tien jaar Vraag naar kantoorruimte in West-Brabant gedomineerd door vervangingsvraag Wanneer we uitgaan van de meest actuele behoefteraming voor West-Brabant (EIB, 2014) en deze raming actualiseren en vertalen voor de komende tien jaar voor de regio, komen we op een vraag van zo n m² vvo tot De vraag bestaat zowel uit uitbreidingsvraag (als gevolg van de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei) als vervangingsvraag (die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen) 2. Voor het bepalen van de uitbreidingsvraag (zie tabel 2) hebben we gebruik gemaakt van de meest recente prognoses van de werkgelegenheid (op basis van het Transatlantic Market-scenario) voor West-Brabant (EIB, 2014) en de vertaling hiervan naar de vraag naar kantoorruimte (EIB, 2014). Vervolgens is deze raming aangevuld en geactualiseerd voor de regio West-Brabant voor de periode en (zie ook box 1 op pagina 9). Hierbij is een (actuele) berekening gemaakt op basis van de ontwikkeling van de kantorenvoorraad, het aandeel kantoorbanen en de ontwikkeling van de kantoorquotiënt (het aantal vierkante meters kantoorvloer per werkzame persoon) in de regio. Tabel 2: ontwikkeling kantoorbanen en uitbreidingsvraag kantoorruimte in West-Brabant, , * kantoorbanen totale werkgelegenheid aandeel kantoorbanen (%) 19,0% 19,3% 20,6% ruimtegebruik per werknemer 20,5 19,2 19,3 voorraad in gebruik (m2 vvo) Leegstand (m2 vvo) Leegstandspercentage (%) 15% 8% 5% totale voorraad (m2 vvo) Bron: Bak, 2013; DTZ Zadelhoff, 2015; LISA, EIB, 2014, Stec Groep, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 In figuur 5 is een overzicht gemaakt van de ontwikkeling van de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in West-Brabant. Daaruit volgt ook dat na 2025 de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte zal afnemen, in lijn met de afname van de groei in het aantal (absolute) kantoorbanen in West-Brabant. 2 Vervangingsvraag zorgt per saldo niet voor toevoeging van de kantorenvoorraad. Dit betekent dat incourant vastgoed zal moeten worden onttrokken ( vervangen ). De afgelopen vijf jaar is in Breda bijvoorbeeld m² bvo kantoorruimte onttrokken van de voorraad door middel van sloop/transformatie.

10 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 8 Figuur 5: uitbreidingsvraag kantoorruimte in regio West-Brabant, in m² vvo Bron: EIB, 2014; Stec Groep, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 Voor het bepalen van de vervangingsvraag in de regio West-Brabant is er vanuit gegaan dat in 2015 iets meer dan de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. Dit komt overeen met de daadwerkelijke leeftijd van kantoorpanden in de regio. We gaan uit van een reëel vervangingspercentage van 1,5%. De gemiddelde levensduur van een kantoorpand komt daarmee op zo n 55 jaar. Dit is voor kantoorpanden een gangbaar uitgangspunt, zo blijkt ook uit eerder onderzoek (CBS, 1997; Stec Groep, 2006, 2008, 2011). In onderstaande figuur 6 is een cumulatief overzicht gemaakt van de ontwikkeling van de vraag (uitbreidingsvraag én vervangingsvraag) naar kantoorruimte in de regio West-Brabant voor de periode met daarin ook het bestaand aanbod (exclusief wenselijke frictieleegstand van 5%) opgenomen (groene lijn). In totaal is er tot 2025 vraag naar zo n m² vvo kantoorruimte; na 2025 zien we dat tot 2030 nog eens vraag is naar zo n m² vvo. Figuur 6: vraag (uitbreidings- en vervangingsvraag) naar kantoorruimte in regio West-Brabant, in m² vvo Bron: EIB, 2014; Stec Groep, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015

