Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht"

Joachim Wauters
6 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht Bijeenkomst Vastgoedbelang 25 april 2017 Plaats maken voor de nieuwe economie

2 OMU in het nieuws

3 1. Over OMU 2. Onze omgeving 3. Onze werkwijze 4. Onze projecten

4 1. Over OMU 2. Onze omgeving 3. Onze werkwijze 4. Onze projecten

Doelstellingen en missie Opgericht in december 2011 Aanleiding: falen markt op bedrijventerreinen Naamloze Vennootschap; provincie Utrecht als enig aandeelhouder Doelstellingen:

5 Doelstellingen en missie Opgericht in december 2011 Aanleiding: falen markt op bedrijventerreinen Naamloze Vennootschap; provincie Utrecht als enig aandeelhouder Doelstellingen: o Zorgvuldig, efficiënt en duurzaam omgaan met beschikbare ruimte o Verbeteren vestigingsklimaat in de provincie Utrecht Motto: plaats maken voor de nieuwe economie!

6 Werkvelden Aanvankelijk gericht op herstructurering van bedrijventerreinen: o Doelstelling: 50 hectare in 10 jaar o Focus op private kavels In 2016 uitgebreid met transformatie van kantoorgebouwen: o Doelstelling: m² bvo per jaar o Focus op structurele leegstand

7 Activiteiten Drie hoofdactiviteiten: Financieren Verbinden Kennisoverdracht Focus op private kavels en panden Financieel én maatschappelijk rendement Revolverend investeringsfonds: 15 miljoen OMU werkt marktconform Geen subsidie, geen staatssteun Verbinden Financieren Kennisoverdracht

8 Organisatie

9 Partners

10 1. Over OMU 2. Onze omgeving 3. Onze werkwijze 4. Onze projecten

Ontwikkelingen en trends Economische trends:

trends: Combinaties Communities Authenticiteit

Verstedelijking Flexwonen Zorgconcepten Technologische

11 Ontwikkelingen en trends Economische trends: Schaalverkleining Functiemenging Versnelling Culturele trends: Combinaties Communities Authenticiteit Vastgoedmarkt provincie Utrecht Demografische trends: Verstedelijking Flexwonen Zorgconcepten Technologische trends: Nieuwe organisatievormen Nieuwe verkoopkanalen Nieuwe productieruimte

12 Veranderende vastgoedmarkt Van blauwdrukplanning naar organische ontwikkeling Nieuwe initiatiefnemers en partners Aangepaste investeringsstrategie: van badkuip naar wasbak Afnemende ruimtebehoefte traditionele kantoorsector Toenemende ruimtebehoefte logistiek Grote druk op de woningmarkt Aangepaste investeringsstrategie vermindert financieringsbehoefte + o - Geld Tijd Badkuip: forse voorinvesteringen Wasbak: geringere voorinvesteringen en eerdere opbrengsten

13 Veranderende financieringsmarkt Terughoudende opstelling bancaire sector o Oorzaak: afwaarderingen en strengere regelgeving o Gevolg: toegenomen risicobeoordeling o Senior loan beperkt tot 40 á 60% van de waarde Nieuwe spelers op de financieringsmarkt o Opkomst buitenlandse partijen o Toestroom private equity en alternatieve constructies o Tendens: stapelen van financiering Mezzanine financiering o Schuldlaag tussen eigen vermogen en hypotheek o Omvat schuldtitels zoals achtergestelde lening o Hoger risicoprofiel, hoger rendement

De Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Aanbod logistiek vastgoed naar leeftijdscategorie Na een piek in 2012 nu circa 2.350 ha bedrijventerrein in voorraad Totaal aanbod is circa 980.

