Lectoraat Gebiedsontwikkeling & Transitiemanagement. Dr. ir Gert-Joost Peek MRICS 17 september 2013 Minor Rotterdam Green Capital

Transcriptie

1 Lectoraat Gebiedsontwikkeling & Transitiemanagement Dr. ir Gert-Joost Peek MRICS 17 september 2013 Minor Rotterdam Green Capital 1

2 Inhoud Wat is gebiedsontwikkeling? Verleden, heden en toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl Onderzoeksagenda lectoraat Inhoud Wat is gebiedsontwikkeling? Verleden, heden en toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl Onderzoeksagenda lectoraat 2

3 Gebieds- en vastgoedontwikkeling Gebiedsontwikkeling is de ontwikkeling van: een totaal gebied, in al haar facetten, over een lange tijdspanne, en over alle fasen van initiatief tot en met beheer, waarbij marktpartijen en overheden risicodragend participeren. Er zijn geen eenduidige grenzen te stellen aan gebiedsontwikkeling De gemene deler is complexiteit Naar een raamwerk Inhoudelijk en procesmatig complex Gebiedsontwikkeling is de mal van vastgoedontwikkeling: Het gaat om het creëren van een kader van randvoorwaarden voor individuele gebouwontwikkelingen en andere projecten, zodat een integraal gebied kan ontstaan Inhoudelijk is gebiedsontwikkeling gericht het bereiken van samenhang Om deze samenhang te kunnen bereiken, is samenwerking tussen vele betrokken partijen noodzakelijk: procesmanagement is hier de sleutel! 3

4 Raamwerk van gebieds- en vastgoedontwikkeling Gebiedsontwikkeling is de mal van vastgoedontwikkeling Vastgoed- versus gebiedsontwikkeling Vastgoedontwikkeling is succesvol wanneer het project is ontwikkeld binnen het vastgesteld tijd en geld budget en voldoet aan het programma van eisen Kerncompetentie van projectontwikkeling is beheersen via projectmanagement Gebiedsontwikkeling is succesvol wanneer een blijvende overeenstemming is ontstaan over de randvoorwaarden waarbinnen projecten kunnen worden ontwikkeld Kerncompetentie van gebiedsontwikkeling is sturen via procesmanagement 4

5 Project- versus procesmanagement Wat beoog je met projectmanagement? Wat beoog je met procesmanagement? Met projectmanagement MAAK je dingen Met procesmanagement MAAK je dingen MOGELIJK Door het beheersen van tijd, geld, kwaliteit Door sturen op draagvlak, acceptatie, effectiviteit, legitimiteit Met inzet van plannen, bewaken, controleren Met inzet van vertrouwen, respect, aandacht, urgentie Resultaten van gebiedsontwikkeling vertalen zich in termen van: consensus, commitment, toestemming en gedogen Disciplines: vastgoed- versus gebiedsontwikkeling Vergunningen -> Publiek-private samenwerking Aankoop bouwkavel -> Grondverwerving en bestemming Financiering -> Financiële regie en risicomanagement Architectonisch -> Stedebouwkundig ontwerp ontwerp Marketing -> Branding 5

6 Management: project- versus gebiedsontwikkeling Geld -> Meerwaarde Organisatie -> Participatie Tijd -> Voortgang Informatie -> Openheid Kwaliteit -> Expertise Project- en procesmanagement in raamwerk gebieds- en vastgoedontwikkeling 6

7 Inhoud Wat is gebiedsontwikkeling? Verleden, heden en toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl Onderzoeksagenda lectoraat Raamwerk gebiedsontwikkeling Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Financiën (financiële regie/risk management) Ontwerp (stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) 7

8 Voor de crisis Actoren Markt & middelen Gebieden Gebiedsontwikkeling 1.0 Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Financiën (financiële regie/risk management) Ontwerp (stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) 8

9 Gebiedsontwikkeling 1.0 Initiatief Haalbaarheid Realisatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond Alle gronden verwerven met inzet planologisch (verwerving/bestemming) instrumentatrium Financiën GREX: Grote voorinvesteringen en lange doorlooptijd; (financiële regie/risk management) diepe badkuip Ontwerp Integraal plan in de vorm van een meer of minder (stedenbouwkundig ontwerp) uitgewerkt eindbeeld Imago (branding) Verstandshuwelijk gemeente en bekende grote ontwikkelaars tot en met realisatiefase Landmarks en iconen Financiële kenmerken gebiedsontwikkeling 1.0 Grote voorinvesteringen Lange looptijd Nauwelijks tussentijdse inkomsten Hoge afzet van vastgoed noodzakelijk 9

