Raadsvoorstel. Onderwerp Regeling erfpacht 2014

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Inleiding Bij de financiering van woningbouwprojecten, woningen en bedrijven worden ontwikkelaars, bedrijven en particuliere kopers geconfronteerd met steeds strengere eisen voor de financiering. Dit leidt er toe dat zij de financiering vaak niet rond krijgen en afhaken voor de realisatie van projecten en koop van woningen en bedrijfskavels. Het is logisch dat hierdoor ook de afzet van bouwgrond onder druk komt te staan. De uitgifte van gronden in erfpacht is een mogelijkheid die de gemeente heeft om aan deze financieringsproblemen tegemoet te komen. Bovendien bevordert een dergelijke werkwijze de afzet van bouwgrond. Dit voorstel gaat hierna in op een erfpachtregeling die wij overeenkomstig artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet aan u voorleggen. Een vergelijkbaar voorstel over dit onderwerp is overigens op 28 januari 2014 voorgelegd aan de leden van de Informatievergadering Bestuur en beheer. Hierbij zijn door de leden van de vergadering vragen gesteld en is uiteindelijk geconcludeerd dat het voorstel op dat moment onvoldoende rijp was voor besluitvorming. Inmiddels zijn alle gestelde vragen beantwoord en opgenomen in een afzonderlijk bijlage. Bovendien is het voorstel geactualiseerd en op onderdelen aangepast. Ter bevordering van de grondverkoop, is er voor uw vergadering van 6 mei 2014 ook een separaat voorstel over de zogenaamde starterslening (zaaknummer ) ter besluitvorming aangeboden. Feitelijke informatie Erfpacht Erfpacht van gronden is een mogelijkheid die steeds meer wordt toegepast om tegemoet te komen aan de financieringsproblemen van potentiële kopers en om de uitgifte van bouwgrond te bevorderen. Bij erfpacht behoudt de gemeente het eigendom van de grond. De erfpachter betaalt een jaarlijkse vergoeding (canon) voor rente en bijkomende kosten. Ter voorkoming van ongeoorloofde staatsteun moeten de rente, maar met name de in rekening gebrachte kosten, marktconform zijn. Bij de verkoop van bedrijfskavels gelden voor bedrijven ook financieringsvoordelen en is de canon fiscaal aftrekbaar, ondermeer voor de vennootschapsbelasting. Vorm van erfpacht Een langlopende (eeuwigdurende) erfpacht is de meest voorkomende vorm bij kavels voor woningbouw en bedrijven. Van oorsprong werden deze overeenkomsten vooral gesloten omdat de gemeente het eigendom van de gronden aan zich wilde houden. Nu worden dergelijke overeenkomsten in diverse vormen ook gesloten om in een slechte markt toch kavels uit te geven en bedrijven en woningbouw gerealiseerd te krijgen. Doordat de insteek voor het sluiten van dergelijke (mogelijk) langlopende overeenkomsten is veranderd, is ook de aard hiervan veranderd. Met het oog op koop in de toekomst Er wordt nu nadrukkelijker ingestoken op de mogelijkheid voor de erfpachter om de grond op (korte) termijn alsnog te kopen. In dat geval dient de erfpacht slechts ter overbrugging om in beginsel de financiering en de realisatie van de woning of het bedrijf mogelijk te maken. Deze benadering wordt in de overeenkomst vertaald door hierin bijvoorbeeld bepalingen op te nemen die het voor de erfpachter mogelijk maken om, onder duidelijke voorwaarden (zoals de huidige waarde), de grond in een later stadium alsnog te kopen. Voordeel voor de erfpachter is dat deze nu minder hoeft te financieren en toch weet onder welke voorwaarden en mogelijk zelfs welke prijs, de grond in een later stadium alsnog gekocht kan worden. Verder biedt dit starters ruimere mogelijkheden om een woning te kopen omdat er voor het erfpachtdeel geen aflossingverplichting is. Dit is wel het geval bij directe koop en financiering van de grond. Hierbij blijft het uiteraard belangrijk dat de erfpacht de banken niet belemmert bij hun financiering. 1

