B en W Adviesnota. Wijziging regels courtage

Transcriptie

1 B en W Adviesnota Onderwerp Wijziging regels courtage Zaaknummer Teammanager Margon van den Hoek B & W datum 13 november 2017 Team Ruimtelijke Ontwikkeling Naam steller Esther van Gerven Portefeuillehouder Jan Loonen Openbaarheid Deze adviesnota is integraal openbaar. Bevoegd orgaan B & W Ter kennisname ADVIES 1. De courtage en fee omtrent reservering particuliere bouwkavels aan ontwikkelaars/aannemers met onmiddellijke ingang aanpassen een en ander conform bijlage 2.

2 B en W Adviesnota Samenvatting Op 20 januari 2015 heeft u de afspraken die in de Woontafel gemaakt zijn, vastgesteld. Het betrof afspraken over: - spelregels bij reservering particuliere bouwkavels aan ontwikkelaars/aannemers; - invoeren van courtage voor makelaars bij de verkoop van particuliere bouwkavels; - invoeren van een fee voor ontwikkelaars/aannemers bij de verkoop van particuliere bouwkavels. Op 23 februari 2016 zijn deze afspraken geëvalueerd en zijn de spelregels, courtage en fee gedeeltelijk aangepast. In deze nota verzoeken wij u de hoogte van de eerder door u vastgestelde courtage en fee te verlagen. Ten aanzien van de kavelverkoop bestaat er een toegevoegde waarde van samenwerking met makelaars en ontwikkelaars. We merken zelf dat, door de verbeterde markt, wij de kavels zelf ook snel verkopen en mensen de weg naar ons ook goed kunnen vinden. Ondanks het feit dat met name makelaars en in mindere mate aannemers/ontwikkelaars werk wegnemen bij de gemeente en in ruil hiervoor courtage ontvangen, zal er altijd een stuk werk/correspondentie in handen van gemeente moeten blijven als eindverantwoordelijke. Verder merken wij op dat het verkopen van een grotere kavel niet automatisch betekent dat er ook meer ambtelijke uren worden gemaakt. Het vorenstaande heeft ons, samen met onze partner in de Brabander te weten ontwikkelingsmaatschappij Loobeek B.V., tot een nieuw bedrag laten komen van 3.000,00 per kavel (voor iedere kavel, ongeacht de grootte). Dit geldt voor alle kerkdorpen en in Brabander Laagheide. Voor cluster II Brabander geldt dat projectontwikkelaars (die recht hebben op een halve fee) en makelaars nog steeds recht hebben op een courtage. Het verschil met de eerder vastgestelde courtage treft u aan in bijlage 1. Het houdt samengevat in dat er een vast bedrag zal gelden ongeacht de grootte van de kavel van 3.000,00. Eerder kon afhankelijk van een grotere kavel ook een ruimere courtage worden toegekend. Ten aanzien van de courtage voor makelaars geldt namelijk voor kavel van m ,00 en voor kavels groter dan 700 m2, 4.000,00. Voor Brabander cluster IV geldt dat hiervoor in beginsel pas na 2 jaar na start uitgifte een mogelijkheid voor makelaars is, om deze namens ons in de verkoop te zetten. Voor projectontwikkelaars geldt geen fee in cluster IV Brabander. Samengevat zullen de volgende hoogtes van toepassing zijn: Kerkdorpen: fee van 3.000,00 voor makelaars en de helft, 1500,00 voor ontwikkelaars. Brabander Laagheide: fee van 3.000,00 voor makelaars en de helft, 1500,00 voor ontwikkelaars. Brabander Aan den Heuvel cluster II: : fee van 3.000,00 voor makelaars en de helft, 1500,00 voor ontwikkelaars. Brabander Aan den Heuvel cluster IV: vanaf datum uitgifte door de gemeente geldt geen fee voor zowel makelaars en ontwikkelaars, pas na twee jaar zal dit gelden en dan alleen voor makelaars. Beoogd resultaat Verlaging van de courtage en fee-bedragen.

