Datum Behandeld door Telefoonnummer 5 augustus

Transcriptie

1 Datum Behandeld door Telefoonnummer 5 augustus Kenmerk Onderwerp Financiering t.n.v. uw VVE Geachte heer/mevrouw Van Beugen, Vandaag hebben wij met u gesproken over de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden voor het monument aan de. Uw Vereniging van Eigenaren, kortweg VVE, wil graag meer informatie ontvangen over een financiering van het Restauratiefonds voor deze onderhoudswerkzaamheden. Waarom een VVE financiering? Nationaal Restauratiefonds financiert normaal gesproken eigenaren van monumentale gebouwen, die gaan restaureren en of groot onderhoud uitvoeren. In uw geval is het gebouw eigendom van de gezamenlijke appartementseigenaren verenigd in een VVE. Uw VVE is wettelijk en statutair verplicht om voor onderhoud van (de gemeenschappelijke delen van) het gebouw zorg te dragen. De kosten van dat onderhoud worden gedragen door de appartementseigenaren. Soms is er onvoldoende geld gereserveerd, terwijl groot onderhoud geen verder uitstel verdraagt. In die situatie kan de VVE besluiten een groot bedrag in één keer van de individuele eigenaar te vragen of het gebouw met geleend geld te onderhouden. Het Restauratiefonds biedt de mogelijkheid om (onder voorwaarden) de VVE te financieren.

2 Datum Kenmerk Pagina 31 mei van 2 Voorwaarden voor de financiering In bijlage twee staat welke documenten wij nodig hebben voor de beoordeling van de financieringsaanvraag van uw VVE. Hieronder lichten we een aantal punten nader toe waaraan voldaan moet worden, als de VVE voor de financiering in aanmerking wil komen. Het bestuur van uw VVE kan een financiering bij het Restauratiefonds aanvragen als de Algemene Leden Vergadering (afgekort ALV) een rechtsgeldig besluit heeft genomen of binnenkort gaat nemen over de uit te voeren restauratiewerkzaamheden en de financiering daarvan. In bijlage één staat wat de inhoud moet zijn van dat besluit. Ook staan hier de voorbeeldteksten die in de notulen van de ALV opgenomen dienen te worden. Er dient een positieve beoordeling te zijn van de jaarcijfers en de begroting van de VVE. Dit houdt onder meer in dat we toetsen of de VVE is staat is de rente- en aflossingsverplichtingen van de gevraagde financiering te betalen. Het dient juridisch mogelijk te zijn voor de VVE om een financiering aan te gaan. Dit blijkt uit o.a. de splitsingakte. De VVE moet aantonen dat uitstel van de werkzaamheden niet wenselijk is. Dit moet aangevuld worden met een meerjarig onderhoudsplan. Kenmerken van de financiering De belangrijkste kenmerken van de financiering bij het Restauratiefonds voor de VVE zijn: Het maximum van de financiering aan de VVE bedraagt euro per appartementsrecht, tot een maximum van euro per VVE; De hoogte van de Restauratiefonds-hypotheek baseren wij op een uitspraak van de Belastingdienst Bureau Monumentenpanden in Amersfoort. Dit bureau stelt vóór aanvang van de restauratie vast welke kosten als fiscale onderhoudskosten kunnen worden aangemerkt. De Restauratiefonds-hypotheek bedraagt maximaal 70% van deze fiscale onderhoudskosten, rekening houdend met het genoemde maximum van ,00; De looptijd van de financiering stemmen wij af op de theoretische levensduur van de restauratiewerkzaamheden; De resterende onderhoudskosten dienen bij ons gestort te worden op de Bouwrekening. De financiering aan de VVE wordt samen met bijvoorbeeld het eigen geld op de Bouwrekening gestort. De betalingen, bijvoorbeeld aan de aannemer, worden van deze rekening betaald; Er hoeft geen hypotheekrecht gevestigd op de individuele appartementsrechten. Wel dient de offerte en de overeenkomst van geldlening bij de notaris ondertekend te worden.

3 Datum Kenmerk Pagina 31 mei van 3 Aandachtspunten voor de individuele eigenaren Wij toetsen niet of een individuele eigenaar de hogere servicekosten volgende de financieringsnormen wel kan betalen. Als de leden van de VVE hun aandeel in de rentelasten van de financiering aan de VVE als hypotheekrente fiscaal willen aftrekken, dan dient elk individuele eigenaar dit vooraf met zijn of haar de belastinginspecteur af te stemmen. Het Restauratiefonds zal in haar jaarlijkse saldo-opgaven geen uitsplitsing maken per individuele eigenaar. De individuele eigenaar dient zelf af te stemmen met zijn of haar hypotheekverstrekker of deze toestemming dient te geven voor de financiering die de VVE aangaat. Hoe kunt u de financiering aanvragen? Bij deze brief ontvangt u een aanvraagformulier. Naast het ingevulde aanvraagformulier vragen wij de stukken uit bijlage 2 aan ons toe te sturen. Als u vragen heeft over deze brief kan kunt u contact opnemen met uw financieel accountmanager, H. Kers. Hij is bereikbaar op telefoonnummer (06) Met vriendelijke groet, Nationaal Restauratiefonds. Hoofd Financieringen Bijlage(n): 1. (tekst) besluitvorming algemene leden vergadering VVE 2. benodigde stukken voor aanvraag 3. berekening lasten Restauratiefonds-hypotheek