14 De Utrechtse bedrijfsruimtemarkt Aanbod logistiek vastgoed naar leeftijdscategorie Na een piek in 2012 nu circa ha bedrijventerrein in voorraad Totaal aanbod is circa m² Gemiddeld 19% structureel aanbod Veel objecten uit periode Kwalitatieve mismatch vraag en aanbod Bron: Dynamis, 2016 Provinciaal beleid: beperkte ontwikkeling van nieuwe terreinen in samenhang met aanpak knelpunten bestaande terreinen

15 De Utrechtse kantorenmarkt Sinds 2012 afname kantoorruimte Utrecht-stad kent met 12% de laagste leegstand van de vier grote steden Desondanks neemt in provincie als geheel de leegstand toe: circa 1,25 miljoen m² 60% daarvan ( m²) is structureel 30% ( m²) is structureel én in panden met < 25% bezettingsgraad Bron: Stec Groep, 2015 Voorraad in gebruik Totale voorraad

000 m² Vooral in Utrecht en Nieuwegein 70% panden uit periode 1970-1990 73%

16 Kantoortransformaties Bron: Dynamis, 2016 Sinds 2010 is in de provincie Utrecht m² aan kantoorruimte getransformeerd 2015 was piekjaar: meer dan m² Vooral in Utrecht en Nieuwegein 70% panden uit periode % transformatie naar woningen 50% geïnitieerd door relatief kleine, vaak lokale partijen

17 Wat zien we in de markt Bronnen: Dynamis en Kantorenmonitor, 2016 Spanning op transformatiemarkt neemt snel toe Meest kansrijke objecten zijn getransformeerd of worden in rap tempo verkocht Lastiger voor de markt om geschikte objecten te vinden 22% van het structurele aanbod ( m²) geschikt voor transformatie naar woningen Verborgen leegstand vermindert transformatiepotentie Veel initiatiefnemers zijn klein en minder ervaren; behoefte aan advisering en financiering op maat

18 Wat betekent dit voor OMU? Noodzaak tot verbinding: o Tussen vraag en aanbod o Tussen overheid en markt o Tussen gebouw en gebied Behoeften van nieuwe ontwikkelaars o Complexiteit neemt toe (hooghangend fruit) o Behoefte aan kennis en ondersteuning Financiering als struikelblok: o Arrangementen op maat

19 1. Over OMU 2. Onze omgeving 3. Onze werkwijze 4. Onze projecten

20 Rollen van OMU Faciliteren Initiëren Financieren Participeren Participeren Financieren Focus van OMU heeft sinds 2014 vooral gelegen op financieringsrol vanwege: Terughoudende opstelling banken Toename organische ontwikkeling Past goed bij aanjaagfunctie Initiëren Faciliteren

Focus op financiering Banken blijven zich terughoudend opstellen OMU vult het gat waar reguliere kredietverstrekkers ophouden Initiatiefnemers hebben vooral behoefte aan financiering van de

21 Focus op financiering Banken blijven zich terughoudend opstellen OMU vult het gat waar reguliere kredietverstrekkers ophouden Initiatiefnemers hebben vooral behoefte aan financiering van de ontwikkelfase Toenemende stapeling, o.a. mezzanine financieringen Hogere risico s, hogere rendementen Zekerheden: o Recht van hypotheek o Rente-/concerngarantie o Bankgarantie Equity (eigen vermogen): 85 tot 100% Mezzanine financiering (achtergesteld): 60 tot 85% Senior loan (bancaire lening): 40 tot 60%

22 Randvoorwaarden OMU werkt marktconform: o Geen subsidies o Geen staatssteun Belangrijkste criteria: o Maximaal 2 miljoen per project o Looptijd minimaal 1 jaar, maximaal 3 jaar Financieel en maatschappelijk rendement: o Financieel rendement (hoofdsom, rente, looptijd) o Maatschappelijk rendement (duurzaamheid, werkgelegenheid, ruimtelijke kwaliteitsimpuls) Uitgebreide plantoetsing: o Juridisch, financieel, technisch, markt, maatschappelijk o Instemming door RvC en AVA

23 Werkwijze Gebruik Verplaatsen Kennis Gebouw Verbeteren Veranderen Financieren Verbinden Gebied Hoe groot is de urgentie? Wat is de opgave? Wat is de potentie? Wat wordt onze rol?

