Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad. Collegevoorstel Openbaar. Onderwerp Resultaten Pilot Koopgarant.

Transcriptie

1 Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Resultaten Pilot Koopgarant Programma / Programmanummer Wonen / 1021 BW-nummer Portefeuillehouder J. van der Meer Samenvatting Op 26 oktober 2010 is de pilot Koopgarant gestart; ons college heeft aan Talis onder voorwaarden toestemming verleend voor verkoop van betaalbare huurwoningen ten koste van afspraken met Talis over de minimale omvang van deze huurwoningenvoorraad. Nu evalueren we de resultaten van deze pilot en informeren de raad hierover. Talis geeft aan dat verkoop van de betreffende woningen, in het verlengde van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegenwoningcorporaties, niet langer ten koste gaat van nieuwe afspraken over de betaalbare huurwoningenvoorraad ( woningen met een maximale huurprijs van 561 en woningen met een huurprijs tussen 561 en 664, prijspeil 2012). Hierdoor is toestemming voor verkoop door ons college niet langer vereist. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. VT50, Bas Böhm, 3436 Datum ambtelijk voorstel 12 januari 2012 Registratienummer Ter besluitvorming door het college 1. De brief aan de raad, met daarin de positieve resultaten van de pilot Koopgarant, vast te stellen. 2. De brief aan Talis vast te stellen. Paraaf akkoord Datum Leidinggevende K. Donné, VT50 Programmamanager K. Donné Programmadirecteur P. Steijn Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 23 januari 2012 nummer: 3.3 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder cv resultaten pilot koopgarantcollegevoorstel.doc

2 Collegevoorstel 1 Probleemstelling Op 26 oktober 2010 is de pilot Koopgarant gestart; ons college heeft aan Talis onder voorwaarden toestemming verleend voor verkoop van betaalbare huurwoningen. Nu evalueren we de resultaten van deze pilot en informeren de raad hierover. 2 Juridische aspecten Afspraken tussen de gemeente en de Nijmeegse woningcorporaties zijn vastgelegd in de Stedelijke Raamovereenkomst Wonen Nijmegen Op basis van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegen-woningcorporaties wordt deze raamovereenkomst binnenkort geactualiseerd. De gemeenteraad heeft hierover reeds wensen en bedenkingen geuit. 3 Doelstelling Beoordelen of aan de voorwaarden van de pilot Koopgarant is voldaan en of (beleids)doelstellingen hiervan zijn bereikt. 4 Argumenten 1. Er is vrijwel geheel voldaan aan de voorwaarden Aan de volgende voorwaarden is voldaan: - Bij verkoop wordt een MGE-constructie (Maatschappelijk gebonden Eigendom) met terugkoopplicht gehanteerd; - Woningen worden aangeboden aan zittende huurders en bij mutatie aan huishoudens met een inkomen tot maximaal euro; - Van het totaal aantal zelfstandige woningen dient in elke wijk minimaal 25 procent te bestaan uit betaalbare huurwoningen. Aan de volgende voorwaarde is vrijwel geheel voldaan: - Kopers is een energiepakket aangeboden, waardoor het energielabel van woningen wordt opgewaardeerd. Bij de na-isolatie worden de energielabel per complex minimaal opgewaardeerd naar label B, C of D. Voor 3 van de 14 complexen was label B de voorwaarde, maar is label C het gewenste labelniveau van Talis gebleken. Bij deze complexen is dus niet volledig aan deze voorwaarde voldaan. Tot slot was een voorwaarde dat in de zomer van 2011 de resultaten door Talis en gemeente werden geëvalueerd. In overleg tussen Talis en de portefeuillehouder is besloten de pilot te verlengen tot en in het eerste kwartaal van 2012 te evalueren. 2. Verwachte (beleids)doelstellingen worden bereikt De verwachting was dat er in een jaar tijd circa 100 woningen verkocht zouden worden. Tot en met 13 december 2011 zijn er 40 woningen verkocht, 14 koopcontracten getekend en bij 37 woningen was de verkoop lopend. De verkoop loopt trager dan verwacht, maar gaat in een gestaag tempo door. Bovendien worden de verwachte beleidsdoelstellingen bereikt: tegengaan van scheefwonen, realisatie van mengvormen huur-koop, vergroting van kansen op de koopmarkt en wooncarrières in de wijk, meer woningdifferentiatie in de wijk en waarborging en stimulering van energetische verbetering. Hieronder de resultaten per beleidsdoelstelling Verkoop aan zittende huurders gaat scheefwonen tegen Talis heeft 31 woningen verkocht aan zittende huurders met een gemiddelde leeftijd van 46 jaar. Daarnaast zijn er 11 getekende koopovereenkomsten en 17 lopende trajecten. Het inkomen van deze huishoudens is niet bekend omdat Talis geen inkomensgrens hanteert bij

