Opening en welkom. Kleine VvE en t/m 10 appartementen. Nederland

Transcriptie

1 Opening en welkom Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren Aantal woningen in Nederland Huur Woningcorporaties 2,4 mln Grote beleggers 0,2 mln Particuliere verhuurders 0,6 mln Koop Appartementen 0,5 mln Woningen 3,6 mln 3,2 mln 4,1 mln Totaal 7,3 mln Den Haag Amsterdam Rotterdam Utrecht Groningen Haarlem Arnhem Nijmegen Schiedam Voorburg Delft Leiden Rijswijk Nederland Circa VvE en gemeenten met meer dan VvE en Aantal Aantal woonapp VvE'en TOTAAL (85,3%) Kleine VvE en t/m 10 appartementen Vlaardingen Den Bosch TOTAAL (67%)

2 Programma voor de pauze Actuele juridische onderwerpen in samenhang met verplichte reservefonds en energiebesparende maatregelen Workshop 1: Juridisch Basisregels appartementsrecht en rechten en plichten van het wonen in een appartement Workshop 2: Energiebesparen Energiebesparing binnen de VvE: zó pakt u dat aan! Programma na de pauze Erven en schenken: bronnen van vreugde en ellende prof. mr. Martin Jan van Mourik Programma na de pauze Workshop 3: Onderhoud/energiebesparen Liftrenovatie, energiebesparing en het capaciteitstarief Workshop 4: Onderhoud/energiebesparen Het belang van planmatig onderhoud, het vaststellen van het verplichte reservefonds en het (groene) meerjarenonderhoudsplan Actuele juridische onderwerpen F.G.M. Schuurs mw. mr. N.J. Smeenk Aandachtspunten Juridisch kader Onderhoud Besluitvorming Energiebesparing Inzoomen op juridisch kader

3 Regelgeving nodig Om te vergaderen Om gebouw in goede staat te houden Om kosten te verdelen Om te bepalen wat wel of niet mag: rechten en plichten Basis VvE Wet (artt. 5:106 t/m 5:147 BW) Splitsingsakte en -tekening Splitsingsreglement Huishoudelijk reglement Besluiten Vergadering van Eigenaars Wet (artt. 5:106 t/m 5:147 BW) Appartementenwet 1951 wijzigingen in: Wetswijziging mei 2005 Reservefonds verplicht Wijziging akte bij meerderheid (80%) Splitsing van (onbebouwde) grond ook mogelijk (parkeerplaatsen, ligplaatsen) Grondslag breukdelen in akte Opgave notaris: hoogte reservefonds achterstallige bijdragen Wetswijziging juli 2011 (1) Doel: achterstallig onderhoud bij (inactieve) VvE en voorkomen Na machtiging kantonrechter: Gemeente mag vergadering uitschrijven, voorzitten en daarin voorstellen doen (geen stemrecht) Verzoek tot vervangende machtiging en/of wijziging akte indienen Verplichten tot onderhoudsplan (MJOP) Wetswijziging juli 2011 (2) Competentiegrens kantonrechter verhoogd van 5.000,- naar ,-: geen advocaat meer nodig voor innen periodieke bijdragen tot ,-

4 Splitsingsakte art. 5:111 BW Ligging gebouw en kadastrale aanduiding Splitsingstekening (plan van bouwlagen) Opsomming appartementsrechten Ongelijke aandelen in de gemeenschap Splitsingsreglement Splitsingsreglement art. 5:112 lid 1 BW Gezamenlijke schulden en kosten Exploitatierekening, begroting en periodieke bijdragen Gebruik, beheer en onderhoud gemeenschappelijke gedeelten Verzekeringen Meerjarenonderhoudsplan verplicht (modelregl. 2006) Statuten art. 5:112 lid 2 BW Naam VvE, gemeente, ligging gebouw Doel van de VvE Regeling periodieke bijdragen Bijeenroepen vergadering van eigenaars Totaal aantal stemmen en de stemverdeling Onderhoud is (waarde)behoud Inzoomen op onderhoud alle bezit vraagt onderhoud niet op z'n beloop laten voorkom gevolgschade Maar: planmatig werken MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) reservefonds

5 Reservefonds MeerJarenOnderhoudsPlan art. 5:126 lid 1 BW: 'De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten' Ieder gebouw is uniek en ieder gebouw verkeert in een andere bouwkundige staat Inspectie van elk onderdeel van het gebouw op staat van onderhoud en de gebreken in kaart brengen over een periode van bijvoorbeeld 25 jaar MeerJarenOnderhoudsPlan Voor VvE en met modelreglement 2006 verplicht! Een goed inzicht in de noodzakelijke kosten voor toekomstig (groot) onderhoud als basis voor het vormen van een reservefonds Reservefonds Sparen voor onderhoud i.p.v. een groot bedrag ineens op tafel te moeten leggen Voorkomen van onaangename financiële verrassingen Evenredige verdeling in de tijd over de eigenaren Meerjarenplanning voorkomt achterstand! MeerJarenOnderhoudsPlan Totalen/jaar 1100 % Indexering % 0 % 0 1 % 0 % 0 % + Conditiescore Activiteit 1 Activiteit 2 Activiteit 3 Enz. Bijvoorbeeld planning schilderwerk Kwaliteit 1 2 Schilderbeurt 3 De kwaliteitseis bepaalt de cyclus 4 5 Cyclus 5 á 6 jaar 6 Tijd

