monitor woonvisie 2010

Transcriptie

1 rapport monitor woonvisie 2010 Derde voortgangsrapportage over de uitvoering van de Woonvisie Gouda, centrum in de Deltametropool (2003). afdeling fysieke leefomgeving gouda, 30 mei 2011

2 inhoudsopgave samenvatting inleiding terugblik op uitvoering Woonprofiel anno Zijn er voldoende woningen gebouwd? Wat is de invloed van de crisis op de nieuwbouw? Zijn de juiste nieuwbouwwoningen gebouwd? Welke nieuwbouw levert de langste verhuisketens op? Hoe staat het met de verkoop van huurwoningen? Ligt de gewenste verandering qua voorraadsamenstelling op koers? Hoe ontwikkelt de slaagkans van woningzoekenden zich? vooruitblik op uitvoering Ontwikkelingen op de Goudse woningmarkt Zijn er voldoende plannen in voorbereiding in kwantitatieve zin? Zijn de juiste woningen in voorbereiding? Hoe ontwikkelt kernvoorraad zich in relatie tot doelgroep van beleid?...34 Bijlage 1 - Kernpublicatie WoON 2009 Gouda en Waddinxveen...36 Bijlage 2 - Woningmarktverkenning Gouda en Waddinxveen...37 Bijlage 3 - Overige grafieken bij paragraaf pagina 2

3 samenvatting In de Woonvisie Gouda, Centrum in de Deltametropool uit 2003 (hierna kortweg Woonvisie) heeft de gemeenteraad de prioriteiten voor het Goudse woonbeleid in de periode 2003 tot en met 2014 vastgelegd. De hoofdopgave van het woonbeleid is het zo adequaat mogelijk benutten en uitbreiden van de woningvoorraad. Daarvoor moet ten eerste de woningproductie omhoog en ten tweede de afstemming tussen vraag en aanbod beter. De Woonvisie bevat daartoe een indicatief woningbouwscenario met aantallen en soorten nieuw te bouwen en te slopen woningen om in de woningbehoefte te voorzien. Dit scenario is mede op basis van de uitkomsten van een lokale uitvergroting van het landelijke Woning Behoefte Onderzoek (WBO) uit 1998 en een daarop gebaseerde Woningmarktverkenning voor Gouda uit 2001 tot stand gekomen. monitoren Het college van burgemeester en wethouders brengt periodiek aan de gemeenteraad verslag uit over de uitvoering van de Woonvisie. Voor u ligt de derde voortgangsrapportage. Voordat de uitkomsten hiervan aan bod komen, volgen beknopt de bevindingen van de twee eerdere rapportages. De eerste voortgangsrapportage, Monitor Woonvisie (2005), wees uit dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen sterk achterbleef bij de gewenste woningproductie. Ook speelden de woningbouwplannen onvoldoende in op de vraag naar huurwoningen en goedkope woningen. Om hierin verandering te brengen is destijds een aantal acties benoemd: afspraken maken met woningcorporaties over het meer en/of eerder bouwen van huurwoningen; mogelijkheden bezien tot bijsturing van bestaande binnenstedelijke woningbouwprogramma s; ontwikkelaars vragen relevante segmenten woningen te bouwen die onder zowel koop- als huurconstructies kunnen worden opgeleverd; periodiek volgen van woningbouwproductie en woningbehoefte om omvang en samenstelling van woningproductie aan te laten sluiten bij de behoefte en het opnamevermogen van de markt. De tweede voortgangsrapportage, Monitor Woonvisie 2007 (2008), liet zien dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nog steeds achterbeef bij de gewenste productie, maar dat de woningbouwplannen tot 2015 inmiddels qua planning op koers lagen. Bovendien sloten de woningbouwplannen beter aan bij de vraag. De uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006 gaven geen aanleiding tot verandering van het indicatieve woningbouwscenario uit de Woonvisie. monitor woonvisie 2010 Aan de derde voortgangsrapportage is een woonwensenonderzoek, een onderzoek naar verhuisketens en een woningmarktverkenning voorafgegaan. Het woonwensenonderzoek is gehouden in 2008/2009, midden in de financiële crisis. Sinds die tijd hangen er diverse discussies boven de woningmarkt. Denk aan: de (verdere) aanscherping van hypotheekregels en de gevolgen daarvan voor de positie van starters op de koopmarkt; de EC-toewijzingsregels voor de sociale huursector en de gevolgen daarvan voor de positie van de inkomensgroep tot euro in relatie tot een tekort aan huurwoningen met een huurprijs tussen 652 en 850; de uitwerking van het aangepast huurbeleid als antwoord op scheefwonen. pagina 3

4 Daarnaast spelen zaken zoals: de ontwikkeling van de rente; de ontwikkeling van huizenprijzen; de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen; onzekerheid over het economisch herstel; onzekerheid over de Europese schuldencrisis. Dit is allemaal van invloed op de woningmarkt. In deze rapportage lopen we hierop niet vooruit. Er kan een spanning bestaan tussen een, uit de vraag voortkomende, gewenste aanpassing van woningbouwplannen en de beperkte sturingsmogelijkheden die een gemeente heeft. In deze rapportage zijn de voor woningbouw relevante resultaten weergegeven. Meer gedetailleerde informatie over het woonwensenonderzoek en de woningmarktverkenning zijn in afzonderlijke bijlagen bij deze monitor te vinden. Terugkijkend kan gesteld worden dat er in de periode onvoldoende woningen zijn gebouwd om te voorzien in de eigen woningbehoefte van Gouda. Zoals in de Woonvisie voorzien, kost het veel tijd en inspanning om woningen te laten bouwen. Vanaf 2007 vertoont de woningproductie weer een stijgende lijn en in 2009 was deze terug op het niveau van De effecten van de crisis zijn nog niet zichtbaar in de productiecijfers, maar op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2009 moet rekening gehouden worden met een (tijdelijke) terugval in de woningproductie. Daarnaast kan gesteld worden dat in de periode grosso modo de juiste woningen zijn gebouwd in vergelijking met het indicatieve woningbouwscenario uit de Woonvisie. Deze hebben op hoofdlijnen geleid tot veranderingen in de woningvoorraad die de Woonvisie beoogt: meer koopwoningen, meer meergezinswoningen, meer dure woningen en meer grote woningen. Uit het onderzoek naar verhuisketens blijkt dat het bouwen van 100 nieuwe woningen gemiddeld nog eens 90 woningen in de bestaande woningvoorraad heeft vrijgemaakt in de periode Daarvan was een kwart een sociale huurwoning. In die periode hebben vooral duurdere eengezinskoopwoningen en meergezinswoningen voor ouderen in de huur- en koopsector de langste verhuisketens opgeleverd. De slaagkans, het aantal verhuringen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden, zegt iets over de positie van woningzoekenden die actief zijn op de sociale huurwoningmarkt. De slaagkans van woningzoekenden neemt sinds 2008 in Gouda af. In de Goudse regio zette de daling een jaar eerder in. In zowel Gouda als de Goudse regio stijgt het aantal actief woningzoekenden, terwijl het aantal verhuringen daalt. De slaagkans van alle onderscheiden categorieën is verminderd maar er bestaan soms behoorlijke verschillen tussen de diverse categorieën (zie pagina 21-22). De krapte op de sociale huurmarkt is toegenomen. De verkoop van huurwoningen ligt op koers ten opzichte van de Woonvisie. Sinds 2008 bevindt deze zich wel op een lager peil dan ervoor, maar dit niveau komt overeen met de prestatieafspraken die hierover in 2006 met de woningcorporaties zijn gemaakt. De omvang van zowel het huidige voorgenomen netto bouwprogramma, dat wil zeggen nieuwbouw minus sloop, als het realistische bouwprogramma, dat wil zeggen het voorgenomen netto bouwprogramma dat op basis van planstatus voor planuitval en vertraging is gecorrigeerd, is ontoereikend om de eigen woningbehoefte op te vangen. Voor het opvangen van de eigen woningbehoefte oftewel het bereiken van een migratiesaldo nul, dat wil zeggen er vestigen zich net zoveel mensen in de stad als dat er uit de stad vertrekken, is Westergouwe minimaal nodig. De komende twee jaar zal in ieder geval sprake zijn van een (tijdelijke) terugval in de woningproductie als gevolg van de crisis die niet te voorkomen is. pagina 4

5 In de Woningmarktverkenning (ABF, 2010) is een consumentengericht bouwprogramma bepaald met behulp van het Socrates-model van ABF. Dit model laat zien in welke mate er in de verschillende marktsegmenten van de woningvoorraad ingegrepen zou moeten worden (met nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen) om optimaal aan te kunnen sluiten bij een trendmatige prognose van de huishoudens en bij de vraag van de woonconsument. Deze vraag is gebaseerd op de uitkomsten van de lokale uitvergroting van het landelijke WoON2009. De Woningmarktverkenning laat zien dat de prioriteiten in het woonbeleid nog steeds actueel zijn, maar dat (de restopgave van) het indicatieve woningbouwscenario uit de Woonvisie dit niet meer is. Het realistische bouwprogramma lijkt ten opzichte van het consumentgerichte bouwprogramma in aantallen nieuwbouw aan de lage kant, ook onder de huidige marktomstandigheden, mits gebouwd in de juiste kwaliteiten. Eventuele sloop zou compensatie in de vorm van extra nieuwbouw in de juiste kwaliteit vragen. Per saldo zou het gaan om vooral meer eengezinshuurwoningen maar ook iets meer meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen en minder meergezinskoopwoningen. Het realistische bouwprogramma lijkt in de buurt te komen van het consumentgerichte bouwprogramma als het om de aantallen nieuwbouw gaat maar minder als het om het soort woningen gaat. Per saldo zou het gaan om vooral meer eengezinshuurwoningen maar ook meer meergezinshuurwoningen en minder eengezinsen meergezinskoopwoningen. Eventuele sloop zou ook compensatie in de vorm van extra nieuwbouw in de juiste kwaliteit vragen. Het realistische bouwprogramma lijkt in aantallen nieuwbouw aan de hoge kant ten opzichte van het consumentgerichte bouwprogramma. Meer sloop zou geen compensatie in de vorm van extra nieuwbouw vragen. Per saldo zou het ook hier gaan om meer eengezinshuurwoningen en meergezinshuurwoningen en minder eengezins- en meergezinskoopwoningen. In alle perioden zou het accent in de huursector moeten liggen op vooral betaalbare (huurprijs tussen 348 en 535, prijspeil 2008) en in mindere mate ook bereikbare (huurprijs tussen 535 en 631, prijspeil 2008) woningen. Daarnaast zou in de koopsector het accent vooral moeten liggen op middeldure (koopprijs tussen en , prijspeil 2008) en in mindere mate ook dure (koopprijs vanaf , prijspeil 2008) woningen. Er bestaat overigens een spanning tussen de gewenste consumentgerichte aanpassingen van het realistische bouwprogramma en de sturingsmogelijkheden die de gemeente daarvoor heeft. Zeker in deze tijden van bezuinigen heeft de gemeente bijvoorbeeld geen geld op plank liggen dat hiervoor als smeermiddel kan dienen. Vanaf 2015 lijkt het aandeel te verkopen huurwoningen in het realistische bouwprogramma aan de hoge kant ten opzichte van het consumentengerichte bouwprogramma. In dat opzicht zou het temporiseren van de verkoop van vooral eengezinshuurwoningen ook een mogelijkheid zijn. De mate waarin dit zou kunnen, hangt uiteindelijk samen met de benodigde kasstromen voor het in de prestatieafspraken overeengekomen investeringsvolume van de twee in Gouda grootste woningcorporaties. Zonder verkoop van bestaande huurwoningen komen de voor de stad noodzakelijke investeringen van woningcorporaties mogelijk in gevaar, maar uiteindelijk is het de woonconsument die bepaalt of woningen ook gekocht worden. pagina 5

6 Tenslotte lijkt op basis van de verwachte mutaties in de sociale huurvoorraad de omvang van de kernvoorraad oftewel de betaalbare huurvoorraad in 2020 in evenwicht te blijven met de omvang van de doelgroep van beleid oftewel de lage inkomens, ondanks dat de kernvoorraad van de twee in Gouda grootste woningcorporaties iets achter lijkt te blijven. Dit pleit ervoor om hiermee rekening te houden bij het maken van intentionele afspraken over de periode met deze woningcorporaties. pagina 6