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 zittende huurders. Aangezien kopers aan de financiële voorwaarden voor een hypotheek dienen te voldoen zullen de kopers niet tot de laagste inkomensgroepen behoren. 2.2 Vergroot kansen voor starters en lagere (midden)inkomens Naast de verkoop aan zittende huurders (31 koopstarters), hebben er 9 transporten plaatsgevonden waarvan vier woningen verkocht zijn aan starters op de woningmarkt. Zij hebben een gemiddelde leeftijd van 28 jaar en een gemiddeld bruto jaarinkomen van euro. Vijf woningen zijn verkocht aan doorstromers met een gemiddelde leeftijd van 39 jaar en een gemiddeld bruto jaarinkomen van euro. Het betreft hier zogenaamde koopstarters die een huurwoning achterlaten. Daarnaast zijn er momenteel 3 koopcontracten voorlopig ondertekend door één starter en twee doorstromers. De verwachting was dat vooral huishoudens met een inkomen tussen de en gebruik zouden maken van deze regeling. Bij starters blijkt het gemiddeld inkomen lager te liggen en ook bij doorstromers vallen niet alle kopers in deze categorie; ook huishoudens die recht hebben op huurtoeslag maken hiervan gebruik. Dit geeft aan dat verkoop middels Koopgarant ook een alternatief is voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning Zorgt voor meer woningdifferentiatie en wooncarrières in de wijk In Brakkenstein en Aldenhof hebben de meeste verkopen plaatsgevonden (beide 15) en in De Kamp de minste (2). In alle wijken blijft het aandeel betaalbare huurwoningen minimaal 25% en zorgt de verkoop (op beperkte schaal) voor meer woningdifferentiatie. Van de 40 verkopen zijn er 31 aan zittende huurders verkocht. Dit bevestigt dat de verkoop wooncarrières in de wijk mogelijk maakt. Overigens is het grote aandeel zittende huurders te verklaren doordat de woningen eerst aan hen zijn aangeboden. Van de kopers die geen zittende huurder waren, komt het merendeel uit Nijmegen (7). Van buiten Nijmegen waren er 4 kopers en uit de buurt zelf 1. Hetzelfde beeld ontstaat als wordt gekeken naar de geïnteresseerden in deze woningen (uit Nijmegen: 61, buiten Nijmegen: 30 en uit de buurt: 14). 2.4 Zorgt voor energetische verbetering van woningen Kopers is een regeling aangeboden om mee te doen aan de na-isolatie waarbij Talis de kosten van de isolerende maatregelen betaalt. De na-isolatie vindt plaats op het moment dat Talis onderhoud uitvoert aan de omliggende huurwoningen. Enkele verkoopcomplexen (Brakkenstein en Aldenhof) zijn al op het afgesproken energielabel gebracht vóór start van de verkoop. Door het aanbieden van een energiepakket worden kopers gestimuleerd om de woning nog verder te verbeteren. 5 Klimaat Zie onder Argumenten, punt 2.4. Door het aanbieden van een energiepakket en na-isolatie wordt invulling gegeven aan het e-noveren van de bestaande woningvoorraad, één van de doelstellingen uit het coalitieakkoord. 6 Financiën N.v.t. 7 Communicatie Toelichting in persgesprek.

