Woningmarktverkenning. Midden-Holland

Transcriptie

1 Woningmarktverkenning Midden-Holland

2

3 Woningmarktverkenning Midden-Holland Uitgevoerd in opdracht van de Regio Midden-Holland Wim Faessen en Michael Stuart-Fox 26 juli 2017 r wf WRG ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2017 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Primos-prognose Zuid-Holland als basis Extra huishoudens door asielstroom Doorrekening bouwprogramma Indeling buurten in woonmilieus Leeswijzer Recente ontwikkelingen Algemeen Bevolking en huishoudens Nieuwbouw en sloop Verkoop van huurwoningen Huidige woningvoorraad Eigendom, woningtype en prijsklasse Corporatiebezit Woningvoorraad naar woonmilieu Verkenning woningmarkt Uitgangspunten Huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen Woningbehoefte en veranderingen in de vraag Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Nieuwbouw, sloop en verkoop naar segmenten Nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu Bandbreedte nieuwbouw Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Ontwikkeling huurvoorraad Ontwikkeling doelgroepen Woonsituatie Huisvesting en scheefheid Scheefheid Bandbreedte Bijlage 1: Scenario s Socrates Bijlage 2A: Verkenningen per gemeente GOUDA Huidige woningmarkt Verkenning vraagzijde woningmarkt r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

6 3 Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Bijlage 2B: Verkenningen per gemeente BODEGRAVEN-REEUWIJK Huidige woningmarkt Verkenning vraagzijde woningmarkt Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Bijlage 2C: Verkenningen per gemeente KRIMPENERWAARD Huidige woningmarkt Verkenning vraagzijde woningmarkt Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Bijlage 2D: Verkenningen per gemeente WADDINXVEEN Huidige woningmarkt Verkenning vraagzijde woningmarkt Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Bijlage 2E: Verkenningen per gemeente ZUIDPLAS Huidige woningmarkt Verkenning vraagzijde woningmarkt Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Verkenning doelgroepen van het huurbeleid... 89

7 Samenvatting De regio Midden-Holland en de 5 gemeenten daarbinnen, te weten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas, willen zicht krijgen op de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt. De regio heeft ABF Research verzocht met behulp van het woningmarktmodel Socrates een woningmarktverkenning op te stellen op basis van de verwachte uitbreiding van de woningvoorraad. In het Socrates-model wordt gebruik gemaakt van de woonwensen op regionaal niveau. Daarmee sluit deze verkenning goed aan op de kerncijferrapportage met uitkomsten uit het WoON 2015 voor Midden-Holland. Voor de ontwikkeling van het aantal huishoudens en het aantal woningen is de Provinciale Bevolkingsprognose als uitgangspunt gehanteerd. De uitbreiding van de woningvoorraad in de verkenning is daarbij afgestemd op de verwachtingen van de regio. Tussen 2017 en 2030 wordt rekening gehouden met een netto uitbreiding van de woningvoorraad van woningen. Uitgaande van een op basis van recente trends bepaalde sloopomvang van 770 betekent dat nieuwbouw van woningen. Daarvan neemt Gouda een derde voor zijn rekening. In overleg met de regio zijn de uitkomsten in deze rapportage gebaseerd op een scenario met een inkomensontwikkeling van 0,3% boven inflatie per jaar en een gematigd huurbeleid door verhuurders van huurwoningen. Recente ontwikkelingen De afgelopen 5 jaar is het inwonertal van Midden-Holland licht gestegen, naar 229 duizend inwoners begin Het aantal huishoudens is in die jaren sterker gegroeid, naar een niveau van 96 duizend in Gemiddeld zijn er sinds 2012 per jaar zo n 960 nieuwe woningen gebouwd en 230 gesloopt. Huidige woningvoorraad De woningvoorraad in Midden-Holland wordt gedomineerd door eengezinskoopwoningen (53%). Binnen de huurwoningen vormen betaalbare huurwoningen ( euro p/mnd.) veruit het grootste segment (53%). In de koopsector komen woningen met een waarde tussen en euro het meest voor (32%). In de regio zijn eind 2016 in totaal 13 corporaties actief, met een bezit van in totaal bijna 27 duizend woningen. Daarmee vormt het corporatiebezit ongeveer 70% van alle huurwoningen in Midden-Holland. Mozaïek Wonen is de grootste corporatie in de regio (33%), gevolgd door Woonpartners Midden-Holland (26%) en QuaWonen (16%). r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

8 De meeste woningen in de regio staan in het dorpse woonmilieu. In alle woonmilieus, behalve het groenstedelijke, vormen eengezinskoopwoningen het grootste segment. Het landelijke woonmilieu bevat naar verhouding veel dure koopwoningen, terwijl de woonmilieus groen-stedelijk en stedelijk buiten-centrum veel goedkope koopwoningen herbergen. De centrum-stedelijke en groen-stedelijke woonmilieus bevatten relatief veel dure huurwoningen. Groei van bijna huishoudens tot 2030 Naar verwachting zal het aantal huishoudens in de regio stijgen van bijna in 2015 naar in 2025 (+9.100) en in 2030 (+5.500). Vergrijzing (veroudering) en individualisering (meer een- en tweepersoonshuishoudens) duren voort. De inkomensverdeling in Midden-Holland, met bijna de helft van de huishoudens in de twee hoogste inkomenskwintielen en ruim 30% in de twee laagste kwintielen, zal minder sterk veranderen. Woningbehoefte: accent op (meergezins)koop Uit de verwachte ontwikkeling van de verdeling van de huishoudens over de woningvoorraad kan omdat de mutaties in de voorraad worden ingevuld op basis van de woonwensen van huishoudens de woningbehoefte worden afgeleid. In Midden-Holland is er tot 2030 vooral behoefte aan meer koopwoningen. Onder invloed van de vergrijzing is er vooral ook een relatief grote behoefte aan meergezinswoningen 1, in zowel koop- als huursector. In de huursector is de grotere behoefte aan meergezinswoningen te danken aan de vraag in de geliberaliseerde huur. Nieuwbouw: accent op koop in alle prijsklassen en binnen huur op geliberaliseerde huur Van de totale nieuwbouw van woningen tot 2025 zouden er in de koopsector kunnen worden gebouwd, over de hele breedte van prijsklassen. Van de huurwoningen mag driekwart een geliberaliseerde huurwoning zijn en komt het grootste deel van de rest toe aan het betaalbare sociale huursegment tot de (hoge) aftoppingsgrens van 635 euro. Tussen 2025 en 2030 kan uitgaande van de eerder genoemde gematigd positieve inkomensontwikkeling het accent in de nieuwbouw nog sterker op de koopsector komen te liggen. Het accent ligt dan meer op duurdere koopwoningen, vanaf euro. In het huursegment is van een verschuiving van de verdeling minder sprake. Zowel binnen de koopsector als binnen de huursector ligt het accent van de nieuwbouw op het meergezinssegment. Mede onder impuls van de verdere vergrijzing en het grotere aantal oudere huishoudens met een hoger inkomen mag de nieuwbouw in de koopsector naar verhouding sterker gericht zijn op (duurdere) meergezinswoningen. Ook in de huursector zou het accent in de nieuwbouw op dure meergezinswoningen moeten liggen. In Midden-Holland zou meer dan de helft van de nieuwbouw terecht mogen komen in het (centrum-)dorpse of landelijke woonmilieu. Juist in de dorpse woonmilieus zouden veel meergezinskoopwoningen moeten 1 Deze categorie staat niet gelijk aan gelijkvloerse woningen. Er zijn ook gelijkvloerse eengezinswoningen (zoals patiowoningen) die vallen buiten de hier gebruikte categorie meergezinswoningen. 2 r wf

9 worden gebouwd en in relatief opzicht geldt dat ook voor het centrum-stedelijke woonmilieu. In de andere woonmilieus zou het accent van de nieuwbouw op eengezinskoopwoningen moeten liggen. Afgestemd op de lokale wensen kan het woningtype worden aangepast in de richting van de gewenste woonkwaliteiten, bijvoorbeeld door een deel van de behoefte aan meergezinswoningen te bouwen in de vorm van (eengezins)patiowoningen waardoor vooral de behoefte aan een gelijkvloerse woning wordt uitgedrukt. Daarbij nemen de uitleggebieden zoals Westergouwe in Gouda, Triangel in Waddinxveen en de diverse uitleglocaties in het Zuidplaspolderproject een speciale plaats in. In deze nieuwe wijken zal woningbouw de komende jaren het woonmilieu gaan veranderen, van landelijk wonen nu naar groen-stedelijk of dorps in de toekomst. Zo is in Westergouwe een groot deel van de nieuwbouw voor Gouda gepland, waardoor er voor andere wijken minder nieuwbouwmogelijkheden resteren, ook als deze andere wijken populair zijn onder woningvragers. De ervaring met woningbouw in eerdere uitleggebeden elders in het land leert dat een nieuwe wijk zowel huishoudens uit de eigen gemeente als huishoudens uit andere gemeenten aantrekt en dat daardoor extra verhuisstromen in de regio ontstaan. De verhuizers naar de nieuwe wijk laten vaak ook weer een woning achter waarin weer andere huishoudens huisvesting vinden. Bandbreedte nieuwbouw In het gebruikte scenario Laag Doelgroepgericht bestaat in de periode 2017 t/m 2029 bijna een vijfde van de nieuwbouw uit huurwoningen, waarvan driekwart in het geliberaliseerde segment en een kwart in het sociale segment. In scenario Nul Doelgroepgericht wordt een lagere koopgeneigdheid van woningvragers verondersteld dan in de scenario s Laag en Midden vanwege de veronderstelde relatie tussen inkomens(ontwikkeling) en de wens om te kopen. Om die reden is de vraag naar huurwoningen in scenario Nul groter en kan in dat scenario bijna 30% van de nieuwbouw uit huurwoningen bestaan. Verkenning doelgroepen en huisvesting Huurvoorraad wordt duurder Hoewel in het scenario Laag Doelgroepgericht geen huurwoningen worden geliberaliseerd zal het aantal huurwoningen onder de liberalisatiegrens naar verwachting toch gaan afnemen, als gevolg van sloop en verkoop. Nieuwbouw is vooral in het geliberaliseerde segment gewenst. Deze verwachtingen gelden overigens voor de hele huursector omdat corporatiewoningen en particuliere huurwoningen in het model niet onderscheiden worden. 40% huishoudens heeft laag inkomen, onder EC-grens In Midden-Holland behoort bijna 40% van alle huishoudens tot de EC-doelgroep ofwel lage inkomens, ongeacht hun woonsituatie (huur of koop). Een kwart van alle huishoudens behoort tot de doelgroep huurtoeslag, waarmee twee van elke drie huishoudens uit de EC-groep een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Dat beeld zal de komende periode, met een veronderstelde gemiddelde inkomensgroei van 0,3% boven inflatie per jaar, nauwelijks veranderen. Woningmarktverkenning Midden-Holland

10 Doelgroep huurtoeslag in huurwoning blijft qua omvang gelijk, aandeel woningbezitters in elke doelgroep stijgt Hoe hoger het inkomen van de huishoudens, hoe meer huishoudens in een koopwoning wonen. Omdat binnen elke doelgroep een sterkere toename van het aantal huishoudens in een koopwoning wordt verwacht gaat het aandeel huishoudens in een koopwoning in elke doelgroep stijgen. De aantallen huurders in de doelgroep huurtoeslag en overige EC-huishoudens in een huurwoning blijven tot 2030 ongeveer gelijk, om en nabij respectievelijk Minder huurders uit doelgroep huurtoeslag in een bereikbare huurwoning, meer in een dure huurwoning volgens model, in tegenstelling tot verwachtingen corporaties en gemeente De afname van het aantal huurwoningen tot aan de aftoppingsgrens in het woningmarktmodel, door sloop, verkoop en prijsstijgingen, heeft tot gevolg dat er ook minder huurders uit de doelgroep huurtoeslag in een dergelijke bereikbare woning zullen wonen in Midden-Holland. Het aantal huishoudens met een laag inkomen in een woning boven de aftoppingsgrens zal mede daardoor stijgen. Corporaties en gemeenten zelf verwachten door hun beleid per saldo geen afname van de voorraad tot de aftoppingsgrens en in dat geval zullen er ook meer huurders uit de doelgroep huurtoeslag passend kunnen (blijven) wonen. Toename van dure scheefheid en afname van goedkope scheefheid verwacht Voor Midden-Holland wordt een toename van de dure scheefheid voorzien, met name onder de doelgroep huurtoeslag. De goedkope scheefheid gaat afnemen, mede het gevolg van strengere toewijzingsregels. Een deel van de hoge inkomens zal de overstap maken naar een geliberaliseerde huurwoning of een koopwoning. Doelgroep huurtoeslag groter bij lagere inkomensontwikkeling Nog meer dan bij de nieuwbouw het geval is, is de ontwikkeling van de doelgroepen afhankelijk van de inkomensontwikkeling onder huishoudens. Dit is van belang bij het bepalen van de omvang van de gewenste sociale huurvoorraad. Bij een gemiddelde reële inkomensontwikkeling van 0% zal de hele doelgroep huurtoeslag (huur en koop) in 2030 zo n huishoudens groter zijn dan bij een inkomensscenario van 0,3%, terwijl bij een inkomensscenario van 0,5% dat aantal zo n lager zal zijn. Aan de andere kant zal bij het Nul-scenario de hoge inkomensgroep in huishoudens minder tellen dan bij het lage scenario, terwijl onder het hogere scenario er huishoudens met een hoog inkomen méér zullen zijn dan onder het lage inkomensscenario. 4 r wf

