Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet Verbetering VvE's. Mr. Richard P.M. de Laat

Transcriptie

1 Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet Verbetering VvE's 24 januari 2018 Mr. Richard P.M. de Laat 24 januari 2018 Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet Verbetering VvE's

2 Agenda I. Inleiding wetswijziging, MR 2017 II. Reservefonds, aangaan langer lopende verplichtingen, Wet en MR 2017 III. Geldlening, Wet en MR 2017 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht, Wet en MR 2017 V. Verdeling van kosten, baten, MR 2017 VI. Afwijkend gebruik privé gedeelten, MR 2017 VII. Tot slot 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

3 I. Inleiding wetswijziging, MR 2017 Wet Verbetering Functioneren VvE s, Aangenomen in Tweede kamer 21 februari 2017 Eerste Kamer: 23 mei 2017 In werking 1 januari 2018 Wijziging Boek 5 titel 9 BW, overgangsrecht Doelen: functioneren VvE s verbeteren, verduurzaming Middelen: Lenen mogelijk voor VvE, vullen reservefonds

4 I. Inleiding wetswijziging, MR 2017 Totstandkoming MR 2017: KNB Werkgroep vanaf januari 2015 BZK Klankbordgroep Vastgesteld 19 december 2017 Geen toelichting Vervangt bestaande MR niet BZK werkgroep uniformering VvE-recht gaat verder

5 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 Reservefonds, MJOP: 5:126 BW 1. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. 2. De jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds, bedoeld in het vorige lid, bedraagt ten aanzien van een voor bewoning bestemd gebouw, met inbegrip van een gebouw dat gedeeltelijk voor bewoning is bestemd: a.ten minste het bedrag dat is vastgesteld door de vergadering van eigenaars ter uitvoering van een door de vergadering van eigenaars vastgesteld onderhoudsplan van ten hoogste vijf jaren oud ten aanzien van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, dat betrekking heeft op een periode van ten minste tien jaar en waarin de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede de geplande vernieuwingen zijn opgenomen daaronder mede begrepen een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren; of b.ten minste 0,5% procent van de herbouwwaarde van het gebouw. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

6 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 MJOP volgens MR 2006: Artikel 10.2: MJOP < 5 jaar. Per (na overgangstermijn)voor woongebouwen nietig door 5:126 lid 3 (nieuw) MR 2017: Conform artikel 5:125 lid 3 (nieuw), looptijd 10 jaar voor alle gebouwen, dus maatwerk vereist voor niet-woongebouwen Omvang reservering óók voor niet woongebouwen cfm wet (MJOP 0,5%), tenzij vergadering anders besluit 14.4 MR 2017: Bestuur stelt MJOP voor, wijkt af van algemeen recht van elke eigenaar recht onderwerpen op agenda te plaatsen, vergelijk artikel 45.8 MR 2006, 50.2 MR 2017) of

7 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 Beschikken over reservefonds MR 2006: 10.4: Uitsluitend Vz. ALV en door ALV gemachtigd eigenaar kunnen samen over gelden reservefonds beschikken > praktische bezwaren MR 2017: Bestuur beschikt over reservefonds ter uitvoering besluit ALV. Twee door vergadering aangewezen personen mogen betalingen uit reservefonds verrichten. Kan nu dus ook bestuur of medewerker beheerder zijn.

8 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 Gelden op rekening VvE, artikel, 5:126 BW 3. In een reservefonds ten aanzien van een gebouw als bedoeld in het vorige lid, aanhef, worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht, ten name van de vereniging van eigenaars. Van de vorige volzin kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt, of door middel van het ten behoeve van de bijdragen verstrekken van een bankgarantie ten name van de vereniging van eigenaars. Regeling is compromis cfm. amendement Ronnes d.d. 21 februari 2017, , Nr januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

9 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 De Wet per artikel: 172 Overgangswet lid 7, 8 (nieuw) 7. Op verenigingen van eigenaars die op het tijdstip van het in werking treden van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars niet de in artikel 126 lid 2 van Boek 5 bedoelde jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds doen, is die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing. MvT: Het nieuwe zevende lid geeft VvE s nog drie jaar de tijd om de reservering aan te passen aan het wettelijke niveau. Na drie jaar geldt de norm van 0,5%. Daarmee is voldoende tijd ingeruimd voor VvE s om hun bijdrage te verhogen. De overgangstermijn geeft VvE s daarmee de mogelijkheid om de bijdrage tot het einde van de overgangstermijn geleidelijk te verhogen. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

10 II. Reservefonds, Wet en MR 2017 Beschouwingen bij Wet: Belastbaarheid in box 3 is niet anders dan voor woningeigenaars Als het bestuur niet voldoende laat reserveren is het mogelijk aansprakelijk Handhaving: MvT Op grond van artikel 126 lid 3 ziet de VvE toe op nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander voortvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden. Andersom kunnen de leden de vereniging aanspreken in het kader van de beheerstaak van de VvE (artikel 126 lid 1). Eventueel kan besluitvorming ook plaatsvinden met vervangende toestemming van de kantonrechter, indien één of meer appartementseigenaars niet meewerken of zich niet verklaren (5:121 lid 1).