3 B en W Adviesnota Argumenten Behorende bij beide beslispunten: Het verlagen van de courtage en fee is een logisch gevolg van een verbeterde markt en de conclusie dat wij als gemeente altijd eindverantwoordelijke blijven en de kennis in huis hebben. Risico s Er zijn geen noemenswaardige risico s. Kanttekeningen Communicatie Deze nota zal worden gecommuniceerd met de leden van de Woontafel. Hierover is overigens reeds gecommuniceerd met de leden. Financiële gevolgen De betaalde courtage/fee komt ten laste van die grondexploitatie waar de kavel verkocht wordt. De financiële gevolgen zullen nu derhalve lager uitpakken dan eerst werd ingeschat. Er is echter geen getal/bedrag aan te koppelen aangezien het niet met zekerheid te zeggen is welke kavels worden verkocht met tussenkomst van een aannemer of makelaar. Personele/organisatorische gevolgen n.v.t Juridische gevolgen Nieuwe regels vaststellen die gelden voor leden van de Woontafel. Rechtmatigheid Fatale termijnen Vervolgtraject besluitvorming Evaluatie n.v.t. Bijlagen Bijlage 1: courtage en fee.

4 Bijlage 2 Behorende bij de nota: Woontafel; uitwerking afspraken. De courtage voor de makelaars bedraagt: 3.000,- (3,26 % van de koopsom excl. btw) Kavelgrootte m ,- ( gemiddeld 2,17% van de koopsom excl. btw) 4.000,- ( < 2,17% van de koopsom excl. btw) De fee voor de ontwikkelaars bedraagt: 1.500,- (1,63 % van de koopsom excl btw) Kavelgrootte m ,- (gemiddeld 1,08% van de koopsom excl. btw) 2.000,- ( < 1,08% van de koopsom excl. btw) Indien sprake is van de realisatie van sociale huur bedraagt de fee: 750,- Kavelgrootte m2 875, ,- Indien sprake is van grondprijs berekend via residuele methode bedraagt de fee 1,63 % van de koopsom excl. btw Kavelgrootte m2 1,08 % van de koopsom excl. btw < 1,08 % van de koopsom exc. btw* * Wordt bezien in relatie tot koopsom bij het hanteren van de reguliere grondprijs. Voorbeeld: Op een perceel van 1200 m2 worden reguliere appartementen gerealiseerd. De grondprijs moet residueel worden bepaald. De koopsom bij grondgebonden woningbouw is ( 230 x 1200 m2). De fee is bij deze reguliere prijs 2.000,-- ofwel 0,72% van de koopsom. Dit percentage is dan uitgangspunt voor het bepalen van de fee bij de residuele koopsom. Bij een residuele koopsom van bijv ,-- bedraagt de fee aldus 0,72% daarvan en dat is 1.440,-- De bij de woontafel aangesloten makelaars hebben een overzicht gemaakt van de werkzaamheden die zij verrichten ten behoeve van de verkoop van de particuliere kavels. Voor de aannemers/ontwikkelaars gelden dezelfde werkzaamheden waarbij uiteraard al een deel van die werkzaamheden onder hun reguliere werkzaamheden vallen: Kopersbegeleiding: Ten behoeve van de kopers(s) zal door de makelaar de navolgende zaken worden verzorgd: - Informatie aan en begeleiding van kopers;