11 1 Inleiding De regio Midden-Holland en de 5 gemeenten daarbinnen, te weten Bodegraven-Reeuwijk, Gouda, Krimpenerwaard, Waddinxveen en Zuidplas, willen zicht krijgen op de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt. Daarbij is het van belang aan te sluiten bij de woningmarktverkenning die ABF Research recent heeft uitgevoerd voor de provincie Zuid-Holland, waarbij de Zuid-Hollandse Bevolkingsprognose (BP 2016) van de provincie als uitgangspunt heeft gediend. Bij de beschrijving van de uitkomsten wordt ook aandacht gevraagd voor het onderscheid tussen het wonen in uitleggebieden en het echte landelijke wonen. 1.1 Primos-prognose Zuid-Holland als basis Voor de uitwerking van de woningmarktverkenning maakt ABF gebruik van de meest actuele versie van het Socrates-model, die ook gebruikt is bij de verkenning voor Zuid-Holland. In deze versie is onder andere rekening gehouden met de volgende actualiteiten: De nieuwe Woningwet en de reactie van huurders en verhuurders op de passendheidsstoets, de huursombenadering en (het al langer ingevoerde) toewijzingsbesluit sociale huurwoningen; Het beleid ten aanzien van hypotheekverstrekking; De nieuwe uitgangssituatie op basis van de BAG en het WoON 2015; De woonvoorkeuren volgens WoON 2015; Actuele verwachtingen voor welvaartsgroei en voorraadmutaties (nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen), uitgedrukt in meerdere scenario s. Voor de verkenning voor de provincie Zuid-Holland is in het rapport van 2016 uiteindelijk gebruik gemaakt van het scenario Nul Doelgroepgericht. In deze verkenning voor de regio Midden-Holland is in overleg met de regio gekozen voor het scenario Laag Doelgroepgericht. In dit laatste scenario wordt verondersteld dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van alle huishoudens in Nederland lange tijd met +0,3% boven inflatie per jaar stijgt en dat er sprake is van een gematigd huurbeleid onder verhuurders. Dat laatste betekent dat er relatief weinig huurwoningen worden verkocht, de jaarlijkse huurverhogingen voor zittende huurders gemiddeld op inflatieniveau zullen liggen, er relatief weinig woningen bij mutatie een hogere huur krijgen en geen woningen worden geliberaliseerd. Een dergelijk huurbeleid sluit ook het meeste aan bij de praktijk en voornemens van de meeste woningcorporaties in de regio. In de bijlage is meer informatie over de beschikbare scenario s opgenomen. Voor een aantal indicatoren, zoals de nieuwbouw, wordt een bandbreedte geschetst op basis van alternatieve scenario s Extra huishoudens door asielstroom De afgelopen jaren zijn er wereldwijd steeds meer mensen op de vlucht geslagen voor oorlog en geweld en ook Nederland heeft te maken gehad met oplopende asielstromen. Lag het aantal eerste asielverzoeken in 2012 en 2013 nog rond de 9.800, in 2014 waren het er en in 2015 bijna In 2016 is het aantal r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

12 aanzienlijk gedaald tot Circa 80% van de asielzoekers krijgt een verblijfsvergunning. Het aantal nareizigers is eveneens toegenomen, van ongeveer in 2012 naar in In 2016 is het aantal weer gedaald tot Volgens het Centraal Orgaan Opvang van Asielzoekers wonen er inmiddels tot vluchtelingen in Nederland. Veel daarvan zijn afkomstig uit landen als Syrië, Afghanistan, Irak, Iran, Somalië en Eritrea. Figuur 1-1: Aantal eerste asielverzoeken en nareizigers in Nederland ( ) Bron: CBS Eerste asielverzoeken Nareizigers In de nationale bevolkingsprognose van het CBS wordt in de vorm van een hogere buitenlandse migratie rekening gehouden met deze verhoogde asielstroom en dat geldt ook voor de versie van de Primosprognose die voor de provinciale verkenning (2016) en de huidige verkenning gebruikt is. In de prognose per gemeente wordt dus uitgegaan van een voor de komende jaren hogere instroom vanuit het buitenland en daarmee een hoger aantal huishoudens. Daarbij wordt onder andere rekening gehouden met het aandeel dat elke gemeente van de vergunninghouders krijgt toebedeeld op grond van het inwonertal en met latere verhuizingen van vergunninghouders naar andere gemeenten, waar bijvoorbeeld meer asielzoekers van dezelfde etnische groep wonen. Hoewel vergunninghouders en hun huishoudens niet apart als groep worden onderscheiden, heeft ABF een inschatting gemaakt van het extra aantal huishoudens in een gemeente dat het gevolg is van deze hogere instroom van asielzoekers die een verblijfsstatus krijgen. Voor Midden-Holland loopt dat aantal extra huishoudens op van ruim 400 in 2017 naar zo n 900 in Daarna is de verwachting dat het aantal extra huishoudens in de prognose weer iets zal teruglopen maar wordt er niettemin rekening gehouden met een blijvend niveau van rond de 800 extra huishoudens door asielmigratie 1. 1 Voor de toekomstige huishoudensontwikkeling is de component van de buitenlandse migratie waaronder asielmigratie een belangrijke doch relatief lastig in te schatten factor met een hoge onzekerheid. 6 r wf

13 1.2 Doorrekening bouwprogramma Voor deze woningmarktverkenning heeft ABF het door de regio verwachte netto uitbreidingsprogramma van de vijf gemeenten voor de periode 2015 t/m 2034 doorgerekend in het woningmarktmodel Socrates. De uitbreiding betreft de maximaal voorziene uitbreiding per gemeente in de Zuid-Hollandse Woningbehoefteraming (WBR) 2016 of de Bevolkingsprognose (BP) De werkelijk gerealiseerde voorraaduitbreiding in 2015 en 2016 is op het gewenste programma in mindering gebracht zodat een gewenst programma voor netto uitbreiding in de periode 2017 t/m 2034 resteert. De voor deze verkenning gehanteerde uitbreiding van de woningvoorraad kan daarmee verschillen van de voorraaduitbreiding in de betrokken gemeenten waarvan in de provinciale verkenning uit 2016 is uitgegaan. Om de gewenste uitbreiding per gemeente te realiseren zijn nieuwe nieuwbouwaantallen bepaald door de op basis van recente trends bepaalde sloopopgave uit de Zuid-Hollandse Primos-versie te vermeerderen met de gewenste nieuwbouw. In onderstaande tabel is het bouw- en sloopprogramma in de prognoses weergegeven voor de periode 2017 t/m In Gouda neemt de voorraad tot 2030 volgens het programma absoluut het meest toe, in Waddinxveen het minst. Naar verhouding neemt de voorraad echter het sterkst toe in Zuidplas en het minst in de Krimpenerwaard. Tabel 1-1: Nieuwbouw en sloop in Midden-Holland (2017 t/m 2029) Bron: Socrates 2016 Midden-Holland Voorraad begin 2017 Nieuwbouw Sloop Uitbreiding Relatieve toename Bodegraven-Reeuwijk % Gouda % Krimpenerwaard % Waddinxveen % Zuidplas % Totaal % 1.3 Indeling buurten in woonmilieus In het woningmarktmodel wordt gebruik gemaakt van woonmilieus om de gewenste locatie en/of leefomgeving van huishoudens met verhuisplannen aan te geven. Het woonmilieu is de combinatie van omgevingskenmerken die de woningkeuze beïnvloedt. Veel factoren spelen een rol, zoals de dichtheid van de bebouwing, de woningtypen, de afstand tot het centrum, de nabijheid van voorzieningen en het groen in de omgeving. In het model worden nieuwbouw en sloop over de buurten verdeeld met het oog op de gewenste woonmilieus. Het Socrates-model houdt geen rekening met de plannen van een gemeente om in een buurt wel of niet of meer of minder te bouwen. In Socrates wordt dus aangeven in welke woonmilieus de nieuwbouw volgens de wensen van de consument terecht zou moeten komen, niet specifiek in welke buurt. Woningmarktverkenning Midden-Holland

14 Figuur 1-2: Buurten in Midden-Holland naar woonmilieu (2017) Bron: ABF 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de recente ontwikkeling van enkele voor de woningmarkt en het Socrates-model relevante aspecten. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens de huidige woningmarkt beschreven. Een verkenning van de toekomstige woningmarkt in Midden-Holland op basis van het doorgerekende bouwprogramma van Midden-Holland is onderwerp van hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt aandacht geschonken aan de verwachte ontwikkeling van de doelgroepen van het huurbeleid en hun huisvesting. Tot slot: voor de herkenbaarheid zijn bij de prijsklassen in de huur de huurgrenzen voor 2017 gehanteerd. In het model wordt uitgegaan van de grenzen uit 2014 gebruikt in het WoON In het model wordt geïndexeerd zodat de grenzen ook in de toekomst blijven aansluiten bij de dan geldende grenzen. Voor de leesbaarheid worden de grenzen van 2017 aangehouden. De labels voor de koopklassen zijn niet aangepast en geven dus de waarden neer volgens de indeling uit het WoON Vanwege afronding kan het voorkomen dat afzonderlijke aantallen niet optellen tot de gepresenteerde totalen. In dit rapport wordt ingegaan op de resultaten van de woningmarktverkenning voor Midden-Holland. In de bijlagen worden de uitkomsten voor de vijf gemeenten behandeld. Voor elke gemeente is tot slot ook een factsheet met de belangrijkste uitkomsten samengesteld. 8 r wf

15 2 Recente ontwikkelingen 2.1 Algemeen Op de woningmarkt is de afgelopen jaren veel gebeurd. Na de financiële crisis van 2008 is de woningmarkt betrekkelijk hard geland: waar potentiële kopers elkaar rond de eeuwwisseling nog verdrongen, viel tien jaar later vooral het aantal bordjes te koop op. De bouwproductie viel fors terug en de werkgelegenheid in de bouwsector kwam onder druk te staan. In 2013 is het herstel op de koopmarkt ingetreden en in de jaren daarna heeft dat herstel zich krachtig doorgezet. Het aantal woningverkopen is aanzienlijk gestegen als ook de gemiddelde verkoopprijs. Daarbij geldt als kanttekening dat regionale verschillen zijn toegenomen, doordat het herstel niet in alle regio s in dezelfde mate en/of in hetzelfde tempo is ingezet. Als gevolg van de sterk gedaalde woningproductie zijn er de afgelopen jaren duidelijk minder woningen gebouwd dan dat er huishoudens zijn bijgekomen. In de afgelopen jaren is het huurbeleid ingrijpend aangepast en in 2015 zijn de taken en rollen van woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties opnieuw gedefinieerd, met de herziening van de Woningwet (met regels voor Passend toewijzen) en de invoering van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De komende jaren zal blijken hoe het door het Rijk vastgestelde huurbeleid door verhuurders zal worden ingevuld. In de regio Midden-Holland gaan de gemeenten ervan uit dat de corporaties een meer gematigd huurbeleid zullen volgen. Een dergelijk huurbeleid is in de verkenning als uitgangspunt gebruikt. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt een korte schets gegeven van recente ontwikkelingen in Midden- Holland die van belang zijn voor de woningmarkt en die een rol spelen in het Socrates-model. 2.2 Bevolking en huishoudens Na 2012 is het inwonertal van de gemeenten van Midden-Holland licht gestegen. Begin 2017 telt de bevolking bijna 229 duizend personen. De laatste jaren neemt het aantal inwoners sneller toe. Dat geldt ook voor het aantal huishoudens, dat per begin bedraagt. Het aantal huishoudens is in de periode sterker toegenomen dan het aantal inwoners: met 3% respectievelijk 1,2%. Het gemiddeld aantal personen per huishouden is daarmee verder gedaald. r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