4 Collegevoorstel Vervolgvel 3 8 Uitvoering en evaluatie Talis geeft aan dat verkoop van de betreffende woningen, in het verlengde van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegen-woningcorporaties, niet langer ten koste gaat van afspraken over de betaalbare huurwoningenvoorraad. Hierdoor acht ons college toestemming voor verkoop niet langer noodzakelijk. 9 Risico De besluitvormingsprocedure van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegen-woningcorporaties wordt momenteel afgerond. Indien er nog wijzigingen in deze notitie komen dient bekeken te worden of alsnog toestemming voor verkoop van woningen vereist is. Daarnaast heeft het kabinet voorgesteld om corporaties te verplichten tenminste driekwart van het woningbezit te koop aan te bieden aan zittende huurders. Dit voorstel is 23 december 2011 voor advies naar de Raad van State verstuurd. Vanuit Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en vanuit de vakwereld is al zeer kritisch gereageerd: er zijn grote juridische vraagtekens bij dit plan en strategisch vastgoedbeleid wordt vrijwel onmogelijk gemaakt voor de corporaties. Ook voor de uitvoering van de Nijmeegse woonvisie heeft dit grote gevolgen: de Nijmeegse corporaties kunnen dan in ieder geval geen invulling meer geven aan lokale afspraken over o.a. het aantal betaalbare huurwoningen en verkoop van huurwoningen. Bijlage(n): Notitie Eindevaluatie pilot Koopgarant Nijmegen, Talis, 15 december 2011 Bijlage notitie Talis, Resultaten pilot Koopgarant, 13 december 2011 Brief aan de raad Brief aan Talis

5 Bouwen en Wonen Bureau Bouwrecht & Beleid Talis t.a.v. de heer W. Hamers Wezenlaan 71 Postbus AP Nijmegen Mariënburg PS Nijmegen Telefoon Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum Ons kenmerk VT50/ Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Resultaten pilot Koopgarant Datum uw brief Doorkiesnummer Geachte heer Hamers, Middels deze brief informeren wij u graag dat wij de pilot Koopgarant positief hebben beoordeeld. Wij kijken terug op een constructieve samenwerking en succesvolle pilot. Bijgaand vindt u een afschrift van de brief die wij hierover aan de gemeenteraad hebben verstuurd. U heeft aangegeven dat, in het verlengde van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegen-woningcorporaties, deze verkoop niet langer ten koste gaat van afspraken over de betaalbare huurwoningenvoorraad. Hierdoor heeft u voor deze verkoop geen toestemming meer nodig van ons college. Tevens heeft u aangegeven ook in de toekomst kopers een energiepakket te blijven aanbieden. Hierdoor kunt u, binnen de kaders van de nieuwe prestatieafspraken, deze tijdelijke verkoop voortzetten. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: 1 Brief Talis resultaten pilot Koopgarant

6 Bouwen en Wonen Bureau Bouwrecht & Beleid Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg PS Nijmegen Telefoon Telefax (024) Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 23 januari 2012 Ons kenmerk VT50/ Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Resultaten pilot Koopgarant Datum uw brief Doorkiesnummer Geachte leden van de raad, Op 26 oktober 2010 is de pilot Koopgarant gestart; ons college heeft aan Talis onder voorwaarden toestemming verleend voor verkoop van betaalbare huurwoningen in de wijken Aldenhof, De Kamp, Brakkenstein, t Broek en Grootstal. Middels deze brief informeren wij u over de doelstellingen en resultaten van deze pilot. Als bijlagen zijn de notitie Eindevaluatie pilot Koopgarant Nijmegen en de cijfers per wijk van Talis toegevoegd. Doelstellingen In het coalitieakkoord is aandacht besteed aan de problematiek van het scheefwonen. We spreken van scheefwonen als iemand in een huis woont waarvan de huur te laag is in verhouding tot het inkomen. Eén van de manieren om scheefwonen aan te pakken is door tijdelijke koop van huurwoningen. Onder tijdelijke koop verstaan we hier een verkoopvariant met terugkoopplicht door de woningcorporatie. Met Talis zijn we eind 2010 een pilot gestart waarbij betaalbare huurwoningen via een MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom)-constructie met terugkoopplicht, in dit geval Koopgarant, onder voorwaarden verkocht konden worden. Doelstellingen hierbij waren, naast het tegengaan van scheefwonen, vergroting van kansen op de koopmarkt en wooncarrières in de wijk, meer woningdifferentiatie in de wijk en waarborging en stimulering van energetische verbetering. Hieronder vindt u de resultaten van de pilot. Resultaten De verwachting was dat er in een jaar tijd circa 100 woningen verkocht zouden worden. Tot en met 13 december 2011 zijn er 40 woningen verkocht, 14 koopcontracten getekend en bij 37 woningen was de verkoop lopend. De verkoop loopt trager dan verwacht, maar gaat in een gestaag tempo door. Bovendien worden de verwachte beleidsdoelstellingen bereikt. Hieronder vindt u de resultaten per doelstelling. 1. Verkoop aan zittende huurders gaat scheefwonen tegen Talis heeft 31 woningen verkocht aan zittende huurders met een gemiddelde leeftijd van 46 jaar. Daarnaast zijn er 11 getekende koopovereenkomsten en 17 lopende trajecten. Het inkomen van deze huishoudens is niet bekend omdat Talis geen inkomensgrens hanteert bij zittende huurders. Brief raad evaluatie pilot koopgarant