11 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 9 BOX 1: EIB RAMING ALS UITGANGSPUNT VOOR ACTUELE VRAAGRAMING VOOR WEST-BRABANT Voor het opstellen van deze vraagraming is het meest actuele rapport van het EIB ( Regionale kantorenmarkt West-Brabant, Raming van vraag en aanbod, oktober 2014) gehanteerd als vertrekpunt. Daarbij moet worden opgemerkt dat de prognose van EIB geen behoefteraming is die aangeeft hoeveel nieuwe kantoorruimte er kan worden toegevoegd aan de markt, maar hoeveel nieuwe kantoorruimte nodig is om te blijven voldoen aan de eisen van de tijd. Daarom wordt bijvoorbeeld ook geen correctie met het beschikbaar aanbod gemaakt in deze prognose en is de prognose lastig te vergelijken met bijvoorbeeld de transactiedynamiek (opname) of oplevering van nieuwe kantoorruimte. Voor de actuele prognose in deze kantorennota zijn de uitgangspunten van de EIB raming gebruikt om te komen tot een actualisatie en bovendien een vertaling gemaakt naar 2015, 2025 en 2030 (de oorspronkelijke prognose van EIB berekent de vraag voor 2010, 2020 en 2040). De werkgelegenheidsprognose van de provincie Noord-Brabant (door EIB) en vertaald voor West-Brabant vormt de basis voor de berekeningen. Vervolgens zijn ook de ontwikkelingen in het aandeel kantoorwerkgelegenheid en de kantoorquotiënt (aantal vierkante meters kantoorruimte per werkzame persoon) doorgerekend op basis van de oorspronkelijke raming van het EIB. Een verschil met de EIB raming is dat in de berekening de ambitie is opgenomen om uiterlijk 2030 te beschikken over een gezonde kantorenmarkt met een leegstandspercentage van 5%. Bovendien is gerekend met een jaarlijkse vervangingsvraag van 1,5% (die per saldo niet zorgt voor toename van de voorraad), de actuele kantorenvoorraad in de regio West-Brabant en het actuele leegstandspercentage (voor 2015). Op basis van deze geactualiseerde berekening van de vraag voor de komende tien en vijftien jaar is het mogelijk om (plan)aanbod en vraag met elkaar te confronteren. Vooral vraag naar nieuwe kantoorruimte in centrum/stationsmilieu Op basis van transacties uit het verleden (opnamecijfers), het aandeel binnen de bestaande voorraad, bureauexpertise en eerder onderzoek (waaronder de kantorenstrategie voor de gemeente Breda en regio s van vergelijkbare omvang) is in figuur 7 een verdeling gemaakt van de vraag naar nieuwe kantoorruimte naar locatiemilieu. Het centrum/stationsmilieu krijgt daarbij verreweg het grootste aandeel. Dit locatietype heeft momenteel al de grootste voorraad, maar is ook naar de toekomst toe het meest aantrekkelijk voor eindgebruikers (mits de panden courant zijn uiteraard). In de regio West-Brabant valt op dat het aandeel snelweglocaties relatief hoog is in vergelijking met andere regio s in Nederland. Waar we landelijk zien dat het aandeel snelweglocaties afneemt tot onder de 25%, zien we dat dit milieu in West-Brabant een relatief hoog aandeel houdt. Dit heeft te maken met de sterke ligging langs snelwegen (en achterland), maar ook bijvoorbeeld de sterke positie van de logistiek en kantoren die daaraan gelieerd zijn. Figuur 7: indicatie verdeling van de nieuwbouwvraag naar locatietype in West-Brabant 10-15% 25-30% 45-50% Centrum/Station Radialen Snelweg Overige 10-15% Bron: Stec Groep, 2015

12 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 10 Naast toevoeging van nieuwe kantoorruimte, ook kantoorruimte onttrekken Aangezien zo n 75% van de vraag/behoefte aan kantoorruimte bestaat uit vervanging van verouderde, incourante kantoorpanden (vervangingsvraag) én wordt gerekend met een ambitie om in 2030 te beschikken over een gezonde kantorenmarkt met een leegstand op frictieniveau zal ook een flink deel van de kantorenvoorraad moeten worden onttrokken. Dit betekent concreet het slopen, transformeren of herontwikkelen (vernieuwbouw) van bestaande kantoorpanden. Om te komen tot een gezonde kantorenmarkt in 2030 (met een frictieleegstand van 5%) zal, jaarlijks zo n m² vvo kantoorruimte moeten worden onttrokken van de markt. Dit is een flinke ambitie, ook gezien het feit dat de laatste vijf jaar in de gemeente Breda (met iets minder dan 60% van de voorraad marktleider in de regio) zo n m² bvo (zo n m² vvo) werd onttrokken. Figuur 8: Indicatieve prognose onttrekkingen van kantoormeters in West-Brabant, Bron: Stec Groep, 2015 Tegelijkertijd past het onttrekken van verouderde kantoorruimte goed in de methodiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij eerst wordt gekeken of in bestaand stedelijk gebied ruimte is voor nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook in woonvisies of de regionale woningbouwprogrammering rekening kan worden gehouden met de mogelijkheden van transformatie van kantoorruimte naar woningbouw. Afname van de kantorenvoorraad tot 2030 om te komen tot gezonde kantorenmarkt Door bestaande, verouderde kantoormeters (inclusief de leegstand) te onttrekken van de voorraad en daarnaast selectief te zijn met het toevoegen van nieuwe kantoorruimte, zal de totale voorraad van kantoorruimte in de regio West-Brabant afnemen van zo n 1,3 miljoen m² vvo in 2015 naar minder dan 1,2 miljoen m² vvo in 2030 (zie figuur 9, maar ook tabel 2). Tegelijkertijd neemt de leegstand ook af tot een gewenst frictieniveau van 5%. Na 2030 zien we nog slechts kleine fluctuaties in de voorraad ontwikkeling. Overigens, ook dan zal kantoorruimte moeten worden onttrokken, als gevolg van vervangingsvraag en daarmee het op kwaliteitsniveau houden van de kantorenmarkt.