7 1 - inleiding In 2003 heeft de gemeenteraad de Woonvisie Gouda, Centrum in de Deltametropool (hierna Woonvisie) vastgesteld. Periodiek rapporteert het college van burgemeester en wethouders over de uitvoering van de woonvisie. Voor u ligt de derde voortgangsrapportage, Monitor Woonvisie In de Woonvisie Gouda, Centrum in de Deltametropool (2003; hierna kortweg Woonvisie) heeft de gemeenteraad de prioriteiten voor het Goudse woonbeleid in de periode 2003 tot en met 2014 vastgelegd. De hoofdopgave van het woonbeleid is het zo adequaat mogelijk benutten en uitbreiden van de woningvoorraad. De nadruk ligt bij het op gang brengen van de doorstroming om tot een efficiënter gebruik van de woningvoorraad te komen. 1 prioriteit: doorstroming door (de juiste) productie Dit betekent eerst en vooral de woningproductie verhogen. Daarnaast moet de afstemming tussen vraag en aanbod verbeteren. De Woonvisie bevat daartoe een indicatief woningbouwscenario dat uitgaat van een nieuwbouwprogramma van woningen en een sloopprogramma van woningen. Het woningbouwscenario kent een onderverdeling naar eigendomsvorm, woningtype, prijsklasse en woninggrootte. Het accent in het nieuwbouwprogramma ligt kortweg op koop, meergezins, duur en groot. Om in de grote vraag naar koopwoningen te voorzien, bevat het scenario ook een verkoopprogramma van huurwoningen. Verder is steun voor kwetsbare groepen nodig. Een aantal huishoudens moet hun goedkope woning (tijdelijk) verlaten en elders in de stad een woning vinden, omdat hun woning wordt gesloopt of ingrijpend verbeterd. Daarom is er 10% goedkope nieuwbouw 2 in het woningbouwscenario opgenomen. Een groot deel daarvan moet in Westergouwe komen. In de wijkontwikkelingsgebieden ligt de nadruk op de bouw van (middel)dure woningen om zo een wooncarrière binnen de wijk mogelijk te maken. Uitgangspunt is dat de omvang van de betaalbare huurvoorraad in evenwicht blijft met de omvang van de doelgroep van beleid. Verder is de slaagkans 3 een belangrijke graadmeter voor de positie van woningzoekenden in de sociale huursector. Met het oog op de vergrijzing moet een belangrijk deel van alle nieuwbouw geschikt of zelfs bestemd worden voor ouderen. In een aantal gebieden zou 30% van de nieuwbouw een woonzorgcombinatie moeten zijn vanwege de extramuralisering van de zorg. monitoren De uitvoering van de Woonvisie wordt periodiek gemonitord. De focus ligt daarbij op de woningbouw. De eerste monitor (2005) wees uit dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen sterk achterbleef bij de gewenste woningproductie. Ook speelden de plannen onvoldoende in op de vraag naar huurwoningen en goedkope woningen. 1 De Woonvisie Zuidplas (2008) is een aanvulling op deze lokale woonvisie en veronderstelt de woningbouwplannen die voortvloeien uit de lokale woonvisie als een gegeven. 2 In de Woonvisie is een goedkope woning gedefinieerd als een woning met een huur- of koopprijs gedefinieerd overeenkomstig het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) 1998 (prijspeil respectievelijk ). 3 De slaagkans is het aantal actief woningzoekenden gedeeld door het aantal verhuringen. pagina 7

8 Om hierin verandering te brengen is destijds een aantal acties benoemd: afspraken maken met woningcorporaties over het meer en/of eerder bouwen van huurwoningen; mogelijkheden bezien tot bijsturing van bestaande binnenstedelijke woningbouwprogramma s; ontwikkelaars vragen relevante segmenten woningen te bouwen die onder zowel koop- als huurconstructies kunnen worden opgeleverd; periodiek volgen van woningbouwproductie en woningbehoefte om omvang en samenstelling van woningproductie aan te laten sluiten bij de behoefte en het opnamevermogen van de markt. De tweede monitor (2007) liet zien dat het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen nog steeds achterbleef bij de gewenste productie, maar dat de plannen tot 2015 inmiddels qua planning op koers lagen. Bovendien sloten de plannen inmiddels beter aan bij de vraag. De uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2006 gaven geen aanleiding tot verandering van het indicatieve woningbouwscenario qua hoeveelheid of samenstelling. leeswijzer Ook deze derde monitor begint met een terugblik op de uitvoering van de Woonvisie tot nu toe. Dit gebeurt aan de hand van de volgende vragen. 1) Hoe ziet het woonprofiel van Gouda anno 2010 eruit? 2) Zijn er voldoende woningen gebouwd en zijn dit de juiste woningen? 3) Wat is de invloed van de crisis op de nieuwbouw? 4) Welke nieuwbouw levert de langste verhuisketens? 5) Hoe ontwikkelt de slaagkans voor woningzoekenden in de sociale huursector zich? 6) Hoe staat het met de verkoop van huurwoningen? Daarna volgt een vooruitblik op de periode aan de hand van de volgende vragen. 7) Wat zijn de ontwikkelingen op de Goudse woningmarkt? 8) Zijn er voldoende woningen in voorbereiding en zijn dit de juiste woningen? 9) Hoe ontwikkelt kernvoorraad zich in relatie tot doelgroep van beleid? geraadpleegde bronnen Aan deze monitor zijn in 2009 een woonwensenonderzoek en in 2010 een onderzoek naar verhuisketens van nieuwbouw en een woningmarktverkenning voorafgegaan. Het woonwensenonderzoek is gehouden in 2008/2009, midden in financiële crisis. De uitkomsten over verhuisketens zijn beknopt weergegeven in de monitor. De voor woningbouw relevante resultaten van het woonwensenonderzoek en de woningmarktverkenning zijn in de monitor weergegeven. Meer gedetailleerde informatie is te lezen in de twee publicaties die ABF Research te Delft in 2010 hierover heeft vervaardigd. Deze zijn als losse bijlagen 1 en 2 bij deze monitor gevoegd. Verder is voor deze monitor gebruik gemaakt van gegevens uit de volgende bronnen: CBS StatLine, formulieren CBS-woningstatistiek, ABF Woningmarktmonitor, provinciale Monitorsysteem Woningbouwplannen (situatie medio 2010), Woningnetgegevens (vanaf 2003) en eerdere onderzoeksresultaten over verhuisketens van nieuwbouw (2005 en 2007). pagina 8

9 2 - terugblik op uitvoering Net als in voorgaande rapportages staan diverse vragen rond woningproductie en afstemming van vraag en aanbod centraal. In dit hoofdstuk kijken we terug. Zijn er voldoende woningen gebouwd? Welke invloed heeft de crisis op de nieuwbouw? Zijn de juiste woningen gebouwd? Welke nieuwbouwwoningen leiden tot de langste verhuisketens? En hoe is de slaagkans van woningzoekenden in de sociale huursector? Hieraan vooraf volgt beknopt het woonprofiel van Gouda anno Woonprofiel anno 2010 Het woonprofiel is beschreven aan de hand van een beschrijving van de woningvoorraad, de huishoudenssamenstelling en de woonsituatie van huishoudens. woningvoorraad De feitelijke ontwikkeling van de woningvoorraad blijft achter bij de ontwikkeling die de Woonvisie schetst. De vertraging van Westergouwe is een belangrijke oorzaak hiervoor. Op dit moment wordt de oplevering van de eerste woningen aldaar voorzien in Er loopt een beroepsprocedure bij de Raad van State. Een uitspraak wordt in het voorjaar van 2011 verwacht. Daarna kan de aanbesteding voor het bouwrijp maken beginnen. grafiek 2.1 Ontwikkeling woningvoorraad absoluut per jaar, CBS w oonvisie bron: CBS en gemeente Gouda. Begin 2010 telt de Goudse woningvoorraad ruim woningen (CBS). Het aandeel koopwoningen is het sterkste gestegen, van 48% in 2003 naar 53% in Er is een toename met name van goedkope koopwoningen (door de verkoop van huurwoningen). Ook het aandeel woningen met vijf kamers en meer is in die periode gegroeid, van 31% naar 33%, terwijl het aandeel woningen met drie of minder kamers stabiel bleef, 34%. In samenhang met het grotere aandeel goedkope koopwoningen zijn er in Gouda relatief veel kleine woningen: bijna 30% van de woningen is kleiner dan 70 m2. In andere pagina 9