5 - Bemiddeling inzake aankoop; - Tussentijds informeren over het verloop van de verkoop betreffende bouwkavel; - Een optimale be- en afhandeling van vragen. Werkzaamheden Gemeente Venray; - Vastlegging reserveringen; - Informatieverstrekking aan makelaars. Promotie en overige werkzaamheden: In de courtage zijn de volgende werkzaamheden begrepen: - Informatie verstrekken naar kandidaat kopers; - Het voeren van gesprekken met kandidaat kopers; - Het opmaken van de koopovereenkomst (conform model gemeente); - Notariële afwikkeling richting notaris; - Het plaatsen van advertenties en verrichten van andere commerciële uitingen en promotionele activiteiten; - Plaatsing aanbod op de diverse internetsites; Verkoopkosten: Voor rekening van de makelaars komen de volgende kosten: - Vervaardigen en plaatsen van advertenties ( naar inzicht van de makelaars); - Plaatsingskosten internet; Overige promotionele activiteiten in overleg en eventueel voor gezamenlijke rekening: - Georganiseerde speciale verkoopacties (b.v. deelname woonevents); - Bebording planlocaties en toegangswegen.

6 Bijlage 1 Behorende bij de nota: Woontafel; uitwerking afspraken. De courtage voor de makelaars bedraagt: 3.000,- (3,26 % van de koopsom excl. btw) Kavelgrootte m ,- ( gemiddeld 2,37% van de koopsom excl. btw) 3.000,- ( < 1.86% van de koopsom excl. btw) De fee voor de ontwikkelaars bedraagt: 1.500,- (1,63 % van de koopsom excl btw) Kavelgrootte m ,- (gemiddeld 1,19% van de koopsom excl. btw) 1.500,- ( < 0,93% van de koopsom excl. btw) Indien sprake is van de realisatie van sociale huur bedraagt de fee: 750,- Kavelgrootte m2 750,- 750,- Indien sprake is van grondprijs berekend via residuele methode bedraagt de fee 1,63 % van de koopsom excl. btw Kavelgrootte m2 1,19 % van de koopsom excl. btw < 0,93 % van de koopsom exc. btw* * Wordt bezien in relatie tot koopsom bij het hanteren van de reguliere grondprijs. Voorbeeld: Op een perceel van 1200 m2 worden reguliere appartementen gerealiseerd. De grondprijs moet residueel worden bepaald. De koopsom bij grondgebonden woningbouw is ( 230 x 1200 m2). De fee is bij deze reguliere prijs 1.500,-- ofwel 0,54% van de koopsom. Dit percentage is dan uitgangspunt voor het bepalen van de fee bij de residuele koopsom. Bij een residuele koopsom van bijv ,-- bedraagt de fee aldus 0,54% daarvan en dat is 1.080,-- De bij de woontafel aangesloten makelaars hebben een overzicht gemaakt van de werkzaamheden die zij verrichten ten behoeve van de verkoop van de particuliere kavels. Voor de aannemers/ontwikkelaars gelden dezelfde werkzaamheden waarbij uiteraard al een deel van die werkzaamheden onder hun reguliere werkzaamheden vallen: Kopersbegeleiding: Ten behoeve van de kopers(s) zal door de makelaar de navolgende zaken worden verzorgd: - Informatie aan en begeleiding van kopers;

7 - Bemiddeling inzake aankoop; - Tussentijds informeren over het verloop van de verkoop betreffende bouwkavel; - Een optimale be- en afhandeling van vragen. Werkzaamheden Gemeente Venray; - Vastlegging reserveringen; - Informatieverstrekking aan makelaars. Promotie en overige werkzaamheden: In de courtage zijn de volgende werkzaamheden begrepen: - Informatie verstrekken naar kandidaat kopers; - Het voeren van gesprekken met kandidaat kopers; - Het opmaken van de koopovereenkomst (conform model gemeente); - Notariële afwikkeling richting notaris; - Het plaatsen van advertenties en verrichten van andere commerciële uitingen en promotionele activiteiten; - Plaatsing aanbod op de diverse internetsites; Verkoopkosten: Voor rekening van de makelaars komen de volgende kosten: - Vervaardigen en plaatsen van advertenties ( naar inzicht van de makelaars); - Plaatsingskosten internet; Overige promotionele activiteiten in overleg en eventueel voor gezamenlijke rekening: - Georganiseerde speciale verkoopacties (b.v. deelname woonevents); - Bebording planlocaties en toegangswegen.