13 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 11 Figuur 9: Ontwikkeling van de kantorenvoorraad bij onttrekken van bestaande kantoormeters, Bron: Stec Groep, 2015 BELANGRIJKSTE CONCLUSIES Ja, er is actuele regionale behoefte aan nieuwe kantoorruimte in de regio West-Brabant. De totale vraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) naar kantoorruimte in West-Brabant bedraagt de komende tien jaar (tot 2025) zo n m² vvo. Ook na 2025 blijft er behoefte aan kantoorruimte. Bijna 60% van deze vraag komt van kantoorgebruikers groter dan m² vvo. Tegelijkertijd zien we het aandeel kleinschalige transacties toenemen naar zo n 70% van het totaal aantal transacties in de regio. Het merendeel van de vraag naar nieuwe kantoorruimte (in m² bvo), ongeveer de helft, betreft kantoorruimte in het centrum/stationsmilieu. Ook het snelwegmilieu is in de regio West-Brabant goed vertegenwoordigd, met zo n 25 tot 30% van de vraag. Naast het toevoegen van nieuwe kantoorruimte, is het belangrijk om ook bestaande, verouderde kantoren te onttrekken van de markt. Zo kan worden toegewerkt naar een afname van de kantorenvoorraad, maar ook een afname van de leegstand naar frictieniveau.

14 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 12 3 (Plan)aanbod van kantoorruimte In lijn met de tweede trede van de Ladder voor duurzame verstedelijking analyseren we in dit hoofdstuk het bestaand aanbod (en leegstand) en het planaanbod van kantoorruimte in West-Brabant in bestaand stedelijk gebied. Daarbij kijken we zowel kwantitatief als kwalitatief. Op basis van deze analyses kunnen we concluderen of de plannen voor kantoorruimte passen binnen de marktruimte in de regio als geheel. 3.1 Aanbod in 2014 gedaald naar circa m² vvo, na stijging van aanbod in laatste vijf jaar Meer dan 60% van het aanbod staat in gemeente Breda In de regio West-Brabant wordt circa m² vvo aan kantoorruimte (>500 m² vvo) aangeboden (FundaInBusiness.nl, 2015; DTZ Zadelhoff, 2015). Het meest aanbod van kantoorruimte bevindt zich in Breda (64%) en daarna in de andere vier grotere kantoorsteden in de regio (Roosendaal, Oosterhout, Bergen op Zoom en Etten-Leur). Gezamenlijk zijn deze vijf kantoorsteden goed voor ruim 90% van het totale aanbod van kantoorruimte in West-Brabant. Overigens is dit niet opmerkelijk, daar deze gemeenten ook goed zijn voor een aandeel van meer dan 80% van de totale voorraad aan kantoorruimte. Tegelijkertijd zien we dat het aanbod de laatste vijf jaar is toegenomen, maar het laatste jaar een daling zichtbaar is (figuur 10). Tabel 3: aanbod van kantoorruimte (>500 m² vvo) naar kantoorgemeente in West-Brabant, 2015 Gemeente Aanbod (>500 m² vvo) % van voorraad Bergen op Zoom % Breda % Etten-Leur % Oosterhout % Roosendaal % West-Brabant % Bron: Funda in Business, peildatum januari 2015; DTZ Zadelhoff, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 Figuur 10: ontwikkeling van aanbod van kantoorruimte in West-Brabant, (2010=100%) 150% 145% 140% 135% 130% 125% 120% 115% 110% 105% 100% Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; Funda in Business, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015