7 Gemeente Nijmegen Bouwen en Wonen Bureau Bouwrecht & Beleid Vervolgvel 1 Aangezien kopers aan de financiële voorwaarden voor een hypotheek dienen te voldoen zullen de kopers niet tot de laagste inkomensgroepen behoren. 2. Vergroot kansen voor starters en lagere (midden)inkomens Naast de verkoop aan zittende huurders (31 koopstarters), hebben er 9 transporten plaatsgevonden waarvan vier woningen verkocht zijn aan starters op de woningmarkt. Zij hebben een gemiddelde leeftijd van 28 jaar en een gemiddeld bruto jaarinkomen van euro. Vijf woningen zijn verkocht aan doorstromers met een gemiddelde leeftijd van 39 jaar en een gemiddeld bruto jaarinkomen van euro. Het betreft hier zogenaamde koopstarters die een huurwoning achterlaten. Daarnaast zijn er momenteel 3 koopcontracten voorlopig ondertekend door één starter en twee doorstromers. De verwachting was dat vooral huishoudens met een inkomen tussen de en gebruik zouden maken van deze regeling. Bij starters blijkt het gemiddeld inkomen lager te liggen en ook bij doorstromers vallen niet alle kopers in deze categorie. Oftewel: niet alleen lagere middeninkomens, maar ook huishoudens die recht hebben op huurtoeslag maken hiervan gebruik. Dit geeft aan dat Koopgarant ook een alternatief is voor huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Een prettige constatering in een tijd dat wachttijden voor sociale huurwoningen oplopen. 3. Zorgt voor meer woningdifferentiatie en wooncarrières in de wijk In Brakkenstein en Aldenhof hebben de meeste verkopen plaatsgevonden (beide 15) en in De Kamp de minste (2). In alle wijken blijft het aandeel betaalbare huurwoningen minimaal 25% en zorgt de verkoop (op beperkte schaal) voor meer woningdifferentiatie. Van de 40 verkopen zijn er 31 aan zittende huurders verkocht. Dit bevestigt dat de verkoop wooncarrières in de wijk mogelijk maakt. Overigens is het grote aandeel zittende huurders te verklaren doordat de woningen eerst aan hen zijn aangeboden. Van de kopers die geen zittende huurder waren, komt het merendeel uit Nijmegen (7). Van buiten Nijmegen waren er 4 kopers en uit de buurt zelf 1. Hetzelfde beeld ontstaat als wordt gekeken naar de geïnteresseerden in deze woningen (uit Nijmegen: 61, buiten Nijmegen: 30 en uit de buurt: 14) 4. Zorgt voor energetische verbetering van woningen Kopers is een regeling aangeboden om mee te doen aan de na-isolatie waarbij Talis de kosten van de isolerende maatregelen betaalt. De na-isolatie vindt plaats op het moment dat Talis onderhoud uitvoert aan de omliggende huurwoningen. Enkele verkoopcomplexen (Brakkenstein en Aldenhof) zijn al op het afgesproken energielabel gebracht vóór start van de verkoop. Door het aanbieden van een energiepakket worden kopers gestimuleerd om de woning nog verder te verbeteren. Uit de resulaten blijkt dat beleidsdoelstellingen worden daadwerkelijk worden verwezenlijkt. Dit komt mede doordat (vrijwel geheel) aan de voorwaarden is voldaan: - Bij verkoop is een MGE-constructie (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) met terugkoopplicht gehanteerd; - Woningen zijn aangeboden aan zittende huurders en bij mutatie aan huishoudens met een inkomen tot maximaal euro; - Van het totaal aantal zelfstandige woningen is in elke wijk nog steeds minimaal 25 procent een betaalbare huurwoning. Brief raad evaluatie pilot koopgarant

