Appartementsrechten nieuwe wetgeving INHOUDSOPGAVE

Transcriptie

1 Appartementsrechten nieuwe wetgeving INHOUDSOPGAVE INLEIDING...2 ACHTERGROND...2 BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN...2 ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING...3 Algemeen...3 Splitsing van de grond...3 Grondslag ongelijke breukdelen...4 Erfpacht en opstal privédelen...4 Verklaring verschuldigde bedragen...5 Tijdstip ontstaan VvE...6 Reservefonds...7 Ondersplitsing...7 Wijziging splitsingsakte...8 Vernietiging wijzigingsbesluit...9 Overgangswetgeving

2 INLEIDING Op 1 mei 2005 zijn verschillende wettelijke regels veranderd voor appartementsrechten. Wat betekent dat voor u, als appartementseigenaar? Moet u meteen actie ondernemen en naar de notaris gaan? Meestal zal dit niet zo n vaart lopen. Enkele wetswijzigingen gelden per direct, voor andere wijzigingen geldt een overgangsregeling van drie jaar. De wetswijziging is vooral bedoeld om de appartementseigenaar te helpen om een gezonde Vereniging van Eigenaren te krijgen en te houden. Daarnaast moet de besluitvorming eenvoudiger worden. In dit document komen de belangrijkste wijzigingen in het appartementsrecht aan de orde. Bij elk artikel staat de letterlijke wetstekst, een uitleg hiervan en een toelichting van Vereniging Eigen Huis. ACHTERGROND Op 24 september 2002 is een voorstel tot het wijzigen van het appartementsrecht (titel 5.9 van het Burgerlijk Wetboek) bij de Tweede kamer ingediend. Een gewijzigd voorstel van deze wet is op 7 oktober 2004 bij de Eerste Kamer neergelegd. Dit voorstel is op 15 februari 2005 aangenomen en op 1 mei 2005 in werking getreden. Redenen wetswijziging De wetswijzigingen zijn vooral gebaseerd op het advies van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). De KNB had een werkgroep ingesteld, waarin behalve zijzelf ook Vereniging Eigen Huis en de Vereniging Nederlandse Gemeenten zitting hadden. De belangrijkste redenen om de wet te wijzigen, waren volgens deze werkgroep: De verplichting tot unanimiteit bij wijziging van de splitsingsakte is te strak, dat houdt o.a. renovaties op. Vaak is er onvoldoende reservering voor (groot) onderhoud. Vanwege bijvoorbeeld parkeerplaatsen is er behoefte aan splitsingsmogelijkheid van grond. Voorlichting over schulden vorige eigenaar aan Vereniging van Eigenaren (VvE) is onvoldoende. Overgangsregeling Hoewel de wet op 1 mei 2005 van kracht is geworden, geldt voor een aantal gewijzigde wetsartikelen een overgangsregeling van drie jaar voordat zij van toepassing zijn. Deze overgangsregeling is vooral bedoeld voor de bestaande VvE s. Op die manier hebben zij voldoende tijd hun bestaande situatie aan te passen aan de nieuwe wetgeving. Onder meer voor de vorming van een reservefonds is dit van belang. Hiervoor geldt namelijk een uitgestelde werking (zie onder Overgangswetgeving ). VvE s die op dit moment nog geen reservefonds hebben, kunnen dat in de komende drie jaar opbouwen. Vanaf 1 mei 2008 moeten ze dan wel over een reservefonds beschikken. BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN De belangrijkste wijzigingen in de appartementswet zijn: Een eigenaar mag behalve zijn appartementsrecht ook zijn stuk grond ondersplitsen in appartementsrechten. De notaris moet bij de overdrachtsakte aan een nieuwe eigenaar een verklaring (van het bestuur van de VvE) afgeven, waarin staat welke bijdragen de vorige eigenaar nog 2