16 Figuur 2-1: Ontwikkeling inwonertal en aantal huishoudens (begin jaar, as links) en % groei (as rechts), Midden-Holland ( ) Bron: CBS , , ,03 1, , Inwoners Huishoudens % Groei inwoners % Groei huishoudens 1, Nieuwbouw en sloop Het aantal woningen in Midden-Holland bedraagt ruim 98 duizend. In de laatste vijf jaar zijn er gemiddeld 960 woningen per jaar door nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd en 230 woningen per jaar gesloopt. Het aantal hoge overige toevoegingen in met name 2012 en 2013 is deels een gevolg van administratieve correcties in de BAG. Figuur 2-2: Mutaties woningvoorraad (linker as) en stand woningvoorraad einde jaar (rechter as), Midden- Holland ( ) Bron: CBS * Nieuwbouw Overige toevoeging Sloop Overige onttrekking Eindstand voorraad 10 r wf

17 2.3.1 Verkoop van huurwoningen Door verkoop van huurwoningen verandert de eigendomsverdeling van de woningvoorraad. Corporaties kunnen huurwoningen verkopen aan eigen bewoners, aan andere particuliere huishoudens maar ook aan andere corporaties of aan particuliere instellingen zoals beleggers. Verkoop van het woningbezit maakt onderdeel uit van het strategisch voorraadbeleid van corporaties. Het zijn echter zeker niet alleen corporaties die huurwoningen verkopen; ook particuliere instellingen of personen doen dit. Figuur 2-3: Verkoop van huurwoningen naar type huursector, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Syswov Van particuliere huur naar koop Van corporatiehuur naar koop Het aantal verkochte huurwoningen schommelde van 2009 tot en met 2014 tussen de 200 en 260, met een uitschieter van ruim 300 in Tussen 2009 en 2013 zijn er bijna evenveel particuliere als corporatiehuurwoningen verkocht. In Socrates is verkoop van huurwoningen in het model opgenomen, aansluitend op de trend van de laatste jaren. Er wordt dus rekening gehouden met een beperkte jaarlijkse verschuiving in de huur-koopverhouding van de woningvoorraad. Dit is van belang voor het door het model gegenereerde nieuwbouwprogramma. Waar immers verkochte huurwoningen deels kunnen voorzien in een gewenste uitbreiding van de goedkope koopvoorraad hoeven er geen nieuwe goedkope koopwoningen te worden gebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt een beeld gegeven van de huidige woningvoorraad. Om precies te zijn gaat het hier om de woningvoorraad in 2015 die, grotendeels vanuit de beschikbare CBS-statistieken, uitgangspunt vormt voor de verkenning met het Socrates-model. Woningmarktverkenning Midden-Holland

18

19 3 Huidige woningvoorraad De huidige woningvoorraad (begin 2015) vormt het startpunt voor de woningmarktverkenning. In het woningmarktmodel zijn van alle zelfstandige woningen (hierna: woningen) de kenmerken eigendom, woningtype en prijsklasse opgenomen. De woonruimten van huishoudens die niet in een woning wonen zoals gedefinieerd volgens de BAG worden in het model bewoonde andere ruimten genoemd, afgekort BAR. Het betreft hier bijvoorbeeld onzelfstandige woningen, woonboten, woonwagens, kamers in pensions of kamerverhuurpanden en (hospita)kamers bij particulieren. Omwille van de herkenbaarheid zijn de huurklassen gelabeld naar de geldende huurprijzen anno Voor de koopklassen wordt het prijspeil volgens het WoON 2015 aangehouden, op basis waarvan de koopklassen zijn gedefinieerd. In het woningmarktmodel wordt rekening gehouden met ontwikkeling van prijzen volgens inflatie. 3.1 Eigendom, woningtype en prijsklasse In 2015 heeft Midden-Holland volgens de BAG een woningvoorraad van woningen daarvan zijn eengezinskoopwoningen. Van de huurwoningen 1 vormen de goedkope woningen (tot 415 euro) een relatief klein segment. De betaalbare woningen ( euro p/mnd.) zijn het grootste segment, op grote afstand gevolgd door het segment dure huurwoningen tot de huurtoeslaggrens van 711 euro met een omvang van woningen. In de koopsector van woningen komen woningen met een waarde tussen en euro het meest voor (18.600), gevolgd door woningen van minder dan euro (15.400). 1 De hier weergegeven aantallen naar huur en koop zijn afkomstig uit het Systeem Woningvoorraad dat onder meer gebruikmaakt van BAG-gegevens. Ook de verdeling naar prijsklassen is gebaseerd op een schatting. Het is mogelijk dat de gebruikte aantallen in sommige segmenten niet overeenkomen met de (niet bekende) werkelijkheid of het ervaren beeld daarvan. r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

20 Figuur 3-1: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Midden-Holland (2015) Bron: Socrates 2016 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur < 415 Huur Huur Huur > Koop Koop Koop Koop Koop > Duizenden De woningvoorraad in Midden-Holland bestaat voor ruim 60% uit koopwoningen. Eengezinskoopwoningen vormen met 53% het grootste segment in de totale voorraad. In de huursector zijn er iets meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Het aandeel meergezinswoningen in de hele voorraad bedraagt bijna 30%. Zowel de huurvoorraad als de koopvoorraad in Midden-Holland bevatten relatief veel goedkope woningen. Figuur 3-2: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Midden-Holland (2015) Bron: Socrates 2016 Eigendom x type Huur Koop 8% 18% 12% 15% 16% 26% 21% 11% 21% 53% 53% 15% 32% Huur eeng. Koop eeng. Huur meerg. Koop meerg. < > > Corporatiebezit In de regio Midden-Holland zijn eind 2016 in totaal 12 corporaties actief, met een bezit van in totaal bijna woningen. Mozaïek Wonen is de grootste corporatie in de regio met woningen (33%), gevolgd 14 r wf

21 door Woonpartners Midden-Holland met woningen (26%) en QuaWonen met woningen (16%). 6 van de 13 corporaties bezitten minder dan woningen in de regio. Veruit het grootste deel van het bezit van de corporaties in Midden-Holland is goedkoop of betaalbaar, namelijk 83%. Dure woningen tot aan de huurtoeslaggrens (liberalisatiegrens) maken 13% uit van het bezit. Slechts 3% van het corporatiebezit ligt boven die grens. Van de corporaties met meer dan woningen heeft Woningbouwvereniging Reeuwijk relatief meer goedkope huurwoningen dan de gemiddelde corporatie in Midden-Holland, terwijl QuaWonen en Vestia meer dure woningen tot de huurtoeslaggrens hebben. Tabel 3-1: Woningvoorraad van de corporaties naar prijsklasse, Midden-Holland (eind 2015) Bron: Corpodata, dvi Duur tot huurtoeslaggrens Corporatie Goedkoop Betaalbaar grens Duur boven huurtoeslag- Totaal woningen L0232-Stichting Mozaïek Wonen L0540-Stichting QuaWonen L1066-Stichting De Woonmaat L1532-Woningbouwstichting 'Samenwerking' L1559-Woningbouwvereniging Beter Wonen L1573-Groen Wonen Vlist L1598-Woningstichting Gouderak L1646-Stichting Woonzorg L1760-Woningbouwvereniging Reeuwijk L1817-Stichting Mooiland L1924-Stichting Vestia L2114-Woonpartners Midden-Holland Totaal corporaties in Midden-Holland Circa 70% van alle huurwoningen in Midden-Holland is in eigendom van de corporaties. Dat aandeel is het grootst onder de betaalbare huurwoningen (92%). Ook goedkope huurwoningen zijn in meerderheid voor driekwart corporatiebezit. Van de dure woningen tot de huurtoeslaggrens van 711 euro bezitten de corporaties minder dan de helft van de woningen, terwijl hun aandeel in het huursegment boven de liberalisatiegrens niet boven de 20% uitkomt. Figuur 3-3: Huurwoningen totaal en in eigendom van corporaties naar prijsklasse, Midden-Holland (2015) Bron: Socrates 2016 / Corpodata (dvi) Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Totaal huur Huur (Socrates) Corporatiewoningen (Corpodata) Woningmarktverkenning Midden-Holland

22 3.3 Woningvoorraad naar woonmilieu De meeste woningen in Midden-Holland staan in het centrum-dorpse woonmilieu (35.600). De meeste van deze woningen zijn eengezinskoopwoningen. Dit segment is ook in de meeste andere woonmilieus het meest omvangrijk. Alleen in de centrum-stedelijke, stedelijk naoorlogs-compacte en groen-stedelijke woonmilieus van Gouda is het meergezinshuursegment groter. Figuur 3-4: Totale woningvoorraad naar eigendom en woningtype per woonmilieu, Midden-Holland (2015) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Centrum Stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Klein stedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Duizenden Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins In de huursector komen naar verhouding meer dure huurwoningen, onder en boven de huurtoeslaggrens, voor in de woonmilieus stedelijk groen-stedelijk, naoorlogs grondgebonden en centrum-kleinstedelijk, met aandelen van rond de 50%. In de overige woonmilieus zijn er relatief meer goedkope en betaalbare woningen en variëren de aandelen van de dure huurwoningen tussen 20 en 35%. In de koopsector valt het landelijke woonmilieu op waar de bijna de helft van de koopvoorraad uit dure koopwoningen van meer dan euro bestaat. In het centrum-stedelijke woonmilieu staan daar tegenover zeer veel woningen van minder dan euro en dat geldt ook voor het stedelijk vooroorlogse en het stedelijk naoorlogs compacte woonmilieu. Ook in het groen-stedelijke gebied vormen deze goedkope woningen nog meer dan de helft van de voorraad. In het stedelijk naoorlogs grondgebonden woonmilieu, het centrum-kleinstedelijke en in de beide dorpse woonmilieus vormen woningen met een waarde tussen en euro de grootste categorie. 16 r wf

23 Figuur 3-5: Verdeling woningvoorraad naar prijsklasse per eigendom en woonmilieu, Midden-Holland (2015) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Centrum Stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Klein stedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar 0% 50% 100% Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 0% 50% 100% Koop Koop Koop Koop Koop > Woningmarktverkenning Midden-Holland

24

25 4 Verkenning woningmarkt 4.1 Uitgangspunten Veronderstellingen in scenario Laag Doelgroepgericht In deze verkenning is in overleg met de regio gekozen voor een verkenning op basis van het scenario Laag Doelgroepgericht. In dit scenario wordt verondersteld dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van alle huishoudens in Nederland lange tijd met +0,3% boven inflatie per jaar stijgt. In het scenario Laag Doelgroepgericht wordt ervan uitgegaan dat de invulling van het huurbeleid door verhuurders behoudend vorm zal worden gegeven. Dat betekent dat er relatief weinig huurwoningen worden verkocht, de jaarlijkse huurverhogingen gemiddeld op inflatieniveau zullen liggen, er relatief weinig woningen bij mutatie een hogere huur krijgen en geen woningen worden geliberaliseerd. Een dergelijk huurbeleid sluit ook het meeste aan bij de praktijk en voornemens van de meeste corporaties in Midden-Holland. 4.2 Huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen Op basis van de demografische ontwikkelingen en het in Socrates opgenomen bouwprogramma voor Midden-Holland is de verwachting dat het aantal huishoudens in de regio gaat stijgen van bijna in 2015 naar in 2025 (+9.100) en in 2030 (+5.500). De sterkste groei zal dus optreden in de periode tot De veranderingen in samenstelling van de huishoudens laten een voortgaande vergrijzing en individualisering zien. De inkomensverdeling zal naar verwachting minder sterk veranderen. Figuur 4-1: Ontwikkeling van de verdeling van huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% Leeftijd 13% 17% 19% 16% 16% 17% Samenstelling 30% 28% 28% Inkomen 27% 28% 29% 60% 40% 39% 35% 32% 31% 6% 30% 29% 6% 6% 22% 20% 20% 19% 19% 19% 20% 0% 22% 23% 23% 9% 9% 9% % 35% 37% % 19% 19% 14% 14% 13% < Paar met kind Eenouder Paar znd. kind Alleenstaand Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Kwintiel 5 r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

26 De combinatie van de hierboven weergegeven kenmerken van huishoudens biedt in meer detail zicht op welke type huishoudens in Midden-Holland naar verwachting sterk in aantal zullen toenemen en welke juist niet. Om het aantal van 100 combinaties te beperken zijn enkele categorieën samengevoegd. In onderstaande tabel worden de huishoudens in de inkomenskwintielen 1 1 en 2 tot de lage inkomens gerekend, die in kwintiel 3 tot de middeninkomens en die in de kwintielen 4 en 5 tot de hoge inkomens. Zoals aangegeven gaat het hierbij om besteedbare inkomens, en niet om de indeling van inkomens volgens het huurbeleid. Onder de typen huishoudens met de grootste absolute toename zijn 65-plushuishoudens van 1 of 2 personen. Nu bevinden kleine 65-plushuishoudens zich naar verhouding vaak in de categorie lage inkomens maar relatief gezien zal het aantal kleine 65-plushuishoudens in de groep hoge inkomens sterker toenemen dan vergelijkbare huishoudens in de lage inkomens of middeninkomens. Naar verhouding groeit ook het aantal jonge gezinnen tot 30 jaar vrij sterk. Tabel 4-1: Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Lage inkomens, 1-2 pers., < Lage inkomens, 1-2 pers., Lage inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Lage inkomens, gezinnen, < Lage inkomens, gezinnen, Lage inkomens, gezinnen, 65 e.o Lage inkomens - totaal Middeninkomens, 1-2 pers., < Middeninkomens, 1-2 pers., Middeninkomens, 1-2 pers., 65 e.o Middeninkomens, gezinnen, < Middeninkomens, gezinnen, Middeninkomens, gezinnen, 65 e.o Midden inkomens - totaal Hoge inkomens, 1-2 pers., < Hoge inkomens, 1-2 pers., Hoge inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Hoge inkomens, gezinnen, < Hoge inkomens, gezinnen, Hoge inkomens, gezinnen, 65 e.o Hoge inkomens - totaal Totaal huishoudens Dit betreft landelijke inkomenskwintielen. De grenzen van de kwintielen zijn dus gebaseerd op de van de verdeling van alle Nederlandse huishoudens in vijf even grote groepen. De kwintielgrenzen van de besteedbare inkomens zijn als volgt: kwintiel 1) < euro, kwintiel 2) euro, kwintiel 3) euro, kwintiel 4) euro en kwintiel 5) > euro. 20 r wf