6 Periodieke bijdrage Onderhoud / storting reservefonds (MJOP) Energiebesparende maatregelen (groene MJOP) Verzekeringspremie: brand-/opstal algemene aansprakelijkheid Elektriciteit (bv portiekverlichting) Klein dagelijks onderhoud Beheerkosten etc. Besluitvorming (1) Inzoomen op besluitvorming Quorum - Gewone (volstrekte, absolute) meerderheid: 1/2 van het totaal aantal stemmen aanwezig - Gekwalificeerde (versterkte) meerderheid: in splitsingsakte aangegeven, bijv.: 2/3 of 3/4 aanwezig Besluit genomen, uitgebrachte stemmen: - Gewoon: meer dan de helft - Gekwalificeerd: in splitsingsakte aangegeven Tweede vergadering Twee weken na de eerste vergadering Binnen zes weken na de eerste vergadering In uitnodiging tweede vergadering agenda moet hetzelfde zijn Rechtsgeldig besluit ongeacht het aantal aanwezige stemmen Model 2006: geen quorum meer voor besluiten met gewone meerderheid Besluitvorming (2) Wijziging splitsingsakte 4/5 of grotere meerderheid in akte bepaald + medewerking bestuur + toestemming beperkt gerechtigden Unanimiteit: - Verandering in eigendomsverhoudingen - Schriftelijk stemmen buiten vergadering

7 Onderhoud Bestuur beslist: kleine uitgaven tot bedrag in akte bepaald calamiteiten, toestemming voorzitter vergadering vereist boven bedrag in akte bepaald Inzoomen op energiebesparing Vergadering beslist, met gewone meerderheid: uitgaven boven bedrag in akte bepaald Doelstelling kabinet 2,4 mln woningen en gebouwen voor 2020 gemiddeld 30 % energiezuiniger maken Waarom energiebesparende maatregelen? Besparing energiekosten Verhoging wooncomfort Bijdrage aan beter milieu Waardevermeerdering van de woning Welke maatregelen? Isolatie (dak, gevel, vloer en glas) Efficiëntere installaties (HR-ketel) Beter afstellen van bestaande installaties Zelf aan te brengen isolatie (tochtstrips) Bewonersgedrag PROBLEEM! U mag niet zomaar op eigen houtje aan de slag met isoleren; Het dak, de gevel e.d. zijn van alle eigenaren gezamenlijk; Daar is een vergaderbesluit van de VvE voor nodig (gekwalificeerde meerderheid) Dat maakt het minder gemakkelijk dan het isoleren van een eengezinswoning

8 Woningverbetering (energiebesparing) Vergadering beslist: Gewone meerderheid kleine uitgaven tot bedrag in akte bepaald Gekwalificeerde meerderheid: uitgaven boven bedrag in akte bepaald verbouwing of aanbrengen/wegbreken installaties Vindplaatsen MR 73 MR 83 MR 92 MR 06 onderhoud 37 lid 2 38 lid 2 38 lid 2 52 lid 2 woningverbetering 37 lid 5 38 lid 5 38 lid 5 52 lid 5 calamiteiten 40 lid 5 41 lid 5 41 lid 5 53 lid 6 Let op: regelingen verschillen per modelreglement! Collectief: Ketelvervanging vergadering beslist over vervanging ketel vergadering beslist over aanpassing leidingen/afvoerkanalen als VR HR Individueel: eigenaar beslist over vervanging ketel vergadering beslist over aanpassing leidingen/afvoerkanalen als VR HR Geen subsidies meer Subsidie maatwerkadvies Subsidie isolatieglas Rijksregeling meer-met-minder verlaagd BTW-tarief op onderhoud Allemaal afgeschaft! Subsidies er is nog meer: Verlaagd btw-tarief van 6% Vanaf 01 juli 2009: isolatie dak, gevel en vloer zowel op arbeid als op materiaal, maar arbeidskosten wel minimaal % van de totale kosten Subsidies er is nog meer: Verlaagd btw-tarief van 6% Vanaf 15 september 2009: Op arbeidskosten voor schilderwerk voor woningen ouder dan 2 jaar Vanaf 01 januari 2010: Schoonmaakwerkzaamheden binnen

9 Het nationale energiebesparingsprogramma voor de bestaande bouw Alles over energie en milieu in het dagelijks leven Energieambassadeurs Energiebesparing: eigen verantwoordelijkheid! XS VvE Beheer Speciaal voor kleine Verenigingen van Eigenaren Bouwkundig VvE Advies Speciaal voor het maken van een meerjarenonderhoudsplan

10 30,- 20,- 27,- Handboek voor de VvE ABC van de VvE De VvE en de Rechter 13, 25,- 18,- VvE en het schilder- en onderhoudswerk Activeren van een (slapende) VvE Appartement kopen Sluit u aan bij VvE Belang! NIEUW! 19,85 19,85 Belangenbehartiging Gespecialiseerde juridische dienstverlening Gespecialiseerde bouwkundige dienstverlening Gratis VvE Magazine (4x per jaar) Gratis telefonische helpdesk Half uur gratis juridisch advies per jaar (VvE en) Lage premie VvE-verzekeringen Korting op VvE-opleidingen Digitale nieuwsbrieven 25% korting op boeken VvE Belang is meer dan een tijdschrift! Jaarlijkse bijdrage Informatie en advies Voor Verenigingen van Eigenaars: 45,- voor VvE t/m 6 appartementen 60,- voor VvE 7 t/m 15 appartementen 84,- voor VvE 16 t/m appartementen 107,- voor VvE 51 t/m 100 appartementen 135,- voor VvE met meer dan 100 appartementen Voor individuele appartementseigenaars: 27, Kantoren: 135,- Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren Postbus 210, 4900 AE Oosterhout info@vvebelang.nl Tel: