Verborgen gebreken; hoe lossen we die op? door mr. J.A. (John) Liewes

Transcriptie

1 Verborgen gebreken; hoe lossen we die op? door mr. J.A. (John) Liewes

2 Gebrekenvrij (ver)bouwen? ER GAAT TEVEEL MIS EN DE FAALKOSTEN IN DE BOUW ZIJN TE HOOG!

3 Vraag I Een lekkend dak of lekkende parkeergarage is een ernstig gebrek aan het gebouw?

4 Vraag II Het bestuur kan zonder instemming van de ALV een procedure starten?

5 Vraag III Goedkeuring door de ALV van het MJOP betekent dat het bestuur het geplande onderhoud bij gebleken noodzaak kan uitvoeren?

6 Vraag IV Meerwerk kan bij gebleken noodzaak zonder besluit van de ALV worden opgedragen?

7

8 Inhoud MJOP en besluitvorming Overeenkomst en algemene voorwaarden (Inkoopvoorwaarden) Bestek c.q. werkomschrijving Oplevering en aanvaarding van het werk (Verborgen) gebreken / termijnen Procederen RVA/GIW/Geschillencommissie Meer-/minderwerk Wetvoorstel wet Kwaliteitsborging

9 MJOP en besluitvorming Welke bouwdelen heeft het gebouw, hoeveelheden Wat is de toestand: Welke gebreken, hoeveel? Hoe ernstig, gevaarsituatie? Waar? Opdracht aan bureau: Conditiemeting = scores 1-6 per onderdeel Gebrekenrapportage Foto s

10 MJOP en besluitvorming Meerjarenonderhoudsplanning/-begroting Conditiemeting en gewenst niveau Elementen, eenheden, normkosten en cyclus Duurzaamheid Besluitvorming uitvoering Financiering onderhoud: Reservefonds en dotatie Leningen en eenmalige bijdrage

11 Bestek c.q. werkomschrijving Materiaal specificatie/bestek Inschakelen brancheorganisaties bijvoorbeeld Sigma/Sikkens voor verfbestek meer info: Bouwkundige Dienst VvE Belang

12 Overeenkomst en algemene voorwaarden Van toepassing zijnde voorwaarden; first shot theorie Inkoopvoorwaarden VvE Belang Beperking aansprakelijkheid Wet Arbeid Vreemdelingen (WAV)

13 Overeenkomst en algemene voorwaarden Inkoopvoorwaarden VvE Belang: Opdrachtnemer garandeert uitsluitend met legaal in Nederland verblijvende personen, in het bezit van de benodigde werkvergunningen, de prestaties te verrichten. Opdrachtnemer vrijwaart de VvE tegen alle aanspraken jegens de VvE, hoe ook genaamd, van de Belastingdienst, Arbeidsinspectie en Uitvoeringsinstituut Werknemersverzekeringen of enige andere daartoe bevoegd orgaan in het kader van de belastingwetten, de Wet Arbeid Vreemdelingen en andere toepasselijke wetten.

14 Overeenkomst en algemene voorwaarden Inkoopvoorwaarden VvE Belang: Opdrachtnemer is verplicht zich te verzekeren voor een bedrag van minimaal euro en zich minimaal 3 jaar na afloop van de Overeenkomst voor minimaal hetzelfde bedrag verzekerd te houden, voor mogelijke aansprakelijkheidsaanspraken van de VvE jegens Opdrachtnemer onder de Overeenkomst of anderszins.

15 Oplevering en aanvaarding van het werk

16 Oplevering en aanvaarding van het werk Procesverbaal van oplevering Risico-overgang Verzekering Zorg voor een goede opname van het werk!