10 gebieden, met uitzondering van de provincie, betreft dit circa 20% van de woningvoorraad. Verder is het aandeel meergezinswoningen licht gestegen van 34% naar 35%. In vergelijking met de in grootte vergelijkbare gemeenten, Zuid-Holland Oost en Nederland kent Gouda relatief nog steeds veel meergezinshuurwoningen. De nieuwbouw heeft in de periode in vergelijking met de bestaande woningvoorraad en de nieuwbouw elders uit relatief veel koop- en meergezinswoningen bestaan. Daarnaast heeft Gouda verhoudingsgewijs weinig dure koopwoningen (prijs hoger dan , prijspeil 2009) en zeer veel (middeldure) woningen met een koopprijs tussen de en ). Ook het aandeel goedkope koopwoningen is relatief hoog. Volgens WoON2009 worden in woningen in Gouda bewoond en kent Gouda relatief veel betaalbare huurwoningen, dat wil zeggen tot de aftoppingsgrens voor huurtoeslag, en veel goedkopere koopwoningen ten opzichte van de vergelijkingsgebieden. 4 grafiek 2.2 Samenstelling woningvoorraad naar eigendom, woningtype en woninggrootte procentueel per jaar, 1998, 2003, 2005, 2007 en koop part. huur soc. huur eengezins meergezins -3 kamers 4 kamers +5 kamers bron: ABF-SysWov en gemeente Gouda bevolking en huishoudens Begin 2010 telt Gouda iets meer dan inwoners. Dat is 500 inwoners minder dan begin In de periode hebben bijna personen meer de stad verlaten voor een andere gemeenten dan dat er zich uit een andere gemeente hebben gevestigd. In 2009 vertrokken, voor het eerst sinds 1994, minder mensen naar een andere gemeenten dan dat er zich in de stad vanuit een andere gemeenten vestigden. Het negatieve binnenlandse migratiesaldo is het grootst onder personen tot 65 jaar, met name onder jongeren, een vertrouwd beeld voor gemeenten met weinig of geen hoger onderwijs. Onder ouderen is er juist sprake van een licht vestigingsoverschot. 4 Op basis van het aantal betaalbare woningen binnen het bezit van woningcorporaties Mozaïek Wonen en Woonpartners Midden-Holland (8.665) valt te constateren dat het aantal betaalbare huurwoningen in werkelijkheid hoger ligt dan het in WoON2009 gemeten aantal (8.200). Het verschil komt vermoedelijk deels doordat WoON2009 alleen de bewoonde voorraad meet en deels omdat het particuliere huursegment in WoON2009 is ondervertegenwoordigd. pagina 10

11 grafiek Bevolkingontwikkeling naar demografische component absoluut per jaar, natuurlijke aanwas binnenlandsmigratiesaldo buitenlands migratiesaldo bron: CBS. Ondanks het achterblijven van de bevolking is het aantal huishoudens verder toegenomen. Begin 2010 telt Gouda ongeveer (particuliere) huishoudens. Dit zijn ruim 600 huishoudens meer dan in Het aantal huishoudens in de leeftijdgroep jaar is het meest gestegen met ruim huishoudens in de periode Het aantal huishoudens in de leeftijdgroep jaar is gedaald met zo n huishoudens. Ongeveer 30% van de bevolking van Gouda is jonger dan 25 jaar. 55% heeft een leeftijd tussen de 25 en 65 jaar en 14% is ouder dan 65. Qua leeftijdstructuur lijkt Gouda hiermee op de vergelijkingsgebieden. Daarnaast zijn er nog personen institutioneel gehuisvest in bijvoorbeeld zorgcentra en gezinsvervangende tehuizen. (in 2010 circa 1.100). grafiek 2.4 Huishoudens naar leeftijd absoluut per 1 januari, bron: CBS jaar jaar jaar 65+ jaar Het aantal alleenstaanden is gestegen met ruim 800 huishoudens in de periode Ook het aantal eenoudergezinnen steeg licht met bijna 300 huishoudens. Verder steeg het aantal paren, maar in mindere mate met ongeveer 25 huishoudens. Het aantal paren met kinderen is gedaald met ruim 500 huishoudens. pagina 11

12 Bijna 60% van de huishoudens betreft paren (met of zonder kinderen). De helft hiervan betreft paren met kinderen, de andere helft paren zonder kinderen. Deze aandelen zijn ongeveer gelijk aan de vergelijkingsgebieden. 7% van de huishoudens betreft eenoudergezinnen. Ook dit aandeel ligt redelijk op gelijke hoogte met de onderscheiden vergelijkingsgebieden. Iets meer dan een derde van de huishoudens bestaat uit alleenstaanden. Dit is gelijk aan het landelijk gemiddelde. grafiek 2.5 Huishoudens naar samenstelling absoluut per 1 januari, alleenstaand paar zonder kinderen paar met kinderen eenouder overig bron: CBS. Het aantal eenpersoonshuishoudens is gestegen met ruim 800 huishoudens in de periode Ook het aantal tweepersoonshuishoudens steeg maar in mindere mate met ongeveer 250 huishoudens. De overige huishoudens zijn in aantal gedaald (in totaal bijna 500). grafiek 2.6 Huishoudens naar grootte absoluut per 1 januari, persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 en meer personen bron: CBS. inkomensverdeling In 2006 lag het gemiddeld besteedbaar inkomen van Goudse huishoudens met iets boven het landelijk gemiddelde. De Goudse inkomensverdeling wijkt in 2006 pagina 12