3 verschuldigd is. De nieuwe eigenaar is niet verder aansprakelijk dan voor het bedrag uit de verklaring. De VvE is verplicht een reservefonds in stand te houden voor 'andere dan de gewone jaarlijkse kosten', bijvoorbeeld voor groot onderhoud. Wijziging van de splitsingsakte kan geschieden met minimaal 4/5 van het aantal stemmen. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Algemeen De belangrijkste wetswijzigingen worden hier per artikel behandeld. U vindt per artikel de wetstekst (vet gedrukt), een uitleg hiervan plus, waar nodig, een toelichting van Vereniging Eigen Huis. Zoals eerder in dit document aan de orde kwam, geldt voor sommige wetswijzigingen een overgangsregeling van drie jaar. Een toelichting op deze regeling vindt u onder het kopje Overgangswetgeving. Waar de overgangswet een uitgestelde werking voorschrijft, staat dat alvast genoemd bij het desbetreffende artikel. Splitsing van de grond Artikel Een eigenaar, erfpachter of opstaller is eveneens bevoegd zijn recht op een stuk grond te splitsen in appartementsrechten. Het stuk grond hoeft niet bij het appartementsgebouw te behoren en hoeft ook niet bebouwd te zijn (nu of in de toekomst). Dit artikel kan worden gebruikt om grond te splitsen ten behoeve van parkeerplaatsen, of, in geval van water, in ligplaatsen voor vaartuigen. De splitsing van een woonappartement en bijv. een parkeerplaats kan worden gecombineerd tot één appartementsrecht. c. Aan lid 4 wordt een volzin toegevoegd, luidende: In het geval van lid 2 omvat het aandeel de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het stuk grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Aanduiding waaruit blijkt dat een stuk grond/water een appartementsrecht is, kan bij een parkeerplaats een afsluitklem of de belijning zijn en bij een vaartuig een meerpaal. Het blijft mogelijk dat het parkeerappartementsrecht recht geeft op één van de parkeerplaatsen, dus zonder aanspraak op het uitsluitende gebruik van een specifiek vak. Splitsing van de grond betekent dat u eigenaar kunt worden van de ligplaats van uw boot of dat u uw eigen parkeerplaats kunt kopen. Grondsplitsing kan ook als er geen appartementengebouw aanwezig is. Dit artikel is voor u van toepassing als u bijvoorbeeld de parkeerplaatsen op de gemeenschappelijke grond rondom uw appartementencomplex wilt splitsen en toekennen aan de verschillende (appartements)eigenaren. Voor het benodigde aantal stemmen om de splitsingsakte te wijzigen, volgt u de Overgangswetgeving (zie aldaar). 3

4 Grondslag ongelijke breukdelen Artikel 113 Aan lid 1 wordt een volzin toegevoegd, luidende: In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust. De splitsing van een eigendomsrecht (of erfpacht-/splitsingsrecht) geeft recht op gelijke aandelen in gebouw en grond; alleen als in de splitsingsakte een andere verhouding is bepaald zijn de aandelen niet gelijk. De breukdelen zijn vaak bepalend voor het aantal stemmen en de hoogte van de servicekosten. Omdat in het verleden vaak niet duidelijk was waar de breukdelen op waren gebaseerd, moet dat nu in de splitsingsakte worden vermeld (als er niét in gelijke delen is gesplitst). De notaris moet ervoor zorgen dat de grondslag voor de ongelijke breukdelen voldoende duidelijk is. De notaris wordt aanbevolen om te zorgen voor een actueel taxatie- of berekeningsrapport door een deskundige bij de akte waaruit de omvang van de aandelen blijkt. Overgangswet Dit artikel geldt uitsluitend voor appartementen die gesplitst zijn vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde wetgeving, dat wil zeggen vanaf 1 mei Grondslag ongelijke breukdelen is vooral van belang wanneer er iets verandert. Stel dat de breukdelen zijn gebaseerd op het aantal vierkante meters dat u kunt gebruiken. Wanneer u vervolgens op het gezamenlijke dak met toestemming van de VvE een terras uitsluitend voor uzelf laat maken, kloppen de breukdelen niet meer en moet u naar de notaris om de splitsingsakte te laten wijzigen. Erfpacht en opstal privédelen Artikel 118a 1. Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepaald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars en beperkt gerechtigden op het gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, een recht van erfpacht en, behoudens voor zover het betreft in de splitsing betrokken gebouwen, werken en beplantingen, een recht van opstal vestigen. Een eigenaar kon al wel een erfdienstbaarheid vestigen op zijn privégedeelte, maar nu is in de wet vastgelegd dat hij ook een recht van erfpacht* of opstal** kan vestigen, zonder medewerking van andere eigenaren of beperkt gerechtigden. Bijvoorbeeld een opstalrecht op het privédeel van zijn tuin ten behoeve van een openbare nutsvoorziening. NB: de mogelijkheid om een recht van erfpacht/opstal te vestigen kan in de splitsingsakte worden beperkt of uitgesloten. Opstalrecht kan niet worden gevestigd op bestaande gebouwen / werken / beplantingen, alleen op toekomstige gebouwen / werken / beplantingen. Vestiging op een bestaand gebouw enzovoort kan wel als álle eigenaars en beperkt gerechtigden eraan meewerken. *Recht van erfpacht: degene die recht van erfpacht heeft, wordt geen eigenaar van de grond en ook niet van de opstallen (wel vergelijkbaar met eigendom: je koopt een gebruiksrecht). 4