27 4.3 Woningbehoefte en veranderingen in de vraag De woningbehoefte is het aantal woningen dat nodig is om aan de vraag naar woningen te voldoen. De kwantitatieve vraag wordt bepaald door de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De kwalitatieve vraag (soort woningen en locatie) wordt bepaald door de veranderingen die zich in de samenstelling van de huishoudens voordoen (zoals individualisering en vergrijzing) en door de woonwensen van (toekomstige) huishoudens. Omdat woonwensen kunnen veranderen worden deze periodiek gemeten, via het landelijke WoON. In het Socrates-model worden beide aspecten, de demografische verwachtingen en de woonwensen, samengebracht. Het model richt zich bij uitstek op de kwalitatieve kant van de woningbehoefte, omdat de absolute verandering van de woningvoorraad in de vorm van nieuwbouw en sloop doorgaans input vormen van het model. In het Socrates-model worden de mutaties in de woningvoorraad zoveel mogelijk ingevuld volgens wensen van de consument. De verwachte ontwikkeling van de verdeling van huishoudens over de woningvoorraad geeft vervolgens een beeld van de woningbehoefte. Bij verhuizingen in het model wordt echter niet alleen gekeken naar woonwensen maar ook naar de mogelijkheden van huishoudens om de gewenste woning te betrekken. Als de gewenste woning op de gewenste locatie niet beschikbaar is, omdat er bijvoorbeeld geen woningen vrij komen of gebouwd worden of vanwege regelgeving in de huursector, stellen huishoudens de verhuizing uit of kiezen ze voor een andere woning (qua eigendomsvorm, type, prijsklasse) of een andere locatie. De veranderingen in de huisvestingssituatie die de uitkomsten van het model laten zien, geven dus een beeld van de feitelijk verwachte kwalitatieve verschuivingen (de zogenaamde geëffectueerde vraag), onder de veronderstelling dat nieuwbouw, sloop en verkopen conform de consumentgerichte uitkomsten van het model worden ingevuld. Voor Midden-Holland is de verwachting dat het aantal huishoudens in een huurwoning nog licht groeit maar dat het aantal huishoudens in een koopwoning veel sterker toeneemt en daarmee een groter deel van het geheel gaat uitmaken. Zo zal het aandeel huishoudens in meergezinskoopwoning duidelijk groeien. Binnen de huursector zal het aandeel goedkope en betaalbare woningen licht afnemen. Dat is voor een belangrijk deel het gevolg van de verwachte verandering van de prijsopbouw van de huurvoorraad in het model, waarin door sloop en huurstijgingen de goedkope voorraad (tot 415 euro) in absolute zin zal afnemen. De betaalbare voorraad ( euro) blijft in absolute zin ongeveer gelijk. Binnen de koopsector gaat het aandeel woningen met een waarde van minder dan 220 duizend euro omlaag, ten gunste van de aandelen koopwoningen tussen 220 en 280 duizend euro en boven 280 duizend euro. Woningmarktverkenning Midden-Holland

28 Figuur 4-2: Verdeling bewoonde woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% Eigendom x type 9% 13% 15% Huur 12% 16% 17% Koop 16% 16% 17% 80% 60% 53% 52% 51% 25% 25% 25% 12% 13% 14% 15% 16% 16% 40% 51% 50% 50% 31% 28% 27% 21% 19% 18% 20% 0% 18% 16% 16% % 10% 9% % 27% 26% Huur eeng. Koop eeng. Huur meerg. Koop meerg. < > > In onderstaande tabel zijn de afzonderlijke woningkenmerken met elkaar gecombineerd. De verwachte ontwikkelingen in de huursector in combinatie met de woningbehoefte leiden ertoe dat het aantal huishoudens in de goedkope huurvoorraad (tot 415 euro) in Midden-Holland gaat afnemen, vooral in het meergezinshuursegment. De vermindering van de voorraad in dat goedkope segment is echter vooral het gevolg van sloop en van prijsstijgingen (bij mutatie of bijvoorbeeld bij verbetering) en niet omdat er helemaal geen behoefte aan dat type woningen meer zou zijn. Er zijn altijd huishoudens die om een dergelijke goedkope woning vragen. De behoefte aan meer geliberaliseerde huurwoningen is groot, met name tot 2025, getuige de verwachte toename van het aantal huishoudens in dat segment. Deze woningen zullen vooral door marktpartijen moeten worden gerealiseerd. Het aantal huishoudens in de koopsector zal in alle prijsklassen gaan toenemen, in het eengezinssegment maar sterker nog in het meergezinskoopsegment. De aantallen huishoudens in een duurdere meergezinskoopwoning nemen naar verhouding het meest toe. 22 r wf

29 Tabel 4-2: Ontwikkeling van het aantal huishoudens in woningen naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Huur, eengezins, < Huur, eengezins, Huur, eengezins, Huur, eengezins, > Totaal huur eengezins Huur, meergezins, < Huur, meergezins, Huur, meergezins, Huur, meergezins, > Totaal huur meergezins Koop, eengezins, Koop, eengezins, Koop, eengezins, Koop, eengezins, Koop, eengezins, > Totaal koop eengezins Koop, meergezins, Koop, meergezins, Koop, meergezins, Koop, meergezins, Koop, meergezins, > Totaal koop meergezins Totaal huur Totaal koop Totaal eengezins Totaal meergezins Totaal Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming In de Socrates-raming wordt het bouwprogramma zodanig kwalitatief ingevuld dat de bestaande woningvoorraad optimaal wordt benut. De kwalitatieve invulling van de nieuwbouw is in eerste instantie afgestemd op de woningbehoefte van doorstromers in de regio. Nadat de kwalitatieve tekorten voor doorstromers zijn ingevuld wordt er gekeken naar de vraag van starters en vestigers, mits het bouwprogramma dat in kwantitatieve zin nog toelaat. Deze invulling is zuiver gericht op de vraag van de consument, binnen de wettelijke restricties van bijvoorbeeld toewijzingsregels, en houdt uitdrukkelijk géén rekening met andere belangen op bijvoorbeeld financieel vlak of gemeentelijk beleid. De totale aantallen voor nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen worden op voorhand aan het model meegegeven. Voor Midden-Holland is het saldo van nieuwbouw en sloop gelijkgesteld aan het gewenste netto uitbreidingsprogramma dat de gemeenten hebben aangeleverd. Daartoe zijn de nieuwbouwaantallen aangepast en zijn de trendmatig afgeleide aantallen voor sloop gelijk gehouden. De werkelijke voorgenomen of gewenste sloop- en verkoopaantallen (per segment) kunnen afwijken van de trendmatig afgeleide aantallen. Daarom is het belangrijk niet alleen naar de nieuwbouw per segment te kijken maar ook naar de totale netto mutatie per segment omdat deze cijfers aangeven in welke mate een bepaald segment per saldo kan krimpen of groeien. De afnamen of toenamen kunnen dus anders worden ingevuld door de betrokken partijen dan in onderstaande tabel is weergegeven. Woningmarktverkenning Midden-Holland

30 Door verkoop van huurwoningen wordt niet alleen de verhouding tussen huur- en koopwoningen gewijzigd maar wordt ook het bouwprogramma beïnvloed. Waar immers door verkoop van huurwoningen kan worden voorzien in de gewenste uitbreiding van goedkopere koopwoningen hoeven deze niet te worden gebouwd. Dat betekent ook dat als deze woningen in de praktijk niet worden verkocht er minder nieuwe huurwoningen zouden kunnen worden gebouwd en meer goedkope koopwoningen. De kwalitatieve verdeling van nieuwbouw en sloop en van verkoop van huurwoningen wordt bepaald door het model zelf op basis van de woonwensen van huishoudens. In dit consumentgerichte programma vindt er ook sloop van koopwoningen plaats. In de praktijk worden koopwoningen echter niet vaak gesloopt. Deze sloop van de minst aantrekkelijke woningen vindt in het model plaats indien woningen voor meerdere jaren onbewoond blijven Nieuwbouw, sloop en verkoop naar segmenten Samengevat worden er tussen 2017 en woningen gebouwd en 420 gesloopt, wat een uitbreiding van de woningvoorraad betekent van woningen. Voor is er een nieuwbouw voorzien van woningen, en een sloopaantal van 360 woningen, met als gevolg een uitbreiding van de woningvoorraad van woningen. In onderstaande tabel is aangegeven op welke wijze de kwalitatieve verdeling van de nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen door het model is ingevuld. Woningen die worden overgeheveld naar een andere prijsklasse vanwege huuraanpassingen bij mutatie worden voor de overzichtelijkheid niet getoond. Hierdoor kan de kolom Mutatie in de onderstaande tabel (Tabel 4-3) niet één op één worden vergeleken met de veranderende woonsituatie zoals weergegeven in bovenstaande tabel (Tabel 4-2). Dat geldt bijvoorbeeld voor de ontwikkeling van het betaalbare sociale huursegment en de prijsklasse tussen aftoppings- en liberalisatiegrens. Het aantal huishoudens in woningen in die segmenten neemt nog toe maar het saldo van sloop, verkoop en nieuwbouw is voor die prijsklassen negatief. Met prijsmutaties inbegrepen is er echter per saldo geen sprake van een krimp van die segmenten. Van de totale nieuwbouw van woningen tot 2025 zouden er in de koopsector kunnen worden gebouwd, over de hele breedte van prijsklassen. Van de nieuwe huurwoningen mag driekwart een geliberaliseerde huurwoning zijn en komt het grootste deel van de rest toe aan het betaalbare sociale huursegment tot 635 euro. De vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde segment wordt gestimuleerd door onder meer een verwachte stijging van de huishoudinkomens, (daarmee) beperking van de toegang tot de sociale huursector en ook bemoeilijking van de toegang tot de koopsector (door o.a. strengere leennormen en de noodzaak meer eigen geld in te brengen). De huidige voorraad in de geliberaliseerde huursector is beperkt van omvang en dus zijn er naar verhouding tot 2030 relatief veel nieuwe woningen in dit segment gewenst (+52% tot 2030 ten opzichte van 2017). Tussen 2025 en 2030 kan het accent in de nieuwbouw nog sterker op de koopsector komen te liggen. Het accent ligt dan meer op duurdere koopwoningen, vanaf euro. In het huursegment is er geen sprake van een verschuiving van de verdeling. 24 r wf

31 Tabel 4-3: Nieuwbouw, sloop en verkoop naar eigendom en prijsklasse, Midden-Holland ( en ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Nieuwbouw Sloop Verkoop Mutatie Nieuwbouw Sloop Verkoop Mutatie Huur < Huur Huur Huur > Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal huur Totaal koop Totaal In onderstaande grafiek staan de netto mutaties per segment weergegeven, exclusief mutaties door prijsveranderingen in de huurvoorraad. De aantallen in de grafiek komen overeen met de kolom Mutatie in bovenstaande tabel. Duidelijk is te zien dat in Midden-Holland binnen de huursector per saldo alleen uitbreiding van het aantal geliberaliseerde huurwoningen gewenst is, terwijl in de koopsector stijging in alle segmenten gewenst is. In de sociale huursector voorziet het model dus niet in een uitbreiding. Ontwikkelingen op middellange termijn zijn van invloed op deze uitkomsten. Een belangrijke ontwikkeling is bijvoorbeeld het toenemend eigenwoningbezit onder ouderen, die na pensionering vaak te maken krijgen met een terugval in inkomen en dan tot de EC-doelgroep worden gerekend. Mede vanwege de veelal lage maandlasten zullen veel ouderen in hun koopwoning blijven wonen, en zal een deel van hen bij een verhuizing ook weer voor een koopwoning kiezen. Deze huishoudens zullen naar alle waarschijnlijkheid niet op grote schaal een beroep gaan doen op een sociale huurwoning. Dat de druk op de sociale huursector momenteel nog relatief hoog is, is mede te danken aan de instroom van statushouders en personen uit zorginstellingen. Hoewel in de prognose rekening is gehouden met beide fenomenen, zowel extra asielmigratie als extramuralisering, zijn de ontwikkelingen op dat vlak lastig te voorspellen. Het is daarom belangrijk de vinger aan de pols te houden wat betreft de benodigde sociale huurvoorraad. Bij een grote actuele vraag naar sociale huurwoningen is een rem op sloopplannen een eerste optie waaraan kan worden gedacht. Woningmarktverkenning Midden-Holland