13 nauwelijks af van de vergelijkingsgebieden, maar de groei is sinds 2002 achtergebleven bij de groei elders. doelgroep van beleid (lage inkomens) Volgens WoON2009 behoort 20% van alle huishoudens in woningen (5.900) tot de (primaire) doelgroep van (het woon)beleid oftewel de lagere inkomens. 5 Dit aandeel is vergelijkbaar met 2002 (19%) en fors lager dan in 2006 (28%). In de huursector is het aandeel huishoudens dat tot de doelgroep van beleid behoort 40%. De Woningmarktverkenning gaat op basis van een landelijke inkomensverdeling ervan uit dat huishoudens tot de doelgroep behoren. Dat is 27% van alle huishoudens en 38% van alle huurders. Er vanuit gaande dat in een periode van drie jaar het aantal lage inkomens wel enigszins kan zijn afgenomen maar niet zo fors als WoON2009 veronderstelt (zeker niet ten tijde van de kredietcrisis), is na overleg met ABF en CBS de conclusie dat de omvang van de doelgroep van beleid op basis van de regionale inkomensverdeling eerder in de buurt ligt van De helft van de doelgroep bestaat uit alleenstaanden en een aanzienlijk deel is 65 jaar of ouder. In de Woningmarktverkenning hebben bijna huishoudens een inkomen tot (de zogenoemde EC-groep 6 ). beroepsbevolking en forensisme De beroepsbevolking in Gouda bedraagt anno 2008 zo n personen, goed voor een bruto participatiegraad van 73,3%. Dit percentage ligt hoger dan in de vergelijkingsgebieden. De bruto participatiegraad ligt 3 procentpunt hoger dan het landelijk gemiddelde. Volgens de meest recente cijfers uit 2005 werkte van de in Gouda woonachtige werkzame personen bijna de helft in Gouda zelf. De overige personen pendelden voor hun werk dagelijks naar andere gemeenten. Van de inwoners die in Gouda wonen en elders werken, gaat het merendeel naar Rotterdam. Ook in Den Haag, Waddinxveen en Utrecht werkt een aanzienlijk aantal inwoners uit Gouda. Bij het woon-werkverkeer naar Gouda (in personen) is Waddinxveen de gemeente waarmee Gouda de meeste wisselwerking kent. Daarnaast werkte een groot aantal personen uit onder andere Rotterdam, Reeuwijk en Moordrecht in Gouda, maar ook uit Vlist, Utrecht, Bodegraven, Boskoop en Schoonhoven. verhuizingen Het aantal personen dat jaarlijks binnen de gemeente verhuist, ligt de afgelopen tien jaar gemiddeld rond de personen. In de tien jaren daarvoor lag het gemiddelde ongeveer 650 personen hoger. Het aantal personen dat zich in Gouda heeft gevestigd en het aantal personen dat uit Gouda is vertrokken, houden elkaar in evenwicht en liggen beide rond de personen. 5 De aantallen huishoudens behorend tot de doelgroep in WoON2009 zijn gebaseerd op een lokale steekproef. In het totaal behoren huishoudens tot de doelgroep volgens WoON Door de nieuwe norm van de Europese Commissie moeten woningcorporaties 90% van de woningen met een huur onder de grens voor huurtoeslag toewijzen aan huishouden met een inkomen onder (prijspeil 2011), een grens die boven de inkomensgrenzen van de traditionele doelgroep van beleid ligt. pagina 13

14 grafiek 2.7 Verhuisde personen naar soort absoluut per jaar, bron: CBS Aantal verhuisde personen binnenverhuizingen uit andere gemeente naar andere gemeente verhuismobiliteit woonsituatie van huishoudens Het zijn met name de paren met kinderen die vaker dan gemiddeld een koop- en eengezinswoning bewonen (respectievelijk voor 75% en 90%). Alleenstaanden, oudere huishoudens (65+) en huishoudens behorend tot de doelgroep wonen juist vaker in een huur- respectievelijk meergezinswoning. Nog altijd 30% van de alleenstaanden en 45% van de ouderen woont in een eengezinswoning en respectievelijk 40% en 32% woont in een koopwoning. Allochtonen huishoudens wonen minder vaak dan gemiddeld in een koopwoning: 1 op de 3. Van alle huishoudens is 15% allochtoon. Onder de huurders is dat 25%. Van de huurders in de leeftijd tot 55 jaar is het aandeel allochtonen ruim 30%. Dat is bijna net zo veel als het aandeel 65+ onder de huurders. Van de allochtone huishoudens is circa 50% een gezin, ook in de huursector. In vergelijking met Zuid-Holland Oost wonen veel eenoudergezinnen en hoge inkomens in huurwoningen. In Gouda worden gemiddeld van iedere 100 koopwoningen er 26 bewoond door een huishouden met een inkomen tot Ruim de helft van die huishoudens behoort tot de doelgroep van beleid. Van iedere 100 huurwoningen worden er 57 bewoond door een huishouden met een inkomen tot Tweederde van deze huishoudens behoort tot de doelgroep van beleid. Deze verhoudingen zullen in de periode min of meer constant blijven. Ongeveer een vijfde deel van de doelgroep van beleid woont in een huurwoning boven de aftoppingsgrens voor huurtoeslag (dure scheefheid) en nog eens een vijfde deel woont in een koopwoning. Door de nieuwe toewijzingsnorm van de Europese Commissie wordt de spoeling voor huishoudens met een inkomen boven dunner. Een deel van die huishoudens zal moeten uitwijken naar het duurdere huursegment of naar de koopsector Zijn er voldoende woningen gebouwd? ontwikkeling migratiesaldo en woningvoorraad Voor de periode gaat de Woonvisie uit van een netto toename van woningen op basis van een inventarisatie van de plannen destijds. Voor de periode ging het om een toename van ruim woningen. Uiteindelijk zijn er in deze periode netto ruim 500 woningen aan de voorraad toegevoegd, 27% van de voorziene toename. De nieuwbouwproductie bedroeg ruim 800 woningen in die periode. pagina 14

15 Uit het netto verlies van bijna inwoners aan andere gemeenten tussen 2003 en 2010 blijkt dat de gerealiseerde woningproductie ontoereikend is geweest om het binnenlands migratiesaldo voor Gouda op nul te houden. 7 grafiek 2.8 Binnenlandse migratiesaldo en woningvoorraadontwikkeling absoluut per jaar, Binnenlands migratiesaldo Ontw ikkeling w oningvoorraad bron: CBS. Geheel onverwacht is deze uitkomst niet. De Woonvisie vermelde al de mogelijkheid van een (tijdelijke) terugloop in inwonertal als gevolg van achterblijvende woningproductie. De netto toename van 74 inwoners uit andere gemeenten in 2009 is toe te schrijven aan een groei van de woningvoorraad vanaf 2007 in hoofdzakelijk binnenstedelijk gebied 8. Sinds dat jaar is de nieuwbouw namelijk behoorlijk aangetrokken. De gemiddelde nieuwbouwproductie is weer terug op het niveau van De vraag is wat invloed van de crisis op de nieuwbouw is. grafiek 2.9 Mutaties in woningvoorraad naar soort absoluut per jaar, Nieuw bouw Toevoeging anderszins Onttrekkingen Administratieve correcties herijking bron: CBS. 7 Tot december 2003 was het provinciale woningbouwregime gestoeld op sturing door contour én contingent met als uitgangspunt inwonertal constant. Eind 2003 is het provinciale woningbouwregime gewijzigd in sturing op contour met als uitgangspunt migratiesaldo nul. De provinciale Woning Behoefte Raming 2004 ging op basis van migratiesaldo nul inclusief het inlopen van het woningtekort 2004 voor de periode uit van woningen voor de opvang van de eigen woningbehoefte. 8 Met binnenstedelijk gebied wordt hier Bestaand Bebouwd Gebied 2000 bedoeld. Naast Westergouwe vallen gebieden zoals Middenwillens, Oostpolder in Schieland en (deel van) Gouwestroom daarbuiten. pagina 15