15 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 13 Bijna 50% van het aanbod groter dan m² vvo: mismatch met vraag Wanneer we vervolgens kijken naar het aanbod naar grootteklasse (figuur 11), dan valt op dat 48% van het totale aanbod groter is dan m² vvo. Tegelijkertijd concludeerden we eerder dat het aantal (middel)grote transacties relatief gering is. Hier zien we dan ook een mismatch op de kantorenmarkt. Er wordt relatief veel grote meters aangeboden, terwijl de opname hiervan slechts gering in aantal is. Zo n 30% van het aanbod is kleiner dan 500 m² vvo, het aandeel van dit kleinschalige aanbod op het totaal is relatief gering. Figuur 11: Aanbod van kantoorruimte naar grootteklasse in de regio West-Brabant (in %) 27% 21% 13% 22% 17% < 250 m² m² m² m² en groter Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; Funda in Business, 2015; Bewerking: Stec Groep, Circa 15% van de kantoorruimte in West-Brabant staat leeg De leegstand in de regio West-Brabant is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Zo n 15% van de voorraad staat leeg. Naar schatting circa 85% tot 90% van het beschikbaar aanbod in de regio staat ook daadwerkelijk leeg. Binnen de regio zijn verschillen zichtbaar: Daarbij geldt dat voor de gemeenten met een kleinere kantorenvoorraad het vrijkomen van één groter object snel van invloed kan zijn op het leegstandspercentage. Op basis van landelijke kengetallen schatten we in dat zo n 30 tot 40% van de leegstand incourant vastgoed betreft. Figuur 12: leegstandspercentage kantoorruimte naar gemeente (>500 m² vvo), peildatum januari % 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Breda Bergen op Zoom Oosterhout Etten-Leur Roosendaal West-Brabant Bron: DTZ Zadelhoff, 2015; Funda in Business, 2015; Bewerking: Stec Groep, 2015 Radialen/uitvalswegen en bedrijventerreinen grote kans op structurele leegstand Wanneer we vervolgens inzoomen en een inschatting maken van het toekomstperspectief per locatietype en de kans op structurele leegstand, valt op dat de leegstand op de radialen/uitvalswegen en kantoren op bedrijventerreinen vaak het meest langdurig is. Bovendien is het toekomstperspectief op deze locaties weinig positief. Hierbij geldt dat het, op de uitvalswegen, veelal gaat om grotere kantoorpanden met weinig mogelijkheden voor eigen identiteit en op bedrijventerreinen om (verouderde) kantoren in een gebied met weinig uitstraling. Kansen voor kantoren in het centrum/stationsgebied zijn het meest positief. Hier ligt herontwikkeling (en vernieuwbouw) gezien de marktverwachtingen ook het meest voor de hand.

16 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 14 Daarbij geldt dat ook tussen centrum/stationslocaties verschil in perspectief zichtbaar is. Zo heeft het stationsgebied van Breda een grotere aantrekkingskracht op (bovenregionale) eindgebruikers dan een stationsomgeving zoals die van kleinere gemeenten als Bergen op Zoom, Etten-Leur en/of Roosendaal. Tabel 4: toekomstperspectief leegstand per locatietype in West-Brabant, 2015 Locatietype binnen West-Brabant Toekomstperspectief binnen West-Brabant Kans op langdurige (structurele) leegstand Centrum/stationslocaties + Lage kans Radialen/uitvalswegen - Grote kans Snelweglocaties 0 Redelijke kans Kantoren op bedrijventerreinen - Grote kans Kantoren in woonwijken 0 Redelijke kans Bron: Stec Groep, Circa m² bvo harde plancapaciteit voor toevoeging van nieuwe kantoorruimte Breda is goed voor bijna 70% van totale plancapaciteit van kantoorruimte in West-Brabant In tabel 5 is een overzicht gemaakt van de totale plancapaciteit op ontwikkellocaties voor kantoorruimte per gemeente in de regio West-Brabant. De regio beschikt over een harde plancapaciteit (met een vigerend bestemmingsplan) van m² bvo. Breda heeft, als grootste kantorenstad van de regio, ook de meeste plannen. In totaal gaat het om toevoeging van zo n m² bvo kantoorruimte. Daarmee hebben de overige gemeenten in totaal een aandeel van iets meer dan 30% van de plancapaciteit. Overigens zien we tabel 5 als een dynamische lijst. Waarschijnlijk is er in de regio planologisch meer ruimte beschikbaar voor kantoorruimte in bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld restcapaciteit op bestaande locaties/objecten of op niet-formele locaties, gemengde functies/doeleinden met mogelijkheid voor kantoorruimte en/of door middel van een wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan). Ook worden momenteel kantoren gerealiseerd (bijvoorbeeld in Stationskwartier ViaBreda). Het goed monitoren en op termijn schrappen van deze restcapaciteit voor kantoorruimte in bestemmingsplannen is belangrijk om overaanbod te voorkomen. Tabel 5: plancapaciteit van kantoorruimte naar planstatus en locatietype in West-Brabant, (peildatum 15 april 2015) Gemeente Locatie Plancapaciteit Planstatus Locatietype Bergen op Zoom Voormalig Rangeerterrein (De Schotsen) Hard Station Bergen op Zoom De Statie Hard Station Bergen op Zoom Locatie aan de Wattweg Hard Station Etten-Leur Oostpoort/Trivium Hard Snelweg Roosendaal Stationsgebied Hard Station Roosendaal Stadsoevers Hard Station Roosendaal Borchwerf Hard Snelweg Roosendaal Glass House Hard Overige Breda Stationskwartier (via Breda) Hard Station Breda Drie Hoefijzers zuid (Via Breda) Hard Station Breda Drie Hoefijzers noord (Via Breda) Zacht Station Breda Vlaszak/Gasthuispoort Hard Station Breda Tramsingel (Triple O) Hard Bedrijventerrein Breda Princenhagelaan (zuid) Hard Snelweg 3 Gaat om een wijzigingsbevoegdheid in een vastgesteld bestemmingsplan 4 Betreft een stationslocatie. Hierin is m2 gereserveerd voor de Regionale Meldkamer Zeeland en Midden- en West- Brabant. Doordat de meldkamer wordt gerealiseerd met een maatschappelijke functie, vervalt te zijner tijd deze kantoorruimte. 5 Gaat om een bestemming met gemengde doeleinden, waaronder kantoren. De plancapaciteit betreft de omvang van de kavel. 6 Stadsoevers betreft het oude, maar nog wel vigerende bestemmingsplan. Momenteel wordt het plan herzien en wordt de plancapaciteit naar verwachting fors teruggebracht. 7 Hiervan wordt momenteel circa m² bvo (Rechtbank), m² (OVTC) en m² (kantoor corporatie) gerealiseerd.