2 Andere voordelen voor bedrijven zijn verder: - er blijft mogelijk meer financieringsruimte over voor andere investeringen; - het canonpercentage is lager dan het rentepercentage van de bank; - de canon is aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Ondanks dat op het moment van schrijven nog niet met volledige zekerheid mag worden geconcludeerd dat banken en de Belastingdienst een dergelijke benaderingswijze accepteren (in het vervolg van dit voorstel wordt hierop nader ingegaan), heeft de keuze voor erfpacht vanuit gemeentelijke optiek op voorhand enkel voordelen, te weten: - de (rente)kosten worden vergoed; - bouwkavels worden uitgegeven; - woningen en bedrijven worden gerealiseerd, hetgeen de leefbaarheid in Heusden ten goede komt; - de grondverkoop mag als gerealiseerd worden beschouwd. Uiteraard moet voor invoering van erfpacht een erfpachtadministratie worden opgezet. Dit brengt wel kosten met zich mee. Kosten die overigens in de canon verdisconteerd worden. Afweging Maatschappelijke en financiële noodzaak Het is zowel maatschappelijk als financieel noodzakelijk dat er woningbouw en bedrijven in onze gemeente gerealiseerd worden. Alle mogelijkheden die hieraan kunnen bijdragen, moeten onderzocht en benut worden voor zover hier geen onoverkomelijke bezwaren voor de gemeente uit voortvloeien. In die zin is erfpacht een mogelijkheid die goede kansen biedt. Kansen die we zeker moeten benutten. Onze primaire insteek is bevordering van woningbouw en bedrijvigheid onder meer door de uitgifte van bouwkavels. Langlopende overeenkomsten Het voorstel is om de woningbouw en realisatie van bedrijven (en dus uitgifte van kavels) een impuls te geven door over te gaan tot invoering van erfpacht. De kansen hiervoor zijn het beste bij langlopende overeenkomsten. Deze werpen namelijk geen beperking op bij financiers mits ze overdraagbaar zijn en de woningen doorverkocht kunnen worden. Kortlopende overeenkomsten bieden deze zekerheid voor financiers niet en vormen dus een barrière. Bovendien kunnen ze leiden tot problemen met tussentijds aflopende tijdelijke rechten en herzieningen. Wij hebben om deze reden gekozen voor langlopende overeenkomsten, ondanks de administratieve taken die hieruit voortvloeien. Juridisch is een en ander vertaald in een eeuwigdurende erfpacht. Ter stimulering van koop in de toekomst, zijn in de door ons opgestelde erfpachtvoorwaarden de onderstaande bepalingen opgenomen: - de erfpachter kan de grond in de eerste tien jaar voor de uitgiftewaarde kopen; - daarna bedraagt de koopsom de meest recente verkoopwaarde met een korting van 1% per verstreken jaar en met een maximum van 25%. De korting mag er nooit toe leiden dat de koopsom lager is dan de in de erfpachtovereenkomst opgenomen waarde. Vanwege de financierbaarheid voor de erfpachter worden geen beperkingen voor doorverkoop opgelegd. Canon Er is gekozen voor een waardevaste canon. Dit is een lage aanvangscanon die wordt geïndexeerd voor inflatie. Gezien het (juridisch) langdurig karakter en de zekerheid die we een erfpachter willen bieden, is de canon afgeleid van het rentepercentage voor 25-jarige leningen van de BNG (nu circa 3,5%), met een opslag van 0,5%. Dit leidt tot een lage aanvangscanon (nu dus in totaal 4%) die voor een erfpachter interessant is. Een waardevaste canon voorkomt het risico van verplichte afwaardering van de erfpachtgronden bij een waardedaling. Deze kan zich voordoen wanneer er wordt gekozen voor een methode met tussentijdse herzieningen van de canon. 2