4 Bijlage 1 format notulen Algemene Leden Vergadering (ALV) ten behoeve aangaan van een financiering door de VVE voor noodzakelijk onderhoud/restauratie Vereniging van Eigenaren.. Notulen van de Algemene Leden Vergadering (ALV) van de Vereniging van Eigenaren.. (afgekort de VVE) te., gehouden op. in. 1. Opening en vaststellen aantal aanwezige stemmen Om uur opent de heer of mevrouw XYZ de vergadering en heet de aanwezigen van harte welkom. Het bestuur heeft de heer of mevrouw XYZ verzocht deze vergadering voor te zitten, dit heeft de instemming van alle aanwezigen. De voorzitter constateert dat de oproep voor de vergadering conform artikel < > van de < > heeft plaatsgevonden. De voorzitter stelt aan de hand van de getekende presentielijst vast dat <alle eigenaren aanwezig dan wel vertegenwoordigd zijn><xxx stemmen van de xxx uit te brengen stemmen aanwezig dan wel vertegenwoordigd zijn>, zodat tijdens deze vergadering besluiten rechtsgeldig kunnen worden genomen. 2. [etc] 4. Groot onderhoud Het bestuur heeft in de oproep voor deze Algemene Leden Vergadering aan de eigenaren verzocht hun goedkeuring te verlenen aan haar voorstel om over te gaan tot groot onderhoud en om hiertoe, wegens gebrek aan middelen in het reservefonds, externe financiering aan te trekken. In artikel < > van de splitsingsakte/de statuten vergt een dergelijk besluit <een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen><een meerderheid van tenminste 2/3 van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste 2/3 van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen>. Het gevraagde besluit luidt als volgt: DE ALGEMENE LEDEN VERGADERING OVERWEEGT: - dat het gebouw groot onderhoud behoeft; - dat hiertoe een offerte is verzocht aan aannemingsbedrijf < >; - dat het reservefonds op dit moment onvoldoende middelen bevat; - dat het onderhoud echter geen verder uitstel verdraagt; - dat derhalve externe financiering dient te worden aangetrokken; - dat Nationaal Restauratiefonds bereid is de VVE een laagrentende lening te verstrekken; - dat de eigenaren zich realiseren dat het aangaan van een lening door de VVE betekent dat op de VVE een rente- en aflossingsverplichting komt te rusten. En dat dus de maandelijkse servicekosten conform de interne verdeelsleutel worden verhoogd en dat deze verhoging niet door het Nationaal Restauratiefonds individueel getoetst is op financiële haalbaarheid;

5 - dat de eigenaren begrijpen dat zij rechtstreeks aansprakelijk zijn voor de schulden van de VVE; - dat zij niettemin vanwege de bouwkundige en financiële noodzaak instemmen met het aangaan van deze schuld; - dat de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement het aangaan van de lening niet in de weg staan; - dat de individuele eigenaren die op dit moment een hypotheek op hun appartement hebben hun hypotheekakten en voorwaarden hebben gecontroleerd, dat zij zo nodig toestemming hebben gevraagd aan hun geldverstrekker(s), en dat hen is gebleken dat de betrokken geldverstrekker(s) hen toestaan in te stemmen met het aangaan van de lening; EN BESLUIT: - het groot onderhoud extern te financieren; - hiertoe de lening aan te gaan bij Nationaal Restauratiefonds, met een hoofdsom groot < >, een looptijd van < >, tegen een rentepercentage van < >; - ter bekostiging van rente en aflossing in te stemmen met verhoging van de maandelijkse servicekosten conform de interne verdeelsleutel van de VVE. De voorzitter brengt het voorstel in stemming. Het voorstel wordt met < > van de < > stemmen aangenomen. De voorzitter constateert dat het besluit instemming heeft van alle eigenaren. 5. [etc]

6 Bijlage 2 Benodigde stukken voor de financieringsaanvraag van de VVE 1. een ingevuld en ondertekend aanvraagformulier; 2. een recent uittreksel uit de Kamer van Koophandel van de VVE; 3. een kopie van een paspoort of identiteitskaart van de bestuursleden die de VVE rechtsgeldig mogen vertegenwoordigen; 4. een kopie van het model-splitsingsreglement; 5. een kopie van het huishoudelijke reglement van de VVE; 6. een kopie van de goedgekeurde en ondertekende notulen waaruit blijkt dat de vergadering van eigenaars unaniem heeft besloten tot: - het doen uitvoeren van de restauratiewerkzaamheden; - het aangaan van de lening op naam van de VVE; - de verhoging van de servicekosten op basis van de lasten van de financiering van de VVE; een en ander overeenkomstig het als Bijlage 1 bijgevoegde model; 7. de jaarcijfers van de VVE over de laatste drie jaar (2007, 2008 en 2009); 8. een overzicht waaruit de actuele servicekosten per VVE lid blijken; 9. een kopie van de begroting over het komende jaar waarin de hogere servicekosten verwerkt zijn; 10. een actuele opgave van de omvang van het reservefonds; 11. stukken waaruit blijkt dat de appartementseigenaren geen achterstand hebben in de betaling van hun maandelijkse servicekosten (bijvoorbeeld een verklaring van de administrateur of een specificatie van de post crediteuren van de balans van de VVE); 12. een exemplaar van het meerjarig onderhoudsplan; 13. stukken waaruit blijkt dat uitstel van deze onderhoudswerkzaamheden niet wenselijk is; 14. een kopie van de aannemers- of architectenbegroting van de onderhoudswerkzaamheden; 15. een uitspraak van Belastingdienst Bureau Monumentenpanden waaruit de hoogte van de fiscale onderhoudskosten blijken; 16. monumentenvergunning of verklaring dat er voor deze geplande werkzaamheden geen monumentenvergunning nodig is;

7 Bijlage 3 Berekening rente- en aflossingsverplichtingen van de financiering voor de VVE.