8 Gemeente Nijmegen Bouwen en Wonen Bureau Bouwrecht & Beleid Vervolgvel 2 Aan de volgende voorwaarde is vrijwel geheel voldaan: - Kopers is een energiepakket aangeboden, waardoor het energielabel van woningen wordt opgewaardeerd. Hierbij was de voorwaarde dat bij na-isolatie de energielabels per complex minimaal opgewaardeerd worden naar label B, C of D. Voor 3 van de 14 complexen was label B de voorwaarde, maar is label C het gewenste labelniveau van Talis gebleken. Bij deze 3 complexen is dus niet volledig aan deze voorwaarde voldaan. Vervolg Op basis van de resultaten en de constructieve samenwerking met Talis beoordelen wij de pilot positief. In een tijd van schaarste op de woningmarkt zien wij Koopgarant als een nuttig instrument om koopstarters een kans op de woningmarkt te bieden. Daarnaast kan hierdoor scheefwonen worden tegengegaan en zorgt het voor ruimere financiële armslag van woningcorporaties waardoor zij (mede) invulling kunnen geven aan de stedelijke opgaven op het brede terrein van wonen in Nijmegen. In het verlengde van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegenwoningcorporaties, heeft Talis aangegeven dat deze verkoop niet langer ten koste gaat van afspraken over de betaalbare huurwoningenvoorraad ( woningen met een maximale huurprijs van 561 en woningen met een huurprijs tussen 561 en 664, prijspeil 2012). Hierdoor heeft Talis voor deze verkoop geen toestemming meer nodig van ons college. Ze hebben aangegeven ook in de toekomst kopers een energiepakket te blijven aanbieden. Talis kan, binnen de kaders van de nieuwe prestatieafspraken, deze tijdelijke verkoop voortzetten. Tot slot melden wij u dat het kabinet heeft voorgesteld om corporaties te verplichten tenminste driekwart van het woningbezit te koop aan te bieden aan zittende huurders. Dit voorstel is 23 december 2011 voor advies naar de Raad van State verstuurd. Vanuit Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en vanuit de vakwereld is al zeer kritisch gereageerd: er zijn grote juridische vraagtekens bij dit plan en strategisch vastgoedbeleid wordt vrijwel onmogelijk gemaakt voor de corporaties. Ook voor de uitvoering van de Nijmeegse woonvisie heeft dit grote gevolgen: de Nijmeegse corporaties kunnen dan in ieder geval geen invulling meer geven aan lokale afspraken over o.a. het aantal betaalbare huurwoningen en verkoop van huurwoningen. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg Aantal Bijlagen: 2 Brief raad evaluatie pilot koopgarant

9 Betreft: BO1878 Notitie Eindevaluatie pilot Koopgarant Nijmegen Van: Richard Oversluizen, Erik Huisman Aan: Gemeente Nijmegen Datum: 15 december 2011 INLEIDING Op 26 oktober 2010 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen toestemming verleend aan Talis voor een pilot voor de verkoop van bestaande eengezins huurwoningen met een koopvariant met terugkoopplicht (Koopgarant). Voor verkoop heeft het college vijf voorwaarden gesteld (zie hieronder). Bovendien is de toestemming voor verkoop verleend tot 1 juli 2011 en moet de verkoop in de pilotperiode geëvalueerd worden aan de hand van de afgesproken evaluatiecriteria. Door vertraging in de besluitvorming kon Talis pas eind november 2010 van start gaan met de verkoop van Koopgarant woningen in Nijmegen. Medio 2011 is duidelijk geworden dat er tot dan toe nog te weinig woningen waren verkocht om een zinvolle evaluatie te kunnen uitvoeren. Daarop heeft Talis in augustus 2011 het verzoek gedaan aan wethouder Van der Meer om de pilot te verlengen. Wethouder Van der Meer heeft op 7 september 2011 toestemming gegeven de pilot te verlengen tot 1 januari 2012 en met een evaluatie hiervan in het eerste kwartaal van In overleg met de gemeente Nijmegen is deze pilot inmiddels geëvalueerd. In de evaluatie is wordt eerst getoetst of de verkoop heeft voldaan aan de voorwaarden. Vervolgens worden de resultaten geanalyseerd en wordt gekeken of de pilot voldeed aan verwachtingen vooraf. Tot slot volgen conclusies en vervolgafspraken. TOETSING VERKOOP WONINGEN AAN DE VOORWAARDEN VAN DE GEMEENTE NIJMEGEN 1) Bij verkoop wordt een MGE-constructie (Maatschappelijk gebonden Eigendom) met terugkoopplicht gehanteerd. Talis voldoet aan deze voorwaarde. Alle woningen zijn verkocht onder Koopgarant waarbij Talis een terugkoopplicht heeft. 2) Woningen worden aangeboden aan zittende huurders en bij mutatie aan huishoudens met een inkomen tot maximaal euro. Aan deze voorwaarde is voldaan. Talis biedt de woningen in eerste instantie aan zittende huurders aan. Wanneer de zittende huurder geen interesse heeft blijft de huurder gewoon bij Talis huren. Woningen die vrijkomen na mutatie worden verkocht onder Koopgarant aan starters en doorstromers op de woningmarkt. Hierbij hanteert Talis een inkomensgrens van een bruto gezamenlijk jaarinkomen van maximaal euro. In de pilotperiode zijn 9 woningen die bij mutatie zijn vrijgekomen daadwerkelijk verkocht. Het inkomen van alle kopers was lager dan Talis Wezenlaan 71 Postbus AP Nijmegen T: (024)