32 Figuur 4-3: Voorraadmutaties naar eigendom en prijsklasse, Midden-Holland ( en ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Koop Koop Koop Koop Koop > Mutatie Mutatie Nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse Zowel binnen de koopsector als binnen de huursector ligt het accent van de nieuwbouw op het meergezinssegment. Het aantal meergezinskoopwoningen in Midden-Holland is nu nog beperkt. Mede onder invloed van de verdere vergrijzing en het grotere aantal oudere huishoudens met een hoger inkomen kan de nieuwbouw in de koopsector naar verhouding sterker gericht zijn op meergezinswoningen dan op eengezinswoningen en vooral ook in de duurdere prijsklassen. Ook in de huursector ligt het accent in de nieuwbouw op dure meergezinswoningen. Hierbij wordt aangetekend dat het woningtype uiteraard moet worden afgestemd op lokale wensen en kan worden aangepast in de richting van de gewenste woonkwaliteiten. Zo kan in de dorpse woonmilieus de behoefte aan meergezinswoningen wellicht voor een deel ook tot stand komen in de vorm van (eengezins)patiowoningen, waardoor vooral de behoefte aan een gelijkvloerse woning wordt uitgedrukt. 26 r wf

33 Tabel 4-4: Nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Midden-Holland 2017 t/m t/m 2029 Eengezins Meergezins Totaal Eengezins Meergezins Totaal Huur < Huur Huur Huur > Totaal huur Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal koop Totaal nieuwbouw Nieuwbouw en sloop naar woonmilieu De invulling van nieuwbouw en sloop verschilt per woonmilieu. Uitgaande van de verschillen in de bestaande woningvoorraad die er tussen de woonmilieus zijn wordt per woonmilieu een consumentgericht nieuwbouwen sloopprogramma gegenereerd. Omdat veel huishoudens bij een verhuizing in de eigen omgeving willen blijven een meerderheid van de verhuizingen vindt plaats over slechts korte afstand vormt de verdeling van de nieuwbouw vaak een afspiegeling van de verdeling van de huishoudens of woningen over de woonmilieus. Uitleggebieden Die afspiegeling gaat natuurlijk niet op voor de uitleggebieden, zoals Westergouwe in Gouda, Triangel in Waddinxveen en de diverse uitleglocaties in het Zuidplaspolderproject, waar veel nieuwe woningen zijn gepland en die om die reden juist veel huishoudens uit veel verschillende wijken en gemeenten aantrekken. Ook in Bodegraven-Reeuwijk en de Krimpenerwaard zijn nog enkele, kleinere uitleglocaties. In deze nieuwe wijken zal woningbouw de komende jaren het woonmilieu gaan veranderen, van landelijk wonen nu naar groen-stedelijk of dorps in de toekomst. De ervaring met woningbouw in grotere uitleggebeden elders in het land leert dat een nieuwe wijk zowel huishoudens uit de eigen gemeente als huishoudens uit andere gemeenten aantrekt en dat daardoor extra verhuisstromen in de regio ontstaan. De verhuizers naar de nieuwe wijk laten vaak ook weer een woning achter waarin weer andere huishoudens huisvesting vinden. Als de nieuwbouw van een gemeente voor een belangrijk deel in de uitleggebieden wordt gepland resteren er voor andere wijken minder nieuwbouwmogelijkheden, ook al zijn ze populair onder woningvragers, zoals bijvoorbeeld het geval is bij de stedelijke woonmilieus in of tegen het centrum. In deze woonmilieus zijn echter lang niet altijd de ruimte en de mogelijkheden te vinden die nodig zijn om aan de gewenste nieuwbouw te voldoen. In totaal zijn er bijvoorbeeld in Westergouwe zo'n woningen voorzien, in de periode 2015 tot 2035 in fases te bouwen. Daarmee zal de omvang van de nieuwbouw in alle woonmilieus zoals die door het model wordt gepresenteerd voor een kleiner of groter deel opgaan in de nieuwbouw op de uitleglocatie. In de Woningmarktverkenning Midden-Holland

34 periode gaat het in Westergouwe om ongeveer woningen. Als deze woningen worden gerealiseerd dan blijven er voor de bestaande woonmilieus in Gouda, gelet op de omvang van de geplande nieuwbouw voor de hele gemeente, niet meer dan woningen over 2. In het model worden uitleggebieden niet anders behandeld dan andere locaties met hetzelfde, huidige woonmilieu. Dat betekent dat de woningen die in een uitleglocatie zijn gepland moeten worden gehaald uit de verdeling van de nieuwbouw over alle woonmilieus. Daarbij is natuurlijk wel ook het woningtype van belang. In Midden-Holland zou bijna 30% van de nieuwbouw terecht mogen komen in het centrum-dorpse woonmilieu en tegen de 20% in het landelijke woonmilieu. Daarmee is het aandeel van de nieuwbouw in het centrum-dorpse woonmilieu kleiner en dat van het landelijke woonmilieu groter dan het respectieve aandeel in de huidige woningvoorraad. In de centrum-dorpse en dorpse woonmilieus zijn relatief veel meergezinskoopwoningen gewenst. Zoals eerder aangegeven kan bij een accent op bepaalde kwaliteiten van de woning, zoals toegankelijkheid, de nieuwbouw ook anders worden ingevuld als de lokale situatie daar meer om vraagt. In de andere woonmilieus ligt het accent van de nieuwbouw op eengezinskoopwoningen. Figuur 4-4: Nieuwbouw naar eigendom en woningtype en sloop naar eigendom per woonmilieu, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Centrum Stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Klein stedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Sloop huur Sloop koop In de nieuwbouw van huurwoningen valt op in het dorpse en het landelijke woonmilieu deze nieuwbouw nagenoeg geheel uit geliberaliseerde huurwoningen zou moeten bestaan. In de andere woonmilieus is ook nog plek voor nieuwe betaalbare huurwoningen. Alleen in Gouda en Waddinxveen is nog substantiële 2 Voor Gouda is uitgegaan van een nieuwbouw van woningen in de periode 2017 t/m Met aftrek van woningen in Westergouwe in diezelfde periode blijven er nog woningen over voor woonmilieus in de bestaande stad. 28 r wf

35 nieuwbouw in het sociale huursegment benodigd 3. In de gemeentelijke bijlagen bij dit rapport wordt per gemeente aangegeven hoeveel nieuwe sociale huurwoningen benodigd zijn. Nieuwe koopwoningen kunnen in alle woonmilieus in meer prijsklassen worden gebouwd, met een licht accent op de wat duurdere woningen. Figuur 4-5: Nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per woonmilieu, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 0% 20% 40% 60% 80% 100% Centrum Stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk Centrum klein stedelijk Klein stedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar 0% 20% 40% 60% 80% 100% Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Koop Koop Koop Koop Koop > Bandbreedte nieuwbouw De wijze waarop de nieuwbouw in het model wordt ingevuld is voor een deel afhankelijk van de economische ontwikkeling. Indien het economisch minder goed gaat, zal het aantal huishoudens dat aangewezen is op of vraagt om een sociale huurwoning groter zijn dan wanneer het economisch beter gaat. Andersom zijn er meer koopwoningen gewenst als het economisch beter gaat. Naast de economische ontwikkeling is ook het gedrag van verhuurders belangrijk. Huurverhogingen, liberalisaties en verkopen kunnen immers in bepaalde segmenten leiden tot tekorten die vervolgens door nieuwbouw opgevuld kunnen worden. Ook om die reden verschilt de nieuwbouw tussen de scenario s. Om aan te geven welke gevolgen de inkomensontwikkeling en het gedrag van verhuurders voor het bouwprogramma hebben, wordt in Socrates uitgegaan van meerdere scenario s, met een verschillende inkomensontwikkeling en een specifiek huurbeleid. De inkomensontwikkeling staat model voor de economische verwachting. Voor dit rapport is uitgegaan van het scenario Laag Doelgroepgericht met een jaarlijkse inkomensontwikkeling van gemiddeld 0,3% boven inflatie. Bij deze gematigde inkomensontwikkeling past een doelgroepgericht huurbeleid. Meer informatie over de scenario s is te vinden in bijlage 1. Het eerder besproken consumentgerichte nieuwbouwprogramma volgens het lage doelgroepscenario wordt hieronder afgezet tegen een programma uit een scenario met een lagere inkomensontwikkeling (van 0% 3 Een nadere toelichting op deze uitkomst staat bij tabel 4-3. Woningmarktverkenning Midden-Holland

36 boven inflatie) en een scenario met een hogere inkomensontwikkeling (van 0,5% boven inflatie). In dit laatste scenario is tevens uitgegaan van een meer marktgericht verhuurdersbeleid. Op die wijze kan een bandbreedte voor de nieuwbouw worden aangegeven. In het scenario Laag Doelgroepgericht bestaat in de periode 2017 t/m 2029 bijna een vijfde van de nieuwbouw uit huurwoningen. In scenario Nul Doelgroepgericht wordt een lagere koopgeneigdheid van woningvragers verondersteld dan in de scenario s Laag en Midden vanwege de veronderstelde relatie tussen inkomens(ontwikkeling) en de wens om te kopen. Om die reden is de vraag naar huurwoningen in scenario Nul groter en kan in dat scenario bijna 30% van de nieuwbouw uit huurwoningen bestaan. Dat grotere aantal huurwoningen is terug te zien in alle prijsklassen, zoals blijkt uit onderstaande tabel. Omdat in zowel Laag Doelgroepgericht als Midden Marktgericht de huurgeneigdheid op hetzelfde niveau ligt, wordt de invloed van een andere gedragsvariant duidelijk uit een vergelijking tussen die twee scenario s. In scenario Midden Marktgericht verdwijnen er meer woningen uit de betaalbare voorraad door huurverhogingen en woningverkopen en moet het daardoor ontstane grotere tekort meer dan in Laag Doelgroepgericht worden opgevuld door nieuwbouw. In Midden Marktgericht worden er wel huurwoningen geliberaliseerd waardoor de behoefte aan vrijesectorwoningen in dat scenario minder dan in Laag Doelgroepgericht hoeft te worden ingevuld door nieuwbouw. In de koopsector kunnen in absolute zin in de economisch gunstigere scenario s Laag en Midden meer middeldure en dure koopwoningen worden gebouwd. Naar verhouding is de verdeling van de nieuwbouw binnen de koopsector over de prijsklassen in alle drie scenario s ongeveer gelijk. In alle scenario s geldt dat voor Midden-Holland de gewenste nieuwbouw in de prijsklasse 180 tot 220 duizend euro qua omvang het kleinst is. De relatieve verdeling van de gewenste nieuwbouw binnen de huursector en binnen de koopsector naar woningtype (eengezins/meergezins) verschilt niet tot nauwelijks tussen de scenario s. Tabel 4-5: Nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per scenario, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Nul Laag Midden Nul Laag Midden Doelgroepgericht Doelgroepgericht Marktgericht Doelgroepgericht Doelgroepgericht Marktgericht Huur < % 0% 0% Huur % 21% 32% Huur % 5% 6% Huur > % 73% 63% Koop % 13% 12% Koop % 9% 8% Koop % 24% 25% Koop % 27% 26% Koop > % 27% 29% Totaal huur % 19% 17% Totaal koop % 81% 83% Totaal % 100% 100% 30 r wf