10 Financiële kenmerken gebiedsontwikkeling 1.0 Badkuip: ligbad Oops! 10

11 Huidige stand van zaken Actoren Markt & middelen Gebieden Gebiedsontwikkeling 2.0 Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Financiën (financiële regie/risk management) Ontwerp (stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) 11

12 Gebiedsontwikkeling 2.0 Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond Beperkte strategische verwervingen, aandacht voor (verwerving/bestemming) tijdelijke functies Financiën GREX-TEX: Beperkte voorinvesteringen en lange (financiële regie/risk management) doorlooptijd Ontwerp Integrale visie, aparte (particuliere) uitwerking (stedenbouwkundig ontwerp) deelplannen Imago (branding) Gemeente faciliteert lokale en kleinschalige initiatieven (bv. zelfrealisatie, CPO) Incubators, bottom-up (vanuit de exploitatie) Financiële kenmerken gebiedsontwikkeling 2.0 Afboeken van omvangrijke voor investering Lange looptijd Via (tijdelijke) exploitatie tussentijdse inkomsten Lage afzet, kavel per kavel 12

13 Financiële kenmerken gebiedsontwikkeling 2.0 Badkuip: zitbad De toekomst? Actoren Doelen Markt & middelen Gebieden 13

14 Gebiedsontwikkeling 3.0 Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Publiek-privaat (samenwerking) Grond (verwerving/bestemming) Financiën (financiële regie/risk management) Ontwerp (stedenbouwkundig ontwerp) Imago (branding) Gebiedsontwikkeling 3.0 Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Publiek-privaat Gemeente faciliteert /neemt deel in gebied-gebonden (samenwerking) nutsvoorzieningen en vernieuwende arrangementen (bv. gebiedsfonds) met nieuwe partijen Grond Tijdelijke bestemmingen en inzet van publiek vastgoed (verwerving/bestemming) Financiën GEX: koppelen van nevengeschikte (financiële) stromen: (financiële regie/risk energie management) (elektriciteit, gas, warmte en koude), water, afval en transport Ontwerp Integrale visie, veel aandacht voor flexibiliteit en robuuste (stedenbouwkundig ontwerp) (ondergrondse) voorzieningen Imago (branding) Duurzaam(denken vanuit stromen), structurele borging kwaliteit, autarkisch 14

15 Financiële kenmerken gebiedsontwikkeling 3.0 Kosten en opbrengsten in evenwicht? Van 1 project naar voortdurende exploitatie met kosten en opbrengsten? Geen hoge financieringslast? Tempo ontwikkeling volgt markt? Inhoud Wat is gebiedsontwikkeling? Verleden, heden en toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl Onderzoeksagenda lectoraat 15

16 16

17 Conclusies Netwerkworkshops Combimeren: Er is meerwaarde te maken met introductie van partijen van de stromen Voor innovatie vormt: Financiën de grootste drijfveer voor verandering Organisatie de grootste uitdaging Wet- en regelgeving (m.n. aanbesteding) een ogenschijnlijke belemmering Daarom gaat de handreiking in op: Nieuwe samenwerkingen Nieuwe verdienmodellen Nieuwe uitgangpunten 1. Het gebruik en de gebruiker krijgen een meer prominente plek in het gebiedsontwikkelingsproces. 2. De duurzaamheidsprestatie van gebiedsontwikkeling wordt belangrijker. 3. De gebiedsontwikkelingsopgave gaat steeds vaker over het bestaande. 17

18 Nieuwe principes voor samenwerkings- en verdienmodellen 1. Verticale ketenintegratie: Ketenverlening 2. Horizontale ketenintegratie: Integrale waardepropositie Ketenverlening Exploitatie Initiatief Haalbaarheid Realisatie Exploitatie Gebiedsontwikkeling 1.0 Gebiedsontwikkeling 2.0 Gebiedsontwikkeling