10 3) Van het totaal aantal zelfstandige woningen dient in elke wijk minimaal 25 procent te bestaan uit betaalbare huurwoningen. Talis voldoet aan deze voorwaarde. Iedere wijk waar Talis woningen met Koopgarant heeft verkocht telt nog minimaal 25 procent betaalbare huurwoningen. 4) Kopers wordt een energiepakket aangeboden, waardoor het energielabel van woningen wordt opgewaardeerd. Dit energiepakket bestaat uit het aanbod om de woning op kosten van Talis te naisoleren en de kopers te wijzen op de verschillende energiesubsidies en leningen waar men gebruik van kan maken, waaronder de gemeentelijke duurzaamheidslening, zonnekrachtsubsidie en groene dakensubsidie. Bij de na-isolatie wordt het energielabel per complex minimaal opgewaardeerd naar: a. Energielabel B (Leuvensbroek 1 en 3 en Wedesteinbroek) b. Energielabel C (Aldenhof, Voorstenkamp, Wellenkamp, Oud Brakkenstein 1 en 2 en Brakkenstein Kanunnikbuurt) c. Energielabel D (Grootstal 1, Grootstal 2 A & B en Brakkenstein) Talis voldoet grotendeels aan deze voorwaarden. Kopers wordt een regeling aangeboden om mee te doen aan de na-isolatie waarbij Talis de kosten van de isolerende maatregelen betaalt. De naisolatie vindt plaats op het moment dat Talis onderhoud uitvoert aan de omliggende huurwoningen. De koper krijgt bij de overdracht informatie mee over de regeling en wordt door Talis benaderd op het moment dat het onderhoud en de na-isolatie in het complex waar de woning zich bevindt voorbereid. Enkele verkoopcomplexen (Brakkenstein en Aldenhof) zijn al op het afgesproken energielabel gebracht vóór start van de verkoop. Alleen voor de complexen Leuvensbroek 1 en 3 en Wedesteinbroek voldoet Talis niet aan de gestelde labelvoorwaarde (B). Dit is het gevolg van een communicatiefout voorafgaand aan het voorstel aan het college. Door Talis is aangegeven dat het streven is het woningbezit naar minimaal label C op te waarderen. Voor de hierboven genoemde complexen was aangegeven dat het maximaal te bereiken energielabel label B zou kunnen zijn wat vervolgens als interpretatie in het voorstel aan het college is terecht gekomen. Het gewenste labelniveau voor deze complexen is label C. 5) In de zomer van 2011 zullen de resultaten door Talis en de gemeenten worden geëvalueerd. In de zomer van 2011 is in overleg met gemeente Nijmegen besloten om de pilotperiode te verlengen tot 1 januari 2012 en daarmee ook de evaluatie te verschuiven naar het einde van 2011/begin van Talis Wezenlaan 71 Postbus AP Nijmegen T: (024)