16 Conclusie: In de periode zijn onvoldoende woningen gebouwd om te voorzien in de eigen woningbehoefte. Sinds 2007 is de nieuwbouw behoorlijk aangetrokken en ligt de gemiddelde jaarproductie weer op het niveau van Wat is de invloed van de crisis op de nieuwbouw? De gevolgen van een economische crisis komen niet direct tot uitdrukking in cijfers over gerealiseerde woningproductie. Het duurt meestal nog twee jaar voordat dit zichtbaar wordt. De plannen voor de woningen die tijdens de crisis in aanbouw zijn, stammen nog van voor die tijd. De woningproductie in 2009 ligt nog op het niveau van 2008, toen de crisis begon. Het aantal verleende bouwvergunningen daarentegen is in 2009 sterk gedaald ten opzichte van het jaar ervoor. grafiek 2.10 Verleende bouwvergunning en gereedgekomen woningen absoluut per jaar, verleende bouwvergunningen gereedgekomen woningen bron: CBS. Medio 2010 waren 631 nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning was afgegeven, nog niet gereedgekomen. Het aantal woningen waarvoor in het 2 e kwartaal van 2010 korter dan 1 jaar geleden een bouwvergunning is afgegeven, ligt op het niveau van begin In het licht van de economische crisis en de crisis op de woningmarkt in het bijzonder is het de vraag of al die woningen gereedkomen. Een afgegeven bouwvergunning leidt immers niet altijd tot de start van de bouw. pagina 16

17 grafiek 2.11 Nog niet gereedgekomen nieuwbouw naar duur bouwvergunning absoluut per kwartaal, e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal e kw artaal jaar geleden 1-2 jaar geleden 2-3 jaar geleden 3-4 jaar geleden 4-5 jaar geleden 5 jaar of langer gelden bron: CBS. Conclusie: De effecten van de crisis zijn nog niet zichtbaar in de productiecijfers. Op basis van een gesignaleerde terugloop in het aantal afgegeven bouwvergunningen moet rekening gehouden worden met een (tijdelijke) terugval in de nieuwbouwproductie Zijn de juiste nieuwbouwwoningen gebouwd? 9 In de periode bestaat de nieuwbouw in vergelijking met het indicatieve woningbouwscenario uit bijna 10% meer koopwoningen (70% tegenover 61%). Het aandeel nieuwe kleine woningen (3 of minder kamers) ligt daarentegen bijna 40% boven het indicatieve woningbouwscenario (69% tegenover 32%). Het aandeel meergezinswoningen is vergelijkbaar (73% tegenover 71%). Het aandeel dure woningen is naar schatting vergelijkbaar (71% tegenover 69%), terwijl het aandeel goedkope woningen iets hoger uitvalt (12% tegenover 8%) % van de nieuwbouw bestond uit sociale woningbouw. Van de sociale woningbouw was 97% een huurwoning Omdat de eerste woningen in Westergouwe in 2015 worden verwacht, blijft dit programmaonderdeel hier verder buiten beschouwing. 10 Er is geen exact beeld meer te geven van de nieuwbouw naar prijsklasse, omdat het CBS prijzen van nieuwbouwwoningen niet (meer) registreert. De schatting is gebaseerd op basis van informatie uit de voortgangsrapportages woningbouw. 11 Sociale woningbouw is gedefinieerd als alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens (tot 647 prijspeil 2009) en de koopwoningen pagina 17

18 grafiek Samenstelling nieuwbouw naar eigendomsvorm, woningtype, prijsklasse en woninggrootte volgens woningbouwscenario Woonvisie en opgeleverd in procentueel. eigendom type prijs grootte groot midden klein duur middelduur goedkoop meergezins eengezins huur koop 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Bron: ABF-SysWov en gemeente Gouda. gerealiseerd w oonvisie 2014 Zowel in de koopsector als in de huursector zijn er vooral dure woningen opgeleverd in de periode % van alle huurwoningen en 80% van alle koopwoningen was duur. Er zijn nauwelijks goedkope koopwoningen (1%) maar relatief veel goedkope huurwoningen (38%) gebouwd. grafiek 2.13 Samenstelling opgeleverde nieuwbouw naar eigendomsvorm en prijsklasse absoluut per jaar, goedkope huur middeldure huur dure huur goedkope koop middeldure koop dure koop Conclusie: In de periode zijn grosso modo de juiste nieuwbouwwoningen naar verhouding gebouwd in vergelijking met het indicatieve woningbouwscenario uit de Woonvisie. pagina 18

19 2.5 - Welke nieuwbouw levert de langste verhuisketens op? Nieuwbouw brengt doorstroming op de woningmarkt. De gemeten gemiddelde lengte van verhuisketens in Gouda is 1,9 in de periode Dit betekent dat door het bouwen van 100 nieuwe woningen gemiddeld nog eens 90 woningen in de Goudse bestaande woningvoorraad zijn vrijgekomen in die periode. Van die 90 vrijgekomen woningen was een kwart een sociale huurwoning, een kwart een particuliere huurwoning en bijna de helft een koopwoning. De gemiddelde lengte varieert per jaar en per project. In 2004 was de gemiddelde verhuisketen het langste. De laatste twee jaar lag de gemiddelde verhuisketen in de buurt van het gemiddelde voor de totale periode. grafiek 2.14 Gemiddelde verhuisketenlengte absoluut per jaar, ,9 gemiddelde lengte verhuisketen 1,4 1,4 1,7 1,9 2,1 2,5 2,9 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3, Bron: Dimensus, bewerking gemeente Gouda. Koopwoningen hadden doorgaans iets langere verhuisketens dan huurwoningen. 13 De gemiddelde lengte per jaar van koopwoningen varieerde van 1,0 tot 3,0 en van huurwoningen van 1,1 tot 3,0. Eengezinswoningen leverden doorgaans iets langere verhuisketens dan meergezinswoningen op. 14 De gemiddelde lengte per jaar van eengezinswoningen varieerde van 1,6 tot 3,0 en van meergezinswoningen van 1,0 tot 3,0. Verder hadden middeldure woningen doorgaans de langste verhuisketens, gevolgd door dure woningen. 15 Goedkope woningen leverden veel minder doorstroming in Gouda op. De gemiddelde lengte per jaar van (middel)dure woningen varieerde van tot 1,0 tot 3,0 en van goedkope woningen van 1,0 tot 2,0. Nieuwbouwwoningen die voor ouderen (55-pluswoningen en zorgindicatiewoningen) zijn gelabeld, leverden gemiddeld iets langere verhuisketens op dan woningen die dit niet waren. 16 Woningen die voor jongeren en mensen met een verstandelijke beperking gelabeld waren, leverden nauwelijks doorstroming in Gouda op. De gemiddelde lengte per jaar van woning voor ouderen varieerde van 1,0 tot 3,0, van overig gelabelde woningen van 1,1 tot 1,5 en van ongelabelde woningen van 1,0 tot 2,8. 12 De verhuisketens van nieuwbouwwoningen die één jaar of langer geleden zijn opgeleverd, waren nog niet allemaal beëindigd. Dit betekent dat de werkelijke lengte van de verhuisketens binnen Gouda nog iets langer kunnen zijn. 13 In 2004, 2005 en 2006 zijn er geen huurwoningen opgeleverd. 14 In 2004 zijn er geen meergezinswoningen opgeleverd. 15 In 2003, 2004, 2006 en 2008 zijn er geen goedkope woningen, in 2009 geen middeldure woningen en in 2005 geen dure woningen opgeleverd. 16 In 2005 zijn er geen woningen gelabeld voor ouderen opgeleverd. pagina 19