5 **Recht van opstal: zegt niets over de eigendom van de grond; degene die het recht van opstal heeft, wordt wel eigenaar van de opstallen die hij erop bouwt/aanbrengt (natrekking wordt dus doorbroken). 2. In de akte van vestiging van het recht wordt bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdragen. Wanneer er bijv. een erfpachtrecht is gevestigd, bepaalt de vestigingsakte van erfpacht óf, en zo ja, in hoeverre, de erfpachter (naast de eigenaar) hoofdelijk aansprakelijk is voor verschuldigde bijdragen. Als er niets is bepaald, dan is alleen de eigenaar aansprakelijk. 3. Tenzij bij de vestiging van het recht van erfpacht anders wordt bepaald, wordt het aan een appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars uitgeoefend door de erfpachter. Tenzij bij de vestiging van het recht van opstal anders wordt bepaald, behoudt de appartementseigenaar die een recht van opstal heeft gevestigd, het aan zijn appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars. De erfpachter (gebruiker) heeft stemrecht in de VvE, tenzij in de vestigingsakte van erfpacht iets anders is bepaald. Bij recht van opstal behoudt de eigenaar stemrecht, dus niet degene die recht van opstal heeft gekregen, tenzij in de vestigingsakte van opstal iets anders is bepaald. Overgangswet Uitgestelde werking, met andere woorden deze wetswijziging geldt pas vanaf 1 mei Met dit nieuwe wetsartikel is nu wettelijk geregeld dat een individuele eigenaar zijn grond in erfpacht mag uitgeven of hierop een opstalrecht mag vestigen. Verklaring verschuldigde bedragen Artikel 122 Aan artikel 122 worden twee nieuwe leden toegevoegd, luidende: 5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt. 6. De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds van de vereniging, bedoeld in artikel 126 lid 1. Op basis van 5:122 BW lid 3 zijn zowel de nieuwe als de vorige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor bijdragen die verschuldigd zijn/worden over het lopende of vorige boekjaar. Alleen als het splitsingreglement iets anders bepaalt, geldt dit niet. Lang niet altijd is echter op het moment van het passeren van de akte duidelijk hoe groot de eventuele betalingsachterstand van de vorige eigenaar is. Nieuwe eigenaren worden dan achteraf geconfronteerd met een vordering van de VvE. Het nieuwe lid 5 moet die vorderingen achteraf voorkomen. De notaris moet een verklaring van het bestuur van de VvE aan de akte hechten waarin de achterstallige bijdragen staan vermeld op de dag van de overdracht of toedeling (bijv. bij echtscheiding). 5

6 De aansprakelijkheid van de nieuwe eigenaar is beperkt tot het bedrag dat in die verklaring staat. Bij zorgvuldige uitoefening van zijn taken zal de notaris het bedrag in de verklaring inhouden op de koopsom of op een andere wijze verrekenen. Onenigheid / onjuist bedrag Wanneer er onenigheid ontstaat over de hoogte van het bedrag is het niet de bedoeling uitstel van de overdracht te vragen. Wel kan in zo n geval het betwiste bedrag van de koopprijs ingehouden worden en in depot gesteld worden totdat er overeenstemming is bereikt. Geeft het bestuur een te laag bedrag op, dan kan het restant niet van koper gevraagd worden (zie lid 5, laatste zin). Geeft het bestuur een te hoog bedrag op, dan kan achteraf verrekening plaatsvinden. Geen verklaring van het bestuur Als het bestuur geen verklaring wil afgeven, behoort het tot de zorgvuldige taakuitoefening van de notaris dat hij het bestuur een redelijke termijn geeft. Wanneer een verklaring niet gegeven wordt, is dat geen reden om de overdracht uit te stellen. Wanneer een verklaring niet gegeven wordt, is het goed dat in de akte te vermelden. Uit de tweede zin van lid 5 volgt dat wanneer geen verklaring is gegeven, koper niet aansprakelijk is voor achterstallige bijdragen. Reservefonds In de verklaring bij de akte staat ook vermeld hoe groot het reservefonds van de VvE is. Wanneer er geen verklaring is, wordt daar melding van gemaakt in de akte (valt onder de zorgplicht van de notaris). De gewenste hoogte van het reservefonds kan bijvoorbeeld bepaald worden aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan. De verklaring verschuldigde bedragen is vooral erg praktisch voor nieuwe appartementseigenaren die willen weten of zij eventueel met schulden geconfronteerd zullen worden. Ook voor een VvE zelf schept dit duidelijkheid. Hoe eerder de VvE weet of de vertrekkende eigenaar schulden achterlaat, hoe eerder zij actie kan ondernemen. Tijdstip ontstaan VvE Artikel 125 Lid 3 vervalt. Lid 4 wordt vernummerd tot lid 3. Het vervallen artikel bepaalde dat een vereniging pas ontstaat wanneer er twee of meer eigenaren zijn. Dat kan bezwaarlijk zijn, omdat dan bijvoorbeeld nog geen opstalverzekering of WA-verzekering afgesloten kan worden. De VvE ontstaat in de nieuwe situatie door ondertekening van de akte van splitsing (en inschrijving in het kadaster), ook als er nog maar één eigenaar is. Het VvE-bestuur zal kopers moeten informeren over overeenkomsten (zoals het sluiten van een verzekering) die inmiddels zijn aangegaan door die in de koop(/aannemings-)overeenkomst op te (laten) nemen. Let erop dat daarnaast nog steeds de artt. 39 modelreglement model Koop- 6