37 5 Verkenning doelgroepen van het huurbeleid In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de doelgroepen en de voor hen qua prijs bereikbaar geachte voorraad, op basis van de doorrekening van het Socrates-model voor Midden- Holland. Via figuren wordt eerst de algemene ontwikkeling geschetst, waarna tabellen een gedetailleerd overzicht bieden van de ontwikkeling van de verschillende huishoudtypen, zijnde combinaties van inkomen, leeftijd en samenstelling van huishoudens, en hun woonsituatie. Voor alle duidelijkheid wordt vermeld dat in het model geen onderscheid wordt gemaakt tussen woningen van corporaties en woningen van andere, particuliere verhuurders zoals beleggers, pensioenfondsen en particuliere personen. Het gaat dus steeds om de hele huursector. Op basis van de inkomensgroepen uit de Socrates-raming wordt een zo goed mogelijke inschatting gemaakt van de omvang van de doelgroepen van het huurbeleid. Het gaat hier om de doelgroep van de huurtoeslag (belastbaar inkomen van huishouden maximaal ) en de drie inkomensgroepen: 1) lage inkomens (ofwel de EC-groep) met een belastbaar inkomen tot , 2) middeninkomens tot ongeveer en 3) hoge inkomens boven die grens. De doelgroep huurtoeslag wordt in zijn geheel tot de EC-groep gerekend. De huishoudens die tot de EC-groep behoren maar niet tot de doelgroep huurtoeslag worden aangeduid met overige EC-huishoudens. Voor de omzetting van groepen gebaseerd op het besteedbaar inkomen naar de doelgroepen is gebruik gemaakt van informatie over de woonsituatie en het inkomen van huishoudens uit het WoON. Wettelijk gezien moeten woningcorporaties ten minste 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen (tot 711 in 2017) toewijzen aan de doelgroep. De inkomensgrens voor huishoudens die tot deze doelgroep behoren is tijdelijk tot 2021 verhoogd naar Per 1 januari 2017 moet ten minste 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen gaan naar huishoudens met een inkomen tot Van de vrijkomende sociale huurwoningen kan dus ten hoogste 10 procent worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen en In de inkomensgroepen en tabellen van het woningmarktmodel komt de grens van niet terug. Bij benadering kan het aantal huishoudens tot deze grens worden verkregen door de helft van de middeninkomens bij de lage inkomens te voegen. Vanaf 1 januari 2017 geldt er nog maar één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2017 is een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging toegestaan als het gezamenlijke inkomen in 1 Deze inkomensgrens in de huurtoeslagregeling verschilt per type huishouden (eenpersoons of meerpersoons in combinatie met jonger of ouder dan 65 jaar) is de grens voor meerpersoonshuishoudens van ouderen in Voor alleenstaanden is die grens Prijspeil r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

38 2015 van alle bewoners in een huishouden hoger is dan euro 3. Voor die groep huishoudens is de maximale huurstijging 4,3 procent. Voor de overige huishoudens die een woning huren mag de huurstijging maximaal 2,8% bedragen. 5.1 Ontwikkeling huurvoorraad Als gevolg van huurstijgingen, zowel bij mutatie als bij inkomensafhankelijke huurverhogingen aan zittende huurders, worden huurwoningen duurder en komen ze soms in een andere huurklasse terecht. In het hier gebruikte doelgroepgerichte Socrates-scenario worden geen woningen geliberaliseerd, dat wil zeggen dat er geen woningen over de liberalisatiegrens van 711 euro heengaan. Dat neemt niet weg dat de verdeling van de prijsklassen over de huurvoorraad over de jaren heen verandert. Daarbij verminderen het aantal en het aandeel goedkope huurwoningen (tot 415 euro) en stijgt het aantal duurdere huurwoningen. Dat is niet alleen een gevolg van prijsstijgingen maar komt ook door sloop van goedkope huurwoningen en door verkoop van deze woningen aan particulieren en door nieuwbouw in de door het model aangegeven segmenten. Figuur 5-1: Ontwikkeling van de totale huurvoorraad* naar prijsklasse, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 13% 16% 17% 80% 60% 25% 24% 25% 40% 50% 50% 50% 20% 0% 12% 10% 9% Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 *inclusief onbewoond deel. Daarom verschilt bovenstaand figuur heel beperkt van figuur Huishoudens met gepensioneerden en gezinnen met vier of meer personen mogen geen extra huurverhogingen krijgen als hun inkomen boven genoemde grens valt. 32 r wf

39 5.2 Ontwikkeling doelgroepen In Midden-Holland behoort bijna 40% alle huishoudens tot de EC-doelgroep ofwel lage inkomens, ongeacht hun woonsituatie (huur of koop). Een kwart van de huishoudens behoort tot de doelgroep huurtoeslag, waarmee twee van elke drie huishoudens uit de EC-groep een inkomen hebben onder de huurtoeslaggrens. Dat beeld zal de komende periode, met een gemiddelde inkomensgroei van 0,3% boven inflatie per jaar, nauwelijks veranderen. Het aandeel huishoudens in de doelgroep huurtoeslag zal heel licht dalen, het percentage in de overige EC-doelgroep heel licht stijgen. Figuur 5-2: Ontwikkeling van de doelgroepen, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% 50% 50% 50% 60% 40% 20% 0% 12% 12% 12% 13% 14% 14% 25% 25% 24% Doelgroep huurtoeslag Midden inkomens Overige EC-doelgroep Hoge inkomens 5.3 Woonsituatie Om de benodigde omvang van de goedkope en betaalbare huurvoorraad het totale deel tot de aftoppingsgrens te kunnen bepalen is het van belang te weten of huishoudens die tot de doelgroep huurtoeslag behoren in een koop- of huurwoning wonen. Beleidsmatig gezien maken huishoudens die in een eigen woning wonen geen deel uit van deze doelgroep. Met hen hoeft daarom ook geen rekening gehouden te worden bij het vaststellen van de benodigde voorraad, bijvoorbeeld bij het maken van prestatieafspraken of het formuleren van een portefeuillestrategie. Senioren in een koopwoning, waarvan het inkomen na pensionering beneden de grens voor de EC-doelgroep of doelgroep huurtoeslag uitkomt, worden dus niet tot de doelgroep voor de sociale voorraad gerekend. Dat geldt ook voor andere huishoudens met een lager inkomen die in een eigen woning wonen. Uiteraard is het mogelijk dat een eigenaar-bewoner met een laag inkomen in de toekomst wel aanspraak gaat maken op een sociale huurwoning. Met name ouderen eigenaren-bewoners blijven echter in grote meerderheid het liefst in de eigen vertrouwde koopwoning wonen, mede vanwege de vaak lage maandlasten bij een hypotheek die grotendeels of volledig is afgelost. Woningmarktverkenning Midden-Holland

40 In de volgende figuur wordt de woonsituatie van huishoudens in Midden-Holland in de periode getoond. In het algemeen geldt dat hoe hoger het inkomen is, hoe groter het aandeel huishoudens dat in een koopwoning woont. Midden-Holland vormt geen uitzondering op deze regel. Het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag in een huurwoning blijft ongeveer gelijk. Dat geldt ook voor het aantal overige EChuishoudens in een huurwoning. De aantallen middeninkomens en hoge inkomens in een huurwoning zullen licht stijgen. Omdat binnen elke doelgroep een sterkere toename van het aantal huishoudens in een koopwoning wordt verwacht gaat het aandeel huishoudens in een koopwoning in elke doelgroep stijgen. Figuur 5-3: Ontwikkeling doelgroepen naar eigendom van de woning, Midden-Holland ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Doelgroep huurtoeslag BAR Doelgroep huurtoeslag koop Doelgroep huurtoeslag huur Midden inkomen huur Midden inkomen koop Midden inkomen BAR Overige EC-doelgroep BAR Overige EC-doelgroep koop Overige EC-doelgroep huur Hoge inkomens huur Hoge inkomens koop Hoge inkomens BAR In de tabel hieronder zijn de aantallen voor de jaren 2017, 2025 en 2030 opgenomen en worden de verschillen tussen de jaren aangegeven. 34 r wf

41 Tabel 5-1: Ontwikkeling doelgroepen naar eigendom, Midden-Holland (2015, 2025 en 2035) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Aantal huishoudens Huur Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal huur Koop Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal koop Totaal (incl. BAR) Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal (incl. BAR) Huisvesting en scheefheid Bij de definitie van de doelgroepen speelt de betaalbaarheid van de woonlasten een leidende rol. De huurwoningen die financieel passend worden geacht bij het inkomen van een huishouden uit de doelgroep huurtoeslag vormen de goedkope en betaalbare voorraad. Het gaat hierbij om de woningen tot de aftoppingsgrens van 635 in Voor de toewijzingsnorm en het inkomensafhankelijke huurbeleid geldt de liberalisatiegrens (in ,68) als huurgrens. Alle huurwoningen tot de liberalisatiegrens worden sociale woningen genoemd. Huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens worden geliberaliseerde genoemd. Vanaf januari 2016 is bij wet geregeld dat corporaties bij het toewijzen van woningen aan de primaire doelgroep (huurtoeslaggerechtigden) rekening houden met het inkomen en voldoen aan de norm voor passend toewijzen. In de nieuwe Woningwet is een Algemene Maatregel van Bestuur opgenomen waarmee corporaties verplicht worden 95 procent van de huurtoeslaggerechtigden te huisvesten onder de aftoppingsgrens. Deze is voor een- en tweepersoonshuishoudens in ,55 en voor 3- of meerpersoonshuishoudens 635,05. Ondanks het feit dat het grootste deel van de huishoudens bij woningtoewijzing uit een- en tweepersoonshuishoudens bestaat, is in het woningmarktmodel Socrates omwille van technische redenen (celvulling) alleen de grens voor drie- of meerpersoonshuishoudens opgenomen. In het model zijn de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen van corporaties verwerkt. Woningmarktverkenning Midden-Holland

42 Sloop, verkoop en prijsstijgingen in het goedkoopste deel van de huurvoorraad (tot de kwaliteitskortingsgrens van 414 euro) zijn sterk van invloed op de ontwikkelingen in de huisvesting. Het aantal huishoudens met een laag inkomen (doelgroep huurtoeslag + overige EC) in een goedkope woning zal gaan afnemen omdat de voorraad kleiner wordt. Het aantal lage inkomens in een betaalbare woning ( euro) zal ongeveer gelijk blijven. Het aantal huishoudens met een middeninkomen of een hoog inkomen in de betaalbare huurvoorraad zal nog wel toenemen als gevolg van inkomensstijgingen bij zittende huurders. Daarnaast zullen er tot 2030 meer huishoudens in de doelgroep huurtoeslag en in de overige ECdoelgroep in de duurdere huurvoorraad tot en boven de liberalisatiegrens wonen. Prijsstijgingen en de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen zijn op deze ontwikkeling van invloed. Tabel 5-2: Bewoonde voorraad huurwoningen naar prijsklasse per doelgroep, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Bewoonde voorraad huur Doelgroep huurtoeslag Huur < Huur Huur Huur > Totaal doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Huur < Huur Huur Huur > Totaal overige EC-doelgroep Midden inkomens Huur < Huur Huur Huur > Totaal midden inkomens Hoge inkomens Huur < Huur Huur Huur > Totaal hoge inkomens Totaal huishoudens in huur In de koopsector is er sprake van een groei van het aantal huishoudens in alle doelgroepen en in nagenoeg alle prijsklassen. 36 r wf

43 Tabel 5-3: Bewoonde voorraad koopwoningen naar prijsklasse per doelgroep, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Bewoonde voorraad koop Doelgroep huurtoeslag Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal overige EC-doelgroep Midden inkomens Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal midden inkomens Hoge inkomens Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal hoge inkomens Totaal huishoudens in koop Scheefheid De term passend wonen impliceert ook dat er huishoudens zijn die blijkbaar gelet op hun inkomen niet passend wonen. Het gaat dan om de huurders die gelet op hun inkomen te duur (dure scheefwoners) wonen of juist te goedkoop wonen (goedkope scheefwoners). Huishoudens in de doelgroep huurtoeslag wonen te duur als ze in een huurwoning wonen boven de aftoppingsgrens, overige EC-huishoudens als ze Woningmarktverkenning Midden-Holland

44 in een huurwoning wonen boven de liberalisatiegrens. Omgekeerd wonen midden- en hoge inkomens goedkoop scheef als ze in een huurwoning wonen beneden de liberalisatiegrens. Dure scheefheid brengt vaak betalings- en andere financiële problemen met zich mee. Bij goedkope scheefheid houden huishoudens huurwoningen bezet waardoor er mogelijk te weinig woningen voor huishoudens uit de doelgroep huurtoeslag beschikbaar zijn of komen. Hoewel scheefheid vooral in het licht van de huisvesting in corporatiewoningen wordt beschouwd kan in Socrates slechts een indruk van de ontwikkeling van de scheefheid worden gegeven voor de hele huursector. Onderstaande tabel is afkomstig uit de voorgaande tabel 4-2 waarin een beeld is geschetst van de huisvesting van de doelgroepen. Voor Midden-Holland wordt een toename van de dure scheefheid voorzien, met name onder de doelgroep huurtoeslag. De goedkope scheefheid gaat afnemen, mede het gevolg van strengere toewijzingsregels. Een deel van de hoge inkomens zal de overstap maken naar een geliberaliseerde huurwoning of een koopwoning. Tabel 5-4: Dure en goedkope scheefheid, Midden-Holland (2015, 2025 en 2035) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Aantal huishoudens Dure scheefheid Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Totaal dure scheefheid Goedkope scheefheid Midden inkomens Hoge inkomens Totaal goedkope scheefheid Totaal huishoudens Bandbreedte Nog meer dan bij de nieuwbouw het geval is, is de ontwikkeling van de doelgroepen afhankelijk van de inkomensontwikkeling onder huishoudens. Dit is van belang bij het bepalen van de omvang van de gewenste sociale huurvoorraad. Bij een gemiddelde reële inkomensontwikkeling van 0%, het Nul-scenario, blijft de omvang van de doelgroep huurtoeslag groter dan onder een scenario van 0,5% koopkrachtstijging (Midden-scenario), terwijl andersom 38 r wf