3 Waardering erfpachtgronden De in erfpacht uitgegeven gronden worden voor de grondexploitaties als gerealiseerde verkopen aangemerkt. Door de gronden op de balans op te nemen tegen de registratiewaarde van 1,00 en de openstaande erfpachtcanons als langlopende vordering, komt de balanswaardering overeen met de huidige uitgiftewaarde van de gronden. Dit is afgestemd met onze accountant. Door deze vorm van registratie, de overige in de erfpachtvoorwaarden opgenomen regels over de bepaling van de erfpachtcanon en de voorwaarden tot koop door erfpachters, is het risico van afwaardering van de gronden nagenoeg nihil. Er wordt voor de erfpacht overigens jaarlijks een specifieke 25-jarige lening met de BNG gesloten. Voor de geactiveerde erfpachtgronden wordt voorgesteld niet de rekenrente maar een uitzonderingspercentage voor kapitaallasten te hanteren. Dit is gelijk aan het percentage van de lening met de BNG, die de basis vormt voor de canon. Standaardvoorwaarden en modelovereenkomst De hiervoor beschreven uitgangspunten voor erfpacht zijn verwerkt in de door ons opgestelde Algemene Erfpachtvoorwaarden gemeente Heusden 2014, met een korte toelichting op de hoofdpunten, en een daarvan afgeleid model van een erfpachtovereenkomst. Deze modelovereenkomst vormt de basis voor de individuele overeenkomsten. De voorliggende algemene erfpachtvoorwaarden betreffen privaatrechtelijke rechtshandelingen (als bedoeld in artikel 160 eerste lid onder e. Gemeentewet) en zijn vanwege het gemeentebrede karakter ingrijpend van aard. Daarom stellen wij u, overeenkomstig artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet, in de gelegenheid uw eventuele wensen en bedenkingen hierover aan ons kenbaar te maken voordat wij een besluit nemen. Inzet van Middelen Zoals al is aangegeven, kan voor de grondexploitatie de opbrengst van de grondverkoop als gerealiseerd worden beschouwd wanneer grond in erfpacht wordt uitgegeven. De grond hoeft dus niet meer als gronden in grondexploitatie te worden verantwoord. Dergelijke gronden moeten worden beschouwd als overige gemeentelijk eigendommen. De erfpachtregeling verloopt overigens budgettair neutraal. Er wordt voor de erfpacht jaarlijks een specifieke 25-jarige lening met de BNG gesloten. Dit kan als voor de geactiveerde erfpachtgronden niet de rekenrente maar een uitzonderingspercentage voor kapitaallasten wordt gehanteerd dat gelijk is aan het percentage van de lening met de BNG en de basis is voor de canon. De administratieve kosten voor het opzetten en bijhouden van een erfpachtadministratie, worden gedekt uit de vergoeding voor bijkomende kosten in de canon. Btw Recentelijk is duidelijk geworden, dat over de kavels die via erfpacht worden uitgegeven waarschijnlijk geen btw verschuldigd is. Dit betekent dat de btw, over de kosten voor bouwrijp maken, voor deze kavels niet mag worden afgetrokken. In beginsel is dit in financieel opzicht nadelig voor de gemeente. Ter compensatie van dit nadeel wordt voorgesteld om de grondslag, op basis waarvan de canon wordt berekend, met een percentage te verhogen. Een percentage dat in waarde gelijk is aan het niet aftrekbare percentage btw. Enerzijds wordt een financieel nadeel voor de gemeente hierdoor voorkomen. Anderzijds biedt het ook voordelen voor de erfpachter als deze in de toekomst besluit om alsnog tot aankoop van de grond over te gaan. De grondprijs zal immers naar verwachting lager uitvallen omdat het te compenseren bedrag lager is dan de te betalen btw bij de reguliere kavelverkoop. Deze benaderingswijze is aan de Belastingdienst voorgelegd. Hoewel de uitkomst hiervan nog niet bekend is, wordt deze met vertrouwen tegemoet gezien omdat de gemeente Goes inmiddels een fiat van de Belastingdienst heeft gehad voor een soortgelijke aanpak. 3

4 Risico's Door te werken met waardevaste en juridisch eeuwigdurende canons worden problemen met herzieningen voorkomen en is het resultaat op afwaardering van de geactiveerde erfpachtgronden verwaarloosbaar. Wat resteert, is het gebruikelijke risico inzake de solvabiliteit van de debiteuren. Dit risico wordt echter door een adequaat vorderingenbeheer bewaakt. Vooral bij erfpacht aan particulieren, bestaat de mogelijkheid dat er niet op korte termijn tot koop wordt overgegaan. Dit leidt dan tot meer administratief werk. De hieraan verbonden kosten worden gedekt door de canon. Procedure De erfpachtvoorwaarden en de modelovereenkomst zijn inmiddels aan Rabobank Nederland voorgelegd. Dit heeft geresulteerd in een positieve reactie. Echter, over twee bepalingen heeft men nadere opmerkingen gemaakt. Zo ziet men de opzegtermijn bij voorkeur wat ruimer. Ook heeft men een opmerking gemaakt over de ontbinding van de overeenkomst door de gemeente, in verband met het algemeen belang. Zij zouden graag van deze mogelijkheid afzien. Dit wordt nog nadere bekeken. Half april wordt een eindreactie verwacht. Verder zijn de voorwaarden ook ter reactie aangeboden aan ABN-Amro en ING. Bij de behandeling van het oorspronkelijke raadsvoorstel over erfpacht in de Informatievergadering Bestuur en beheer van 28 januari 2014, is een aantal vragen gesteld en opmerkingen gemaakt. De portefeuillehouder heeft toen op verschillende vragen een inhoudelijke reactie gegeven. Maar er zijn ook vragen onbeantwoord gebleven. Een volledig overzicht van alle vragen en opmerkingen met bijbehorende reacties treft u in de bijlage aan. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris, de burgemeester, mr. J.T.A.J. van der Ven drs. J. Hamming 4

5 De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 6 mei 2014; gezien het voorstel van het college van 8 april 2014; gelet op artikel 169, lid 4 van de Gemeentewet; gelet op de beraadslaging; b e s l u i t : - dat hij geen nadere wensen en bedenkingen heeft bij de, volgens artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet, aan hem voorgelegde Algemene Erfpachtvoorwaarden gemeente Heusden 2014 en het model van de erfpachtovereenkomst; - om voor de activering van erfpachtgronden niet de rekenrente te hanteren maar de basisrente in de erfpachtcanon die geldt bij het sluiten van de erfpachtovereenkomst. de griffier, de voorzitter, mw. drs. E.J.M. de Graaf drs. J. Hamming 5