20 grafiek 2.15 Gemiddelde verhuisketenlengte naar eigendomsvorm, woningtype. prijsklasse en woninglabel absoluut, Geen 2,0 Eigendom Type Prijs Label Overig 55+/zorg Duur Middelduur Goedkoop Meergezins Eengezins Huur Koop 1,2 1,5 2,2 2,0 2,2 1,8 2,1 1,7 2,0 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Bron: Dimensus, bewerking gemeente Gouda Drie projecten hadden in de periode met 3,0 de langste gemiddelde verhuisketen. Dit betrof een project middeldure meergezinswoningen in de sociale huursector, een project dure eengezinskoopwoningen en een project middeldure meergezinskoopwoningen, alle voor (groepswonen van) 55-plussers. De laatste twee jaar had een project dure eengezinskoopwoningen met 2,5 de langste gemiddelde verhuisketen. Conclusie: Het bouwen van 100 nieuwe woningen leverde gemiddeld nog eens 90 woningen in de bestaande Goudse woningvoorraad op, waarvan een kwart een sociale huurwoning was. Vooral duurdere eengezinskoopwoningen en meergezinswoningen voor ouderen hebben de langste verhuisketens opgeleverd in Gouda Hoe staat het met de verkoop van huurwoningen? De Woonvisie gaat uit van een omzetting van huurwoningen naar de koop. In de periode zijn er 886 huurwoningen verkocht door sociale en particuliere verhuurders, ofwel 59% van de streefambitie. Net als in 2003 was er in 2008 een piek in de verkoop van sociale huurwoningen. Het aantal huurwoningen dat woningcorporaties de laatste twee jaar hebben verkocht, ligt met vijftig verkochte woningen lager dan de jaren ervoor. Dit is wel in overeenstemming met de in 2006 gemaakte prestatieafspraak over voor die jaren (50 woningen per jaar). De verwachting is dat het aantal verkopen de komende tijd vanwege de crisis op de woningmarkt zal achterblijven bij de verkoopprogramma s van de twee in Gouda grootste woningcorporaties en wellicht ook bij het met hen afgesproken verkooptempo voor (60 woningen per jaar). pagina 20

21 grafiek Verkochte huurwoningen absoluut per jaar, sociaal particulier bron: WMM, VROM en Kadaster. Conclusie: De verkoop van huurwoningen ligt op koers maar ligt sinds 2008 wel op een lager peil dan ervoor. Het aantal verkopen zal de komende tijd naar verwachting achterblijven bij de verkoopprogramma s van de woningcorporaties Ligt de gewenste verandering qua voorraadsamenstelling op koers? De nieuwbouw, toevoegingen anderszins, onttrekkingen en verkoop van huurwoningen hebben geleid tot de volgende veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad. Het aandeel koopwoningen is in de periode redelijk in lijn met de Woonvisie gestegen (5% gerealiseerd tegenover 4% beoogd 17 ). Het aandeel meergezinswoningen daarentegen is in die periode gelijk gebleven en blijft daarmee achter bij de beoogde verandering (0% gerealiseerd tegenover 1,75% beoogd). Het aandeel grote woningen is tussen 2003 en 2009 ook redelijk in lijn met de Woonvisie toegenomen (2% gerealiseerd tegenover 2,9% beoogd). grafiek Verandering in samenstelling woningvoorraad procentueel, 2003, 2009 en ambitie Woonvisie eigendom type grootte groot klein meergezins eengezins huur koop 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% bron: ABF-Syswov en gemeente gouda w oonvisie Uitgaande van een evenredige toename over de jaren. pagina 21

22 Conclusie: De veranderingen in de samenstelling van de woningvoorraad als gevolg van nieuwbouw, toevoegingen anderszins, onttrekkingen en omzettingen van huur naar koop liggen op koers als ze worden vergeleken met de volgens de Woonvisie beoogde veranderingen Hoe ontwikkelt de slaagkans van woningzoekenden zich? De ontwikkeling van de gemiddelde slaagkans van woningzoekenden zegt iets over de positie van actief woningzoekenden op de sociale huurmarkt. 18 De gemiddelde slaagkans ligt binnen de Goudse regio 19 in 2010 op jaarbasis op 15,3%. In Gouda ligt de slaagkans in 2010 net als in 2009 iets lager op 14,5%, met dien verstande dat dit exclusief verhuur door bemiddeling is. Sinds 2008 vertoont de slaagkans in Gouda een dalende lijn. In de Goudse regio zette de daling een jaar eerder in. De laatste jaren stijgt zowel in Gouda als in de Goudse regio het aantal actief woningzoekenden, terwijl het aantal verhuringen daalt. Overigens was het aantal verhuringen in Gouda in 2010 hoger dan het jaar ervoor, maar het aantal actief woningzoekenden steeg in sterkere mate. grafiek Gemiddelde slaagkans in Gouda en Goudse regio procentueel per jaar, ,0% 25,0% 20,0% 19,1% 23,9% 23,1% 24,4% 25,4% 21,7% 21,4% 20,8% 20,6% 15,0% 15,3% 14,5% 14,5% 10,0% 5,0% 0,0% Goudse regio Gouda bron: Kwartaalrapportages en Datawarehouserapportages Woningnetgegevens. Eerder zagen we dat de nieuwbouwproductie sinds 2007 juist een stijgende lijn vertoont. De ontwikkeling van de woningvoorraad is niet van doorslaggevende betekenis voor de ontwikkeling van de slaagkans van woningzoekenden op de Goudse sociale huurmarkt. De daling heeft vooral te maken met een toename van het aantal Goudse woningzoekenden dat actief is op de Goudse woningmarkt, terwijl het aantal verhuringen aan woningzoekenden steeds meer afneemt. In de periode is in Gouda de slaagkans van alle te onderscheiden categorieën gedaald, maar binnen de categorieën verschillen de groepen soms behoorlijk van elkaar. 18 Bij een gelijk aantal verhuringen en aantal actief woningzoekenden is de slaagkans 100%. 19 De Goudse regio bestaat in dit geval naast Gouda uit de gemeenten Bodegraven, Zuidplas (kernen Moordrecht gedeeltelijk en Zevenhuizen-Moerkapelle) en Waddinxveen. 20 In 2003 en 2004 neemt alleen Gouda deel aan Woningnet. Er zijn geen afzonderlijke gegevens voor Gouda in 2005 en De cijfers voor Gouda zijn vanaf 2007 in ieder geval exclusief verhuur door bemiddeling. pagina 22