17 (Verborgen) gebreken / termijnen Garantie op grond van de overeenkomst; GIWgarantie (Woningborg of Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) Bouwer/aannemer aansprakelijk op grond van de wet of overeenkomst

18 (Verborgen) gebreken/termijnen Tijdig melden! Binnen redelijke termijn moet je klagen; binnen 2 maanden is in ieder geval tijdig, anders is de vraag zijn de belangen van de aannemer geschaad? Daarnaast verjaringstermijn van 2 jaar; je mag geen 2 jaar stilzitten.

19 (Verborgen) gebreken / termijnen Artikel 7:762 BW (de aansprakelijkheid van de aannemer voor hem bekende verborgen gebreken die hij heeft verzwegen kan niet worden uitgesloten of beperkt) op grond van artikel van de algemene voorwaarden (afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen)

20 (Verborgen) gebreken / termijnen Zichtbare gebreken: bij oplevering Verborgen gebreken: 5 jaar na de onderhoudstermijn Ernstige gebreken: 10/20 jaar na de onderhoudstermijn Garantiegebreken: 6 jaar na de onderhoudstermijn, met verkorte garantietermijnen

21 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE

22 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE Gelet op het Modelreglement is het uitgangspunt dat de machtiging aan het bestuur tot het instellen van een rechtsvordering wordt verleend door de vergadering. Dit betekent dat het bestuur zonder een dergelijke machtiging geen procedure namens de vereniging kan instellen Duur procedure Proceskostenveroordeling/waarborg- en moderatieschema Rechter of RvA/Geschillencommissie?

23 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE Vrije keus advocaat of jurist bij rechtsbijstandverzekering: Het Europese Hof van Justitie heeft in november 2013 reeds bepaald dat een verzekerde altijd zelf een advocaat of een juridische dienstverlener mag kiezen als er sprake is van een gerechtelijke of administratieve procedure.

24 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE Voorbeelden: Raadvanarbitrage.info: Uit de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de toepasselijke algemene voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval is arbiter niet gebleken dat de in dit geschil aan de orde zijnde bedingen ter zake van verborgen en ernstige gebreken als oneerlijk zijn aan te merken.

25 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE Voorbeelden: Raadvanarbitrage.info De gebreken aan de houten vloerconstructie hebben betrekking op de hoofddraagconstructie en vormen daar ook een wezenlijk onderdeel van. Ook maken de gebreken de entree en de betreffende appartementen ongeschikt voor bewoning. Onderneemster is daarom aansprakelijk voor deze tekortkomingen aan het werk

26 Procedure RVA/GIW/GESCHILLENCOMMISSIE Voorbeelden: De ondernemer bereid is geweest onder betwisting dat er sprake is van een gebrek toch over te gaan tot herstelwerkzaamheden; De door de ondernemer verschuldigde prestatie niet mogelijk is zonder medewerking van de VvE; De VvE haar medewerking niet heeft verleend en hierin ter zitting heeft volhard; Een rechtvaardiging daarvoor ontbreekt. De arbiters zijn dan ook van oordeel dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van de VvE. De ondernemer is in dat geval niet langer gehouden zijn verbintenis na te komen en de VvE kan geen herstel (meer) afdwingen.

27 Meer-/minderwerk Let goed op wat er in de offerte staat Ook de opdracht tot meer- of minderwerk moet gebaseerd zijn op een besluit van de vergadering

28 Wet Kwaliteitsborging ( ?) Kwaliteitsborger: of een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het bouwen van een bouwwerk voldoet aan de toepasselijke bouwregelgeving (bouwbesluit)

29 Wet Kwaliteitsborging ( ?) Aannemer aansprakelijk voor de gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (veronderstelde aansprakelijkheid van de aannemer, met mogelijkheid van tegenbewijs) Schriftelijke waarschuwingsplicht Informatieplicht aannemer Financiële zekerheid (5%-regeling)

30 Conclusie Duidelijk bestek Goede algemene voorwaarden Goede opname van het werk Klagen binnen een redelijke termijn Procederen Vraag waar nodig ondersteuning

31 Conclusie Wees alert en meld gebreken tijdig!

32 Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Tel: