Studiedag Onderzoek Ruimte Vlaanderen AUDITORIUM HADEWYCH, CONSCIENCEGEBOUW, BRUSSEL, 28/11/2013

Transcriptie

1 Studiedag Onderzoek Ruimte Vlaanderen

2 Gebiedsontwikkeling in tijden van crisis: nieuwe strategieën en instrumenten als de oplossing? PROF. DR. ERWIN VANDERKRABBEN

3 Nederland: Vinex-wijken

4

5

6

7 Gebiedsontwikkeling Nederland: grootschalig, integraal Kwaliteit gebied: integraliteit = hoge kwaliteit (?) Verstedelijking beperken: bouwen in hoge dichtheden op uitleglocaties Mix van koopwoningen en sociale woningbouw Kosten infrastructuur Grote ingrepen vermijden: vinex-locaties dichtbij bestaande stad Kosten verhalen op projectontwikkelaars Publiek-private samenwerking: gemeente, projectontwikkelaars en woningcorporaties Géén inbreng toekomstige bewoners

8 Maakbaarheid Vinex-locaties: actief gemeentelijk grondbeleid Gemeente verwerft al dan niet samen met projectontwikkelaar alle benodigde gronden Vaak investeringen van honderden miljoenen euro s Financiering door Bank Nederlandse Gemeenten Integrale planvorming hele gebied Bouwrijp maken en infrastructuur aanleggen Gemeente verkoopt bouwkavels aan projectontwikkelaars Opbrengst voldoende om kosten verwerving, bouwrijp maken en aanleg infrastructuur te bekostigen

9 Financiering gebiedsontwikkeling: waardesprong Waardesprong Waarde grond in huidige gebruik Waarde grond in nieuwe gebruik

10 Grenzen aan maakbaarheid: gemeenten gaan (bijna) failliet Crisis: vraag naar nieuwbouwwoningen ingestort Onverkoopbare bouwgrond Oplopende rentekosten Bouwgrond afboeken naar landbouwgrond Risico s deels afgedekt; deels niet Reserves gemeentelijke grondbedrijven Bezuinigingen via Algemene middelen Systeemfout Winst op grondexploitatie werd benut voor financiering (sociale) infrastructuur Onvoldoende mogelijkheden voor gemeenten om kosten op andere manier te dekken

11 Gebiedsontwikkeling: toolbox met strategieën en instrumenten Beschikking over de grond Value capturing Overheid stuurt: Hiërarchisch / top down Faciliterend Pro-actief Bestemmingsplan Actief Structuurvisie gemeentelijk grondbeleid Onteigening WvG Anterieure Actief overeenkomst gemeentelijk Exploitatieplan grondbeleid Fonds bovenwijks Creëer markt in rechten Stedelijke herverkaveling Verhandelbare ontwikkelrechten Anterieure overeenkomst Exploitatieplan Fonds bovenwijks Zelforganiserende stad Stedelijke herverkaveling BIZ Investeringszone Tax Increment Financing (TIF) (Special Assessment District)

12 Zelforganiserende stad: bang voor Belgische toestanden

13

14 Spelregels voor De Spontane Stad Organische gebiedsontwikkeling Beheer van de bestaande stad Van integrale ontwikkeling naar stapsgewijze, organische ontwikkeling Initiatief bij eigenaren; free rider problemen Geen blauwdrukplan Leg initiatief bij bouwer/ontwikkelaar Spelregels noodzakelijk Deelplannen vastgelegd in postzegelplan Collectief: Vereniging van Eigenaren, Coöperatie, Gebiedsfonds Problemen met Wet Ruimtelijke Ordening Rechtszekerheid Haalbaarheid ruimtelijke plan (als eindbeeld nog onbekend is) Verenigde Staten / Verenigd Koninkrijk: Business Improvement District Problemen met kostenverhaal Risico voorinvestering in infrastructuur Nederlandse variant: Bedrijven Investeringszone Meerderheid beslist

15 Privaat-privaat: stedelijke herverkaveling Integrale (her)ontwikkeling van gebied gewenst Oplossing voor onhandige eigendomsposities Initiatief bij eigenaren in gebied Ruilen van gronden, met compensatie voor verschillen in waarde Faciliterende rol voor overheid Verbetering financieel resultaat Reductie proceskosten Reductie rentelasten Geen verwervingskosten Stok achter de deur gewenst

16 Achterkant NS station Nijmegen Centraal Huidige situatie en ambities Gemeente wenst nieuwe ingang aan achterzijde station. Gecombineerd met herontwikkeling gebied Haalbaarheid transformatieopgave mede afhankelijk van relatief grote infrastructurele ingrepen: - Nieuwe entrée - Tunnel - Weg - Opknappen openbare ruimte Bron: gemeente Nijmegen, bewerkt door Noordzuiden

17 Biezen langs het Spoor: wonen en groen Kennis BV wonen dienstverlening commerciële functies nog verder te bepalen Wonen (studenten en senioren) Maatschappelijke /zorgvoorzieningen / dienstverlening.. nog verder te bepalen Lange Termijn Wolfskuil langs het Spoor: wonen en groen Bron: gemeente Nijmegen

18 Maximum profit : 30% eigendom geruild

19 Toekomst voor gebiedsontwikkeling? (1/2) TRANSITIE: van top down sturing naar gezamenlijk beheer van de urban commons Laat Nederlandse droombeeld van integraliteit los Accepteer af en toe Belgische toestanden Gebiedsontwikkeling = collectieve besluitvorming Voorkom een prisoner s dilemma situatie Organiseer overleg en informatievoorziening Creëer voorwaarden voor succesvolle zelforganisatie Baken de grenzen af voor samenwerking Rekensystematiek Wettelijke regeling als stok achter de deur

20 Toekomst voor gebiedsontwikkeling? (2/2) Publieke voorzieningen en infrastructuur Voldoende instrumentarium voor kostenverhaal Maar kosten gaan (vaak) voor de baat uit Financieringsrisico Dromen voor in de toekomst Verklein afhankelijkheid opbrengsten uit gebiedsontwikkeling Vergroot mogelijkheden financiering gebiedsontwikkeling met belastingopbrengsten (uitbreiding gemeentelijk belastinggebied)

21

22

23