19 Integrale waardepropositie Nieuwe verdienmodellen Duurzame energie: Prestatiecontract Gebiedsmanagement: Gebiedsfonds Eigenaarschap: Coöperatie 19

20 Nieuwe rolinvulling Inhoud Wat is gebiedsontwikkeling? Verleden, heden en toekomst van gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl Onderzoeksagenda lectoraat 20

21 Gebiedsontwikkeling & transitiemanagement Wat is gebiedsontwikkeling? Wat is de transitie? Wat is de transitie van gebiedsontwikkeling? Hoe kan gebiedsontwikkeling bijdragen aan de transitie? Transitie naar duurzame economie Wie een structureel onduurzaam systeem repareert, eindigt met een opgelapt onduurzaam systeem. Dit patroon is alleen te doorbreken door de sprong te maken van symptoombestrijding binnen het bestaande systeem, naar systeemverandering. (Jonker, 2013). Hiervoor zijn radicale of disruptieve innovaties nodig, die nieuwe markten en waardeketens creëren en oude technologie en business modellen en uiteindelijk economische systemen vervangen. Voorbeelden van radicale innovaties zijn open-data, 3-D printen, lokale duurzame energieopwekking en crowdsourcing. 21

22 Duurzame stedelijke ontwikkeling Duurzame stedelijke ontwikkeling 22

23 Duurzame stedelijke ontwikkeling Duurzame stedelijke ontwikkeling 23

24 Duurzame gebiedsontwikkeling Integreren van ruimtelijke, economische en technische aspecten door te ontwerpen, met als doel synergie. Synergie is de meerwaarde van samenhang door samenwerking. Ontwerpen is samenwerken! Duurzame gebiedsontwikkeling 24

25 Gebiedsontwikkeling in transitie Ketenverlening en integrale waardepropositie. Meer integraal, meer synergie, meer samenwerking. Rolverandering: van ontwikkelaar met doel winst op korte termijn naar investeerder met doel rendement op lange termijn. Demarcatie: bepaal de gebiedsafbakening aan de hand van stromenexploitaties. Wat zijn nieuwe samenwerkingsvormen en business modellen? Transitie 25

26 Gebiedsontwikkeling als onderdeel van de transitie Hoe kan gebiedsontwikkeling de transitie naar een duurzame economie bevorderen? Door lokaal radicale innovaties te stimuleren. Dit kan bijvoorbeeld door het ontwikkelen van Living Labs: real-life test en experimenteer omgevingen waar gebruikers en producenten door co-creatie innoveren. RDM Campus is een Living Lab in ontwikkeling. Fab Labs Barcelona Barcelona realiseert dertien wijkgebonden Fab Labs. Fab Labs zijn laboratoria voor digitale productie, waar bedrijfjes en individuen gebruik maken van digitale productieapparatuur zoals 3D-printers. Ieder Fab Lab heeft een missie die gelinkt is aan een cluster van specifieke activiteiten in de buurt, zoals gezondheid of stedelijke vernieuwing. In de Fab Labs wordt samengewerkt met scholen en universiteiten, sociale werkvoorziening en het bedrijfsleven aan de ontwikkeling van bijvoorbeeld prothesen en implantaten en duurzame energie en stadslandbouw in een natuurpark. 26

27 De War Amersfoort In het complex van de voormalige kleurstoffenfabriek Warner Jenkinson aan de rand van het historische centrum van Amersfoort is de innovatieve broedplaats De War gevestigd. Onder deze naam hebben een groot aantal ideële voorzieningen op het terrein zich verenigd en men heeft nu de ambitie het terrein van de gemeente te kopen en het als eigenaar verder te ontwikkelen als open proeftuin voor kunst, theater, wetenschap, duurzaamheid en innovatie, waarin onderzoek centraal staat. Duurzame gebiedsontwikkeling 27

28 Duurzame gebiedsontwikkeling Onderzoeksvragen Hoe kunnen partijen (publieke, private en particuliere) op nieuwe manieren samenwerken? Hoe kunnen partijen samen tot nieuwe business modellen komen? Hoe kunnen partijen inhoud geven aan een nieuwe rolinvulling? Hoe kunnen partijen de gebiedsafbakening bepalen? 28

29 29