45 Nul doelgr. Laag doelgr. Midden markt. Nul doelgr. Laag doelgr. Midden markt. het aantal hoge inkomens in het Nul-scenario kleiner is dan in het Midden-scenario. Voor de overige EChuishoudens en de middeninkomens zijn de verschillen tussen de scenario s in absolute zin geringer. Zo zal onder het Nul-scenario de hele doelgroep huurtoeslag (huur en koop) in 2030 zo n huishoudens groter zijn dan bij een inkomensscenario van 0,3% (Laag), terwijl bij een inkomensscenario van 0,5% dat aantal zo n lager zal zijn. Aan de andere kant zal bij het Nul-scenario de hoge inkomensgroep in huishoudens minder tellen dan bij het lage scenario, terwijl onder het hogere scenario er huishoudens met een hoog inkomen méér zullen zijn dan onder het lage inkomensscenario. De aandelen van de vier doelgroepen tussen de scenario s wijzigen beperkt mee, met in het Middenscenario een iets lager aandeel voor de doelgroep huurtoeslag en een iets groter aandeel voor de hoge inkomens in 2030 dan in het Nul-scenario. Figuur 5-4: Ontwikkeling doelgroepen voor verschillende scenario's, Midden-Holland (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% 60% 40% 20% 0% 50% 48% 50% 50% 48% 50% 51% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 13% 14% 14% 14% 14% 14% 13% 25% 26% 25% 24% 26% 24% 23% Hoge inkomens Midden inkomens Overige ECdoelgroep Doelgroep huurtoeslag Woningmarktverkenning Midden-Holland

46

47 Bijlage 1: Scenario s Socrates 2016 Ten aanzien van maatschappelijke en beleidsuitgangspunten is voor Socrates 2016 een vijftal scenario s samengesteld die in samenhang een bepaald toekomstbeeld schetsen. Daarbij het gaat het niet om een behoefteraming, maar wordt op basis van ontwikkelingen aan zowel de vraag- als de aanbodzijde in beeld gebracht welke processen zich voltrekken en in hoeverre discrepanties (resp. de mismatch tussen vraag en aanbod) de komende jaren groter dan wel kleiner zullen worden. In onderstaande tabel is een samenvattend overzicht opgenomen van de belangrijkste uitgangspunten voor de scenario s ten aanzien van demografie, inkomensontwikkeling, woonvoorkeuren, bouwproductie en gegeven de beleidsontwikkelingen het gedrag van verhuurders. De scenario s zijn geen harde voorspellingen, maar mogelijke toekomstbeelden. Op de verschillende punten (waaronder demografische groei, de inkomensontwikkeling, bouwproductie, woonwensen) zijn er immers de nodige onzekerheden. Daarmee laat ieder scenario (andere) aandachtspunten zien voor toekomstig beleid (ook van verhuurders) dat erop gericht kan zijn bepaalde ontwikkelingen te faciliteren dan wel te voorkomen. Tabel 1: Overzicht van belangrijkste uitgangspunten per scenario (landelijk) Benaming Scenario's Startsituatie Nul Doelgroepgericht Laag Doelgroepgericht Midden Doelgroepgericht alle scenario's Huishoudens naar 5 leeftijdklassen, 4 typen, 5 inkomenskwintielen en wijk Op basis van WoON 2015 en BAG gekoppeld aan type woning naar huur/koop en 6 prijsklassen verhuisgeneigdheid en woonwensen op basis van WoON2015 (met uitzondering van koopbereidheid) Demografie Inkomens alle scenario's Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd en type op basis van Primos-prognose 2016 op gemeenteniveau alle scenario's Ontwikkeling gemiddeld besteedbaar netto huishoudinkomen per jaar % (2015), 2,3% (2016, 0,2% (2017) op basis van koopkrachtmutatie in CEP 2016 (CPB) Nul Laag Midden Hoog % per jaar 0,3% per jaar 0,5% per jaar 1,0% per jaar Koopbereidheid Mate waarin verhuisgeneigde huishoudens een voorkeur hebben voor een koopwoning 50% Gebaseerd op WoON 2015: 55% 58% Toename woningvoorraad Minder dan in Primos-prognose Conform Primos-prognose Meer dan in Primos-prognose Invulling huurbeleid door verhuurders Doelgroepgericht Marktgericht beperkt verkopen van gereguleerde huurwoningen; na 2016 jaarlijkse huurverhoging op basis van inflatie; bij mutaties beperkte huurverhoging en bij deel woningen huur verlagen tot onder aftoppingsgrens; geen woningen liberaliseren Midden Marktgericht Hoog Marktgericht meer verkoop van gereguleerde woningen; huurverhogingen boven inflatie; bij mutaties huren verhogen; indien mogelijk liberaliseren Een meer uitgebreide en cijfermatige toelichting op de scenario s volgt op de volgende pagina. r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

48 Tabel 2: Uitgangspunten maatschappelijke ontwikkelingen (landelijk) Nul Laag Midden Midden Hoog Doelgroep Doelgroep Doelgroep Markt Markt Demografische groei Landelijk o.b.v. CBS Kernprognose ,6 miljoen inwoners en 8,3 miljoen huishoudens in 2025 Regionaal o.b.v. Primos 2016 Inkomensontwikkeling (reëel) (o.b.v. CPB) 0,0% 1,0%, 2,3% resp. 0,2% vanaf 2018 jaarlijks 0,0% 0,3% 0,5% 0,5% 1,0% Inflatie gemiddeld per jaar 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Woningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl. productie anderszins Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen Woningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen Woningbouw ( ) per jaar - Nieuwbouw incl productie anderszins (7.000) Sloop Toename voorraad Toename aantal huishoudens Verkoop huurwoningen Tabel 3: Uitgangspunten gedrag van verhuurders Nul Laag Midden Midden Hoog Doelgroep Doelgroep Doelgroep Markt Markt Boveninflatoire inkomen gerelateerde huurverhogingen ( ) Maximale huurverhoging in gereguleerde sector - Inkomens tot ,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% - Inkomens tot ,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0% - Inkomen boven ,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% In geliberaliseerde sector 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Boveninflatoire huurverhogingen o.b.v. huursombenadering ( ) Maximale huurverhoging in gereguleerde sector - Actuele huur < 60% van Maximale (WWS) huur 0,0% 0,0% 0,0% 1,5% 1,5% - Actuele huur 60-80% van Maximale (WWS) huur 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 0,5% - Actuele huur > 80% van Maximale (WWS) huur 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% In geliberaliseerde sector 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Inflatievolgende huurverhogingen (vanaf 2020) Huurverhoging in gereguleerde en geliberaliseerde sector - Op basis van inflatie (2%) X X X X X Nieuwe verhuringen in gereguleerde segment Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuringen 70% 70% 70% 90% 90% Huurharmonisatie tot x% maximale huur (nw WWS) 85% 85% 85% 85% 85% Huurplafond bij 6% WOZ X X X X X Aandeel dat onder de aftoppingsgrens blijft 75% 75% 75% 50% 50% Aandeel dat onder de aftoppingsgrens gebracht wordt 25% 25% 25% 0% 0% Overgang bestaande voorraad naar geliberaliseerd gebied Niet Niet Niet Wel Wel Toewijzing gereguleerde huursector Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaand Q1; Samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens Maatregelen koopsector obv Woonakkoord Annuïtair aflossen verplicht bij nieuwe leningen; LTV jaarlijks 1% omlaag; leencapaciteit lager X X X X X X X X X X X X X X X 42 r wf

49 Bijlage 2A: Verkenningen per gemeente GOUDA 1 Huidige woningmarkt Figuur G-5: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Gouda (2015) Bron: Socrates 2016 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Koop Koop Koop Koop Koop > In Gouda telt het eengezinskoopsegment de meeste woningen. Binnen de huursector zijn er meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. In vergelijking met andere gemeenten in midden- Holland is het meergezinshuursegment in Gouda relatief groot. Het meergezinskoopsegment is het kleinst. In de huursector woningen van corporaties en particuliere verhuurders samen vallen de meeste woningen in de prijsklasse tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens. In de koopsector telt de prijsklasse tot euro de meeste woningen. Gouda heeft daarmee een relatief goedkope voorraad Duizenden r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

50 Figuur G-6: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Gouda (2015) Bron: Socrates 2016 Eigendom x type Huur Koop 11% 15% 16% 16% 8% 6% 15% 44% 44% 30% 21% 47% 26% Huur eeng. Koop eeng. Huur meerg. Koop meerg. < > > Bovenstaand figuur waarin de relatieve samenstelling van de voorraad getoond wordt, laat nog eens duidelijk zien dat het aantal koopappartementen beperkt is. 2 Verkenning vraagzijde woningmarkt Figuur G-3: Ontwikkeling van de verdeling van huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Leeftijd Samenstelling Inkomen 100% 80% 12% 15% 16% 15% 15% 16% 27% 24% 23% 23% 24% 25% 60% 40% 38% 34% 32% 28% 7% 26% 26% 7% 7% 21% 19% 18% 20% 19% 19% 20% 23% 24% 24% 38% 42% 43% 21% 22% 22% 0% 11% 12% 11% % 17% 16% < Paar met kind Eenouder Paar znd. kind Alleenstaand Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Kwintiel 5 In de periode zal met name het aantal oudere huishoudens en dan vooral 75+ ers gaan toenemen. Daarom neemt het aandeel 75-plushuishoudens toe van 12% naar 16%. Bekeken naar huishoudenssamenstelling is de groei het sterkst bij alleenstaanden. 44 r wf

51 De verdeling van huishoudens over de landelijke inkomenskwintielen 1 zal nauwelijks veranderen. Gouda telt, in vergelijking met andere gemeenten in Midden-Holland, relatief veel lagere inkomens. Tabel G-1: Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Lage inkomens, 1-2 pers., < Lage inkomens, 1-2 pers., Lage inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Lage inkomens, gezinnen, < Lage inkomens, gezinnen, Lage inkomens, gezinnen, 65 e.o Midden inkomens, 1-2 pers., < Midden inkomens, 1-2 pers., Midden inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Midden inkomens, gezinnen, < Midden inkomens, gezinnen, Midden inkomens, gezinnen, 65 e.o Hoge inkomens, 1-2 pers., < Hoge inkomens, 1-2 pers., Hoge inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Hoge inkomens, gezinnen, < Hoge inkomens, gezinnen, Hoge inkomens, gezinnen, 65 e.o Totaal huishoudens In bovenstaande tabel omvat de categorie lage inkomens de laagste twee inkomenskwintielen, de middeninkomens het middelste kwintiel en de hoge inkomens de hoogste twee kwintielen. Het totaal aantal huishoudens zal toenemen met tot 2025 en in de vijfjarige periode daarna nog met Oudere een- en tweepersoonshuishouden (65+) hebben nu vaak een relatief laag inkomen. In de toekomst zal het aantal kleine ouderenhuishoudens onder de hogere inkomens naar verhouding sterker toenemen dan onder de lagere inkomens. De 65+ ers in 2030 zijn daarmee gemiddeld welvarender dan nu. 1 Hierbij zijn alle huishoudens in Nederland opgedeeld in vijf even grote groepen. Kwintiel 1 omvat de 20% huishoudens met de laagste inkomens en kwintiel 5 omvat de 20% huishoudens met de hoogste inkomens. Woningmarktverkenning Midden-Holland

52 3 Nieuwbouw volgens woonwensen en doorstroming Tabel G-2: Nieuwbouw, sloop en verkoop naar eigendom en prijsklasse (exclusief prijsmutaties), Gouda ( en ). Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Nieuwbouw Sloop Verkoop Mutatie Nieuwbouw Sloop Verkoop Mutatie Huur < Huur Huur Huur > Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal huur Totaal koop Totaal Socrates vult de vooraf vastgestelde aantallen nieuwbouw, sloop en omzettingen kwalitatief in, zodanig dat zoveel mogelijk huishoudens kunnen wonen volgens hun woonwensen. De voorraaduitbreiding kan tot 2025 kan voor het overgrote deel plaatsvinden in de koopsector. In de huursector is slechts een bescheiden groei gewenst. In de periode is zelfs een beperkte afname van de huursector mogelijk terwijl de koopvoorraad nog verder kan groeien. In de huursector is nieuwbouw in alle prijsklassen boven de kwaliteitskortingsgrens gewenst, maar met name in het segment tot de aftoppingsgrens en in de geliberaliseerde huur. Doordat de verkopen voor een groot deel worden ingevuld door woningen tussen de kwaliteitskortings- en aftoppingsgrens, bedraagt de netto groei in dat segment veel minder dan het nieuwbouwaantal. De groei van de koopvoorraad door omzettingen van huurwoningen is vooral aan de orde in de prijsklasse tot euro. In alle prijsklassen in de koopsector is aanzienlijke nieuwbouw mogelijk. De lokale voornemens of wensen ten aanzien van de omvang en kwalitatieve invulling van sloop en verkopen kunnen verschillen van de Socrates-uitkomsten. Om die reden is het nuttig om niet enkel naar de nieuwbouw te kijken maar ook naar de totale netto mutatie per segment. 46 r wf