7 /aannemingsovereenkomst, art. 8 b,c gelden: besluiten over verplichtingen voor langere periode dan een jaar. Advies van Vereniging Eigen Huis Het tijdstip van het ontstaan van een VvE is van belang om onmiddellijk bij de start van de bouw van een appartementencomplex, bijvoorbeeld een opstalverzekering te kunnen afsluiten. Reservefonds Artikel 126 Aan lid 1 wordt een volzin toegevoegd, luidende: De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Een reservefonds wordt verplicht ten behoeve van kosten van bijvoorbeeld (groot) onderhoud en/of hoge en ook plotselinge investeringen. Een reservefonds werd niet altijd gevormd, wat slecht onderhoud of zelfs verpaupering tot gevolg had, daarom is dit in de wet opgenomen. Een verkopende eigenaar zal er nl. belang bij hebben dat er een goed gevuld fonds bestaat. Bovendien kan het voor een potentiële koper een voordeel zijn of, bij een slecht gevuld fonds, juist een onderhandelingsinzet voor een lagere prijs. Overgangswet Uitgestelde werking, met andere woorden deze wetswijziging geldt pas vanaf 1 mei De instelling van een reservefonds is prettig voor iedereen die niet met onverwacht hoge uitgaven geconfronteerd wil worden. Voor VvE s zonder onderhoudsplanning en reservefonds is deze gedwongen financiële planning wellicht wennen. Het grote voordeel is echter dat appartementseigenaren niet meer voor grote verrassingen komen te staan, waarbij ze plotseling financieel moeten bijdragen aan noodzakelijk onderhoud. Daarnaast is bij verkoop van een appartement een gezonde VvE met voldoende financiële reserves een meerwaarde. Ondersplitsing Artikel 127 Aan artikel 127 wordt een lid toegevoegd, luidende: 3. In geval van ondersplitsing komen de stemmen van de appartementseigenaar wiens recht is gesplitst, toe aan de gerechtigden tot de door de ondersplitsing ontstane appartementsrechten. Deze stemmen worden in de vergadering van eigenaars uitgebracht door het bestuur van de bij de ondersplitsing opgerichte vereniging van eigenaars. De stemmen behoeven niet eensluidend te worden uitgebracht. De gerechtigden tot de door de ondersplitsing ontstane appartementsrechten zijn bevoegd de vergadering van eigenaars bij te wonen. Het bestuur, bedoeld in de tweede zin, is bevoegd om in de vergadering het woord te voeren. Een eigenaar mocht altijd al zijn appartmentsrecht ondersplitsen. Het stemrecht is voor de ondersplitsers. Het uitbrengen van de stemmen gebeurt door het bestuur van de ondersplitsers. Het bestuur kan ook via een volmacht (laten) stemmen. De stemmen die het bestuur van ondersplitsers uitbrengt, kunnen verschillend zijn, de belangen van de ondersplitsers kunnen immers ook divers zijn. 7