11 III. Geldlening, Wet en MR 2017 Geldlening voor VvE: Artikel 5:126 lid 4 BW (nieuw): Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te gaan. MVT - De discussie over de vraag of het VvE s is toegestaan om leningen aan te gaan heeft mede als gevolg dat financiers maar in zeer beperkte mate leningen verstrekken aan VvE s. Duidelijkheid over de mogelijkheden die een VvE heeft om leningen aan te gaan, is van belang voor een succesvol gebruik van de leningsmogelijkheden die het NEF vanaf medio 2015 aan VvE s biedt en voor het verstrekken van leningen aan VvE s door banken.

12 III. Geldlening, Wet en MR 2017 Geldlening voor VvE nadere voorschriften MR 2017: Artikel 47.7 MR 2017: De Vereniging is bevoegd om in het kader van het beheer van de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken een overeenkomst van geldlening aan te gaan. Een besluit tot het aangaan van een geldlening dient te worden genomen met inachtneming van het bepaalde in Artikel 56.5 en Indien de Vergadering besluit dat de Vereniging een geldlening aangaat, dient gelijktijdig te worden vastgesteld voor welk doel de geldlening wordt aangegaan.

13 III. Geldlening, Wet en MR 2017 Geldlening voor VvE bij bestaande MR : Geen regels over besluitvorming, maar MR 2006, art sub c: Besluiten tot het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die boven een door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan Dan besluit ALV met gekwalificeerde meerderheid. Zie ook 38.5 MR 1992, 1983, 37.5 MR 1973

14 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Externe aansprakelijkheid eigenaars, 5:113 lid 3 (oud): 3. Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid. MvT: Om ervoor te zorgen dat geldleningen niet aangemerkt kunnen worden als ondeelbare schulden, is een aanpassing van artikel 113 noodzakelijk. 5:113 lid 6 (nieuw): 6. De uit een geldlening voortvloeiende schuld is deelbaar.

15 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Externe aansprakelijkheid eigenaars, 5:113 lid 3 (oud): 5:113 lid 5 BW (huidig) 5. Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden MvT: (..) ook nadat een VvE-lid zijn of haar appartement heeft verkocht, is het denkbaar dat de financier jaren later alsnog een deel van de schuld van de VvE (als deze in gebreke blijft) komt opeisen bij de voormalige appartementseigenaar. Deze belemmering kan alleen worden weggenomen door aanpassing van artikel 113.

16 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Externe aansprakelijkheid eigenaars, nieuw 5:113 lid 5 BW (nieuw) 5.(..) Indien de schuld een geldlening is als bedoeld in artikel 126 lid 4, wordt in het geval van overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht de appartementseigenaar bij de overdracht of toedeling ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld, voor zover ten aanzien van die schuld overeenkomstig artikel 122 lid 5 aan de aldaar bedoelde verkrijger opgave is gedaan. MvT: Op deze wijze wordt een duidelijke wettelijke regeling gecreëerd die voorziet in de voorwaarden waaronder een appartementseigenaar kan worden ontslagen voor de aansprakelijkheid zoals opgenomen in artikel 113 lid 5. (..) Overige schulden vallen buiten het bereik van artikel 113 lid 5 en zullen niet van rechtswege op de verkrijger overgaan.

17 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Opgave notaris bij overdracht, 5:122 BW 5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen en de in artikel 113 lid 2 en lid 5 genoemde schulden waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is en van hetgeen waarvoor de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aansprakelijk is. De verkrijger is jegens de vereniging en wat betreft de op grond van artikel 126 lid 3 aangegane lening tevens jegens derden, niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. 6. De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds van de vereniging, bedoeld in artikel 126 lid 1 en van de schulden van de vereniging. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

18 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Overdracht appartementsrecht MR 2006: 40.1: Opgave wat eigenaar verschuldigd is MR 2017: Gewijzigd cfm. 5:122 (nieuw), Opgave aandeel in geldlening. 5:113 lid 5 > uitsluitend koper aansprakelijk verenigingsbijdragen, voorschotbijdrage, reservefondsbijdragen, boetes > oude en nieuwe eigenaar aansprakelijk voor lopende boekjaar en vorige boekjaar, 5:122 lid 3 Zijn voorgaande bijdragen op dag overdracht nog niet definitief vast te stellen, dan is bestuur / beheerder bevoegd reële inschatting te geven.