17 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 15 Breda Hoge Mosten (vml HSL) Hard Snelweg Breda Rithmeester Park/'t Hout Hard Snelweg Breda Nac Stadion Hard Radialen Breda Digit Parc Hard Radialen Breda Bergschot Business houses Hard Woonwijk Breda Meulenspie 600 Hard Radialen Oosterhout Beneluxweg Zuid Hard Snelweg Totaal Figuur 13: plancapaciteit voor kantoorruimte naar locatie per gemeente. 8 Gemeente voorziet dat van de in totaal m² bvo circa m² bvo kantoren wordt geschrapt. Hierdoor blijft m² bvo plancapaciteit over. 9 Waarvan m² bvo na 2020

18 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 16

19 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 17 In nagenoeg elk locatietype meer plancapaciteit dan indicatieve nieuwbouwbehoefte Wanneer we vervolgens de plancapaciteit confronteren met de indicatieve nieuwbouwbehoefte aan kantoorruimte (figuur 14) concluderen we dat in nagenoeg elk locatietype meer plancapaciteit dan nieuwbouwbehoefte is. Met name het centrum/stationsmilieu heeft een fors overaanbod, maar ook van nieuwe kantoren op radialen is meer aanbod dan behoefte. Figuur 14: confrontatie van plancapaciteit en indicatieve nieuwbouwbehoefte tot 2025 naar locatietype, West-Brabant Indicatieve nieuwbouwbehoefte tot 2025 Harde plancapaciteit Centrum/Station Radialen Snelweg Overige Bron: Gemeenten regio West-Brabant, 2015; Stec Groep, 2015; Bewerking: Stec Groep, Nagenoeg elke kantoorgemeente in West-Brabant heeft meer (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte Bijna twee keer zoveel (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte in West-Brabant tot 2025 In tabel 6 wordt een confrontatie gemaakt van het beschikbaar (bestaand) aanbod (exclusief een wenselijke frictieleegstand van 5% voor een gezonde kantorenmarkt) en het harde planaanbod (plancapaciteit) met de totale vraag naar kantoorruimte tot Ook wordt een doorkijk gemaakt naar de vraag voor de periode De vraag is verdeeld op basis van de voorraad kantoorruimte per gemeente. Uit de confrontatie in onderstaande tabel blijkt dat er tot 2025 bijna twee keer zoveel (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte is in de regio West-Brabant. Tabel 6: confrontatie (plan)aanbod (excl. 5% frictie) met vraag naar kantoorruimte 10 tot 2025/30 (*1.000 m² bvo) Gemeente Bestaand aanbod (excl. 5% frictie) Harde plancapaciteit Totaal (plan)aanbod (excl. frictie 5%) Vraag tot 2025 Vraag Breda Oosterhout Roosendaal Bergen op Zoom Etten-Leur Overige Totaal Bron: Stec Groep, Waarbij zowel het bestaand aanbod als de vraag zijn omgerekend van m² vvo naar m² bvo uitgaande van een vormfactor van 85%.