8 Bijvoorbeeld: bij een besluit stemmen 3 ondersplitsers voor en 7 tegen. Het bestuur van de ondersplitsers hoeft niet slechts de meerderheid van de stemmen uit te brengen, maar geeft gewoon 3 voor en 7 tegen door. De ondersplitsers mogen aanwezig zijn als toehoorder bij de vergadering van de hoofdsplitsers. Alleen het bestuur van de ondersplitsers mag ook daadwerkelijk het woord voeren namens zijn leden. Het artikel over Ondersplitsing maakt vooral het stemrecht van de ondersplitsers duidelijk. Wijziging splitsingsakte Artikel 139 Artikel 139 wordt als volgt gewijzigd: 1. De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. 2. De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Artikel 42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 van Boek 2 is van overeenkomstige toepassing. 3. Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort. De splitsingsakte kon altijd alleen gewijzigd worden met medewerking van álle eigenaars. Men vond dat in de praktijk te strikt, omdat op die manier bijvoorbeeld noodzakelijke renovaties tegengehouden of vertraagd konden worden. Om toch recht te doen aan zowel de belangen van de meerderheid als de minderheid is gekozen voor minimaal 4/5 meerderheid. Voor de vergadering De oproep voor de vergadering moet ten minste 15 dagen van te voren zijn, met daarin de mededeling dat wijziging van de splitsingsakte voorgesteld zal worden. Degenen die het wijzigingsvoorstel doen, moeten het voorstel met de letterlijke tekst ter inzage leggen. Dit moet vanaf minimaal vijf dagen voor de vergadering tot het eind van de dag ná de vergaderdag en op een geschikte plaats. Bovengenoemde twee voorbereidingen voor de vergadering hoeven niet als in de algemene vergadering álle leden aanwezig/vertegenwoordigd zijn en de wijziging van splitsingsakte unaniem (inclusief beperkt gerechtigden) wordt aangenomen. Het besluit Het besluit moet genomen worden in de vergadering van eigenaars. Het besluit moet genomen worden met een meerderheid van ten minste 4/5 van het aantal stemmen van appartementseigenaars. Tevens moet het met toestemming van de beperkt gerechtigden, zoals hypotheekhouders en beslagleggers; maar ook gerechtigden van erfpacht of opstal; en van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid indien hun recht door de wijziging ten nadele verandert. 8

9 NB: in de splitsingsakte kan een hogere meerderheid worden bepaald. Bovendien kan er onderscheid gemaakt worden naar soort wijziging. Voor wijziging A kan bijvoorbeeld een meerheid van 9/10 vereist worden en voor wijziging B unanimiteit. Deze besluiten (tot een afwijkende meerderheid) kunnen vanaf 1 mei 2008 met 4/5 meerderheid genomen worden en vóór 1 mei 2008 met unanimiteit. Minder dan vijf appartementen Het breukdeel 4/5 is niet te verkleinen, maar dat betekent niet automatisch dat een gebouw met bijv. drie of vier appartementen slechts met unanimiteit de akte mag wijzigen. Dit hangt namelijk af van de inhoud van de akte van splitsing. In geval van ongelijke splitsing kan mogelijk wel een 4/5 meerderheid worden behaald, bijvoorbeeld bij drie appartementen: één heeft 3/5 deel, één heeft 1/5 deel en het laatste heeft ook 1/5 deel, dan hebben de eerste twee samen de vereiste meerderheid. Uitvoering van het besluit (zie lid 2: met medewerking van het bestuur ) De uitvoering van het besluit om de akte te wijzigen kan ook door het bestuur gebeuren. Dit is om het wijzigen in de praktijk gemakkelijker te maken. Het bestuur van de VvE is dan partij in de op te maken akte, zodat niet aan alle eigenaars apart een volmacht toegestuurd hoeft te worden. De notaris moet in zo n geval nagaan of er conform art. 5:39 lid 2 een besluit van 4/5 meerderheid aan ten grondslag ligt. Vanwege de vernietingsmogelijkheid is het praktisch de akte pas na drie maanden te laten passeren. Overig De vereisten voor het wijzigen van de statuten zijn onveranderd gebleven (zie art. 2:42 lid 1,2,3). Overgangswet Voor bestaande (al gesplitste) appartementencomplexen geldt een uitgestelde werking. Met andere woorden: deze wetswijziging geldt pas vanaf 1 mei Voor nieuwbouwappartementencomplexen of bestaande complexen die na 1 mei 2005 zijn gesplitst, treedt het gewijzigde wetsartikel direct in werking. Wijziging van de splitsingsakte betekent dat voortaan niet meer één onwillig VvE-lid een wijziging kan tegenhouden. Anderzijds vinden sommigen dat een wijziging vanaf 2008 té gemakkelijk kan. Dit zou het geval kunnen zijn wanneer één eigenaar zeer veel stemmen heeft, bijvoorbeeld een verhuurder die een aantal appartementen bezit. Een advies hierin is moeilijk te geven. Overlegt u met uw VvE. U kunt namelijk via de notaris in de splitsingsakte laten opnemen dat die alleen gewijzigd kan worden met een grotere meerderheid dan 4/5. Hebt u niet voor de wijziging van de splitsingsakte gestemd, houd dan de de termijn van drie maanden goed in de gaten voor het geval u naar de rechter wilt (zie hiervoor het wetsartikel vernietiging wijzigingsbesluit ). Vernietiging wijzigingsbesluit Artikel 140a 1. Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een, overeenkomstig artikel 139 lid 2, bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd. 9