11 ANALYSE VAN DE VERKOOP Op basis van de afgesproken evaluatiecriteria is gekeken welke resultaten de pilot heeft opgeleverd. De verwachting vooraf was dat er in een jaar tijd circa 100 woningen met Koopgarant verkocht zouden worden. Tot en met 13 december 2011 zijn er in totaal 40 woningen met Koopgarant verkocht. Op deze datum zijn er voor 14 woningen koopcontracten getekend, maar zijn de woningen nog niet getransporteerd. Tenslotte geldt voor 37 woningen dat de verkoop lopend is, dat wil zeggen dat er nog geen koopcontract is getekend. Criterium 1 Scheefwonen / wooncarrière Hoeveel zittende huurders hebben gebruik gemaakt van de regeling? Talis heeft tot en met 13 december woningen getransporteerd aan zittende huurders. Daarnaast zijn er 11 getekende koopovereenkomsten en 17 lopende trajecten. De gemiddelde leeftijd van de hoofdbewoner van de getransporteerde woningen is 46 jaar oud. Het inkomen van deze huishoudens is niet bekend omdat Talis geen inkomensgrens hanteert bij zittende huurders. Criterium 2 Starters en koopstarters Hoeveel starters hebben gebruik gemaakt van de regeling? Naast de verkoop aan zittende huurders (31 koopstarters) verkoopt Talis ook woningen na mutatie. Tot nu toe hebben er 9 transporten plaatsgevonden waarvan vier woningen verkocht zijn aan starters op de woningmarkt met een gemiddelde leeftijd van 28 jaar en een gemiddeld bruto jaarinkomen van euro. Drie kopers komen uit plaatsen nabij Nijmegen, één uit Nijmegen zelf. Van de vijf woningen welke verkocht zijn aan doorstromers is de gemiddelde leeftijd 39 en met een bruto jaarinkomen van euro. Het betreft hier ook zogenaamde koopstarters die een huurwoning achterlaten. Deze kopers komen uit alle vijf uit Nijmegen waarvan één koper uit de wijk zelf. Daarnaast zijn er momenteel 3 koopcontracten voorlopig ondertekend. Waarvan één starter en twee doorstromers. Twee van de potentiële kopers komen uit Nijmegen één uit Milsbeek. Criterium 3 Energiemaatregelen Hoeveel kopers hebben gebruik gemaakt van het energiepakket? Welke energiemaatregelen zijn (of worden) getroffen door Talis en/of koper? Talis heeft twee complexen in Brakkenstein en Aldenhof al nageïsoleerd voordat het verkoopproces is gestart. Verder kan Talis momenteel geen antwoord geven op de vraag hoeveel mensen zijn ingegaan dan wel interesse hebben op het aanbod dat Talis de kopers doet voor de na-isolatie. Hierover kan pas een beeld worden gevormd wanneer Talis bij omliggende huurwoningen onderhoud gaat uitvoeren. De kopers zijn wel geïnformeerd over het energiepakket met de gunstige voorwaarden die Talis ze aanbiedt. Talis Wezenlaan 71 Postbus AP Nijmegen T: (024)

12 Criterium 4 Woningdifferentiatie in de wijk Wat is het aantal verkochte woningen per wijk? Wat is het percentage betaalbare huurwoningen per wijk? In tabel 2 van de bijlage is aangegeven hoeveel woningen er per wijk zijn verkocht en wat het procentuele aandeel sociale huurwoningen per wijk is geworden als gevolg van de verkoop van de woningen. In ieder geval blijkt hieruit dat het aandeel sociale huurwoningen door de verkoop in de pilotperiode niet onder de 25% is gekomen. CONCLUSIES EN VERVOLGAFSPRAKEN In een tijd dat de markt voor koopwoningen in belangrijke mate stagneert, blijkt dat de verkoop van bestaande huurwoningen met een koopvorm met terugkoopplicht en aantrekkelijke prijsstelling goed aanslaat bij huishoudens met een inkomen tot Het verkooptempo ligt wat lager dan verwacht, maar loopt gestaag door. Niet alleen de middeninkomens (tussen ), maar ook huishoudens die tot de doelgroep en doelgroepplus (inkomen tot ) behoren, maken gebruik van deze regeling. Hierdoor wordt een alternatief geboden voor mensen die in eerste instantie zijn aangewezen op de sociale huurwoningenvoorraad. Hiermee lijken de kansen te worden benut om scheefwonen tegen te gaan, koopstarters een steun in de rug te geven en het maken van wooncarrières in de wijk mogelijk te maken door meer woningdifferentiatie te bieden. Omdat Talis aan kopers aanbiedt hun woning te zijner tijd na te isoleren waarbij de kosten van de na-isolerende werkzaamheden voor rekening van Talis zijn, garandeert Talis haar energiedoelstellingen voor haar bestaande huurwoningen ook voor kopers van deze woningen. Gezien het positieve resultaat van de pilot, en belangrijker het positieve effect voor huishoudens met lagere en middeninkomens, zal Talis ook in de toekomst woningen verkopen onder Koopgarant. In het verlengde van de Uitgangspuntennotitie prestatieafspraken gemeente Nijmegen-woningcorporaties waarin nieuwe uitgangspunten voor afspraken over betaalbaarheid staan, gaan wij ervan uit dat Talis verkoop onder Koopgarant kan voortzetten. Deze verkoop zal niet ten koste gaan van de stedelijke betaalbare huurwoningenvoorraad, zoals afgesproken in de uitgangspuntennotitie. Tevens zal Talis kopers een energiepakket blijven aanbieden. RESULTATEN IN TABELVORM In de bijlage zijn tabellen opgenomen welke dienen als onderbouwing van de evaluatie. Talis Wezenlaan 71 Postbus AP Nijmegen T: (024)