20 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 18 Daarbij valt op dat alleen de harde plancapaciteit al groter is dan de totale vraag tot Hieruit concluderen we dat de regio beschikt over een flink overaanbod aan planmeters, maar dat ook, zoals eerder geconcludeerd, het aanbod/leegstand in de regio hoog is. Hieronder geven we per kantoorgemeente (naar rato van voorraad) eerste conclusies en aanbevelingen. Breda De gemeente Breda is in de afgelopen jaren al druk aan de slag geweest met het schrappen van (bestemmings)plancapaciteit voor kantoorruimte en het afwaarderen van locaties. In totaal is er al zo n 1,6 miljoen m² bvo geschrapt. Breda beschikt over in totaal twaalf ontwikkellocaties voor toevoeging van nieuwe kantoorruimte. Meer dan 70% van de plancapaciteit (bijna m² bvo) bevindt zich op centrum/stationlocaties, gerelateerd aan ViaBreda. Hiervan wordt momenteel bijna m² (Rechtbank, OVTC en kantoor voor een corporatie) gerealiseerd. Ondanks dat ViaBreda de locatie is met de meeste toekomstpotentie voor kantoorruimte van de gehele regio, is de totale planvoorraad voor dit gebied groter dan de behoefte. Zelfs wanneer in het stationsmilieu geen leegstand van bestaande kantoorruimte zou zijn, is de plancapaciteit tot 2025 (maar ook daarna) groter dan de marktvraag. Dit vraagt om nadere keuzes tussen gebieden en locaties en schrappen van meters. Waarbij de locaties direct op het station, het meest kansrijk zijn. Tegelijkertijd zien we als risico dat de toevoeging bij ViaBreda vooral bestaat uit grote kantoorobjecten (multitenant), in een markt die steeds meer om kleinschalige panden met eigen identiteit vraagt. In praktijk zien we dat grotere partijen in Breda verhuizen naar het Stationskwartier en bestaande, verouderde panden in de stad achterlaten. Langs uitvalswegen (of radialen) heeft Breda harde plancapaciteit van bijna m² bvo. Het toevoegen van een dergelijke hoeveelheid plancapaciteit in dit milieu is risicovol. Juist ook omdat we in dit locatietype zien dat de leegstand bovengemiddeld aanwezig is. Zelfs wanneer er geen leegstand/bestaand aanbod in dit milieu zou zijn, is er minder vraag dan planvoorraad. Dit vraagt niet alleen om nadere fasering van plannen, maar ook om schrappen van planmeters (bijvoorbeeld bij het stadion). Breda heeft bijna m² bvo harde plancapaciteit op snelweglocaties. Tegelijkertijd zijn er planologisch nog extra meters beschikbaar op de Princenhagenlaan. Afhankelijk van het bestaande aanbod op snelweglocaties, kan er marktruimte zijn voor toevoeging van extra meters. Dan is het van belang een nadere keuze te maken voor het afmaken van één sterke snelweglocatie met voldoende volume, in plaats van inzetten op meerdere plekken. Ontwikkeling van locaties waar nu nog geen planmeters gerealiseerd zijn, is af te raden, omdat op dit soort plekken geen sterk cluster van kantoorruimte meer kan worden ontwikkeld, gezien de beperkte marktbehoefte. Belangrijk is om het beschikbare aanbod per locatietype in beeld te krijgen, zodat per locatietype (of kantoormilieu) een confrontatie van bestaand aanbod, planaanbod en vraag kan worden gemaakt. Daarbij kan ook een inschatting worden gemaakt van de kwaliteit van het bestaande aanbod (courant/incourant). Al met al concluderen we dat Breda naast te veel planmeters, ook beschikt over te veel planlocaties. In het meest ideale scenario wordt gekozen voor één sterke centrum/stationslocatie (ViaBreda, dichtbij het station) en het afmaken van een sterke snelweglocatie. Oosterhout In Oosterhout lijken (plan)aanbod en vraag tot 2025 kwantitatief goed in verhouding. Er is zelfs sprake van iets minder aanbod dan vraag tot De gemeente heeft slechts plannen voor toevoeging van m² kantoorruimte langs de snelweg. Om ook kwalitatief te toetsen of de plannen langs de snelweg aansluiten bij de marktbehoefte, is meer inzicht nodig in het aanbod van kantoorruimte binnen dit kantoormilieu in Oosterhout. Bij bovengemiddeld, courant aanbod kan het toevoegen van extra meters overbodig zijn immers. Roosendaal Net als Breda e.a. heeft ook Roosendaal de laatste jaren flink geschrapt in de plancapaciteit van kantoorruimte. Toch is de huidige plancapaciteit nog steeds fors hoger dan de behoefte. Met een plancapaciteit van in totaal m² bvo kan de huidige kantorenvoorraad in de gemeente nog met meer dan een derde worden vergroot. Daarmee liggen vraag een (plan)aanbod flink in disbalans. De gemeente is momenteel bezig met het herzien dan het bestemmingsplan voor de Stadsoevers. Het aantal kantoormeters dat hier gerealiseerd kan worden zal flink worden teruggebracht. Echter, ook