53 Figuur G-4: Voorraadmutaties naar eigendom en prijsklasse (exclusief prijsmutaties), Gouda ( en ). Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Koop Koop Koop Koop Koop > Mutatie Mutatie In bovenstaande grafiek staan de netto mutaties per segment weergegeven. De aantallen in de grafiek komen overeen met de kolom Mutatie in bovenstaande tabel. In de grafiek komt nog eens duidelijk naar voren in welke segmenten netto uitbreiding het meest gewenst is: vrijesectorhuurwoningen en koopwoningen in diverse prijscategorieën. Tabel G-3: Nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Gouda ( en ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Gouda 2017 t/m t/m 2029 Eengezins Meergezins Totaal Eengezins Meergezins Totaal Huur < Huur Huur Huur > Totaal huur Koop Koop Koop Koop Koop > Totaal koop Totaal nieuwbouw De consumentgerichte nieuwbouw in de huursector bestaat voor ongeveer twee derde uit eengezinswoningen. De gewenste nieuwbouw in de koopsector kan voor ongeveer 40% plaatsvinden in het meergezinssegment. Het aantal koopappartementen is nu nog beperkt in Gouda maar de behoefte aan dergelijke woningen neemt aanzienlijk toe. Woningmarktverkenning Midden-Holland

54 In de periode 2025 t/m 2029 liggen de nieuwbouwaantallen duidelijk lager dan in de periode daarvoor maar blijft hetzelfde patroon zichtbaar: nieuwbouw is vooral gewenst in de vrije huursector en in de koopsector vooral in het eengezinssegment. Tabel G-4: Nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per scenario, Gouda (2017 t/m 2029) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Nul Laag Midden Nul Laag Midden Doelgroepgericht Doelgroepgericht Marktgericht Doelgroepgericht Doelgroepgericht Marktgericht Huur < % 0% 0% Huur % 35% 48% Huur % 14% 11% Huur > % 51% 41% Koop % 17% 15% Koop % 23% 21% Koop % 13% 14% Koop % 27% 26% Koop > % 20% 24% Totaal huur % 22% 21% Totaal koop % 79% 79% Totaal % 100% 100% In alle scenario s is de omvang van het totale nieuwbouwprogramma hetzelfde. De kwalitatieve invulling naar segmenten verschilt wel. In het scenario Nul ligt de koopgeneigdheid lager, is er meer vraag naar huurwoningen en kan de huurvoorraad dus sterker groeien. In het scenario Midden Marktgericht is de vraag naar huurwoningen het kleinst en kan de koopvoorraad juist het sterkst groeien. De verdeling van de nieuwbouw binnen de huur- en koopsector naar prijsklassen verschilt slechts beperkt tussen de scenario s. De relatief omvangrijke nieuwbouw in het vrije huursegment in scenario Nul is een gevolg van de lagere koopwens in dat scenario: huishoudens die anders een koopwoning zouden vragen, oefenen in scenario Nul vraag uit naar vrijesectorhuurwoningen. 48 r wf

55 4 Verkenning doelgroepen van het huurbeleid Figuur G-5: Ontwikkeling van de huurvoorraad naar prijsklasse, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% 60% 17% 19% 19% 25% 25% 25% 40% 20% 45% 46% 46% 0% 13% 10% 10% Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Als de huurvoorraad zich ontwikkelt volgens de nieuwbouw, sloop, verkopen en prijsaanpassingen die als meest consumentgericht uit Socrates komen, zal het aandeel goedkope woningen tot de kwaliteitskortingsgrens en tot de aftoppingsgrens licht dalen. Het aandeel geliberaliseerde huur zal juist toenemen. Figuur G-6: Ontwikkeling van de doelgroepen, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% 45% 44% 45% 60% 40% 20% 0% 12% 12% 12% 15% 15% 15% 28% 29% 28% Doelgroep huurtoeslag Midden inkomens Overige EC-doelgroep Hoge inkomens Woningmarktverkenning Midden-Holland

56 Bijna 30% van de particuliere huishoudens maakt deel uit van de doelgroep huurtoeslag 2 en 15% verdient te veel voor de huurtoeslag maar behoort nog wel tot de EC-doelgroep 3 voor sociale huurwoningen. De verdeling van huishoudens over de verschillende doelgroepen van het huurbeleid zal tot 2030 nauwelijks veranderen. Figuur G-7: Ontwikkeling doelgroepen naar eigendom van de woning, Gouda ( ) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Doelgroep huurtoeslag BAR Doelgroep huurtoeslag koop Doelgroep huurtoeslag huur Midden inkomen huur Midden inkomen koop Midden inkomen BAR Overige EC-doelgroep BAR Overige EC-doelgroep koop Overige EC-doelgroep huur Hoge inkomens huur Hoge inkomens koop Hoge inkomens BAR Met huishoudens in EC-doelgroep die in een koopwoning wonen, hoeft geen rekening te worden gehouden bij het vaststellen van de benodigde sociale huurvoorraad. Het is dus van belang om ook naar de (verwachte) woonsituatie van de doelgroepen te kijken. De totale EC-doelgroep (doelgroep huurtoeslag + overige EC-doelgroep) zal in omvang nog toenemen maar deze toename doet zich bijna alleen in de koopvoorraad voor en slechts heel beperkt in de 2 Hierbij is de doelgroep huurtoeslag enkel op basis van inkomen afgebakend en is niet naar het vermogen gekeken. 3 Het gaat daarbij om de EC-doelgroep op basis van de lage EC-inkomensgrens, niet de tijdelijk verhoogde grens. 50 r wf

57 huursector. Het feit dat de EC-doelgroep in de huur niet toeneemt hangt samen met de eerder gepresenteerde uitkomst dan de sociale huurvoorraad in Gouda ongeveer gelijk kan blijven. Tabel G-5: Ontwikkeling doelgroepen naar eigendom*, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Aantal huishoudens Huur Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal huur Koop Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal koop Totaal (incl. BAR) Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Midden inkomens Hoge inkomens Totaal (incl. BAR) *BAR = bewoonde andere ruimte (woonruimte anders dan zelfstandige woning) In de tabel hierboven is de woonsituatie van de verschillende doelgroepen voor de jaren 2017, 2025 en 2030 opgenomen en worden de verschillen tussen de jaren aangegeven. Woningmarktverkenning Midden-Holland

58 Nul doelgr. Laag doelgr. Midden markt. Nul doelgr. Laag doelgr. Midden markt. Tabel G-6: Dure en goedkope scheefheid, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Aantal huishoudens Dure scheefheid Doelgroep huurtoeslag Overige EC-doelgroep Totaal dure scheefheid Goedkope scheefheid Midden inkomens Hoge inkomens Totaal goedkope scheefheid Totaal huishoudens Op basis van de woonsituatie naar prijsklassen van de doelgroepen kan ook een indicatie worden verkregen van de huidige en toekomstige ontwikkeling van de dure en goedkope scheefheid. Het gaat hierbij om de totale huursector (corporaties plus particuliere huurwoningen). Waar verwacht wordt dat de dure scheefheid nog gaat toenemen zal de goedkope scheefheid, mede als gevolg van het strengere toewijzingsbeleid, verminderen. Figuur G-8: Ontwikkeling doelgroepen voor verschillende scenario's, Gouda (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H 100% 80% 60% 40% 45% 43% 44% 45% 42% 45% 45% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 12% 15% 16% 15% 15% 16% 15% 15% Hoge inkomens Midden inkomens Overige ECdoelgroep 20% 0% 29% 29% 29% 28% 30% 28% 27% Doelgroep huurtoeslag De verschillende Socrates-scenario s kennen verschillende uitgangspunten als het gaat om de verwachte inkomensontwikkeling van huishoudens. Dat is ook te zien aan de verwachte ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen. In scenario Nul neemt het aantal huishoudens in de huurtoeslagdoelgroep sterker toe dan in het scenario Midden. Voor de groei van het aantal hoge inkomens geldt het omgekeerde. 52 r wf

59 Bijlage 2B: Verkenningen per gemeente BODEGRAVEN-REEUWIJK 1 Huidige woningmarkt Figuur B-7: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Bodegraven-Reeuwijk (2015) Bron: Socrates 2016 Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins Huur < 415 Huur Huur Huur > 711 Koop Koop Koop Koop Koop > Duizenden De woningvoorraad in Bodegraven-Reeuwijk bestaat voor het overgrote deel uit eengezinskoopwoningen. Binnen de huursector zijn er meer eengezinswoningen dan meergezinswoningen. Het meergezinskoopsegment is het kleinst. In de huursector woningen van corporaties en particuliere verhuurders samen vallen de meeste woningen in de prijsklasse tussen de kwaliteitskortings- en hoge aftoppingsgrens. In de koopsector telt de prijsklasse tussen en euro de meeste woningen. r wf Woningmarktverkenning Midden-Holland

60 Figuur B-8: Woningvoorraad naar eigendom, woningtype en prijsklasse in Bodegraven-Reeuwijk (2015) Bron: Socrates 2016 Eigendom x type Huur Koop 7% 17% 14% 15% 20% 18% 12% 25% 19% 64% 46% 32% 11% Huur eeng. Koop eeng. Huur meerg. Koop meerg. < > > Bovenstaand figuur waarin de relatieve samenstelling van de voorraad getoond wordt, laat nog eens duidelijk zien dat het aantal koopappartementen beperkt is. 2 Verkenning vraagzijde woningmarkt Figuur B-3: Ontwikkeling van de verdeling van huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Bodegraven-Reeuwijk (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Leeftijd Samenstelling Inkomen 100% 14% 19% 21% 80% 17% 17% 18% 33% 33% 32% 32% 33% 33% 60% 40% 39% 35% 32% 33% 33% 32% 6% 5% 5% 23% 23% 23% 18% 19% 19% 20% 22% 22% 22% 28% 29% 31% 15% 15% 16% 0% 8% 7% 7% % 10% 10% < Paar met kind Eenouder Paar znd. kind Alleenstaand Kwintiel 1 Kwintiel 2 Kwintiel 3 Kwintiel 4 Kwintiel 5 In de periode zal met name het aantal oudere huishoudens en dan vooral 75+ ers gaan toenemen. Daarom neemt het aandeel 75-plushuishoudens toe van 14% naar 21%. Bekeken naar huishoudenssamenstelling is de groei het sterkst bij alleenstaanden. 54 r wf

61 De verdeling van huishoudens over de landelijke inkomenskwintielen 1 zal nauwelijks veranderen. Bodegraven-Reeuwijk telt naar verhouding veel huishoudens in het hoogste inkomenskwintiel en weinig lage inkomens. Tabel B-5: Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomen, Bodegraven- Reeuwijk (2017, 2025 en 2030) Bron: ABF, Socrates 2016 M-H Lage inkomens, 1-2 pers., < Lage inkomens, 1-2 pers., Lage inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Lage inkomens, gezinnen, < Lage inkomens, gezinnen, Lage inkomens, gezinnen, 65 e.o Midden inkomens, 1-2 pers., < Midden inkomens, 1-2 pers., Midden inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Midden inkomens, gezinnen, < Midden inkomens, gezinnen, Midden inkomens, gezinnen, 65 e.o Hoge inkomens, 1-2 pers., < Hoge inkomens, 1-2 pers., Hoge inkomens, 1-2 pers., 65 e.o Hoge inkomens, gezinnen, < Hoge inkomens, gezinnen, Hoge inkomens, gezinnen, 65 e.o Totaal huishoudens In bovenstaande tabel omvat de categorie lage inkomens de laagste twee inkomenskwintielen, de middeninkomens het middelste kwintiel en de hoge inkomens de hoogste twee kwintielen. Het totaal aantal huishoudens zal toenemen met tot 2025 en in de vijfjarige periode daarna nog met 500. Oudere een- en tweepersoonshuishouden (65+) hebben nu vaak een relatief laag inkomen. In de toekomst zal het aantal kleine ouderenhuishoudens onder de hogere inkomens sterker toenemen dan onder de lagere inkomens. De 65+ ers in 2030 zijn daarmee gemiddeld welvarender dan nu. 1 Hierbij zijn alle huishoudens in Nederland opgedeeld in vijf even grote groepen. Kwintiel 1 omvat de 20% huishoudens met de laagste inkomens en kwintiel 5 omvat de 20% huishoudens met de hoogste inkomens. Woningmarktverkenning Midden-Holland