10 2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen. 3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld. Een appartementseigenaar die niet vóór de wijziging heeft gestemd, kan binnen drie maanden nadat het besluit is genomen een vordering instellen bij de kantonrechter ter vernietiging van het besluit. Niet vóór stemmen houdt in: - iemand heeft tegen gestemd; - iemand heeft zich onthouden van stem; - iemand was niet aanwezig/vertegenwoordigd en heeft dus sowieso niet gestemd. De rechter kan de vordering tot vernieting afwijzen als: - eiser geen schade lijdt, of - een redelijke schadeloosstelling is aangeboden én - de redelijke schadeloosstelling zeker is gesteld. Overgangswet Uitgestelde werking, met andere woorden deze wetswijziging geldt pas vanaf 1 mei Overgangswetgeving Artikel 172 Aan artikel 172 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek worden na lid 3 vier nieuwe leden toegevoegd, luidende: 4. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip waarop de wet in werking treedt, is artikel 113 lid 1, tweede zin, van Boek 5 niet van toepassing. 5. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip waarop de wet in werking treedt, is artikel 118a van Boek 5 gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing. 6. Op verenigingen van eigenaars die op het tijdstip van het in werking treden van de wet niet het in artikel 126 lid 1, tweede volzin, van Boek 5, bedoelde reservefonds in stand houden, is die bepaling gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing. 7. Op een splitsing die heeft plaatsgevonden voor het tijdstip van het in werking treden van de leden 1-3 van artikel 139 van Boek 5, zoals deze leden zijn gewijzigd bij de Wet van 19 februari 2005, houdende wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek (Stb. 89), is het in die leden bepaalde gedurende drie jaren na dat tijdstip niet van toepassing. Onmiddellijke inwerkingtreding Hoofdregel is dat de gewijzigde wet onmiddellijk in werking treedt. Dat geldt voor onder andere de volgende onderdelen. Verklaring van de VvE over de nog verschuldigde bijdragen bij verkoop. Mogelijkheid van splitsing van onbebouwde grond in appartementsrechten. Uitgestelde werking Niet onmiddellijk in werking treedt een aantal andere bepalingen. Voor de volgende onderdelen geldt de nieuwe wetgeving pas vanaf 1 mei Wijziging splitsingsakte met een meerderheidsbesluit. Deze uitgestelde werking is er om VvE s de gelegenheid te geven een grotere meerderheid dan 4/5 te 10

11 bepalen voor het wijzigen van de splitsingsakte, of om verschillende meerderheden op te nemen voor verschillende soorten besluiten. Verplichting tot instandhouding van een reservefonds. Als er binnen die drie jaar een overdracht of toedeling plaatsvindt en er is nog geen reservefonds, dan ligt het voor de hand dat de notaris dat vermeldt in de akte van overdracht of toedeling. Vestiging van erfpacht of opstal op een privégedeelte. Geen werking = eerbiedigende werking Bij appartementen die al gesplitst waren vóórdat de nieuwe wet in werking trad, hoeft de grondslag waar de splitsing op is gebaseerd (indien die niet in gelijke delen is) niet alsnog in de splitsingsakte opgenomen te worden. Dit ter voorkoming van onnodig extra kosten voor VvE s. Appartementsrechten ontstaan ná 1 mei 2005 Bij een splitsing in appartementsrechten die na de inwerkingtreding van de nieuwe wetgeving tot stand is gekomen gelden álle artikelen met onmiddellijke ingang. 11