13 Totaal overzicht verkoop en buurten Nijmegen Tabel 1 - Stand van zaken totale verkoop Koopgarant Stadsdeel Buurt Aantal woningen Talis Getransporteerd Koopovereenkomst getekend Zuid Brakkenstein Grootstal Aldenhof Dukenburg de Kamp 't Broek Totaal Lopend Eindtotaal Tabel 2 - Betaalbare huurwoningen in buurten Nijmegen Aantal zelf. Woningen Aantal huurwoningen Aantal betaalbare huurwoningen % betaalbare huurwoningen vóór verkoop Aantal betaalbare huurwoningen na verkoop Talis % betaalbare huurwoningen na verkoop Talis Brakkenstein % % Grootstal % % Aldenhof % % de Kamp % % 't Broek % % Totaal % % Tabel 3 - Energielabel van getransporteerde woningen Label B Brakkenstein Grootstal 3 3 Aldenhof de Kamp 2 2 't Broek 5 5 Totaal Label C Label D Label E Label F Totaal Resultaten pilot Koopgarant

14 Tabellen verkoop aan zittende huurders Tabel 4 - Stand van zaken verkoop aan zittende huurders Stadsdeel Buurt Aantal woningen Talis Getransporteerd Koopovereenkomst getekend Lopend Eindtotaal Zuid Brakkenstein Grootstal Aldenhof Dukenburg de Kamp 't Broek Totaal Tabel 5 - Leeftijdcategorie kopers zittende huurders* Brakkenstein Leeftijdscategorie < 25 jaar jaar jaar jaar jaar > 1 1 Totaal * Van getransporteerde en getekende koopovereenkomsten Grootstal Aldenhof De Kamp t Broek Totaal Resultaten pilot Koopgarant

15 Tabellen verkoop mutatiewoningen Tabel 6 - Stand van zaken mutatiewoningen Stadsdeel Buurt Aantal woningen Talis Getransporteerd Koopovereenkomst getekend Zuid Brakkenstein Grootstal Aldenhof Dukenburg de Kamp 't Broek Totaal Lopend Eindtotaal Tabel 7 - Gegevens kandidaten mutatiewoningen* Brakkenstein Leeftijdscategorie < 25 jaar jaar jaar jaar 0 66 jaar > 0 Inkomenscategorie < > 0 Positie op woningmarkt Starter Doorstromer Huidige woonplaats / buurt In buurt zelf 1 1 In Nijmegen Buiten Nijmegen * Van getransporteerde en getekende koopovereenkomsten Grootstal Aldenhof De Kamp t Broek Totaal Resultaten pilot Koopgarant

16 Tabel 8 - Gegevens opkomst openhuizen mutatiewoningen Stadsdeel Brakkenstein Aantal open huizen Gem. aantal bezichtigers Leeftijdscategorie < 25 jaar jaar jaar jaar 0 66 jaar > 0 Inkomenscategorie < > 0 Positie op woningmarkt Starter Doorstromer Onbekend 6 6 Huidige woonplaats / buurt In buurt zelf In Nijmegen Buiten Nijmegen Grootstal Aldenhof De Kamp t Broek Totaal Resultaten pilot Koopgarant