19 IV. Externe aansprakelijkheid, overdracht Overgangsrecht 3 jaar: 172 Overgangswet lid 7, 8 (nieuw) 8. Op de rechtsverhouding tussen verenigingen van eigenaars en derden die voor het tijdstip van het in werking treden van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars een overeenkomst van geldlening hebben gesloten, blijven de artikelen 113 leden 5 en 6, 122 lid 2, tweede volzin, van toepassing zoals deze luidden voor inwerkingtreding van die wet. MvT: Het achtste lid voorziet in eerbiedigende werking voor leningen die tussen verenigingen van eigenaren en derden zijn afgesloten. Dit betekent dat bestaande leningen niet automatisch zullen overgaan op de verkrijger. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

20 V. Verdeling van kosten, baten Verdeling van kosten, MR 2017: 12.ii sub g MR 2017 (leidingen): Voor rekening zijn van de individuele Eigenaar: het onderhoud, herstel en de vervanging van afvoerbuizen van hemelwater en afvalwater, (..) van de meterkast naar het Privégedeelte en/of in het Privé-gedeelte, incl. leidingen in een vloer of een wand die het Privé-gedeelte, bereikbaar zonder schade van betekenis, voor zover uitsluitend ten behoeve van Privé-gedeelte. schade van betekenis is niet eenvoudig te herstellen schade; MR 2006, artikel 17.1 g: leidingen tot aan privé gedeelte 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

21 V. Verdeling van kosten, baten Verdeling van kosten, MR 2017: 24.2 MR 2017 (kosten op- aan of onderbouw): De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt. Bestaande reglementen: ALV kan aan toestemming voorwaarden verbinden, zie ook artikel 26 MR januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

22 V. Verdeling van kosten, baten Afwijkende stemgerechtigdheid, MR 2017: 56.2 MR 2017 (wij betalen, dus wij bepalen): Als de kosten van niet Privé-gedeelten volgens het Reglement voor rekening komen van één Eigenaar of een bepaalde groep Eigenaars, dan kan de ALV de besluitvorming daarover overdragen aan die Eigenaar(s). In dat geval in HHR opnemen: - over welke onderwerpen; - voor het nemen van welke met name te vermelden besluiten; en - tot welke bedragen, - onderlinge stemverdeling. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

23 V. Verdeling van kosten, baten Aanspraken uit schadeloosstelling (garantie- en waarborgregeling): MR 2006: - MR 2017: Afwijkende batenregeling: Schadeloosstellingen voor gebreken aan de Gemeenschappelijke Gedeelten aan de VvE krachtens een garantie- en/of waarborgregeling niet ten bate van VvE maar ten gunste van eigenaars wiens certificaten / gebreken het betreft. Ook afwijkende kostenregeling voor gedekte kosten onder garantie- en/of waarborgregeling, uitsluitend ten laste van die eigenaars

24 VI. Afwijkend gebruik privé gedeelten Afwijkend gebruik verboden, MR 2017: 27 MR 2017 (absolute en relatieve verboden): 27.1 Afwijkend gebruik dat niet verboden is, slechts na toestemming 27.2 a. goede zeden, verdovende middel, c.s.: absoluut verbod 27.2 b. horeca en/of het pensionbedrijf verboden tenzij: uitdrukkelijk in overeenstemming met in de Akte vermelde bestemming van het Privégedeelte, en en niet in strijd is met het publiekrecht, en/of eventuele verplichtingen jegens derden c., d: elektra bergingen, parkeerplaatsen B, C en D: Toestemming ALV mogelijk mits. 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

25 VI. Afwijkend gebruik privé gedeelten Toestemming afwijkend gebruik, MR 2017: 27.3 MR 2017: Toestemming ALV met gekwalificeerde meerderheid en a. niet in strijd met het publiekrecht en/of eventuele verplichtingen jegens derden; b. Geen onredelijke beperking andere eigenaars c. Toestemming herroepen binnen drie en ten hoogste zes maanden (!) 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, Wet 2018 Verbetering VvE's

26 VII. Tot slot Wet verbetering functioneren VvE s, tot slot: Wet geeft basis voor lenen en regelt meer over reserveren Behoefte aan uitwerking in reglement Opsteller splitsingsakte heeft keuze: al dan niet lenen reserveringsplicht ook van toepassing voor niet woongebouw Notaris moet ruimer opgave doen Overige knelpunten in VvE s ( VvE Besluit, harmonisering procesrecht) voor later

27 VII. Tot slot MR 2017, tot slot: Andere begrip Gemeenschappelijke Gedeelten Meer regels, meer mogelijkheden tot handhaving (AirBNB etc) Afgestemd op Wet verbetering Functioneren VvE s Digitalisering, website, digitaal stemmen etc vindt intrede Duurzaamheid: oplaadpunten, ingebruikgeving dak mogelijk Zwaar voor kleine VvE s Keuzes met verantwoordelijkheden en administratieve lasten, zoals factuur splisting en afwijkende kostenomslagen

28 Dank voor uw aandacht! 24 januari Kennisbijeenkomst MR 2017, 2018 Wet Verbetering VvE's