24 1. Over OMU 2. Onze omgeving 3. Onze werkwijze 4. Onze projecten

Financieringsprojecten Afgeronde financieringen: Lopende financieringen: 1 2 3 5 De Nieuwe Stad, Amersfoort

Atoomclub A2, Utrecht Planetenbaan 1 en 2, Maarssen Boxx, Utrecht Speelkamp, Leusden 6 SOMT, Amersfoort 8 12

25 Financieringsprojecten Afgeronde financieringen: Lopende financieringen: De Nieuwe Stad, Amersfoort Kobaltweg, Utrecht Hyperonenweg, Utrecht Atoomclub A1, Amersfoort Atoomclub A2, Utrecht Planetenbaan 1 en 2, Maarssen Boxx, Utrecht Speelkamp, Leusden 6 SOMT, Amersfoort 8 12 Tatev (Mijdrecht) 9 Amersfoort (De Hoef) In voorbereiding: 13 Planetenbaan 80-99, Maarssen 10 Soesterberg-Noord

26 Kantoortransformaties Nr. Project BVO Rol OMU A Celsiusbaan, Nieuwegein m² Facilitator B C D E Kobaltweg, Utrecht (Lage Weide) m² Financier Atoomclub A1, Amersfoort m² Financier Atoomcampus/Vitenslocatie, Utrecht (Lage Weide) m² Financier Planetenbaan, Maarssen m² Financier E B D C F H F G Plotterweg, Amersfoort (De Hoef) Wattbaan, Nieuwegein (Rijnhuizen) m² Financier m² Facilitator G A H Leusden m² Financier Totaal m²

27 OMU in het nieuws Kobaltweg/Reactorweg, Utrecht (Lage Weide)

28 Projecten Kobaltweg/Reactorweg, Utrecht Locatie: Industrieterrein Lage Weide Kavel: 1,3 hectare Gebouwen: Circa m² bvo Type project: Aankoop leegstaand kantoor, sloop en herverkaveling t.b.v. moderne bedrijfsruimte Initiatiefnemer: Privaat Periode: Rol OMU: Aankoopfinanciering Bijdrage OMU: 1,5 miljoen Bijzonderheden: Vier het slopen van de laatste paal

29 Hyperonenweg, Utrecht

30 Transformatie naar woningen Planetenbaan, Maarssen (Stichtse Vecht)

Projecten Planetenbaan 1-2, Maarssen Locatie: Kavel: Gebouwen: Type

Bijzonderheden: Bedrijventerrein Planetenbaan 0,2 hectare Circa 4.

Privaat 2016 heden Aankoopfinanciering 2,0 miljoen Kwaliteitsimpuls

31 Projecten Planetenbaan 1-2, Maarssen Locatie: Kavel: Gebouwen: Type project: Initiatiefnemer: Periode: Rol OMU: Bijdrage OMU: Bijzonderheden: Bedrijventerrein Planetenbaan 0,2 hectare Circa m² bvo Transformatie van twee kantoren naar 45 appartementen Privaat 2016 heden Aankoopfinanciering 2,0 miljoen Kwaliteitsimpuls voor verouderd bedrijventerrein en kantoorlocatie met veel structurele leegstand

32 Planetenbaan, Maarssen

33 Celsiusbaan, Nieuwegein

Plaatsmaken voor De Nieuwe Stad Voormalige Prodentfabriek Bedrijventerrein Isselt, Amersfoort Vrijkomende bedrijfslocatie (20.

34 Plaatsmaken voor De Nieuwe Stad Voormalige Prodentfabriek Bedrijventerrein Isselt, Amersfoort Vrijkomende bedrijfslocatie ( m2) Initiatief ontwikkelaar Organische ontwikkeling Verruimen bestemmingsmogelijkheden Financieringsvraagstuk OMU financiert mede de aankoop van de locatie Inmiddels volledig in gebruik

35 SOMT en Plotterweg, De Hoef, Amersfoort

36 Discussie Website: Plaats maken voor de nieuwe economie

Vergelijkbare documenten

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Datum: 2 juni 2015 1. Inleiding 2. De markt 3. Doelstelling OMU 4.