21 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 19 wanneer hier meters worden teruggebracht, is er nog steeds aanzienlijk meer (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte. Mogelijk vraagt dit ook om scherp kijken naar de plannen voor het Stationsgebied. Kantoren op bedrijventerreinen zijn risicovol. Dit locatietype is kansarm, kans op toekomstige leegstand is groot. Dit vraagt om een heldere risicoanalyse van de resterende planmeters op bedrijventerrein Borchwerf. Gaat het om bedrijfskantoren, direct gelieerd aan bedrijfsruimte, of echt solitaire panden voor kantoorgebruikers? Met name voor deze laatste groep lijkt ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte niet wenselijk. Het bestaande aanbod in Roosendaal is weliswaar ondergemiddeld in vergelijking tot de regio, wanneer wordt ingezet op toevoeging van de huidige meters, zal dit de leegstand flink doen stijgen verwachten we. Ook voor Roosendaal geldt dat meer inzicht in het aanbod per locatie, inclusief de kwaliteit van het aanbod nodig is. Bergen op Zoom In Bergen op Zoom is meer (plan)aanbod dan vraag naar kantoorruimte tot Naast aanbod in bestaande kantoorpanden is er planologische ruimte voor toevoeging van circa m² bvo kantoorruimte. Daarvan is m² bvo (gronden in eigendom van de gemeente) opgenomen als wijzigingsbevoegdheid in een vastgesteld bestemmingsplan. De overige m² bvo betreft een kavel in privaat eigendom met bestemming gemengde doeleinden. Ook realisatie van kantoorruimte is hier mogelijk. De gemeente Bergen op Zoom heeft voor twee locaties (Rooseveltlaan en Aletta Jacobstraat) al harde bestemmingsplancapaciteit geschrapt, het betrof in totaal circa m² bvo kantoorruimte. Wanneer er concrete plannen zijn voor ontwikkeling van de kantoorruimte op de locaties met wijzigingsbevoegdheid, zal eerst de Ladder voor duurzame verstedelijking moeten worden onderbouwd en aangetoond dat er behoefte is aan deze ontwikkeling. Op basis van de confrontatie van vraag en (plan)aanbod lijkt deze toevoeging van nieuwe kantoorruimte in eerste instantie overbodig. Etten-Leur Net als Oosterhout heeft ook Etten-Leur één ontwikkellocaties voor nieuwe kantoormeters. Het gaat om een locatie langs de snelweg van m² bvo. Wanneer we totale (plan)aanbod en vraag tot 2025 confronteren, constateren we meer aanbod dan vraag. Ondanks het feit dat het bestaand aanbod in Etten-Leur, in vergelijking tot de regio, relatief beperkt is, is de planvoorraad voor een gemeente met beperkte kantorenvoorraad fors. Nadere analyse van het aanbod langs de snelweg is noodzakelijk om in te schatten of toevoeging van extra, nieuwe kantoormeters noodzakelijk is en er daadwerkelijk marktvraag is. Overige gemeenten In de overige gemeenten in West-Brabant zijn geen concrete plannen voor toevoeging van nieuwe kantoorlocaties. Tegelijkertijd verwachten we dat ook in deze gemeenten, bijvoorbeeld in bestaande bestemmingsplan, ruimte zal zijn gereserveerd voor toevoeging van nieuwe kantoormeters. Voor kleinschalige kantoorruimte (tot 750 m²) zien we hierbij een beperkt risico, waar het gaat om een enkele toevoeging. Grotere volumes zijn weinig wenselijk, evenals de mogelijkheid voor ontwikkelen van kantoren op bedrijventerreinen.

22 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 20 BELANGRIJKSTE CONCLUSIES De regio West-Brabant beschikt over meer dan voldoende (plan)aanbod in bestaand stedelijk gebied om in de actuele regionale behoefte te kunnen voorzien. Er wordt ongeveer m² vvo kantoorruimte (>500 m² vvo) aangeboden; daarmee heeft de regio een leegstandspercentage van zo n 15%. Naar schatting zo n 30 tot 40% van de leegstand betreft incourant vastgoed. Bijna de helft van het aanbod bestaat uit objecten groter dan m² vvo. Daarnaast zien we dat het aanbod de afgelopen vijf jaar is gestegen, maar het laatste jaar weer iets is gedaald. Leegstaande kantoorruimte op bedrijventerreinen of langs uitvalswegen hebben grote kans op structurele leegstand. Ook op (monofunctionele) snelweglocaties is een redelijke kans op langdurige leegstand. Het betreft veelal (middel)grote kantoorpanden uit de jaren 70/80/90. De regio beschikt over iets minder dan m² bvo harde plancapaciteit, verdeeld over meer dan 20 ontwikkellocaties. Breda heeft een aandeel van iets minder dan 70% in de totale planvoorraad. In nagenoeg elk locatietype is meer plancapaciteit dan daadwerkelijke behoefte tot Bijna elke gemeente in West-Brabant beschikt over meer planmeters en bestaand aanbod dan vraag tot Dit vraagt om nadere keuzes binnen de harde plancapaciteit.

