Funding & value capturing:

Transcriptie

1 Funding & value capturing: Innovatieve instrumenten voor de finance & governance van knooppuntontwikkeling Dr. Sander Lenferink Institute for Management Research 28 maart 2014

2 Achtergrond: Value capturing als proces Value creation Value capture Value expenditure Ontwikkeling basisinfrastructuur Transport Water Electriciteit Communicatie Verbeteren bestaande infrastructuur Direct: Belasting Indirect: Bijdrages Ontwikkelovereenkomst Ontwikkelrechten Algemene middelen Projectgebonden Optimalisaties (bijv. Inpassing) Compensatie

3 Naar een nieuwe gebiedsontwikkeling? Op zoek naar innovatieve instrumenten voor value capturing: Andere rol publiek-privaat? Meer bottom-up? Lokale financiering? Implementing TOD (itod) Randstad Noordvleugel Urban Regions in the Delta (URD) Regio Arnhem Nijmegen - Zoektocht naar finance en governance instrumenten - Vormgeven aan randvoorwaarden voor toepassing in NL Fase 1. Inventarisatie en verkenning Fase 2. Experimenten - Verhandelbare ontwikkelingsrechten Fase 3. Fit-for-practice

4 Fase 1. Inventarisatie en verkenning Initiatief Governance Financieel Juridisch Integrale gebiedsontwikkeling (algemeen) Ontwerp-/ontwikkelwedstrijd Joint venture light Bouwclaim nieuwe stijl Gebiedsconcessies Collectief particulier opdrachtgeverschap Organische ontwikkelstrategie Particulier beheer buitenruimte Stedelijke herverkaveling Fondsvorming VvE op gebiedsniveau Assessment districts / Investeringszone Tax incremental financing (TIF) Stedelijke erfpacht Uitruilbare ontwikkelrechten Leegstandsverordening Garantieregelingen Tijdelijke verhuur / functies Unbundled Parking Meerjarige koppeling ontwikkeling en exploitatie Integrale Publieke ontwikkelaar Fondsvorming (varianten Open bestemmingsplan gebieds- Regionaal ontwikkelbedrijf gebied + infra) Bouwenveloppen ontwikkeling (combinatie met infra en mobiliteit) Alliantie Coalitiemodel Gebiedsonderneming EMVI Eigen initiatief Stedelijke herverkaveling (+infra) Gebiedsaandelen (vastgoed + openbare ruimte + infra) Tax incremental financing (TIF) Cofinanciering Transportation utility fees Ontwikkelaarsbijdrage Verhandelbare ontwikkelrechten Verhandelbare CO²emissierechten Exploitatievergunning DBFM DBFMO

5 Fase 1. Inventarisatie en verkenning Verscheidenheid reflectie van complexe samenleving: Maatwerk Nieuwe vormen, nieuwe arrangementen Enkele interessante innovaties verder verkennen: Verhandelbare Ontwikkelingsrechten BIZ TIF Stedelijke herverkaveling Unbundled parking

6 Fase 2. Experimenten Verhandelbare ontwikkelrechten - context Aanbod in plannen voor ontwikkeling (woningen, bedrijven en kantoren) veel groter dan vraag Bijv. Aanbod bedrijventerreinen tot 2025: 210 hectares Vraag tot 2025: 120 hectares Gevolg: Waarde ontwikkeling gaat omlaag Alle aanbieders (= gemeentes) lijden hieronder Tragedy of the commons

7 Overaanbod als Prisoners dilemma Game theory : Economische, rationele beslissing Speler 2 Strategie 1 Strategie 2 Speler 1 Strategie 1 (beperken aanbod) Strategie Bijv. Speler 1: 7 > 5 3 > 1 Strategie 2 (maximum aanbod) 7 3 Betekenis: Gemeentes zullen het maximum aan rechten/plannen blijven aanbieden, ongeacht wat andere gemeentes doen! Maar in de praktijk zullen ze communiceren, wat is daarvan de invloed?

8 Verhandelbare ontwikkelrechten - Experiment Welk gedrag vertonen gemeenten in de onderhandeling over het verminderen van aanbod van plannen? (m.n samenwerking vs. concurrentie) De rol van Informatiebeschikbaarheid ( weet je de kostenstructuur van andere spelers?) Communicatie (kun je communiceren met andere spelers?) in de onderhandelingen van spelers over het aanbieden van ontwikkelingsplannen? Experimen t Beperkte Communicat ie Open Communica tie Beperkte Informatie Open Informatie Beperkte Informatie Open Informatie

9 Het Experiment (80+ deelnemers) Beperkte communicatie Open communicatie

10 Hoe werkt het Experiment? 5 spelers (gemeenten) n = 5 : {1, 2, 3, 4, 5} Spelers Max Aanbod(s) s 1 s 2 s 3 s 4 s 5 Aanbod (x) x 1 x 2 x 3 x 4 x 5 Winst (p) p 1 p 2 p 3 p 4 p 5 s i D xi pi Voor pi xi ( r ( xi D) f ) ( si xi ) c en 0 xi s i is het collectieve optimum max 5 i 1 p i

11 Resultaten Onderhandeling 300 Aanbod van plannen Opbrengsten uit aanbod 250K 192K 207K 142K Closed Information Beperkte informatie Revealed Open Information informatie 295K Optimum Optimum Closed Beperkte Information informatie Revealed Open Information informatie Optimum Optimum Limited Communication Beperkte communicatie Open Communication Open communicatie

12 Verhandelbare Ontwikkelrechten Conclusie experiment Informatiebeschikbaarheid Open Beperkt Communicatie Open Beperkt ++ - In abstracte experimentele setting: Spelers communiceren, delen informatie en komen dichter bij het optimum Informatiebeschikbaarheid (bijv. kostenstructuur) lijkt belangrijker dan open communicatie bij dienen algemeen belang Dus open boek onderhandelingen bij gemeentelijke afstemming?

13 Fase 3. Fit for practice - Verhandelbare ontwikkelrechten Onderhandeling op Maptable in corridor Arnhem Doetinchem en Zaancorridor (échte cijfers & échte plannen): Met regionale spelers Met lokale ambtenaren Met politici (en politieke spanningen?)

14 Fase 3: Fit-for-practice - Eerste bevindingen uit corridor Arnhem-Doetinchem Concurrentie belemmert samenwerking: o Regionale spelers laten makkelijker plannen los dan lokale ambtenaren: Ik lever niet mijn plannen in om jouw bedrijventerrein mogelijk te maken o Sub-regio s zitten elkaar in de weg: Doetinchem is niet betrokken bij de afstemming van plannen in de stadsregio Arnhem-Nijmegen Financiële onderhandelingen o.b.v. ruimtelijke argumenten: o Visualisatie helpt om probleem echt te maken Rol provincie: actief en sturend of als scheidsrechter? De provincie moet nú aangeven wat gewenst is, en had dat eerder al moeten doen Bedrijfsmatige activiteiten zijn niet gericht op het station Bij TOD gaat het in deze corridor alleen om wonen Verhandelbare ontwikkelrechten kunnen overaanbod voorkomen, maar o toepasbaarheid is een probleem: hoe markt af te bakenen? o de relatie met knooppuntontwikkeling (nog) niet duidelijk

15 Dank u Voor meer informatie en de experimenten met andere instrumenten: s.lenferink@fm.ru.nl