23 De slaagkans van huishoudens in de leeftijdsgroep 56 tot 65 jarigen is naar verhouding het minst en die van in de leeftijdsgroep 76 jarigen en ouder het meest verslechterd. In 2010 hadden huishoudens in de leeftijdsgroep jarigen de beste slaagkans (21,4%) en in de leeftijdsgroep jarigen de slechtste slaagkans (9,7%). Verder is de slaagkans van tweepersoonshuishoudens naar verhouding het minst en die van eenpersoonshuishoudens het meest verslechterd. Toch hadden eenpersoonshuishoudens in 2010 de beste slaagkans (15,9%) en huishoudens van drie tot en met vijf personen de slechtste slaagkans (11,6%). Daarnaast is de slaagkans van huishoudens in de hoogste inkomensgroep naar verhouding het minst en die van huishoudens in de laagste inkomensgroep het meest verslechterd. Toch hadden deze huishoudens in 2010 de beste slaagkans (16,9%).Huishoudens in de middelste inkomensgroep hadden de slechtste slaagkans (11,4%). De slaagkans van huishoudens die op de woningmarkt zijn doorgestroomd, neemt in de periode minder snel af dan van huishoudens die zijn gestart, maar blijft op jaarbasis nog altijd behoorlijk achter op die groep (in ,4 tegenover 20,4%). Ook de slaagkans van huishoudens die zich in Gouda vestigden, neemt in de periode minder snel af dan van ingezetenen, maar blijft op jaarbasis nog altijd ver achter op die van ingezetenen (in ,8% tegenover 8,0%). Conclusie: De slaagkans van woningzoekenden neemt in Gouda af sinds In de Goudse regio zette de daling een jaar eerder in. In zowel Gouda als de Goudse regio stijgt het aantal woningzoekenden dat actief is op de sociale huurmarkt de laatste jaren, terwijl het aantal verhuringen daalt. De slaagkans van alle onderscheiden categorieën is verminderd maar er bestaan soms behoorlijke verschillen tussen de groepen binnen de categorieën. De krapte op de (sociale) huurmarkt is toegenomen. pagina 23

24 3 - vooruitblik op uitvoering Dit hoofdstuk kijkt vooruit naar de korte termijn en de lange termijn tot Het begint met een beknopte opsomming van de te verwachten ontwikkelingen op de woningmarkt op basis van de uitkomsten van de Kernpublicatie WoON 2009 en de Woningmarktverkenning 2010 die relevant zijn voor de prioriteit van het woonbeleid, de woningproductie. Vervolgens komt de vraag aan de orde of er voldoende plannen in voorbereiding zijn en of dit de juiste woningen zijn. Het hoofdstuk eindigt met de vraag hoe de kernvoorraad zich naar verwachting verhoudt tot de (primaire) doelgroep van het woonbeleid Ontwikkelingen op de Goudse woningmarkt Net als in 1998, 2002 en 2006 zijn in 2009 de woonsituatie, woonwensen en woonbeleving van Gouwenaren onderzocht door mee te doen aan het WoON. 21 Dit onderzoek is uitgevoerd in 2008/2009, midden in de financiële crisis. De verwachting was dat de verhuisgeneigdheid en de koopbereidheid hierdoor lager zouden uitvallen dan in Zowel in het landelijke als in het Goudse onderzoek blijkt dit niet het geval te zijn. In het landelijke onderzoek is geconstateerd dat de verkoop stagneert en er minder wordt verhuisd. De resultaten van de lokale uitvergroting van WoON 2009 zijn beschreven in een Kernpublicatie die ABF Research te Delft heeft vervaardigd (bijlage 1). Voor (het toetsen van) de woningbouwprogrammering en -planning op de lange(re) termijn biedt inzicht in de verhuisgeneigdheid, de woonwensen en de vraag- en aanbodverhoudingen op dit moment onvoldoende aanknopingspunten. Hiervoor is een nadere verkenning van de woningbehoefte nodig. Net als in 2001 en 2004 is daarom ook een dergelijke verkenning met het woningmarktmodel Socrates door ABF Research uitgevoerd (bijlage 2). Vraag- en aanbodverhoudingen in WoON 2009 zijn gebaseerd op de wensen van de huishoudens die nu willen verhuizen. Bij de woningbehoefte gaat het om de totale vraag naar woningen van alle huishoudens. In de Woningmarktverkenning is dit met behulp van het Socrates-model bepaald. In kwantitatieve zin is de woningbehoefte voor de komende jaren bepaald door een huishoudensprognose (naar leeftijd, type, samenstelling en inkomen). De kwalitatieve behoefte wordt bepaald door te kijken naar wat de woonsituatie nu is van de huishoudens die niet willen verhuizen en te kijken naar de gewenste woonsituatie van de huishoudens die wel willen verhuizen. Door de huishoudensprognose te koppelen aan de woonsituatie van de verschillende groepen huishoudens ontstaat een prognose van de kwalitatieve behoefte op termijn. Hierna volgt een beknopte weergave van de belangrijkste uitkomsten in relatie tot de prioriteit van het woonbeleid, de woningproductie, zoals die ook zijn te lezen in de Kernpublicatie en Woningmarktverkenning. 21 WoON is een enquête onder steekproef van de bevolking. Via ophoging wordt de populatie personen, huishoudens, verhuisgeneigde huishoudens en woningen geschat. De uitkomsten zijn gewogen en de percentages kennen voor een 95%-betrouwbaarheid verschillende nauwkeurigheidsmarges. Zie hiervoor bijlage 1 van de Kernpublicatie. pagina 24