23 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 21 4 Acties & menukaart kantoren West- Brabant Naar een gezonde kantorenmarkt voor West-Brabant In plaats van de meeste aandacht naar nieuwbouw gaat het in Nederland, maar zeker ook in West-Brabant, in de toekomst om meer energie en liefde voor bestaand vastgoed, dat is een regelrechte verandering. In de bestaande voorraad is verandering het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van nieuwbouw om de nieuwbouw. In plaats van 90% van de focus op nieuwbouw, is een transitie nodig naar meer aandacht voor bestaande bouw en de kwaliteit van bestaande plekken. Dit vraagt om een portefeuillebenadering van de bestaande voorraad aan kantoren in de regio. Welke plekken en panden functioneren nog heel goed? Welke minder? Waar kunnen nog meters worden toegevoegd? En waar moeten mogelijk (leegstaande) meters worden geschrapt? Door meer vanuit een portefeuillebenadering te kijken naar vastgoed en specifiek de kantorenmarkt, is sneller en beter inzichtelijk wat kwantitatief en kwalitatief nog kan worden toegevoegd. Figuur 15: Naar een portefeuillebenadering voor kantoorruimte in West-Brabant Bron: Stec Groep, 2015 De Ladder voor duurzame verstedelijking sluit goed aan op deze benadering. Eerst de behoefte inzichtelijk maken (marktvraag confronteren met harde plancapaciteit) om vervolgens te kijken of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied (bestaand (courant) aanbod van kantoorruimte) kan worden opgevangen. Lukt dit niet, dan wordt pas gekeken naar mogelijke nieuwe (multimodale) planlocaties. Deze kantorennota sluit hierop aan en loopt de treden van de Ladder zo goed mogelijk af.

24 Naar een gezonde kantorenmarkt in West-Brabant 22 Op basis van onze analyses concluderen we dat er kwantitatief meer dan voldoende harde plancapaciteit en bestaand aanbod van kantoorruimte beschikbaar is om aan de marktvraag te voldoen. Er zijn te veel planmeters in de regio en bovendien is ook de leegstand bovengemiddeld hoog. Dit vraagt om keuzes en nadere prioritering (en schrappen) van programma in combinatie met een aanpak om leegstaande (incourante) kantoormeters te onttrekken van de markt en zo de totale kantorenvoorraad in West-Brabant te doen afnemen. Met als doel te komen tot een gezonde kantorenmarkt waarin vraag en aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief in balans zijn. In onderstaande figuur (16) hebben we een overzicht gemaakt van de gewenste situatie om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. In de linkerkolom de huidige situatie (2015), met een bovengemiddelde leegstand en meer plancapaciteit dan behoefte. In de rechterkolom de gewenste situatie (2025/30): een gezonde kantorenmarkt met een leegstand op frictieniveau (of net iets daarboven door wenselijk leegstand op locaties zonder toekomstpotentie). In de rechterkolom zien we dat de totale voorraad aan kantoorruimte is afgenomen (door onttrekken van incourante, leegstaande kantoorpanden) en er slechts beperkt nieuwe kantoormeters zijn toegevoegd (en overige planmeters zijn geschrapt). Figuur 16: huidige kantorenmarkt (links) en gewenste kantorenmarkt (recht) voor West-Brabant Bron: Stec Groep, 2015 Waarom aan de slag met de kantorenmarkt? Nut en noodzaak? Een gezonde vraag-aanbod balans is een absolute voorwaarde om gebruik van bestaande kantoorruimte aantrekkelijker te maken Wanneer een forse plancapaciteit aan de kantorenmarkt wordt toegevoegd, zal een eindgebruiker eerder kiezen voor vestiging in een nieuwbouwpand. Het mes snijdt aan twee kanten: wanneer geen overdosis aan nieuwe kantoren wordt toegevoegd (wat leegstand verder tegengaat), zullen gebruikers eerder overwegen zich te vestigen in bestaande kantoorpanden (wat leegstand óók tegengaat). Dit betekent dat alleen kantoren worden toegevoegd aan de bovenkant van de markt (zodat nieuw vastgoed echt toegevoegde waarde heeft). Bovendien hebben eigenaren/beleggers sterke behoefte aan meer marktstructurering (vraag-aanbod in balans) en duidelijkheid, om waarde en toekomst van bestaand vastgoed te kunnen behouden, maar ook waarde te kunnen ontwikkelen met hun panden. Ladder voor duurzame verstedelijking vraagt om regionale afstemming en deprogrammeren Het overaanbod en het ontbreken van goede regionale afstemming om dit overaanbod te reduceren vormt een groot risico vanuit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Plannen die wellicht wél gewenst zijn en de kantorenmarkt van West-Brabant of van een afzonderlijke gemeente kunnen